【正文】 履行合同義務(wù) 6 制定入伙方案、舉行入伙儀式 ① 制定入伙工作計劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入伙全過程； ② 組織、協(xié)調(diào)、落實入伙手續(xù)各項工作的順利實施； ③ 協(xié)調(diào)好水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)的開通并投入使用； ④ 做好成品保護(hù)工作，避免搬家入住過程中損壞公 共設(shè)施設(shè)備。 ⑦ 制定物業(yè)公司內(nèi)部管理制度和考核制度。 每年 檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時補(bǔ)焊。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 更換破損的石土質(zhì)塊材。 對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每周 檢查玻璃燈罩有無破損。 檢查車道燈有無損壞。 16 每季 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。 9 標(biāo)志標(biāo)牌 每月 檢查 一次，保證標(biāo)志清晰完整。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項負(fù)荷是否平衡，有無異常聲響。 設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪 聲及滴漏水現(xiàn)象。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運(yùn)行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機(jī)械保護(hù)裝置潤滑油位，不足時加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 運(yùn)行期 間 1. 檢查機(jī)組各項運(yùn)行參數(shù)的情況，調(diào)整安全控制裝置。 9. 記錄和報告有需要更換的零配件。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。 6. 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 4. 更換水泵軸襯套，重新加裝填料。 更換磨損嚴(yán)重的皮帶。 每年 檢測電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值。 6 室外供熱管網(wǎng) 每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時修補(bǔ)。 1. 有用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和實施節(jié)水計劃。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 21 半年 ? 重復(fù)上述檢查。 ? 檢查曳引機(jī)減速箱油位是否符合要求。 ? 每半月一次例保 每半月 ? 對各安全裝置清潔檢查，并運(yùn)行調(diào)整。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 每季 線路整理。 每半年 清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。 檢查外觀完好情況。 每季 測試各功能鍵的工作情況。 檢查門鎖運(yùn)作是否靈活。 完好率 98%以上 視頻會議管理系統(tǒng) 每周 嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行清潔工作（禁水，禁帶電作業(yè)）； 檢查設(shè)備各個接頭是否牢靠； 檢查備用電池及設(shè)備內(nèi)電池的可靠性； 音像清晰，設(shè)備完好 熟練操作 多媒體會議系統(tǒng)和同聲翻譯系統(tǒng) 每周 系統(tǒng)音質(zhì)清晰 、噪音低、影像清晰。 車場管理系統(tǒng)讀卡器和控制器 每周 清潔除塵。 全程配合并跟蹤。 對外設(shè) 24V電源進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。 測試系統(tǒng)接地電阻、各回路的對地電阻。 利用消防主機(jī)的巡檢功能，檢測各探測器的狀態(tài)。 聯(lián)運(yùn)檢測模塊箱、繼電器箱動作是否正常。 檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。 檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。 更換各類標(biāo)示。 吸塵 對需清潔的區(qū)域地毯進(jìn)行徹底吸塵。 治安秩序 華菱項目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標(biāo)語等事件處理。 3. 仔細(xì)做好會議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個舒適整潔的會議環(huán)境。 4. 對影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè) 、茶水、茶杯準(zhǔn)備、衛(wèi)生情況、進(jìn)出通道進(jìn)行檢查，要求達(dá)標(biāo)后對會議室進(jìn)行封閉管理，不準(zhǔn)無關(guān)人員進(jìn)入會場(會議室)。 12. 會議結(jié)束后，及時做好茶杯及會議室的清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。 6 天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。 34 二、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 人員要 求 （ 1）專職保安人員，以中青年為主， 45周歲以下的人 員占總數(shù) 60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報告物業(yè)公司與警方。 三、人員配置及素質(zhì)要求： (一 ) 人員配置 （ 26 人） 1. 管理人員與辦公區(qū) 管理員（專職） 1 人 其他與辦公區(qū)共享 2. 安全管理人員 35 生活區(qū) 序號 崗位 配置 人數(shù) 備注 1 大門 2X3 6 3 廣場地庫巡邏 1X3 3 3 樓層巡邏 1X3 3 4 輪休 1X2 2 小計 14 3. 環(huán)境管理人員 序號 崗位 配置 人數(shù) 備注 1 樓棟 保潔 1X7 7 2 廣場外圍 1X2 2 3 機(jī)動 1X2 2 小計 11 第五章 應(yīng)急管理要求 一、群訪事件的應(yīng)急處理要求（一般應(yīng)急事項配員 5 人，備員 10 人，緊急事件處理配員 10 人，備員 20人，由物業(yè)安管隊兼任） 序號 內(nèi) 容 處理要求 應(yīng)急響應(yīng) 1 群訪人員集體到訪，值班人員應(yīng)禮貌地告知正常的群訪途徑：要求其按照《信訪條例》的規(guī)定選定代表通過信訪部門反映情況。 (2) 有專職人員 24小時巡視和協(xié)助停車事宜。 （ 3）對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。 4 天花板、公共燈 具 每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。 10. 巡視會議室的準(zhǔn)備情況和會議的進(jìn)行情況，以便有突發(fā)事情時及時應(yīng)對。 2. 根據(jù)會議需要，提前一天準(zhǔn)備好橫幅并擺放好鮮花。 2 小型會 議 1. 服務(wù)員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。 四、公共 區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 項目 要求 標(biāo)準(zhǔn) 人員出入安全管理 來訪接待管理 登記發(fā)證率 98%； 特殊人員出入管理（清潔、施工、維修等） 非小區(qū)或辦公區(qū)工作人員進(jìn)出登記管理 物品安全管理 物品進(jìn)門檢查 大型受控物品檢查率 98% 物品出門檢查 車輛安全管理 車輛出入檢查 /登記 /臨時卡證辦理 行駛路線及指示標(biāo)識明晰； 車輛行駛 /停放管理 檢查率 100%； 無亂停亂放現(xiàn)象； 監(jiān)控值班 重點部位監(jiān)控 區(qū)域突發(fā)事件處理調(diào)度 按規(guī)范發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況 按 各類突發(fā)事件預(yù)案處理，并調(diào)度各方資源 消防管 負(fù)責(zé)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施（含線路、管路、探頭、噴 29 理 淋頭、廣播等）等的安全運(yùn)行操作、巡查及應(yīng)急處理火險調(diào)查及報告；并整改措施落實或跟蹤。 光亮無塵 備注： 垃圾外運(yùn)，由物業(yè)及時通知環(huán)衛(wèi)部門。 每年 清洗、更 換風(fēng)機(jī)軸承，檢測接地電阻。 模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動作情況。 室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。 檢查外觀是否完好。 檢查接線是否松動、脫落。 每年 整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。 測試系統(tǒng)接口信號是否正常。 建立點位圖，誤差率 0% 報警準(zhǔn)確，無誤報、不報現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備潔凈 每月 內(nèi)部吸塵、清潔，并做好記錄。 全程配合并跟蹤。 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。 檢查設(shè)備各個接頭有無接牢 音質(zhì)清晰、噪音低 會議室燈光音響系統(tǒng) 每月 檢查會議室及多功能廳的燈光、音響系統(tǒng)是否正常。 23 門禁系統(tǒng) 每日 檢查門鎖、門禁固定螺絲有無松脫和缺失。 檢查外觀是否完好。 更換性能不好的元器件，校核性能，計量準(zhǔn)確 。 檢測 UPS工作情況是否正常。 檢查外觀完好情況。 ? 檢查底坑緩沖器油位情況，并作補(bǔ)油。 ? 轎箱上不銹鋼油。 ? 控制盤指示層、指示燈是否正常。 5. 按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 檢查水質(zhì)情況，監(jiān)測水的 PH值和含氟量。 ? 發(fā)現(xiàn)故障隱患及時處理。 保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行 4 噴嘴 每月清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴(yán)重，則 應(yīng)更換。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 3. 清洗冷卻塔塔體。 2. 檢測電機(jī)接地電阻，并記錄。 4. 檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正確。 15. 控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測 /修理 /更換。 7. 記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時進(jìn)行機(jī)組檢修。 6. 根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問題。 2. 柴油發(fā)電機(jī)組 序號 頻次 管理內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 1 每天 1. 檢查水位、油位一次； 2. 清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。 ? 檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。 照明器具 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 以上。 保證供配電設(shè)備24 小時正常運(yùn)行。 檢查或更換管網(wǎng)。 每年 油漆護(hù)欄。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。 3 停車場 每周 檢查路面有無積水。 發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。 11 門窗 每月 檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。 處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 對木地板打蠟。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。 在暴雨后加強(qiáng)對金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的維護(hù)。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勘腳有無破損。 ⑤ 廣泛運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔 案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）。 復(fù)位還原 把原先搬移的物品重新復(fù)位； 撤出打蠟工具。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。 ⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控攝像頭 245個 )、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。下設(shè) 3 個變電所、 1 臺 400KW 的柴油 5 發(fā)電機(jī)組和 2 臺 160KW 戰(zhàn)時柴油發(fā)電機(jī)組，每個變電所均設(shè)置 2 臺 630KVA的變壓器（ SC11630kVA）。由辦公區(qū)（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務(wù)樓 18層）、生活區(qū)（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。 ②辦公區(qū)面積合計 37406㎡ ：辦公樓 ㎡ ,寫字樓 ㎡ ,商務(wù)樓㎡ ，連廊面積 ㎡ 。 ⑤ 辦公區(qū)化糞池 3 個，生活區(qū)化糞池 6 個。 二、物業(yè)管理服務(wù)范圍 1. 綜合管理服務(wù)； 2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng) 、維修服務(wù)； 3. 公共場所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)； 5. 會務(wù)服務(wù)； 6. 其它服務(wù) 第二節(jié) 制定物業(yè)管理實施方案的基本原則 分階段設(shè)計的原則： 按項目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個階段，分別設(shè)計服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。 人員配置及素質(zhì)要求： 項目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項目進(jìn)度派 35 名專業(yè)人員。 費用標(biāo)準(zhǔn) : 單開荒（一次）市場價 約每平方米 預(yù)計人工 ： 30人 *10 天。 四、 人員配備及異動要求 12 部門主管交房前三個月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員