【正文】 履行合同義務(wù) 6 制定入伙方案、舉行入伙儀式 ① 制定入伙工作計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入伙全過(guò)程； ② 組織、協(xié)調(diào)、落實(shí)入伙手續(xù)各項(xiàng)工作的順利實(shí)施； ③ 協(xié)調(diào)好水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)的開通并投入使用； ④ 做好成品保護(hù)工作，避免搬家入住過(guò)程中損壞公 共設(shè)施設(shè)備。 ⑦ 制定物業(yè)公司內(nèi)部管理制度和考核制度。 每年 檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 檢查避雷網(wǎng)有無(wú)脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)補(bǔ)焊。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 更換破損的石土質(zhì)塊材。 對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無(wú)變形、生銹。 每周 檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。 檢查車道燈有無(wú)損壞。 16 每季 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 9 標(biāo)志標(biāo)牌 每月 檢查 一次，保證標(biāo)志清晰完整。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項(xiàng)負(fù)荷是否平衡，有無(wú)異常聲響。 設(shè)備及環(huán)境整潔，無(wú)異常噪 聲及滴漏水現(xiàn)象。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運(yùn)行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時(shí)清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級(jí)柴油過(guò)濾器； 3. 必要注意潤(rùn)滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機(jī)械保護(hù)裝置潤(rùn)滑油位，不足時(shí)加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 運(yùn)行期 間 1. 檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的情況，調(diào)整安全控制裝置。 9. 記錄和報(bào)告有需要更換的零配件。設(shè)備及環(huán)境整潔，無(wú)異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。 6. 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 4. 更換水泵軸襯套，重新加裝填料。 更換磨損嚴(yán)重的皮帶。 每年 檢測(cè)電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值。 6 室外供熱管網(wǎng) 每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。 1. 有用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和實(shí)施節(jié)水計(jì)劃。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 21 半年 ? 重復(fù)上述檢查。 ? 檢查曳引機(jī)減速箱油位是否符合要求。 ? 每半月一次例保 每半月 ? 對(duì)各安全裝置清潔檢查，并運(yùn)行調(diào)整。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 每季 線路整理。 每半年 清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。 檢查外觀完好情況。 每季 測(cè)試各功能鍵的工作情況。 檢查門鎖運(yùn)作是否靈活。 完好率 98%以上 視頻會(huì)議管理系統(tǒng) 每周 嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行清潔工作（禁水，禁帶電作業(yè)）； 檢查設(shè)備各個(gè)接頭是否牢靠； 檢查備用電池及設(shè)備內(nèi)電池的可靠性； 音像清晰，設(shè)備完好 熟練操作 多媒體會(huì)議系統(tǒng)和同聲翻譯系統(tǒng) 每周 系統(tǒng)音質(zhì)清晰 、噪音低、影像清晰。 車場(chǎng)管理系統(tǒng)讀卡器和控制器 每周 清潔除塵。 全程配合并跟蹤。 對(duì)外設(shè) 24V電源進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。 測(cè)試系統(tǒng)接地電阻、各回路的對(duì)地電阻。 利用消防主機(jī)的巡檢功能，檢測(cè)各探測(cè)器的狀態(tài)。 聯(lián)運(yùn)檢測(cè)模塊箱、繼電器箱動(dòng)作是否正常。 檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。 檢測(cè)濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象。 更換各類標(biāo)示。 吸塵 對(duì)需清潔的區(qū)域地毯進(jìn)行徹底吸塵。 治安秩序 華菱項(xiàng)目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標(biāo)語(yǔ)等事件處理。 3. 仔細(xì)做好會(huì)議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個(gè)舒適整潔的會(huì)議環(huán)境。 4. 對(duì)影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè) 、茶水、茶杯準(zhǔn)備、衛(wèi)生情況、進(jìn)出通道進(jìn)行檢查，要求達(dá)標(biāo)后對(duì)會(huì)議室進(jìn)行封閉管理，不準(zhǔn)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)(會(huì)議室)。 12. 會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)做好茶杯及會(huì)議室的清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。 6 天臺(tái)、屋頂 保持清潔、無(wú)垃圾。 34 二、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 人員要 求 （ 1）專職保安人員，以中青年為主， 45周歲以下的人 員占總數(shù) 60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告物業(yè)公司與警方。 三、人員配置及素質(zhì)要求： (一 ) 人員配置 （ 26 人） 1. 管理人員與辦公區(qū) 管理員（專職） 1 人 其他與辦公區(qū)共享 2. 安全管理人員 35 生活區(qū) 序號(hào) 崗位 配置 人數(shù) 備注 1 大門 2X3 6 3 廣場(chǎng)地庫(kù)巡邏 1X3 3 3 樓層巡邏 1X3 3 4 輪休 1X2 2 小計(jì) 14 3. 環(huán)境管理人員 序號(hào) 崗位 配置 人數(shù) 備注 1 樓棟 保潔 1X7 7 2 廣場(chǎng)外圍 1X2 2 3 機(jī)動(dòng) 1X2 2 小計(jì) 11 第五章 應(yīng)急管理要求 一、群訪事件的應(yīng)急處理要求（一般應(yīng)急事項(xiàng)配員 5 人，備員 10 人，緊急事件處理配員 10 人，備員 20人，由物業(yè)安管隊(duì)兼任） 序號(hào) 內(nèi) 容 處理要求 應(yīng)急響應(yīng) 1 群訪人員集體到訪，值班人員應(yīng)禮貌地告知正常的群訪途徑：要求其按照《信訪條例》的規(guī)定選定代表通過(guò)信訪部門反映情況。 (2) 有專職人員 24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。 （ 3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。隨時(shí)清理擦拭，箱（桶）無(wú)異味、無(wú)污跡。 4 天花板、公共燈 具 每半月除塵一次，目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 10. 巡視會(huì)議室的準(zhǔn)備情況和會(huì)議的進(jìn)行情況，以便有突發(fā)事情時(shí)及時(shí)應(yīng)對(duì)。 2. 根據(jù)會(huì)議需要，提前一天準(zhǔn)備好橫幅并擺放好鮮花。 2 小型會(huì) 議 1. 服務(wù)員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。 四、公共 區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 項(xiàng)目 要求 標(biāo)準(zhǔn) 人員出入安全管理 來(lái)訪接待管理 登記發(fā)證率 98%； 特殊人員出入管理（清潔、施工、維修等） 非小區(qū)或辦公區(qū)工作人員進(jìn)出登記管理 物品安全管理 物品進(jìn)門檢查 大型受控物品檢查率 98% 物品出門檢查 車輛安全管理 車輛出入檢查 /登記 /臨時(shí)卡證辦理 行駛路線及指示標(biāo)識(shí)明晰； 車輛行駛 /停放管理 檢查率 100%； 無(wú)亂停亂放現(xiàn)象； 監(jiān)控值班 重點(diǎn)部位監(jiān)控 區(qū)域突發(fā)事件處理調(diào)度 按規(guī)范發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況 按 各類突發(fā)事件預(yù)案處理，并調(diào)度各方資源 消防管 負(fù)責(zé)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施（含線路、管路、探頭、噴 29 理 淋頭、廣播等）等的安全運(yùn)行操作、巡查及應(yīng)急處理火險(xiǎn)調(diào)查及報(bào)告；并整改措施落實(shí)或跟蹤。 光亮無(wú)塵 備注： 垃圾外運(yùn)，由物業(yè)及時(shí)通知環(huán)衛(wèi)部門。 每年 清洗、更 換風(fēng)機(jī)軸承，檢測(cè)接地電阻。 模擬測(cè)試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。 室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。 檢查外觀是否完好。 檢查接線是否松動(dòng)、脫落。 每年 整理線路，檢測(cè)各種接口，處理接觸不良的接口。 測(cè)試系統(tǒng)接口信號(hào)是否正常。 建立點(diǎn)位圖，誤差率 0% 報(bào)警準(zhǔn)確，無(wú)誤報(bào)、不報(bào)現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備潔凈 每月 內(nèi)部吸塵、清潔，并做好記錄。 全程配合并跟蹤。 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。 檢查設(shè)備各個(gè)接頭有無(wú)接牢 音質(zhì)清晰、噪音低 會(huì)議室燈光音響系統(tǒng) 每月 檢查會(huì)議室及多功能廳的燈光、音響系統(tǒng)是否正常。 23 門禁系統(tǒng) 每日 檢查門鎖、門禁固定螺絲有無(wú)松脫和缺失。 檢查外觀是否完好。 更換性能不好的元器件，校核性能，計(jì)量準(zhǔn)確 。 檢測(cè) UPS工作情況是否正常。 檢查外觀完好情況。 ? 檢查底坑緩沖器油位情況，并作補(bǔ)油。 ? 轎箱上不銹鋼油。 ? 控制盤指示層、指示燈是否正常。 5. 按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 檢查水質(zhì)情況，監(jiān)測(cè)水的 PH值和含氟量。 ? 發(fā)現(xiàn)故障隱患及時(shí)處理。 保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行 4 噴嘴 每月清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴(yán)重，則 應(yīng)更換。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 3. 清洗冷卻塔塔體。 2. 檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并記錄。 4. 檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正確。 15. 控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測(cè) /修理 /更換。 7. 記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修。 6. 根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問(wèn)題。 2. 柴油發(fā)電機(jī)組 序號(hào) 頻次 管理內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 1 每天 1. 檢查水位、油位一次； 2. 清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。 ? 檢查敷設(shè)環(huán)境有無(wú)積水、雜物。 照明器具 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 以上。 保證供配電設(shè)備24 小時(shí)正常運(yùn)行。 檢查或更換管網(wǎng)。 每年 油漆護(hù)欄。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 3 停車場(chǎng) 每周 檢查路面有無(wú)積水。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 11 門窗 每月 檢查木門門扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。 處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。 公共通道及門廳的墻面有無(wú)污跡 和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 對(duì)木地板打蠟。 檢查隔熱層，有無(wú)空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 在暴雨后加強(qiáng)對(duì)金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的維護(hù)。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 檢查基礎(chǔ)有無(wú)開裂、破損，勘腳有無(wú)破損。 ⑤ 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔 案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。 復(fù)位還原 把原先搬移的物品重新復(fù)位； 撤出打蠟工具。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。 ⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會(huì)議、安全防范（其中監(jiān)控?cái)z像頭 245個(gè) )、一卡通、可視對(duì)講、背景音樂(lè)與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。下設(shè) 3 個(gè)變電所、 1 臺(tái) 400KW 的柴油 5 發(fā)電機(jī)組和 2 臺(tái) 160KW 戰(zhàn)時(shí)柴油發(fā)電機(jī)組，每個(gè)變電所均設(shè)置 2 臺(tái) 630KVA的變壓器（ SC11630kVA）。由辦公區(qū)（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務(wù)樓 18層）、生活區(qū)（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。 ②辦公區(qū)面積合計(jì) 37406㎡ ：辦公樓 ㎡ ,寫字樓 ㎡ ,商務(wù)樓㎡ ，連廊面積 ㎡ 。 ⑤ 辦公區(qū)化糞池 3 個(gè)，生活區(qū)化糞池 6 個(gè)。 二、物業(yè)管理服務(wù)范圍 1. 綜合管理服務(wù)； 2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng) 、維修服務(wù)； 3. 公共場(chǎng)所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)； 5. 會(huì)務(wù)服務(wù)； 6. 其它服務(wù) 第二節(jié) 制定物業(yè)管理實(shí)施方案的基本原則 分階段設(shè)計(jì)的原則： 按項(xiàng)目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個(gè)階段，分別設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。 人員配置及素質(zhì)要求： 項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派 35 名專業(yè)人員。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) : 單開荒（一次）市場(chǎng)價(jià) 約每平方米 預(yù)計(jì)人工 ： 30人 *10 天。 四、 人員配備及異動(dòng)要求 12 部門主管交房前三個(gè)月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個(gè)月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員