【正文】 型鋼組合樓梯、扶手、護欄網(wǎng)。 7 公共通道 每周 檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 檢查中廳外廊護欄玻璃、支架、護欄網(wǎng)是否完好。 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。 每年 油漆扶手、金屬支架的護欄網(wǎng)。 8 內(nèi)墻 面 涂料、石土質(zhì)塊材 每月 修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。 處理內(nèi)墻面局部滲漏。 每季 處理內(nèi)面墻大面積滲漏。 更換破損的外墻飾面玻璃。 每年 結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 每年 雨季時期對用戶進行密封維護檢查，杜絕雨水入侵。 根據(jù)需要 暴雨等惡劣天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進行。 每月 加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。 門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 每半年 更換門窗的易磨損部件。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護 序號 項目 檢查頻次 維修養(yǎng) 護內(nèi)容及要求 1 路面路基 每日 檢查路面有無積水，無雜物。 檢查路基有無塌陷。 2 路燈及線 路 每周 檢查燈具完好情況，即壞即修。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 每半年 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓 、裂縫。 檢查行車指示標志是否正常。 每月 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 檢查擋車器是否正常。 檢查雨水篦有無異常。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。 井蓋及雨水蓖刷漆。 5 連廊 每周 保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 6 公用標志 設(shè)施 每周 保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 每半年 檢查完好程度，加固。 8 地下管網(wǎng) 每半 年 管道刷漆。 管網(wǎng)支架完好。 發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 根據(jù)國家標準 GB5005794《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》，每年定期進行防雷裝置的檢測，避免因雷擊造成人身或財產(chǎn)損失。 ? 檢測變壓器線圈絕緣電阻。 ? 清理灰塵。 功率因數(shù)達到 17 配電柜、 動力柜 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。 ? 檢查無功補償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達到要求 ? 檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。 有規(guī)范完善的強電系統(tǒng)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。 每月 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 一年 ? 重復(fù)上述檢查。 ? 測試過流保護裝置、聯(lián)鎖裝置是否正常。 ? 檢查外觀是否完好，有無異常聲響。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。 供電線路 每周 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 供電電纜標示是否清晰、脫落。 ? 檢查線路有無過熱現(xiàn)象。 每年 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 金屬支架、電纜套涂防銹漆或瀝青。 1. 停電后，能及時啟 動并送電； 2. 設(shè)備潔凈 3. 各液位正常 4. 檢測參數(shù)要求正2 每月 1. 檢查調(diào)速制桿是否靈活、潤滑各聯(lián)接點； 2. 更換冷卻水，更換前后測量 PH 值，并做好測量記錄，必要時投藥處理（通知水處理工配合進行）； 18 3. 檢查風(fēng)扇皮帶及充電機皮帶的張緊度，必要時調(diào)整 ； 4. 排煙系統(tǒng)暢通，通風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)、送風(fēng)扇完好，風(fēng)量暢通，機房照明燈完好，應(yīng)急燈完好 5. 做應(yīng)急發(fā)電試驗，檢查柴油機運轉(zhuǎn)時各儀表讀數(shù)及溫度、響度是否正常，并做好運行記錄。 4 每年 1. 配合電工進行并聯(lián)帶負荷運轉(zhuǎn)，檢查運轉(zhuǎn)情況； 2. 配合電工模擬試驗各安全保護裝置的性能； 3. 測檢軸線、開檔，并做好記錄； 4. 拆檢查蓋觀察檢查軸及缸筒情況； 5. 投藥清洗冷卻系統(tǒng)（通知水處理工配合進行）； 6. 檢查機油質(zhì)量，必須時更換機油； 7. 清洗第二級柴油過濾器； 8. 清洗機油過濾器； 3. 空調(diào)系統(tǒng) 項目 頻次 內(nèi)容 標準 空調(diào)主機 每年供冷（熱）季節(jié)機組啟動前記錄 1. 檢查制冷劑液位和油面。 3. 檢查和測試所有運行控制和安全控制功能。 5. 啟動機組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄機組運行參數(shù)。 有規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。 2. 檢查控制裝置的運行。 4. 檢查潤滑系統(tǒng)的運行。 6. 檢查電機和啟動期的運行。 8. 每月進行一次泄露檢查。 10. 冷卻電機軸承打油 /更換軸承。 12. 空調(diào)機組檢測 /修理 /更換零配件。 14. 電氣裝置有否接駁松脫 /觸點氧化 /外來物質(zhì) /修理 /更換。 1. 空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。 2. 有準確的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 19 每年制冷（熱）期結(jié)束停機期間 1. 檢查壓縮電機組件的各項環(huán)節(jié)。 3. 執(zhí)行各項正確操作系統(tǒng)，檢查電機啟動器。 5. 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。 冷卻冷凍泵 每天 1. 檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異常現(xiàn)象。 每季 1. 檢查運行記錄，檢查聯(lián)軸器及盤根的使用情況。 每年 1. 清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。 3. 檢測冷卻、冷凍泵電機絕緣電阻值。 5. 泵殼、泵體清銹刷漆。 觀察電流、電壓及布水器的運行情況。 2. 檢查電機皮帶是否正常。 每年 清洗填料，更換脫落的布水器。 檢測電機接地 電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄。 更換各類標示。 空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常。 保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常。 清洗接水盤。 盤管風(fēng)機軸承加注黃油。 做到三好（管好、用好、修好）； 四會（會使用、會調(diào)試、會保養(yǎng)、會排除故障）； 2 安全閥、壓力 表、溫度表 應(yīng)定時試驗、記錄、送檢； 20 3 點火電極 每月檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格 點火電極，調(diào)整到合理位置并清潔。 5 控制器 每周用干布擦拭 (或用空氣吹 )來清潔控制器，如控制器損壞則應(yīng)更換。 給排水系統(tǒng) 項目 頻次 內(nèi)容 標準 生活泵、消防泵 每天 ? 機房衛(wèi)生：對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。 ? 檢查壓盤根處滴水是 否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。 ? 檢查水位深度指示是否清晰。 ? 供水設(shè)備運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準。 2. 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，如遇爆管、設(shè)備故障等，維修人員及時到現(xiàn)場搶修。 生活水池 每月 ? 檢查外面是否完好，有無跑、冒、滴、 漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。 ? 檢查進水浮球閥并作手動進水試驗。 ? 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 ? 按規(guī)定比例按時投放消毒藥品。 ? 送水樣至衛(wèi)生防疫站進行水質(zhì)化驗。 4. 限水、停水能預(yù)先通知用戶。 ? 檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。 ? 清理污泥，疏通下水管道。 整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生，確保二次供水符合飲用水標準。 ? 轎廂照明是否正常。 ? 檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調(diào)器的制冷狀態(tài)是否正常， ? 機房室溫是否符合要求，運行是否有異常和振動。 ? 檢查各內(nèi)選、外選按鈕工作情況，是否靈敏。 4. 有電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容； 5. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號 30 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。 ? 檢查安全裝置，并做好記錄。 ? 檢查轎箱照明及風(fēng)扇。 ? 檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。 每月 ? 測試各裝置安全回路的電器操作。 ? 檢查及調(diào)整制動器力矩及制動器閘瓦工作情況 每季 ? 檢查各鋼絲繩張力是否平衡，有無破損斷股現(xiàn)象。 ? 檢查各層標記是否清晰。 ? 提交季度《電梯重要安全裝置自檢報告表》 每年 ? 對導(dǎo)軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞情況。 ? 做好維修保養(yǎng)記錄。 22 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 項目 頻次 管理要求和措施 標準 攝像機顯示屏 每周 清潔除塵。 室內(nèi)環(huán)境達到 5S管理標準 監(jiān)控系統(tǒng)穩(wěn)定保障24小時運行 有準確的檔案資料，各項運行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 檢查各視頻及音頻接頭。 線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。 計算機和監(jiān)視器 每月 主機、顯示器及打印機清潔除塵。 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 數(shù)據(jù)整理和備份。 集中控制箱 每月 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 傳感器 每年 測試溫度、液體、流量、壓力傳感器的靈敏程度。 硬盤機 每周 清潔除塵。 錄象文件回放正常，各路視頻、音頻、控制、報警線纜連接牢固、接頭無修飾，鍵盤無損壞、操作靈活。 測試各功能鍵的工作情況。 畫面分割器、切換器和 AD主機 每周 清潔除塵。 檢測連接線路的牢固程度。 每半年 線路整理，功能測試。 測試紅外線探測器的工作情況。 警笛和警燈 每季 檢查報警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 小修故障兩天內(nèi)處理。 檢測控制器接口性能。 檢查設(shè)備有無灰塵。 檢查設(shè)備的完好率。 對設(shè)備進行日常清潔工作。 音質(zhì)清晰、設(shè)備完好 車場管理系統(tǒng)用計算機 每月 主機、顯示器等設(shè)備清潔除塵。 檢測連接接口。 有規(guī)范的運行管理制度； 有良好的運行巡視記錄； 設(shè)備運行良好。 讀卡器固定螺絲牢固。 檢查電氣元件工作情況。 1 弱電機房 項目 運行要求 標準 運行 管理 定期、定時對機房進行巡檢，檢測濕 /溫度是否正常、空調(diào)、新風(fēng)運作是否正常 為機房內(nèi)設(shè)備提供良好的運行環(huán)境 檢查機房內(nèi)設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題并及時反饋 設(shè)備正常運行，發(fā)現(xiàn)問題有詳細記 錄及反饋記錄 機房內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備外部清潔 干凈、整潔 /每月 1次 維修 配合、監(jiān)督專業(yè)公司的日常維修工作。 24 管理 配合、監(jiān)督專業(yè)公司的月度維護保養(yǎng)，并對維護保養(yǎng)質(zhì)量進行負責(zé)。 配 合專業(yè)公司的季度、年度保養(yǎng)工作。 1 消防系統(tǒng)管理： 項目 頻次 內(nèi) 容 標準 智能火災(zāi)報警控制主機及聯(lián)動系統(tǒng) 每日 對主機、聯(lián)動柜表面清潔，并做好記錄。 遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警、聯(lián)動及時記錄事發(fā)時間、地點及發(fā)展情況。 每月 對消防聯(lián)動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修處理，并做好記錄。 每季 對主機、聯(lián)動柜內(nèi)各接線端子進行檢查、清掃、緊固，并做好記錄。 每半年 消防演習(xí)時能正常控制消防設(shè)備的動作，并能準確檢測有關(guān)信息。 對存在的故障予以處理。 軟件數(shù)據(jù)備份。 測試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕的性能。 檢查是否有誤 報，解除報警、查出故障、及時處理。 每消防區(qū)域抽樣模擬實驗探測器是否正常反應(yīng)報警。 進行探測器模擬實驗，有故障或性能不穩(wěn)定的及時處理。 對所有探測器分批清洗、烘干、檢測。 檢查外觀是否完好，運行是否正常。 報警準確，無誤報、不報現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備 潔凈 每季 手動實驗報警裝置是否聯(lián)動，并及時處理故障。 模塊箱繼電器箱 每季 清潔衛(wèi)生，檢查外觀是否完好。 設(shè)備潔凈 測試動作正常 消防廣播系統(tǒng)及電話系統(tǒng) 每季 清潔設(shè)備。檢測線路及音響、電話是否要求達到標準。 消 火 栓 每月 清潔衛(wèi)生。 檢查配件是否齊全 。 設(shè)備潔凈，配件齊全 每半年 消防演習(xí)（水槍水柱射程大于 30米，能實現(xiàn)聯(lián)動）。 給排水等管網(wǎng) 每周 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。 放去管網(wǎng)污水，并實驗。 閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。 氣體滅火系統(tǒng) 每月 清潔衛(wèi)生。 檢查氣壓表的完好情況。 氣瓶外殼除銹，刷保護漆。