【正文】 生活區(qū) B3 棟和辦公區(qū)商務(wù)樓屋頂各設(shè) 18 m3屋頂消防水池，地下消防水池 864m3。下設(shè) 3 個變電所、 1 臺 400KW 的柴油 5 發(fā)電機(jī)組和 2 臺 160KW 戰(zhàn)時柴油發(fā)電機(jī)組，每個變電所均設(shè)置 2 臺 630KVA的變壓器（ SC11630kVA）。 設(shè)備設(shè)施 ① 電梯共 25臺：住宅部分 14臺（ 18 站）；商務(wù)樓 5 臺（ 3 臺 8 站， 2 臺 20站），寫字樓 2 臺（ 8 站），辦公樓 4 臺（ 14 站 ）。 ③地下車庫面積 ㎡ ：辦公區(qū)地下 ㎡ ，生活區(qū)地下室 ㎡ )。 建筑面積 ①住宅面積 ㎡ ， 230戶；商鋪、會所使用面積 10727㎡ ，其中會所納入1908㎡ 按地面的面積分?jǐn)偟睫k公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積 8819㎡ 納入生活區(qū) 。由辦公區(qū)（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務(wù)樓 18層）、生活區(qū)（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。 1 華菱總部基地 物 業(yè) 管 理 實(shí) 施 方 案 制作時間 : 2020 年 8 月 30 日 2 目 錄 第一章 概述 一、項(xiàng)目基本情況 二、服務(wù)范圍 三、制訂的基本原則 ①分階段設(shè)計的原則；②分區(qū)域管理的原則；③高標(biāo)準(zhǔn)的原則；④統(tǒng)一管理的原則；⑤定員對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則 第二章 項(xiàng)目前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)） 一、前期介入 二、開荒清潔 三、項(xiàng)目接管及入伙入住 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū) 域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) 六、 會務(wù)管理服務(wù) 七、 人員編制及人員素質(zhì)要求 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 人員編制及人員素質(zhì)要求 3 第五章 應(yīng)急管理 一、 群訪事件的應(yīng)急處理 二、 公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處理 三、 停電應(yīng)急處理 四、 停水應(yīng)急處理 五、 災(zāi)害及惡劣天氣時的 應(yīng)急處理 六、 電梯故障應(yīng)急處理 七、 消防火災(zāi)應(yīng)急事件處理 八、 失竊應(yīng)急處理 第六章 其他服務(wù) 一、 便民服務(wù)（特約服務(wù)） 二、 社區(qū)文化 三、 窗口、會所管 理的管理 四、 租賃服務(wù) 第七章 幾點(diǎn)建議 4 第一章 概 述 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目基本情況 華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。項(xiàng)目容積率 ，綠地率 %；總用地面積 ㎡ ，實(shí)際用地面積 ㎡ ；總建筑面積 113552㎡ 。 規(guī)劃停車位 644個（ 其中辦公區(qū) 229個，生活區(qū) 362個，地面 53個） 。 ②辦公區(qū)面積合計 37406㎡ ：辦公樓 ㎡ ,寫字樓 ㎡ ,商務(wù)樓㎡ ，連廊面積 ㎡ 。 ④ 綠化面積 ㎡。 ② 10KV 高壓配電室，采用雙回路供電。 ③ 辦公樓地下室一層設(shè)置 200 立方的生活水箱，生活水泵 4 臺（為恒壓變頻給水設(shè)備）。 ⑤ 辦公區(qū)化糞池 3 個，生活區(qū)化糞池 6 個。 ⑥ 消防設(shè)備： （ 1）、 辦公區(qū)消防栓 165只，消防箱 165 只，滅火器 161 只，編址點(diǎn)型光電感 煙探測器 1297 個，編址點(diǎn)型差定溫感溫探測器 198 個，非編址點(diǎn)型差定溫感溫探測器 623 個，噴淋頭 4059 個。 室內(nèi)室外消防主泵共 4 臺、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共 4 臺、噴淋泵 2 臺、噴淋泵穩(wěn)壓泵 2 臺。 ⑧ 辦公樓會議室： 12樓董事長會議室、 11 樓集團(tuán)會議室、 4 樓階梯會議室、 4樓多功能會議室、 3 樓視頻會議室，另外還有 14 個小會議室。 二、物業(yè)管理服務(wù)范圍 1. 綜合管理服務(wù)； 2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng) 、維修服務(wù)； 3. 公共場所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)； 5. 會務(wù)服務(wù)； 6. 其它服務(wù) 第二節(jié) 制定物業(yè)管理實(shí)施方案的基本原則 分階段設(shè)計的原則： 按項(xiàng)目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個階段，分別設(shè)計服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。 高標(biāo)準(zhǔn)的原則： 辦公區(qū)按“國優(yōu)”管理標(biāo)準(zhǔn)、生活區(qū)按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；基地兩年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)”，三年內(nèi)達(dá)到“國優(yōu)”。 前期介入內(nèi)容 序號 階段 內(nèi)容 要求 1 園林施工 1. 了解綠化品種、分布及土質(zhì)情況，種植時土壤處理情況； 2. 防止建筑垃圾直接回填； 3. 綠化取水點(diǎn)設(shè)置建議； 4. 對園林施工順序及成品保護(hù)提出意見； 1. 實(shí)行填報前期介入情況周報制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，督促供應(yīng)商進(jìn)行整改，并以周報的形式書面抄送指 定部門； 2. 選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員地進(jìn)行前期介入； 3. 跟進(jìn)過程中，提出書面的優(yōu)化意見； 4. 將工程技術(shù)人員分成四個小組參與設(shè)施的調(diào)試，分別參與供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包 括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、安防一體化監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。 施工管理 1. 建立監(jiān)督和記錄制度， 對工作計 劃、檢查情況及對問題處理進(jìn)行統(tǒng)計； 2. 熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄； 3. 對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； 4. 了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況； 5. 對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理 2 設(shè)備安裝調(diào)試 1. 對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等； 2. 出席有關(guān) 工程的會議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案； 3. 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報業(yè)主方。 人員配置及素質(zhì)要求： 項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派 35 名專業(yè)人員。 高壓運(yùn)行維護(hù)技工： 人員數(shù)量： 2 人 介入時間：配電房安裝至移交 ① 持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）； ② 一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)； ③ 有 10KV 高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報停管理經(jīng)驗(yàn)； 弱電技工： 9 人員數(shù)量： 2 人 介入時間：配弱電系統(tǒng)安裝至移交 ① 具有 3 年以上大型辦公摟、商場弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)； ② 職校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。 內(nèi)容： 外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開荒清潔等 作業(yè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)： 內(nèi)容 作業(yè)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 清潔工具 大型吸塵、吸水機(jī)、多功能擦地機(jī)、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。 藥水的使用必須按清潔規(guī)程使用 擦玻璃 先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹在玻璃上，有頑固的 污漬用鏟刀清除干凈后在重復(fù)涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上的水痕，玻璃用機(jī)皮擦凈； 目視無水痕、手印、潔凈光亮；框縫無塵土、潔凈；窗臺手模光滑無塵土； 衛(wèi)生間 堅持由上而下的原則，認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是 PVC或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙和瓷磚表面留下的膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間的潔具、并注意馬桶底座的裝修污漬的清除方法；用洗地機(jī)對地面進(jìn)行最后的清潔，尤其是地面的邊角，用清潔球和刀片 對洗地機(jī)清洗不到的地方進(jìn)行針對性除污，無遺漏后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍； 無雜物、無污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無異味； 門、門框 分清門的材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進(jìn)行擦拭，不能死角、遺漏； 手摸光滑、無污漬、沿口無塵土、無死角、有光澤。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) : 單開荒（一次）市場價 約每平方米 預(yù)計人工 ： 30人 *10 天。 抹布可用報廢布 上底蠟 待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打蠟水均勻地涂抹在地面上； 涂 2～ 3遍，每遍間隔以晾干為準(zhǔn)。 拋光 用拋光機(jī)快速拋磨地面至光亮； 用塵推推干凈拋出的蠟屑。 11 第三節(jié) 項(xiàng)目接管及入伙入住 一、 時間跨度： 入伙前三個月至正式入伙 二、 服務(wù)內(nèi)容： ①協(xié)助開發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)； ②物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位；③物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn)；④資料清冊及裝備到位；⑤協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉行入伙儀式 三、 服務(wù)要求或標(biāo)準(zhǔn) 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容要求 1 物業(yè)備案手續(xù) ① 指導(dǎo)業(yè)主方準(zhǔn)備全套報送的招標(biāo)資料和中標(biāo)資料。 四、 人員配備及異動要求 12 部門主管交房前三個月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員及客服人員提前一個月到位； 綠化人員交房前十天到位； 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 第一節(jié)、綜合管理服務(wù) 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 辦公樓前臺 設(shè)置專門的客服人員進(jìn)行前臺實(shí)行一站式服務(wù)，建立首問責(zé)任制工作流程 3 服務(wù)時間 工作日工作時間在辦公樓前臺進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供專業(yè)服務(wù)；非工作日，提供24小時值班電話，并及時處理報修或咨詢和服務(wù)請求。 ② 建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 ④ 建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 ⑥ 采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 85%。 ⑧ 對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。 ⑩ 每年對業(yè)主或使用人進(jìn)行二次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改。 第二節(jié)、共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 一、房屋及公用設(shè)施管理 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： 序號 項(xiàng)目 頻次 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求 1 地基基礎(chǔ) 半年 檢查地基有無超過允許范圍內(nèi)的不均勻沉降。 半年 適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn) 白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每年 檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 板 每年 檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 柱 每年 檢查有無傾斜、變形、裂縫、腐蝕。 承重墻 每年 檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 金屬 每季 檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。 每年 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)分析金屬結(jié)構(gòu)各部件的工作狀況，平定構(gòu)件的收押穩(wěn)定性 和塑性累計損傷，堅定金屬結(jié)構(gòu)整體承載能力。 加強(qiáng)地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的檢測維護(hù)工作。 備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，委 托專家進(jìn)行分析、計算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 每年 檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn) 異常及時疏通。 檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊、發(fā)現(xiàn)異常即時修復(fù)。 發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時修復(fù)或更換。 備注 每年雨季對屋面進(jìn)行仔細(xì)檢查，及時消除涂料防水層破損、老化的狀況，及時更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。 檢查地面飾面材料有 無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 對大理石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。 每年 檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 補(bǔ)換損壞的地磚。 每年 油漆