【正文】 間 1. 檢查機組各項運行參數(shù)的情況，調(diào)整安全控制裝置。 4. 檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機械保護裝置潤滑油位，不足時加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 ? 檢測線路絕緣電阻。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機時間。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 ? 檢測接地電阻。 設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪 聲及滴漏水現(xiàn)象。 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項負(fù)荷是否平衡，有無異常聲響。 ? 堅固螺絲并有防松措施，檢查變壓器松綁并扎固。 9 標(biāo)志標(biāo)牌 每月 檢查 一次，保證標(biāo)志清晰完整。 檢查管道保溫層有無損壞。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。 檢查井蓋完好程 度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。 16 每季 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查車道燈有無損壞。 金屬燈架有無銹蝕。 每周 檢查玻璃燈罩有無破損。 每周 檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 10 吊頂 每 周 檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。 對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。 清洗外墻飾面人為造成的污染部分。 更換破損的石土質(zhì)塊材。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。 更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時補焊。 檢查屋面有無積水。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 備注 加強酷暑、暴雨等惡劣天氣時對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的適時檢 測。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查整 體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 ? 綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 ⑦ 制定物業(yè)公司內(nèi)部管理制度和考核制度。 ③ 建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案 [包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等 ]。 ② 協(xié)助報建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù) . 2 物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位 ① 根據(jù)物業(yè)實用角度提出物業(yè)用房裝修方案； ② 跟進物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時到位； 3 物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn) ① 確保所聘人員達到合同的要求素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)； ② 確保 人員及時到位； ③ 進行有針對性的物業(yè)知識培訓(xùn)和交房知識培訓(xùn) 4 資料清冊及裝 備到位 所有資料裝備按時按質(zhì)到達現(xiàn)場； 5 協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站 ① 協(xié)助開發(fā)商制定標(biāo)識方案（標(biāo)識類別，設(shè)置位置及數(shù)量等）； ② 提供垃圾桶和垃圾站的建議方案，并跟進施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方履行合同義務(wù) 6 制定入伙方案、舉行入伙儀式 ① 制定入伙工作計劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入伙全過程； ② 組織、協(xié)調(diào)、落實入伙手續(xù)各項工作的順利實施； ③ 協(xié)調(diào)好水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)的開通并投入使用； ④ 做好成品保護工作，避免搬家入住過程中損壞公 共設(shè)施設(shè)備。 一般涂 2遍 打面蠟 待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟； 尚遍面蠟，每遍間隔時間以能晾干為標(biāo)準(zhǔn)。 地腳線 用抹布擦拭，在擦拭過程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈； 無塵土、潔凈、無膠漬； 地面的清洗 在地面的清洗過程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同的清潔方式： A . 地毯； 使用帶地毯刷和 打泡器的單盤擦地機、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序處理； B. 瓷磚：用檫地機進行清洗，并清除各種污漬； 無塵土、無污漬、地板光華有光澤，石材光亮； 10 石材清洗 對其室內(nèi)石材用多功能擦地機通過藥水進行反復(fù)研磨 石材表面有如鏡面光澤度 開荒順序：① 室內(nèi)優(yōu)先原則，開出一間鎖閉一間，再進行公共區(qū)域開荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護，根據(jù)業(yè)主與供貨單位合同對保養(yǎng)有關(guān)要求進行。 第二節(jié) 清 潔開荒 時間跨度： 交房前一個月。 8 3 竣工驗收 及 接管驗收 安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查； 從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，維護業(yè)主方的合法權(quán)益； 對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格； 做好接管驗收 清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。 統(tǒng)一管理的原則： ①中心花園、配電、供水、熱水供應(yīng)由辦公區(qū)管理；②生活區(qū)人員素質(zhì)、管理水平 、服務(wù)效果同辦公區(qū)同質(zhì)化； 配置對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則： 服務(wù)范圍與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備相對應(yīng)的原則 第二章 項目前期管理（含辦公區(qū)和生活區(qū)） 7 第一節(jié) 前期介入 時間跨度： 從物業(yè)進場到整體正式移交。 ⑨ 供暖熱水空調(diào)系統(tǒng) : 開利 19XR5555457DHS 離心機 1 臺、開利 30HXC350B 螺桿機 1 臺、富一士特 BOV2020 真空熱水鍋爐 1 臺、富一士特 BOV1300 真空 6 熱水鍋爐 2 臺，還有 4 臺冷卻泵和 4 臺冷凍泵， 4 臺冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵 3 臺，采暖循環(huán)泵 3 臺，熱水循環(huán)泵 2 臺。 （ 2）、生活區(qū)消防栓 42只，消防箱 42 只，滅火器 42，編址點型光電感煙探測器 49 個，編址點型差定溫感溫探測器 27 個，非編址點型差定溫感溫探測器 782 個，噴淋頭 1836 個。 ④ 消防水池：生活區(qū) B3 棟和辦公區(qū)商務(wù)樓屋頂各設(shè) 18 m3屋頂消防水池，地下消防水池 864m3。 設(shè)備設(shè)施 ① 電梯共 25臺：住宅部分 14臺（ 18 站）；商務(wù)樓 5 臺（ 3 臺 8 站， 2 臺 20站），寫字樓 2 臺（ 8 站），辦公樓 4 臺（ 14 站 ）。 建筑面積 ①住宅面積 ㎡ ， 230戶；商鋪、會所使用面積 10727㎡ ，其中會所納入1908㎡ 按地面的面積分?jǐn)偟睫k公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積 8819㎡ 納入生活區(qū) 。 1 華菱總部基地 物 業(yè) 管 理 實 施 方 案 制作時間 : 2020 年 8 月 30 日 2 目 錄 第一章 概述 一、項目基本情況 二、服務(wù)范圍 三、制訂的基本原則 ①分階段設(shè)計的原則；②分區(qū)域管理的原則；③高標(biāo)準(zhǔn)的原則；④統(tǒng)一管理的原則；⑤定員對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則 第二章 項目前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)） 一、前期介入 二、開荒清潔 三、項目接管及入伙入住 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū) 域秩序維護服務(wù) 五、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù) 六、 會務(wù)管理服務(wù) 七、 人員編制及人員素質(zhì)要求 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū)域秩序維護服務(wù) 五、 人員編制及人員素質(zhì)要求 3 第五章 應(yīng)急管理 一、 群訪事件的應(yīng)急處理 二、 公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處理 三、 停電應(yīng)急處理 四、 停水應(yīng)急處理 五、 災(zāi)害及惡劣天氣時的 應(yīng)急處理 六、 電梯故障應(yīng)急處理 七、 消防火災(zāi)應(yīng)急事件處理 八、 失竊應(yīng)急處理 第六章 其他服務(wù) 一、 便民服務(wù)（特約服務(wù)） 二、 社區(qū)文化 三、 窗口、會所管 理的管理 四、 租賃服務(wù) 第七章 幾點建議 4 第一章 概 述 第一節(jié) 項目基本情況 一、項目基本情況 華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。 規(guī)劃停車位 644個（ 其中辦公區(qū) 229個，生活區(qū) 362個，地面 53個） 。 ④ 綠化面積 ㎡。 ③ 辦公樓地下室一層設(shè)置 200 立方的生活水箱，生活水泵 4 臺（為恒壓變頻給水設(shè)備）。 ⑥ 消防設(shè)備： （ 1）、 辦公區(qū)消防栓 165只，消防箱 165 只，滅火器 161 只，編址點型光電感 煙探測器 1297 個，編址點型差定溫感溫探測器 198 個，非編址點型差定溫感溫探測器 623 個，噴淋頭 4059 個。 ⑧ 辦公樓會議室： 12樓董事長會議室、 11 樓集團會議室、 4 樓階梯會議室、 4樓多功能會議室、 3 樓視頻會議室，另外還有 14 個小會議室。 高標(biāo)準(zhǔn)的原則： 辦公區(qū)按“國優(yōu)”管理標(biāo)準(zhǔn)、生活區(qū)按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；基地兩年內(nèi)達到“省優(yōu)”，三年內(nèi)達到“國優(yōu)”。 施工管理 1. 建立監(jiān)督和記錄制度， 對工作計 劃、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計； 2. 熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄； 3. 對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； 4. 了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況； 5. 對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理 2 設(shè)備安裝調(diào)試 1. 對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等； 2. 出席有關(guān) 工程的會議，參與機電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案； 3. 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報業(yè)主方。 高壓運行維護技工： 人員數(shù)量： 2 人 介入時間：配電房安裝至移交 ① 持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）； ② 一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗； ③ 有 10KV 高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗； 弱電技工： 9 人員數(shù)量： 2 人 介入時間：配弱電系統(tǒng)安裝至移交 ① 具有 3 年以上大型辦公摟、商場弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗； ② 職校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。 藥水的使用必須按清潔規(guī)程使用 擦玻璃 先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹在玻璃上，有頑固的 污漬用鏟刀清除干凈后在重復(fù)涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上的水痕，玻璃用機皮擦凈； 目視無水痕、手印、潔凈光亮；框縫無塵土、潔凈；窗臺手模光滑無塵土； 衛(wèi)生間 堅持由上而下的原則，認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是 PVC或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙和瓷磚表面留下的膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間的潔具、并注意馬桶底座的裝修污漬的清除方法；用洗地機對地面進行最后的清潔，尤其是地面的邊角，用清潔球和刀片 對洗地機清洗不到的地方進行針對性除污，無遺漏后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍； 無雜物、無污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無異味； 門、門框 分清門的材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進行擦拭，不能死角、遺漏； 手摸光滑、無污漬、沿口無塵土、無死角、有光澤。 抹布可用報廢布 上底蠟 待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打