地產(chǎn)項目物業(yè)管理實施方案-全文預覽
【正文】 數(shù)層人口毛密度人/hm2住宅建筑配套密度（毛）套/hm2住宅建筑配套密度（凈）套/hm2住宅建筑面積毛密度萬m2/ hm2住宅建筑面積凈密度萬m2/ hm2容積率萬m2/ hm2停車率%停車位輛634地面停車率%地面停車位輛110住宅建筑凈密度%建筑密度%綠地率%二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。 小天鵝小區(qū)物業(yè)管理方案ls（jz）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2004年7月目 錄一、項目概況 ２二、物業(yè)管理內(nèi)容 ３三、物業(yè)管理模式 ９四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度 １１五、物業(yè)費的成本測算 １８六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施 ２５七、管理總體目標與分項目標 ３８ 一、項目概況1. 地理位置該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。公共管理在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。 管理方法。，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。 管理手段，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。F、 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。C、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。內(nèi)部管理制度（各崗位職責）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A. 應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；B. 熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；C. 帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F. 關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；3．2經(jīng)理助理崗位職責A. 負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關；B. 負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；C. 負責對本中心員工各類考核；D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；G. 熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；I. 負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；3．3環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。人員編制和基本工資標準表（01）序 號項 目人 數(shù)（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注一管理人員6/1經(jīng)理12經(jīng)理助理13財務員14維修主管15保安主管16保潔主管1二普通員工14/1維修員22保安員93綠化員14保潔員2三合計2
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