【正文】 蠟水均勻地涂抹在地面上； 涂 2～ 3遍，每遍間隔以晾干為準(zhǔn)。 11 第三節(jié) 項(xiàng)目接管及入伙入住 一、 時(shí)間跨度： 入伙前三個(gè)月至正式入伙 二、 服務(wù)內(nèi)容： ①協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)； ②物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位；③物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn)；④資料清冊(cè)及裝備到位；⑤協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉行入伙儀式 三、 服務(wù)要求或標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容要求 1 物業(yè)備案手續(xù) ① 指導(dǎo)業(yè)主方準(zhǔn)備全套報(bào)送的招標(biāo)資料和中標(biāo)資料。 ② 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 ⑥ 采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 85%。 ⑩ 每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行二次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。 半年 適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn) 白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。 板 每年 檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。 承重墻 每年 檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。 每年 聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)分析金屬結(jié)構(gòu)各部件的工作狀況，平定構(gòu)件的收押穩(wěn)定性 和塑性累計(jì)損傷，堅(jiān)定金屬結(jié)構(gòu)整體承載能力。 備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，委 托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 檢查雨水口有無(wú)堵塞，發(fā)現(xiàn) 異常及時(shí)疏通。 發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時(shí)修復(fù)或更換。 檢查地面飾面材料有 無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 每年 檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 每年 油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。 檢查中廳外廊護(hù)欄玻璃、支架、護(hù)欄網(wǎng)是否完好。 每年 油漆扶手、金屬支架的護(hù)欄網(wǎng)。 處理內(nèi)墻面局部滲漏。 更換破損的外墻飾面玻璃。 每年 雨季時(shí)期對(duì)用戶進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水入侵。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 序號(hào) 項(xiàng)目 檢查頻次 維修養(yǎng) 護(hù)內(nèi)容及要求 1 路面路基 每日 檢查路面有無(wú)積水，無(wú)雜物。 2 路燈及線 路 每周 檢查燈具完好情況，即壞即修。 每半年 檢查路燈線路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓 、裂縫。 每月 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 檢查雨水篦有無(wú)異常。 井蓋及雨水蓖刷漆。 6 公用標(biāo)志 設(shè)施 每周 保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 8 地下管網(wǎng) 每半 年 管道刷漆。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 ? 檢測(cè)變壓器線圈絕緣電阻。 功率因數(shù)達(dá)到 17 配電柜、 動(dòng)力柜 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 檢查無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求 ? 檢查電容器、熔斷器是否過(guò)熱，熔斷。 有規(guī)范完善的強(qiáng)電系統(tǒng)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 一年 ? 重復(fù)上述檢查。 ? 檢查外觀是否完好，有無(wú)異常聲響。 ? 更換過(guò)熱配件，避免短路現(xiàn)象。 ? 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。 每年 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 1. 停電后，能及時(shí)啟 動(dòng)并送電； 2. 設(shè)備潔凈 3. 各液位正常 4. 檢測(cè)參數(shù)要求正2 每月 1. 檢查調(diào)速制桿是否靈活、潤(rùn)滑各聯(lián)接點(diǎn)； 2. 更換冷卻水，更換前后測(cè)量 PH 值，并做好測(cè)量記錄，必要時(shí)投藥處理（通知水處理工配合進(jìn)行）； 18 3. 檢查風(fēng)扇皮帶及充電機(jī)皮帶的張緊度，必要時(shí)調(diào)整 ； 4. 排煙系統(tǒng)暢通，通風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)、送風(fēng)扇完好，風(fēng)量暢通，機(jī)房照明燈完好，應(yīng)急燈完好 5. 做應(yīng)急發(fā)電試驗(yàn)，檢查柴油機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)各儀表讀數(shù)及溫度、響度是否正常，并做好運(yùn)行記錄。 3. 檢查和測(cè)試所有運(yùn)行控制和安全控制功能。 有規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 4. 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行。 8. 每月進(jìn)行一次泄露檢查。 12. 空調(diào)機(jī)組檢測(cè) /修理 /更換零配件。 1. 空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。 19 每年制冷（熱）期結(jié)束停機(jī)期間 1. 檢查壓縮電機(jī)組件的各項(xiàng)環(huán)節(jié)。 5. 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。 每季 1. 檢查運(yùn)行記錄，檢查聯(lián)軸器及盤根的使用情況。 3. 檢測(cè)冷卻、冷凍泵電機(jī)絕緣電阻值。 觀察電流、電壓及布水器的運(yùn)行情況。 每年 清洗填料，更換脫落的布水器。 更換各類標(biāo)示。 保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工作是否正常。 盤管風(fēng)機(jī)軸承加注黃油。 5 控制器 每周用干布擦拭 (或用空氣吹 )來(lái)清潔控制器，如控制器損壞則應(yīng)更換。 ? 檢查壓盤根處滴水是 否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。 ? 供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 生活水池 每月 ? 檢查外面是否完好，有無(wú)跑、冒、滴、 漏現(xiàn)象，箱口防蟲(chóng)紗網(wǎng)是否完好。 ? 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 ? 送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。 ? 檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。 整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無(wú)二次污染發(fā)生，確保二次供水符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 ? 檢查控制柜及電機(jī)溫度是否過(guò)高，機(jī)房空調(diào)器的制冷狀態(tài)是否正常， ? 機(jī)房室溫是否符合要求，運(yùn)行是否有異常和振動(dòng)。 4. 有電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容； 5. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào) 30 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。 ? 檢查轎箱照明及風(fēng)扇。 每月 ? 測(cè)試各裝置安全回路的電器操作。 ? 檢查各層標(biāo)記是否清晰。 ? 做好維修保養(yǎng)記錄。 室內(nèi)環(huán)境達(dá)到 5S管理標(biāo)準(zhǔn) 監(jiān)控系統(tǒng)穩(wěn)定保障24小時(shí)運(yùn)行 有準(zhǔn)確的檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 線路標(biāo)號(hào)是否清晰可見(jiàn)，合理編排線路，并檢修調(diào)整。 檢測(cè)各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 集中控制箱 每月 檢測(cè)各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 硬盤機(jī) 每周 清潔除塵。 測(cè)試各功能鍵的工作情況。 檢測(cè)連接線路的牢固程度。 測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 檢測(cè)控制器接口性能。 檢查設(shè)備的完好率。 音質(zhì)清晰、設(shè)備完好 車場(chǎng)管理系統(tǒng)用計(jì)算機(jī) 每月 主機(jī)、顯示器等設(shè)備清潔除塵。 有規(guī)范的運(yùn)行管理制度； 有良好的運(yùn)行巡視記錄； 設(shè)備運(yùn)行良好。 檢查電氣元件工作情況。 24 管理 配合、監(jiān)督專業(yè)公司的月度維護(hù)保養(yǎng)，并對(duì)維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量進(jìn)行負(fù)責(zé)。 1 消防系統(tǒng)管理： 項(xiàng)目 頻次 內(nèi) 容 標(biāo)準(zhǔn) 智能火災(zāi)報(bào)警控制主機(jī)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 每日 對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜表面清潔，并做好記錄。 每月 對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄。 每半年 消防演習(xí)時(shí)能正?？刂葡涝O(shè)備的動(dòng)作，并能準(zhǔn)確檢測(cè)有關(guān)信息。 軟件數(shù)據(jù)備份。 檢查是否有誤 報(bào)，解除報(bào)警、查出故障、及時(shí)處理。 進(jìn)行探測(cè)器模擬實(shí)驗(yàn)，有故障或性能不穩(wěn)定的及時(shí)處理。 檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常。 模塊箱繼電器箱 每季 清潔衛(wèi)生，檢查外觀是否完好。檢測(cè)線路及音響、電話是否要求達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 檢查配件是否齊全 。 給排水等管網(wǎng) 每周 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。 閥門絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。 檢查氣壓表的完好情況。 防排煙系統(tǒng) 每月 清潔衛(wèi)生。 觀察消防演習(xí)時(shí)是否聯(lián)動(dòng)。 風(fēng)機(jī)外殼清銹、刷漆。 完好率 98%以上，檢測(cè)正常 每季 手動(dòng)檢測(cè)各應(yīng)急照明燈、出口指示牌處充電功能是正常，若出現(xiàn)故障及時(shí)維修或更換。 消殺 序號(hào) 位置 消殺項(xiàng)目 藥物消殺安排 工作標(biāo)準(zhǔn) 每周 每月 1 衛(wèi)生 間 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 提 前 通知； 制 定 規(guī)范 的 操作規(guī)程； 蚊、蠅 用家蟲(chóng)清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒(méi)之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 2 消防通道地下室電梯間 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲(chóng)清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒(méi)之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 3 污水井、污水溝 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲(chóng)清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 4 污水 井 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒(méi)之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 5 垃圾 中 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲(chóng)清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 投放鼠必殺兩次 28 6 建筑物內(nèi)外 白蟻 利用其生 活習(xí)性和活動(dòng)規(guī)律找巢，或利用藥物借助于白蟻習(xí)性在群體內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)散，最后使全巢白蟻死亡，具體做法：用毒死蜱，滅蟻靈進(jìn)行誘殺、毒殺一次 會(huì)議室地毯抽洗（維護(hù)保養(yǎng)程序，每月例行進(jìn)行） 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 與 要 求 說(shuō)明 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備好工具、清潔劑等，如地毯機(jī)，廢布草、水桶、告示牌等等； 清理干凈所需清潔的場(chǎng)地。 吸水 用吸水機(jī)吸干地毯； 如泡沫太多，可加消泡劑。 巡邏崗 保安人員按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，； 在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí) 在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)二分鐘，有巡更記錄； 三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。 水體清潔，無(wú)異味 六、會(huì)務(wù)管理服務(wù) 序號(hào) 分類 服務(wù)內(nèi)容和要求 1 總體 1. 按照會(huì)議的內(nèi)容和要求，做好會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、會(huì)后整理等各項(xiàng)會(huì)務(wù)服務(wù)工作，保證會(huì)議環(huán)境安全、舒適。 2. 到崗后首先檢查燈光、空調(diào)、影視音響設(shè)備是否正常，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 6. 服務(wù)工作要細(xì)致周到，服務(wù)中要做到三輕(走路輕、講話輕、動(dòng)作輕)；會(huì)議快結(jié)束時(shí)，服務(wù)員在會(huì)議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會(huì)人員。 3. 提前一天對(duì)會(huì)議室進(jìn)行全面檢查，與會(huì)議主辦單位保持聯(lián)系，對(duì)座位數(shù)、名位牌、會(huì)標(biāo)等進(jìn)行核對(duì)。 7. 提前將消毒好的茶杯擺放好，準(zhǔn)備好茶葉，打好開(kāi)水，必要時(shí)按甲方要求準(zhǔn)備好果盤（茶葉、果盤開(kāi)支由甲方支付），提前15分鐘在會(huì)議室門外面帶笑容站好等待迎接參會(huì)人員。 11. 會(huì)議快結(jié)束時(shí)，服務(wù)員在會(huì)議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會(huì)人員。 5 環(huán)境服務(wù) ? 環(huán)境服務(wù)人員形象健康，環(huán)境人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊 ? 在服務(wù)過(guò)程中保持良好的精神狀態(tài) 33 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 項(xiàng)目 序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)要求 樓內(nèi)公共區(qū)域 1 地面和墻面 地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無(wú)灰塵、無(wú)污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。 5 門、窗等玻璃 保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 樓外公共區(qū)域 9 道路地面、綠地、 明溝 道路、地 面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場(chǎng)磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)；明溝每日清掃一次，無(wú)雜物，無(wú)積水。 12 消毒滅害 每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。 （ 4）配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。 3 巡邏崗 （ 1）保安人員按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。 （ 2）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問(wèn)。 (3) 車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo) ，照明、消防器械配置齊全， (4) 車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)