【正文】 (3) 車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標 ，照明、消防器械配置齊全， (4) 車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。 3 巡邏崗 （ 1）保安人員按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。 12 消毒滅害 每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。 5 門、窗等玻璃 保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。 11. 會議快結束時，服務員在會議室門外站好準備歡送參會人員。 3. 提前一天對會議室進行全面檢查，與會議主辦單位保持聯(lián)系，對座位數(shù)、名位牌、會標等進行核對。 2. 到崗后首先檢查燈光、空調(diào)、影視音響設備是否正常，發(fā)現(xiàn)異常及時向主管領導報告。 巡邏崗 保安人員按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，； 在遇到異常情況或住戶緊急求助時 在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，有巡更記錄； 三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應措施。 消殺 序號 位置 消殺項目 藥物消殺安排 工作標準 每周 每月 1 衛(wèi)生 間 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 提 前 通知； 制 定 規(guī)范 的 操作規(guī)程； 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 2 消防通道地下室電梯間 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 3 污水井、污水溝 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 4 污水 井 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 5 垃圾 中 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 投放鼠必殺兩次 28 6 建筑物內(nèi)外 白蟻 利用其生 活習性和活動規(guī)律找巢，或利用藥物借助于白蟻習性在群體內(nèi)進行擴散，最后使全巢白蟻死亡，具體做法：用毒死蜱，滅蟻靈進行誘殺、毒殺一次 會議室地毯抽洗（維護保養(yǎng)程序，每月例行進行） 程 序 標 準 與 要 求 說明 準備 準備好工具、清潔劑等，如地毯機，廢布草、水桶、告示牌等等； 清理干凈所需清潔的場地。 風機外殼清銹、刷漆。 防排煙系統(tǒng) 每月 清潔衛(wèi)生。 閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。 檢查配件是否齊全 。 模塊箱繼電器箱 每季 清潔衛(wèi)生，檢查外觀是否完好。 進行探測器模擬實驗，有故障或性能不穩(wěn)定的及時處理。 軟件數(shù)據(jù)備份。 每月 對消防聯(lián)動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修處理，并做好記錄。 24 管理 配合、監(jiān)督專業(yè)公司的月度維護保養(yǎng)，并對維護保養(yǎng)質(zhì)量進行負責。 有規(guī)范的運行管理制度； 有良好的運行巡視記錄； 設備運行良好。 檢查設備的完好率。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 檢測連接線路的牢固程度。 硬盤機 每周 清潔除塵。 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 室內(nèi)環(huán)境達到 5S管理標準 監(jiān)控系統(tǒng)穩(wěn)定保障24小時運行 有準確的檔案資料，各項運行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 ? 檢查各層標記是否清晰。 ? 檢查轎箱照明及風扇。 ? 檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調(diào)器的制冷狀態(tài)是否正常， ? 機房室溫是否符合要求，運行是否有異常和振動。 ? 檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。 ? 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 ? 供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準。 5 控制器 每周用干布擦拭 (或用空氣吹 )來清潔控制器，如控制器損壞則應更換。 保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常。 每年 清洗填料，更換脫落的布水器。 3. 檢測冷卻、冷凍泵電機絕緣電阻值。 5. 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。 1. 空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。 8. 每月進行一次泄露檢查。 有規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。 1. 停電后，能及時啟 動并送電； 2. 設備潔凈 3. 各液位正常 4. 檢測參數(shù)要求正2 每月 1. 檢查調(diào)速制桿是否靈活、潤滑各聯(lián)接點； 2. 更換冷卻水，更換前后測量 PH 值，并做好測量記錄，必要時投藥處理（通知水處理工配合進行）； 18 3. 檢查風扇皮帶及充電機皮帶的張緊度，必要時調(diào)整 ； 4. 排煙系統(tǒng)暢通，通風系統(tǒng)、排風、送風扇完好，風量暢通，機房照明燈完好，應急燈完好 5. 做應急發(fā)電試驗，檢查柴油機運轉時各儀表讀數(shù)及溫度、響度是否正常，并做好運行記錄。 ? 供電電纜標示是否清晰、脫落。 ? 檢查外觀是否完好，有無異常聲響。 有規(guī)范完善的強電系統(tǒng)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。 功率因數(shù)達到 17 配電柜、 動力柜 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 發(fā)現(xiàn)異常及時修復。 6 公用標志 設施 每周 保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 檢查雨水篦有無異常。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓 、裂縫。 2 路燈及線 路 每周 檢查燈具完好情況，即壞即修。 門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 每年 雨季時期對用戶進行密封維護檢查，杜絕雨水入侵。 處理內(nèi)墻面局部滲漏。 檢查中廳外廊護欄玻璃、支架、護欄網(wǎng)是否完好。 每年 檢查樓地面結構功能的完好性。 發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時修復或更換。 備注：對于承重結構各部件，若出現(xiàn)因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，委 托專家進行分析、計算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實施處理。 承重墻 每年 檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 半年 適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn) 白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 ⑥ 采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 85%。 11 第三節(jié) 項目接管及入伙入住 一、 時間跨度： 入伙前三個月至正式入伙 二、 服務內(nèi)容： ①協(xié)助開發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)； ②物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位；③物業(yè)管理人員的招募與培訓；④資料清冊及裝備到位；⑤協(xié)助開發(fā)商做好標識標牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉行入伙儀式 三、 服務要求或標準 序號 項目 內(nèi)容要求 1 物業(yè)備案手續(xù) ① 指導業(yè)主方準備全套報送的招標資料和中標資料。 藥水的使用必須按清潔規(guī)程使用 擦玻璃 先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹在玻璃上，有頑固的 污漬用鏟刀清除干凈后在重復涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上的水痕，玻璃用機皮擦凈； 目視無水痕、手印、潔凈光亮；框縫無塵土、潔凈；窗臺手模光滑無塵土； 衛(wèi)生間 堅持由上而下的原則，認清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是 PVC或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙和瓷磚表面留下的膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間的潔具、并注意馬桶底座的裝修污漬的清除方法；用洗地機對地面進行最后的清潔，尤其是地面的邊角，用清潔球和刀片 對洗地機清洗不到的地方進行針對性除污，無遺漏后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍； 無雜物、無污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無異味； 門、門框 分清門的材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進行擦拭，不能死角、遺漏； 手摸光滑、無污漬、沿口無塵土、無死角、有光澤。 施工管理 1. 建立監(jiān)督和記錄制度， 對工作計 劃、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計； 2. 熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄； 3. 對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； 4. 了解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況； 5. 對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理 2 設備安裝調(diào)試 1. 對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預埋等； 2. 出席有關 工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調(diào)試檔案； 3. 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報業(yè)主方。 ⑧ 辦公樓會議室： 12樓董事長會議室、 11 樓集團會議室、 4 樓階梯會議室、 4樓多功能會議室、 3 樓視頻會議室，另外還有 14 個小會議室。 ③ 辦公樓地下室一層設置 200 立方的生活水箱，生活水泵 4 臺（為恒壓變頻給水設備）。 規(guī)劃停車位 644個（ 其中辦公區(qū) 229個，生活區(qū) 362個，地面 53個） 。 建筑面積 ①住宅面積 ㎡ ， 230戶；商鋪、會所使用面積 10727㎡ ，其中會所納入1908㎡ 按地面的面積分攤到辦公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積 8819㎡ 納入生活區(qū) 。 ④ 消防水池：生活區(qū) B3 棟和辦公區(qū)商務樓屋頂各設 18 m3屋頂消防水池，地下消防水池 864m3。 ⑨ 供暖熱水空調(diào)系統(tǒng) : 開利 19XR5555457DHS 離心機 1 臺、開利 30HXC350B 螺桿機 1 臺、富一士特 BOV2020 真空熱水鍋爐 1 臺、富一士特 BOV1300 真空 6 熱水鍋爐 2 臺，還有 4 臺冷卻泵和 4 臺冷凍泵， 4 臺冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵 3 臺，采暖循環(huán)泵 3 臺，熱水循環(huán)泵 2 臺。 8 3 竣工驗收 及 接管驗收 安排相應專業(yè)人員參與分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查； 從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權益； 對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格； 做好接管驗收 清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。 地腳線 用抹布擦拭，在擦拭過程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈； 無塵土、潔凈、無膠漬； 地面的清洗 在地面的清洗過程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同的清潔方式： A . 地毯； 使用帶地毯刷和 打泡器的單盤擦地機、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序處理； B. 瓷磚：用檫地機進行清洗，并清除各種污漬； 無塵土、無污漬、地板光華有光澤，石材光亮； 10 石材清洗 對其室內(nèi)石材用多功能擦地機通過藥水進行反復研磨 石材表面有如鏡面光澤度 開荒順序：① 室內(nèi)優(yōu)先原則，開出一間鎖閉一間，再進行公共區(qū)域開荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護，根據(jù)業(yè)主與供貨單位合同對保養(yǎng)有關要求進行。 ② 協(xié)助報建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù) . 2 物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位 ① 根據(jù)物業(yè)實用角度提出物業(yè)用房裝修方案； ② 跟進物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時到位； 3 物業(yè)管理人員的招募與培訓 ① 確保所聘人員達到合同的要求素質(zhì)標準； ② 確保 人員及時到位； ③ 進行有針對性的物業(yè)知識培訓和交房知識培訓 4 資料清冊及裝 備到位 所有資料裝備按時按質(zhì)到達現(xiàn)場； 5 協(xié)助開發(fā)商做好標識標牌、垃圾桶、垃圾站 ① 協(xié)助開發(fā)商制定標識方案（標識類別，設置位置及數(shù)量等）； ② 提供垃圾桶和垃圾站的建議方案，并跟進施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方