【正文】 羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項(xiàng)目將對(duì)其客戶造成一定分流。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項(xiàng)目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時(shí)區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。雖然該戶型設(shè)計(jì)不是濰坊大眾消費(fèi)者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對(duì)面積相對(duì)較小，總價(jià)位相對(duì)較低的需要，其中包括學(xué)生、適婚老師等。項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。再者，濰坊學(xué)院的老師和教授購(gòu)買能力相對(duì)強(qiáng)勁，為項(xiàng)目的銷售提供了消費(fèi)中堅(jiān)。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，為項(xiàng)目很大程度上彌補(bǔ)了生活配套不足的缺陷。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目靠近濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府。C、園林景觀區(qū)內(nèi)沒有特別設(shè)立景觀造型，綠化也只有樓距間的少數(shù)植被。2．翰林新城（1）項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學(xué)院正門對(duì)面物業(yè)管理待定銷售熱線05368538811 8538855項(xiàng)目規(guī)劃占地面積68000㎡車 位 數(shù) 量未建總建筑面積17萬㎡（住宅11萬㎡，沿街商業(yè)3萬㎡，酒店式公寓3萬㎡）容積率組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高 二期高層 三期待定園林綠化簡(jiǎn)單綠化項(xiàng) 目 配 套底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折?yè)、戶外大牌、墻體開售情況開盤時(shí)間06年4月18日銷售進(jìn)度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進(jìn)度都已封頂樓盤交樓時(shí)間06年 12月開盤價(jià)格2600元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡ 整體均價(jià) 2670元/㎡樓 層 差 價(jià)60元/層最 低 價(jià) 格2490元/㎡最高價(jià) 格2850元/㎡戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房91㎡105套44%100%三 房127㎡105套44%100%其他戶型 復(fù)式 160220㎡ 30套 12%商鋪沿街13層為商鋪 統(tǒng)一出售售價(jià)格水平 5000 元/㎡ 67 米 進(jìn)深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平 80 元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷開一棟賣一棟,交5萬誠(chéng)意金進(jìn)行排號(hào),確定價(jià)格后排隊(duì)選房.（2）項(xiàng)目概況A、總體規(guī)劃項(xiàng)目位于濰坊學(xué)院對(duì)面，分三期開發(fā)，其中一期為5棟小高層，二期為高層，三期為單身公寓，多層臨街13層規(guī)劃為商鋪。② 南北部分樓宇樓間距過于緊湊。項(xiàng)目地處濰坊市偏南方，公共交通設(shè)施和城市配套都非常不齊全，入住后生活起居及不方便。該項(xiàng)目主力戶型為面積在90100㎡的二房和120135㎡的三房，戶型面積和規(guī)劃都符合濰坊市絕大多數(shù)人群的需要，對(duì)銷售有促進(jìn)作用。美式建筑風(fēng)格在濰坊市為第一家，墻體外立面顏色為藍(lán)白相配，簡(jiǎn)單大方，在濰坊有較強(qiáng)的眼球吸引能力。項(xiàng)目為現(xiàn)房出售，售后可直接入住，不存在爛尾和實(shí)際建設(shè)與規(guī)劃圖不一致等不確定因素，增強(qiáng)了消費(fèi)者的投資信心，降低了銷售壓力。小區(qū)內(nèi)有3棟多層由順峰公司自主經(jīng)營(yíng)，為酒店和休閑中心；另有一棟多層做會(huì)所用。綠化主要以小區(qū)主干道兩旁和樓距間的植被為主。C．區(qū)園林景觀區(qū)內(nèi)園林景觀主要為中央廣場(chǎng)加簡(jiǎn)單水景。B．建筑特色項(xiàng)目為美式風(fēng)格建筑，屋頂為天藍(lán)色，外立面為白色和淺褐色。其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：刮膩?zhàn)?、配門窗促銷措施蓄客期（2）項(xiàng)目概況A．項(xiàng)目概況項(xiàng)目共有18棟多層，3棟高層，其中最南端的3棟為酒店和休閑中心，由順峰公司自主經(jīng)營(yíng)，不對(duì)外出售，其余為住宅。順峰蘭郡（1）項(xiàng)目基本情況一覽項(xiàng)目名稱海信以上幾個(gè)樓盤的開發(fā)素質(zhì)與本項(xiàng)目比較相近，為本樓盤均價(jià)的制定提供一定參考性。領(lǐng)秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相對(duì)比較低。順峰蘭郡119136三房二廳二衛(wèi)未開盤預(yù)計(jì)2500面積適中，格局合理，性價(jià)比比較高。分析：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個(gè)項(xiàng)目中，只有翰林新城項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點(diǎn)提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營(yíng)銷推廣新穎和現(xiàn)場(chǎng)包裝優(yōu)秀的住宅項(xiàng)目。領(lǐng)秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動(dòng)脈——未來文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿——流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場(chǎng)中軸景觀帶——講究風(fēng)水之學(xué)”項(xiàng)目處在較靠近城市中心的地帶，對(duì)地段和升值潛力進(jìn)行了大段描述；另外園林景觀是本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，宣傳上也比較注重。人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門口”“校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想”因項(xiàng)目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項(xiàng)目的生活配套來宣傳。順峰蘭郡韶光易逝分析：濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹，可見濰坊消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看地段可價(jià)格上升到了對(duì)居住環(huán)境的要求上來。翰林新城分三期開發(fā)，一期5棟小高層， 二期高層，三期待定；項(xiàng)目配套只有底商；基本沒有園林設(shè)計(jì)，只在樓距間做有簡(jiǎn)單綠化；項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。整體規(guī)劃對(duì)比分析項(xiàng)目名稱整體規(guī)劃評(píng)述海信順峰蘭郡海信順峰置業(yè)約8000095990翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司68000170000領(lǐng)秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司178000260000分析：1．就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個(gè)個(gè)案除領(lǐng)秀華城外，項(xiàng)目占地均在100畝左右，開發(fā)規(guī)模在1020萬平方米左右，與本項(xiàng)目有一定差距。 該三個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有一定類似性，且規(guī)劃和營(yíng)銷等方面都比較出色，通過分析可對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃等提供參考。順峰蘭郡、翰林新城、領(lǐng)秀華城三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向和縱向?qū)Ρ取５谌?jié)：典型項(xiàng)目分析【要點(diǎn)】178。216。216。216。四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對(duì)本項(xiàng)目的影響項(xiàng)目地處高新區(qū)，具備以下幾點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：216。③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè)：① 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升。區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況：① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià)2500元/㎡左右，價(jià)格比濰城稍高，比奎文稍低。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房預(yù)計(jì)占總量的51％。② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占85％以上。三、高新區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：高新區(qū)西靠新華路，北至濟(jì)青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè)：該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況：1）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解，來此購(gòu)房的消費(fèi)者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國(guó)客戶，投資成分比較大。② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場(chǎng)、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。二、奎文區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟(jì)青高速公路，南達(dá)濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。② 消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。③ 戶型設(shè)計(jì)以80100㎡的二房，110148㎡的三房為主打。② 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。一、濰城區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：以白浪河為界，處于濰坊市西邊，北至濟(jì)青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。178。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002——2005年上半年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況如下圖： 圖示：2002—2005年濰坊市中心商品房均價(jià)及走勢(shì)第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點(diǎn)】178。2004年全市完成房地產(chǎn)投資41億元，施工面積520平方米，竣工面積390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資31億元，施工面積416萬平方米，竣工面積240平方米。
04年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元，%，%。 2005年后，市場(chǎng)供略過于求，買方市場(chǎng)逐漸形成，房?jī)r(jià)上漲速率逐漸減慢，競(jìng)爭(zhēng)更趨向激烈。 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求兩旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。第三章：濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本章通過對(duì)濰坊近年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征、典型項(xiàng)目分析等，了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來。四、 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。二、 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，充分說明濰坊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。 高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。 支撐服務(wù)情況體系: 高新區(qū)建立健全了會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會(huì)保險(xiǎn)、金融服務(wù)等投資保障體系；幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院等社會(huì)服務(wù)體系日趨完善；國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國(guó)際四星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、游樂園、夜總會(huì)等旅游娛樂設(shè)施齊全完備。 廠房：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購(gòu)置或自行建造。 供熱 ：開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。 裝機(jī)總?cè)萘?450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時(shí)。供水： 濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫(kù)常年儲(chǔ)水610億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20萬立方米。 空運(yùn)： 開發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和濰坊機(jī)場(chǎng)分別為180公里、120公里、10公里。濟(jì)南至青島、濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立交式出入口；東到青島、煙臺(tái)，西至濟(jì)南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘。高新區(qū)：海運(yùn)：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、 日照等國(guó)際客貨港口，可直達(dá)世界各地；濰坊市的萬噸級(jí)泊位港口即將投入運(yùn)營(yíng)。2．區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購(gòu)物廣場(chǎng)主要集中在此。“出口加工組團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。“中心組團(tuán)”將形成高級(jí)工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級(jí)工程師文化娛樂場(chǎng)所、商務(wù)會(huì)展中心。2．濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長(zhǎng)松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)。216。 “一環(huán)”，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；216。 216。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善，生活起居的方便將吸引消費(fèi)者前來入住或投資。 濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來25年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。三、人均居住面積 圖示：2005年濰坊、山東、全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國(guó)9㎡和1㎡，這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國(guó)水平，另一方面表明濰坊住宅市場(chǎng)供給量大，逐漸由賣房市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。 圖示：20032005濰坊城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出2．濰坊、山東、全國(guó)恩格爾系數(shù)2005年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比“九五”。 圖1：濰坊市20002005年城鎮(zhèn)居民可支配收入圖2：20032005年濰坊市與全國(guó)人均GDP比較從以上兩表可以看出，濰坊市人均GDP總量及增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，%的速度快速增長(zhǎng)，可見濰坊市居民消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，可承受相對(duì)較高的房?jī)r(jià)。一、居民收入情況濰坊市人均GDP及增長(zhǎng)情況2004年人均GDP達(dá)到14678元（按現(xiàn)行匯率折算為1775美元），%；2005年人均GDP達(dá)到17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），%。178。第三節(jié)：居民生活【要點(diǎn)】178。 圖示：濰坊市2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)所占百分比2．各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比率%；%，%；一、二、。437950010203040506070809020042005年份投資額（億元）房地產(chǎn)建設(shè)投資額住宅建設(shè)投資額 圖示：濰坊2002005年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，充分說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅