【正文】 。2）百畝以上大型住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來。3）濰坊市內(nèi)缺乏營銷推廣和現(xiàn)場包裝做得出類拔萃的住宅項目，本項目可在這方面加大力度。4）整個濰坊市內(nèi)住宅項目主打戶型均為三房，其中又以130135㎡三房二廳二衛(wèi)最受消費者歡迎，本項目可在后期戶型規(guī)劃上多迎合市場的需求。第四節(jié)：濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預(yù)測一、新政對房地產(chǎn)市場的影響① 小戶型數(shù)量增加，大戶型成為市場稀缺?！皣鶙l”中硬性規(guī)定90㎡以下小戶型將占到區(qū)域總建面積的70%，屆時整個市場的小戶型數(shù)量激增，大戶型價格將有上揚的趨勢。② 首付款變化，將促進(jìn)部分戶型銷售。90㎡以下小戶型首付可低至2成（國六條），滿足了部分需要小戶型但資金短缺客戶的需求，將在一定程度上促進(jìn)項目的銷售。③ 開發(fā)商隊伍將進(jìn)一步肅清。開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)項目開發(fā)本金35%，這導(dǎo)致市場上開發(fā)實力不夠的開發(fā)商出局，將為有實力的開發(fā)商肅清市場。④ 房地產(chǎn)市場信息的絕對公開將對營銷策略產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)營銷策略要求各個銷售階段所放出的套數(shù)、戶型、方向等都有一個合理的搭配才能最大程度上保持戶型的均好性，減少尾房的出現(xiàn)，而新的公開制度打破了這一營銷手段，將對采用傳統(tǒng)營銷手段的樓盤產(chǎn)生一定影響。二、土地供給量預(yù)測根據(jù)從土地管理局的現(xiàn)場走訪調(diào)查，了解到20062007年，全市土地儲備量約1萬畝，將根據(jù)市場情況陸續(xù)在23年內(nèi)推出，主要集中在高新區(qū)。大規(guī)模土地建設(shè)將以北海路以東、市政府的東南方為主，該區(qū)域2006年全年預(yù)計將推出商住用地5000畝。 三、市場競爭與未來市場供應(yīng)預(yù)測① 買方市場逐漸形成，市場競爭將進(jìn)一步激烈。通過上面的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，2001年以來，濰坊市商品房竣工量略大于成交量，可見市場逐漸飽和，消費者可選性增大，市場競爭特別是產(chǎn)品競爭將進(jìn)一步激烈。② “東移政策指示下，東區(qū)房產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)。未來的25年，濰坊市出讓土地70%以上集中在北海路以東的高新區(qū)，屆時將有大批高素質(zhì)樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境加強。③ 市場供給多層將主要集中在高新區(qū)，小高層和高層將陸續(xù)被市場接受。由于地方政策的控制，濰坊市區(qū)將只在高新區(qū)報建濰坊消費者歡迎的多層建筑，屆時將引起多層建筑價格的提升。當(dāng)小高層和高層價格逐漸與多層持平后，將陸續(xù)被市場所接受。四、銷售價格預(yù)測根據(jù)現(xiàn)有情況顯示，濰坊市房地產(chǎn)價格在近3年內(nèi)穩(wěn)中緩升。原因有：① 經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民收入日漸提高，帶動消費旺盛。2001年以來，濰坊市人均GDP及人均消費性支出均有顯著提升。2004年，濰坊市商品住宅銷售面積達(dá)266萬平方米， %，當(dāng)年竣工面積與銷售面積之比為1：。充分表明住宅需求旺盛，需求旺盛將拉動價格上升。② 商品房開發(fā)成本增加是價格上升內(nèi)在因素。在稅金及附加和開發(fā)利潤變化不大的情況下，2005年上半年，%，%，%，成本的增加必將帶動房價提升。③ 2005年后，市場供略過于求，買方市場逐漸形成，房價上漲速率下降。2005年后，濰坊市每年住宅市場供應(yīng)略大于消耗，逐漸形成買方市場，房價雖持續(xù)上升，但上漲速率相對往年下降。第四章：濰城、奎文、高新三區(qū)在售項目戶型專項分析本章節(jié)通過對各個區(qū)域內(nèi)典型項目的面積、總體配比、組團配比等幾個方面進(jìn)行對比分析，找出各區(qū)域及市場暢銷項目，并對本項目的戶型操作提供一定借鑒意義。第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析【要點】三區(qū)建筑形態(tài)分布清晰，濰城和高新區(qū)以多層為主，奎文區(qū)以小高層和高層為主。2房和3房為各區(qū)域主力戶型，占到總套數(shù)85%以上，3房需求量最大，占到總套數(shù)的51%以上。整個濰坊市戶型面積集中在2房90100㎡，3房在120150㎡，復(fù)式180300㎡；其中濰城區(qū)因區(qū)域購買能力有限，而面積范圍在此基礎(chǔ)上稍顯緊湊，高新區(qū)則因區(qū)域價格相對較低而略有寬松。1．濰城區(qū)（1）面積分析 項目戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房（㎡）——70——86953房（㎡）13014885165——1161384房（㎡）160170——————復(fù)式（㎡）190270——————商務(wù)公寓（㎡）————3145775——分析：A、據(jù)調(diào)查分析，由于該區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費者以該區(qū)國營企業(yè)職工為主，該人群總體收入相對其它兩區(qū)較低，購買能力受到限制，較難承受高總價的大戶型，所以該區(qū)域內(nèi)戶型面積總體相對奎文、高新兩區(qū)平均要小2030㎡左右。B、其中，2房面積集中在7090㎡，三房集中在110140㎡左右，4房集中在160170㎡左右，復(fù)式集中在190270㎡左右。（2）總體戶型配比分析 項目戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房——31%——%3房%69%——%4房%——————復(fù)式7%——————商務(wù)公寓————100%——分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)戶型配比以3房為主，一般占到總套數(shù)的85%左右。2）受到本區(qū)域內(nèi)消費能力相對低下的影響，所該區(qū)域內(nèi)某些樓盤2房占據(jù)總套數(shù)的比例很大，達(dá)到了80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其它兩區(qū)的2房比例。而4房以上戶型所占比例很小，且多處在白浪河邊。3）該區(qū)域白浪河邊屬于濰坊核心商業(yè)區(qū)邊緣，存在一定高消費人群，有一定大面積消費能力，所以靠近白浪河的樓盤（如碧水豪庭）該區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃有20%左右的4房以上大戶型。（3）組團的戶型配比分析 項目戶型碧水豪庭金都家園西城名都巴黎假日高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—————100%—76%24%———3房56%44%———100%—37%63%———4房80%20%——————————復(fù)式40%60%——————————商務(wù)公寓—————————100%——分析：1）據(jù)調(diào)查分析，由于城市發(fā)展趨勢整體向東推進(jìn)，而該區(qū)域為西部老城區(qū)，所以區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)以多層為主，只有少數(shù)小高層，而常以高層存在的寫字樓或商務(wù)公寓在該區(qū)域沒有市場，所以幾乎沒有開發(fā)高層建筑。2）該區(qū)域組團開發(fā)比較單一，多以一種建筑形態(tài)為主（全多層或全小高層），且整體規(guī)劃或園林設(shè)計都較差，開發(fā)素質(zhì)處于奎文、高新區(qū)之下。2．奎文區(qū)（1）面積分析表A 項目戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房(㎡)9910897112————3房(㎡)129135149153122175——4房(㎡)——152——5房（㎡）——————復(fù)式(㎡)194306256——商務(wù)公寓(㎡)————53689128表B 項目戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房(㎡)709013090110941003房(㎡)1651301501201301401501201304房(㎡)160190160——復(fù)式(㎡)——260——99130商務(wù)公寓(㎡)————————分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積主要集中在95110㎡左右，比濰城、高新兩區(qū)稍顯寬松。2）3房面積及種類都比較多，110175㎡的都有不少可供選擇； 4房和5房面積集中在160190㎡之間，多被私企作為辦公室來用；復(fù)式戶型種類更多，面積在100300㎡都有選擇，這跟奎文區(qū)作為濰坊的新城區(qū)和主要商業(yè)區(qū)定位是分不開的，該區(qū)域內(nèi)消費人群購買能力和要求都很廣泛，需要不同面積的戶型以供居住或商用。（2）總體戶型配比分析表A 項目戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房57%————3房25%70%——4房——25%——5房——————復(fù)式18%5%——商務(wù)公寓————100%表B 項目戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房12%30%25%28%3房63%55%70%57%4房25%12%5%——復(fù)式——3%——15%商務(wù)公寓————————分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)的戶型設(shè)計以2房和3房為主，約占到了總套數(shù)的87%左右。2）4房以上大戶型所占的比率都很小，約在810%左右，這主要跟區(qū)域內(nèi)總比價較高有關(guān)。（2）組團戶型配比分析表A 項目戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—32%68%——————3房——100%————4房————100%————5房—————————復(fù)式—20%80%—100%————商務(wù)公寓——————100%——表B項目戶型陽光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—100%——84%16%——100%—20%80%3房—100%——91%9%—73%27%—10%90%4房—100%——100%———100%————復(fù)式————100%—————10%90%商務(wù)公寓————————————分析：1）據(jù)調(diào)查分析，由于該區(qū)域商業(yè)氛圍相對其它兩區(qū)發(fā)達(dá)，人群需要也顯得更多元化，造成該區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)多樣，高層和小高層出現(xiàn)的概率比濰城和高新兩個區(qū)都明顯要高出許多。2）由于高層和小高層建筑要多于多層建筑，造成戶型分布特別是3房以上的大戶型分布有很大一部分都在高層和小高層上，這也是奎文區(qū)均價要高于其它兩個區(qū)的原因之一。3．高新區(qū)（1）面積分析 項目戶型海信順峰蘭郡翰林新城（一期）東城新海楓景清荷園小區(qū)SOHU新E城圣榮都市新城怡和星國際2房(㎡)92 10105110918511099120——1021051003房(㎡)11913612796140120156——1151504房(㎡)16416171175————182————170５房(㎡)————————————190復(fù)式(㎡)185350160220——240250——180—230200以上商務(wù)公寓(㎡)————————4506080————分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積在集中在92110㎡，面積處在濰城與奎文區(qū)之間，主要由剛工作不久或新婚年輕人群購買。2）3房面積集中在115150㎡，屬于適中水平，其中有很大一部分為變相集資房。多為事業(yè)單位公務(wù)員所購買。3）復(fù)式面積集中在160250㎡，并有少數(shù)迷你（如翰林）或超大（清荷園）復(fù)式，主要為少數(shù)人口較多的家庭所準(zhǔn)備。（2）總體戶型配比分析 項目戶型海信順峰蘭郡翰林新城（一期）東城新海楓景清荷園小區(qū)SOHU新E城圣榮都市新城怡和星國際2房39%44%30%30%——%12．7%3房48%44%70%50%——%75．5%4房10%————8%————2．4%５房————————————3．8%復(fù)式3%12%——12%——%5．6%商務(wù)公寓————————100%————分析：1）據(jù)統(tǒng)計分析，該區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計以2房和3房為主，一般占到項目總戶數(shù)的85%以上。2）3房的總量占據(jù)比率最大，一般在45%左右，有個別甚至達(dá)到70%（如東城新海楓景），而商務(wù)公寓、4房以上大戶型很少，可見區(qū)域內(nèi)以三口之家居住為主。（3）組團的戶型配比分析項目戶型海信順峰蘭郡清荷園小區(qū)翰林新城（一期）SOHU新E城東城新海楓景高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—21%79%—