【正文】 處于全國53個國家級高新區(qū)前列。二、特征描述：1．區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟健康快速發(fā)展。 找出區(qū)域規(guī)劃定位所存在的特征。 項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃定位。第五章：項目區(qū)域、開發(fā)條件分析 通過對項目所在區(qū)域，以及項目所具備的開發(fā)條件進行分析，找出項目所存在的優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅，并歸結(jié)出解決方法。戶型面積緊湊的三房單位因性價比高而被市場接受。市場剩余空間較大，項目存在機遇。一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總通過以上二個小節(jié)的歸納分析，可總結(jié)得出適合本區(qū)域的系列戶型設(shè)計參考數(shù)據(jù)，如下表：戶型二房（半）標(biāo)準(zhǔn)三房三房半四房及以上戶型面積基本要求（M2）90110110130130138150200主力戶型（M2）≈100≈125≈135≈160主臥面積（M2）≈18≈20≥20≥20開間（M）≥≥≥≥次臥面積（M2）≈10≥13≥13≥14開間（M）≥≥≥≈客廳面積（M2）≈18≥20≥20≈30開間（M）≥≥≥≥餐廳面積（M2）≥5≥8≥10≥10開間（M）≈≥≥≥廚房面積（M2）≈5≥6≥8≈9開間（M）≥≥≥≥觀景陽臺面積（M2）≈7≥8≥8≥10進深（M）≥≥≥ 二、啟示中上收入家庭為市場購買中堅，價格及實用仍是他們考慮的首要因素。178。第三節(jié)：本章總結(jié)及啟示【要點】178。4）方正戶型受到消費者歡迎，但經(jīng)濟實用才是首要考慮因素。3）外飄窗、景觀陽臺可為戶型加分，但要酌情使用。2）大客廳、大主臥設(shè)計，適當(dāng)減小客臥及衛(wèi)生間面積，以迎合市場需求。小結(jié)：1）整體戶型以緊湊三房二廳二衛(wèi)最好銷售。⑤ 戶型動線分析戶型留出公共空間，把餐廳和客廳、臥室和活動區(qū)間自然分割，人群活動互不干涉，動線劃分清晰。，實用面積逾30㎡，符合北方對大客廳的需要；，實用面積逾20㎡；客臥開間3m，實用面積近10㎡，略顯狹窄，卻正好體現(xiàn)出主人的珍貴。② 戶型面積分析㎡，在奎文區(qū)內(nèi)屬于比較緊湊的三房，符合普通三口對低總價三房的需要。客廳和餐廳呈直線設(shè)計，貫通南北，加上雙陽臺設(shè)計，客廳及餐廳采光、通風(fēng)良好，明亮大方。價格波動：平均上漲約700元/㎡項目各戶型詳細(xì)情況 項目戶型二房三房復(fù)式套數(shù)370套165套115套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積（㎡）194306銷售率66%64%69%70%40%據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，㎡的三房二廳二衛(wèi)戶型，㎡的尤其受到歡迎，以下就該戶型做出5點分析：① 戶型功能分析該戶型為三房二廳二衛(wèi)設(shè)計，整體房間設(shè)計符合三口之家的生活需要。⑤ 戶型動線分析該戶型客廳和餐廳、各個臥室之間，都預(yù)留有公共空間，飲食起居都可以互不干擾，動靜、干濕自然區(qū)分，整個戶型動線脈絡(luò)非常清晰。④ 戶型廚衛(wèi)分析，實用面積近9㎡，寬敞實用；工作臺為“L”型設(shè)計且加長，廚房作業(yè)更加方便。③ 戶型開間進深分析，整體戶型非常方正，符合人群普遍需求。衛(wèi)生間與洗手間分開設(shè)計，干濕分離，實用衛(wèi)生。該戶型設(shè)計方正，坐北朝南，客廳和餐廳呈直線設(shè)計，客廳帶有景觀陽臺，采光良好，空氣對流。 價格波動：平均上漲約800元/㎡2．項目各戶型詳細(xì)情況 項目戶型二房三房四房套數(shù)54套320套10套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)二廳二衛(wèi)面積（㎡）銷售率65%6%60%95%97%100% 項目戶型五房復(fù)式套數(shù)16套24套格局二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積（㎡）192銷售率93%92%3. 暢銷戶型細(xì)項分析據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，㎡的三房二廳二衛(wèi)戶型，其中以151㎡的尤其受到歡迎，以下就該戶型做出5點分析：① 戶型功能分析三房二廳二衛(wèi)設(shè)計，符合中等收入家庭的需要。二、怡和⑤ 戶型動線分析廚房設(shè)計在入戶門的北邊，且面對餐廳，入廚作業(yè)通過路線短且遠(yuǎn)離臥室和客廳，符合人群活動線需要。③ 戶型開間進深分析，使用面積逾20㎡，橫跨整個單位，實用大方，這都符合北方人大氣的個性。臥室?guī)эh窗（外飄60㎝），客臥（）和客廳（）分帶景觀陽臺，所有房間采光良好，空氣流暢。一、嘉日花園項目基本情況地理位置：東風(fēng)街與新華路交匯處所屬區(qū)域：奎文區(qū)銷售周期：04年2月至今價格波動：平均上漲約620元/㎡項目各戶型詳細(xì)情況 項目戶型三房四房復(fù)式套數(shù)117套32套7套格局兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)四房三廳四衛(wèi)五房三廳四衛(wèi)七房三廳四衛(wèi)面積（㎡）銷售率100%87%90%80%100%暢銷戶型細(xì)項分析據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，㎡的三房二廳二衛(wèi)戶型，以下就該戶型做出5點分析：① 戶型功能分析該戶型為三房二廳二衛(wèi)設(shè)計，餐廳的獨立分離使娛樂和用餐互不干涉，房間、衛(wèi)生間的數(shù)量都符合普通三口之家的要求。216。216。 目前濰坊市場上與本項目開發(fā)形態(tài)相近，且相對銷售比較出色的樓盤為“嘉日花園”、“怡和4房以上大戶型，特別是頂層閣樓，基本上都采用贈送部分面積或提高單價的銷售方式，但大面積戶型總價較高，使大面積戶型成為少部分人的奢侈消費品。在高新區(qū)內(nèi)，由于區(qū)域內(nèi)均價相對較低，總體消費力又較強，考慮到項目的實際情況，建議主力戶型面積相對縮小。整個濰坊市城市功能由西向東劃分為老城區(qū)（濰城）、商務(wù)區(qū)（奎文）、新興居住區(qū)（高新），各個區(qū)域人群構(gòu)成、消費結(jié)構(gòu)都隨著區(qū)域功能的劃分而變化，因而對區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)、面積及戶型需求都會有所不同。高新區(qū)建筑形態(tài)和發(fā)展規(guī)模要明顯高出濰城區(qū)，而市場均價又低于奎文區(qū)約100200元/㎡，處于中間水平，在市民心目中是發(fā)展?jié)摿^大的新興城區(qū)，發(fā)展前景良好。主要消耗92110㎡的2房，120148㎡的3房，面積要求相對寬松。3房面積集中在110175㎡； 4房和5房面積集中在160190㎡之間；復(fù)式戶型種類更多，面積在100300㎡2房面積在集中在90110㎡，3房面積集中在115135㎡， 復(fù)式面積集中在160250㎡，并有少數(shù)迷你（如翰林）或超大（清荷園）復(fù)式價格多層：2400元/㎡小高：2200元/㎡多層：2700元/㎡小高：2900元/㎡公寓：3300元/㎡多層：2600元/㎡小高：2600元/㎡公寓：2700元/㎡消費者需求希望居住80㎡左右2房，120㎡左右3房，希望物業(yè)管理費低。以多層、小高層開發(fā)的住宅為主，輔以少量寫字樓和商務(wù)公寓，高層少。4．濰城、奎文、高新區(qū)三區(qū)比較分析 區(qū)域項目濰 城奎 文高 新產(chǎn)品類型多層為主，少量小高層，幾乎沒有高層。2）就戶型分布來看，2房和3房主要分布在多層上，占到戶型總套數(shù)的70%左右；小高層一般只占到20—30%左右。新海楓景高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—21%79%—60%40%—100%——————100%3房—31%69%—30%70%—100%——————100%4房——100%——100%——————————復(fù)式—17%83%—15%85%—100%———————商務(wù)公寓——————————100%———— 項目戶型圣榮（3）組團的戶型配比分析項目戶型海信2）3房的總量占據(jù)比率最大，一般在45%左右，有個別甚至達到70%（如東城都市新城怡和順峰蘭郡翰林新城（一期）東城3）復(fù)式面積集中在160250㎡，并有少數(shù)迷你（如翰林）或超大（清荷園）復(fù)式，主要為少數(shù)人口較多的家庭所準(zhǔn)備。2）3房面積集中在115150㎡，屬于適中水平，其中有很大一部分為變相集資房。都市新城怡和順峰蘭郡翰林新城（一期）東城2）由于高層和小高層建筑要多于多層建筑，造成戶型分布特別是3房以上的大戶型分布有很大一部分都在高層和小高層上，這也是奎文區(qū)均價要高于其它兩個區(qū)的原因之一。2）4房以上大戶型所占的比率都很小，約在810%左右，這主要跟區(qū)域內(nèi)總比價較高有關(guān)。2）3房面積及種類都比較多，110175㎡的都有不少可供選擇； 4房和5房面積集中在160190㎡之間，多被私企作為辦公室來用；復(fù)式戶型種類更多，面積在100300㎡都有選擇，這跟奎文區(qū)作為濰坊的新城區(qū)和主要商業(yè)區(qū)定位是分不開的，該區(qū)域內(nèi)消費人群購買能力和要求都很廣泛，需要不同面積的戶型以供居住或商用。2）該區(qū)域組團開發(fā)比較單一，多以一種建筑形態(tài)為主（全多層或全小高層），且整體規(guī)劃或園林設(shè)計都較差，開發(fā)素質(zhì)處于奎文、高新區(qū)之下。3）該區(qū)域白浪河邊屬于濰坊核心商業(yè)區(qū)邊緣，存在一定高消費人群，有一定大面積消費能力，所以靠近白浪河的樓盤（如碧水豪庭）該區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃有20%左右的4房以上大戶型。2）受到本區(qū)域內(nèi)消費能力相對低下的影響，所該區(qū)域內(nèi)某些樓盤2房占據(jù)總套數(shù)的比例很大，達到了80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其它兩區(qū)的2房比例。B、其中，2房面積集中在7090㎡，三房集中在110140㎡左右，4房集中在160170㎡左右，復(fù)式集中在190270㎡左右。整個濰坊市戶型面積集中在2房90100㎡，3房在120150㎡，復(fù)式180300㎡；其中濰城區(qū)因區(qū)域購買能力有限，而面積范圍在此基礎(chǔ)上稍顯緊湊，高新區(qū)則因區(qū)域價格相對較低而略有寬松。第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析【要點】三區(qū)建筑形態(tài)分布清晰，濰城和高新區(qū)以多層為主，奎文區(qū)以小高層和高層為主。2005年后，濰坊市每年住宅市場供應(yīng)略大于消耗，逐漸形成買方市場，房價雖持續(xù)上升，但上漲速率相對往年下降。在稅金及附加和開發(fā)利潤變化不大的情況下，2005年上半年，%，%，%，成本的增加必將帶動房價提升。充分表明住宅需求旺盛，需求旺盛將拉動價格上升。2001年以來，濰坊市人均GDP及人均消費性支出均有顯著提升。四、銷售價格預(yù)測根據(jù)現(xiàn)有情況顯示，濰坊市房地產(chǎn)價格在近3年內(nèi)穩(wěn)中緩升。由于地方政策的控制，濰坊市區(qū)將只在高新區(qū)報建濰坊消費者歡迎的多層建筑，屆時將引起多層建筑價格的提升。未來的25年，濰坊市出讓土地70%以上集中在北海路以東的高新區(qū)，屆時將有大批高素質(zhì)樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境加強。通過上面的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，2001年以來，濰坊市商品房竣工量略大于成交量，可見市場逐漸飽和，消費者可選性增大，市場競爭特別是產(chǎn)品競爭將進一步激烈。大規(guī)模土地建設(shè)將以北海路以東、市政府的東南方為主，該區(qū)域2006年全年預(yù)計將推出商住用地5000畝。房地產(chǎn)營銷策略要求各個銷售階段所放出的套數(shù)、戶型、方向等都有一個合理的搭配才能最大程度上保持戶型的均好性，減少尾房的出現(xiàn)，而新的公開制度打破了這一營銷手段，將對采用傳統(tǒng)營銷手段的樓盤產(chǎn)生一定影響。開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)項目開發(fā)本金35%，這導(dǎo)致市場上開發(fā)實力不夠的開發(fā)商出局，將為有實力的開發(fā)商肅清市場。90㎡以下小戶型首付可低至2成（國六條），滿足了部分需要小戶型但資金短缺客戶的需求，將在一定程度上促進項目的銷售?！皣鶙l”中硬性規(guī)定90㎡以下小戶型將占到區(qū)域總建面積的70%，屆時整個市場的小戶型數(shù)量激增，大戶型價格將有上揚的趨勢。4）整個濰坊市內(nèi)住宅項目主打戶型均為三房，其中又以130135㎡三房二廳二衛(wèi)最受消費者歡迎，本項目可在后期戶型規(guī)劃上多迎合市場的需求。2）百畝以上大型住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來。根據(jù)實地走訪了解，該項目銷售前期有過價格炒作行為，把原來只有2000元左右/㎡的價格抬升到現(xiàn)在的2700元/㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點。項目地處健康街，處于奎文區(qū)最南端，就區(qū)域而言，相對區(qū)域其它樓盤離市中心較遠(yuǎn)，對項目消費者有比較大的分流。項目主力戶型以99112㎡的二房和129153㎡的三房為主，基本符合濰坊居民對住宅的普遍需求。項目景觀配套由一個中心廣場、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對銷售會有一定促進作用。項目緊臨健康街與濰州路，市中心離項目大門只有1公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。由于項目靠近市區(qū)，周邊城市配套發(fā)達，生活起居都很方便。C、園林景觀該項目園林景觀設(shè)計分為一個大型景觀廣場（鐘鼎廣場）、社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局。該項目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費者購買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進行二手交易，這將對消費者購買信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。該樓盤周邊住宅項目星