【正文】 整個濰坊市戶型面積集中在 2 房 90100㎡，3 房在 120150㎡，復(fù)式 180300㎡；其中濰城區(qū)因區(qū)域購買能力有限，而面 積范圍在此基礎(chǔ)上稍顯緊湊，高新區(qū)則因區(qū)域價格相對較低而略有寬松。第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析【要點】三區(qū)建筑形態(tài)分布清晰，濰城和高新區(qū)以多層為主，奎文區(qū)以小高層和高層為主。2022 年后，濰坊市每年住宅市場供應(yīng)略大于消耗，逐漸形成買方市場，房價 雖持續(xù)上升，但上漲速率相對往年下降。在稅金及附加和開發(fā)利潤變化不大的情況下，2022 年上半年，濰坊市土地成本同比上漲 %，建筑安裝成本上 漲 %，經(jīng)營管理費用上漲 %，成本的增加必將帶動房價提升。充分表明住宅需求旺盛，需求旺盛將拉動價格上升。2022 年以來，濰坊市人均 GDP 及人均消費 性支出均有顯著提升。50 / 138四、銷售價格預(yù)測根據(jù)現(xiàn)有情況顯示，濰坊市房地產(chǎn)價格在近 3 年內(nèi)穩(wěn)中緩升。由于地方政策的控制，濰坊市區(qū)將只在高新區(qū)報建濰坊消費者歡迎的多層建筑，屆時將引起多層建筑價格的提升。未來的 25 年，濰坊市出讓土地 70%以上集中在北海路以東的高新區(qū)，屆時 將有大批高素質(zhì)樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境加強。通過上面的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，2022 年以來，濰坊市商品房竣工量略大于成交量，可見市場逐漸飽和，消費者可選性增大，市場競爭特別是產(chǎn)品競爭將進一步激烈。大規(guī)模土地建設(shè)將以北海路以東、市政府的東南方為主，該區(qū)域2022 年全年預(yù)計將推出商住用地 5000 畝。房地產(chǎn)營銷策略要求各個銷售階段所放出的套數(shù)、戶型、方向等都有一個合理的搭配才能最大程度上保持戶型的均好性，減少尾房的出現(xiàn)，而新的公開制度打破了這一營銷手段，將對采用傳統(tǒng)營銷手段的樓盤產(chǎn)生一定影響。開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)項目開發(fā)本金 35%，這導(dǎo)致市場上開發(fā)實力不夠的開發(fā)商出局，將為有實力的開發(fā)商肅清市場。90㎡以下小戶型首付可低至 2 成（國六條），滿足了部分需要小戶型但資金短缺客戶的需求，將在一定程度上促進項目的銷售?！皣鶙l”中硬性規(guī)定 90㎡以下小戶型將占到區(qū)域 總建面積的 70%，屆時整個市場的小戶型數(shù)量激增，大戶型價格將有上揚的趨勢。4）整個濰坊市內(nèi)住宅項目主打戶型均為三房，其中又以 130135㎡三房二廳二衛(wèi)最受消費者歡迎，本項目可在后期戶型規(guī)劃上多迎合市場的需求。2）百畝以上大型住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來。根據(jù)實地走訪了解，該項目銷售前期有過價格炒作行為，把原來只有 2022 元左右/㎡的價格抬升到現(xiàn)在的 2700 元/ ㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點。項目地處健康街，處于奎文區(qū)最南端，就區(qū)域而言，相對區(qū)域其它樓盤離市中心較遠，對項目消費者有比較大的分流。項目主力戶型以 99112㎡的二房和 129153㎡的三房為主，基本符合濰坊居民對住宅的普遍需求。47 / 138項目景觀配套由一個中心廣場、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對銷售會有一定促進作用。項目緊臨健康街與濰州路，市中心離項目大門只有 1 公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當升值潛力。由于項目靠近市區(qū)，周邊城市配套發(fā)達，生活起居都很方便。C、園林景觀該項目園林景觀設(shè)計分為一個大型景觀廣場（鐘鼎廣場）、社區(qū)綠化帶、住宅 組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局。該項目建筑用地為濰坊學院劃撥用地，消費者購買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進行二手交易，這將對消費者購買信心產(chǎn)生嚴重影響。該樓盤周邊住宅項目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項 目將對其客戶造成一定分流。高新區(qū)在 25 年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。雖然該戶型設(shè)計不是濰坊大眾消費者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學院的年輕人群對面積相對較小，總 價位相對較低的需要，其中包括學生、適婚老師等。項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為 91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。再者，濰坊學院的老師和教授購買能力相對強勁，為項目的銷售提供了消費中堅。濰 坊學院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運動場等，為項目很大程度上彌補了生活配套不足的缺陷。（3）項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：① 項 目靠近濰坊市頂級高等學府。C、園林景觀區(qū)內(nèi)沒有特別設(shè)立景觀造型，綠化也只有樓距間的少數(shù)植被。2．翰林新城41 / 138（1）項目基本情況一覽表項目名稱 翰林新城開發(fā)商 濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置 濰坊學院正門對面物業(yè)管理 待定銷售熱線 05368538811 8538855占地面積 68000㎡ 車 位 數(shù) 量 未建總建筑面積17 萬㎡（住宅 11 萬㎡，沿街商業(yè) 3 萬㎡，酒店式公寓 3 萬㎡）容積率 組團開發(fā)順序 一期 5 棟小高 二期高層 三期待定 園林綠化 簡單綠化項目規(guī)劃項 目 配 套 底商周邊配套 濰坊學院的圖書館、體育館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強、 專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風格廣告媒體策略：單張、折頁、 戶外大牌、 墻體開盤時間 06 年 4 月 18日目前工程進度 都已封頂銷售進度 已經(jīng)銷售兩棟開售情況樓盤交樓時間 06 年 12 月 開盤價格 2600 元/㎡管理費標準 元/㎡ 整體均價 2670 元/㎡樓 層 差 價 60 元/層價格水平最 低 價 格 2490 元/㎡ 最高價 格 2850 元/㎡戶型項目 面積范圍 數(shù)量 比例 銷售率二 房 91㎡ 105 套 44% 100%三 房 127㎡ 105 套 44% 100%戶型其他戶型 復(fù)式 160220㎡ 30 套 12%商鋪沿街 13層為商鋪 統(tǒng)一出售售價格水平 5000 元/㎡ 67 米 進深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡裝修標準 簡單裝修：價格水平 80 元/平方米其它現(xiàn)場促銷 開一棟賣一棟,交 5 萬誠意金進行排號,確定價格后排隊選房.42 / 138（2）項目概況A、總 體規(guī)劃項目位于濰坊學院對面，分三期開發(fā)，其中一期為 5 棟小高層，二期為高層，三期為單身公寓，多層臨街 13 層規(guī)劃為商鋪。② 南北部分樓宇樓間距過于緊湊。項目地處濰坊市偏南方，公共交通設(shè)施和城市配套都非常不齊全，入住后生活起居及不方便。該項目主力戶型為面積在 90100㎡的二房和 120135㎡的三房，戶型面積和規(guī)劃都符合濰坊市絕大多數(shù)人群的需要，對銷售有促進作用。美式建筑風格在濰坊市為第一家，墻體外立面顏色為藍白相配，簡單大方，在 濰坊有較強的眼球吸引能力。項目為現(xiàn)房出售，售后可直接入住，不存在爛尾和實際建設(shè)與規(guī)劃圖不一致等不確定因素，增強了消費者的投資信心，降低了銷售壓力。小區(qū)內(nèi)有 3 棟多層由順峰公司自主經(jīng)營，為酒店和休閑中心；另有一棟多層做會所用。綠化主要以小區(qū)主干道兩旁和樓距間的植被為主。C．區(qū)園林景觀區(qū)內(nèi)園林景觀主要為中央廣場加簡單水景。B．建筑特色項目為美式風格建筑，屋頂為天藍色，外立面為白色和淺褐色。裝修標準 簡單 裝修：刮膩子、配門窗其它 促銷措施 蓄客期（2）項目概況玄 武 東 街北 海 路玉 清 東 街順峰蘭峻新 華 路39 / 138A．項 目概況項目共有 18 棟多層，3 棟高層，其中最南端的 3 棟為酒店和休閑中心，由順 峰公司自主經(jīng)營，不對外出售，其余為住宅。順峰蘭郡（1）項目基本情況一覽項目名稱 海信以上幾個樓盤的開發(fā)素質(zhì)與本項目比較相近，為本樓盤均價的制定提供一定參考性。領(lǐng)秀華城 129153 三房二廳二衛(wèi) 2700面積 適中，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。 順峰蘭郡 119136 三房二廳二衛(wèi)未開盤預(yù)計 2500面積 適中，格局合理，性價比比較高。37 / 138分析：根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個項目中，只有翰林新城項目的營銷推廣和現(xiàn)場包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營銷推廣新穎和現(xiàn)場包裝優(yōu)秀的住宅項目。領(lǐng)秀華城 孕育一種生活“掌控城市干 線黃金動脈——未來文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿——流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場中 軸景觀帶——講究風水之學”項目處在較靠近城市中心的地帶，對地段和升值潛力進行了大段描述；另外園林景觀是本項目的重要賣點，宣傳上也比較注重。人文社區(qū)“學府生活哲學，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時 代，成就財富夢想”因項目靠近濰坊學院，大打人文牌，并把學院的配套作為項目的生活配套來宣傳。順峰蘭 郡韶光易逝分析：36 / 138濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計也盡量做到出粹，可見濰坊消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段可價格上升到了對居住環(huán)境的要求上來。翰林新城分三期開發(fā)，一期 5 棟小高層， 二期高層，三期待定；項目配套只有底商；基本沒有園林設(shè)計，只在樓距間做有簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學院配套彌補。整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃 評述海信順峰蘭郡 海信順峰置業(yè) 約 80000 95990翰林新城 濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 68000 170000領(lǐng)秀華城 濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司 178000 260000分析：35 / 1381．就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個個案除領(lǐng)秀華城外，項目占地均在 100 畝左右，開發(fā)規(guī)模在 1020 萬平方米左右，與本 項目有一定差距。? 該三個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較出色，通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考。第三節(jié)：典型項目分析【要點】? 以下列舉海信34 / 138? 由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房 產(chǎn)未取得土地證，造成房產(chǎn)無法上市交易，而本項目在這點上具 備絕對的優(yōu)勢。四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響項目地處高新區(qū)，具備以下幾點區(qū)域優(yōu)勢：? 區(qū)域均價相 對奎文區(qū)便宜， 產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對 投資者具有一定吸引力。③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測：① 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動 地段價值提升。33 / 138區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價 2500 元/㎡左右，價格比濰城稍高，比奎文稍低。二房 90～110㎡，三房 120～148㎡，其中三房 預(yù)計占總量的 51％。① 產(chǎn)品以多 層及小高 層為主，其中多層占 85％以上。三、高新區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：高新區(qū)西靠新華路，北至濟青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣， 處于濰 坊市東部。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測：該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：1）根據(jù)現(xiàn)場走訪了解，來此購房的消費者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國客戶，投資成分比較大。① 區(qū)域內(nèi)商 業(yè)項目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯 好過其他兩區(qū)。二、奎文區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟青高速公路，南達濰坊市城市邊緣， 處于濰坊市城市中心。① 消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域 經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。① 戶型設(shè)計 以 80100㎡的二房，110148㎡的三房為主打。① 區(qū)域內(nèi)產(chǎn) 品以多棟 多層及數(shù)量較少的小高 層為主。一、濰城區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：以白浪河為界，處于濰坊市西邊，北至濟青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市 邊緣。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，2022——2022 年上半年的房價增長情況如下圖：1600 1800210025000500100015002022250030002022 2022 2022 2022單 位 (年 )單位(元/㎡)0510152025單位(%)價 格增 長 率 圖示：2022—2022 年濰坊市中心商品房均價及走勢30 / 138第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點】? 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費者投資及入住，但舊城改造進度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大，市場供應(yīng)有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。2022 年全市完成房地產(chǎn)投資 41 億元，施工面積 520 平方米，竣工面積 390 平方米，其中住宅開發(fā)完成投資 31 億元，施工面積 416萬平方米，竣工面積 240 平方米。全年商品房 銷售額 億