【正文】 2 2022商品房竣工面積(萬 m2) 全市商品房銷售面積(萬 m2) 二、1998—2022 年商品房價格情況從 1998 年實施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升的。? 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，25 年高新區(qū)內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進區(qū)域 “新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 區(qū)內(nèi)樓盤較 多，但規(guī)模不大，1030 畝居多，尤其是以商業(yè)項目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。多層占 85％以上。31 / 138區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：① 區(qū)域內(nèi)商品房價格在 1900～2400 元/㎡之間，均價約 2200/㎡元，多層小高層價格相差不大。4．區(qū)域未來發(fā)展預測：該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟中心優(yōu)勢、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產(chǎn)業(yè)將不會有太大動作。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 該區(qū)域內(nèi)樓 盤建筑形 態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū)。① 區(qū)域內(nèi)戶 型設計以面 積集中在 90116㎡左右的二房， 及面積在118160㎡的三房為主，其中還有不少單間設計 的 4050㎡純商務32 / 138公寓，如泰華城Ⅲ。2）該區(qū)域均價在 26002800 元/ ㎡，是濰坊各區(qū)中最高的。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動作也不會太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī) 模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 樓盤較多，在建或已建項目約 20 個，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。① 戶型設計 相對其他兩區(qū)要大，二房一 廳、三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型。① 大部分行政小區(qū)無土地證，房子無法上市交易，業(yè)主只有使用權。① 高新區(qū)購 房者主要 為企事業(yè)單位職員、政府公 務員、私 營企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在 購房者中占到 20%以下。② 區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。2022 年出讓土地在 5000 畝左右，25 年內(nèi)將形成濰坊市“ 新城市居住中心”， 區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升 值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。? 區(qū)域內(nèi)大 規(guī)模土地開 發(fā)，居住氛圍將逐漸 形成，區(qū)域板 塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為 目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。? 隨著市政府的 東遷，區(qū)域內(nèi)人群 購買能力上升，配套設施隨之完善，將帶動地段價值提升，提高項目美譽度。順峰蘭郡、翰林新城、 領秀 華城三個項目進行橫向和縱向?qū)Ρ?。一、典型項目橫向?qū)Ρ确治鲩_發(fā)團隊及規(guī)模對比分析開發(fā)規(guī)模（㎡）項目名稱開發(fā)公司占地面積 總建面積海信 2．就開發(fā)公司情況來看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份有限公司全面實施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設立的子公司，其他兩家都是濰坊本土開發(fā)企業(yè)，與本項目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距。 順峰蘭郡18 棟多層，3 棟高層；項目配套有會所、酒店、休閑中心；園林設計有中心廣場、噴泉；項目開發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設計尚可，加強了區(qū)內(nèi)配套建設，彌補周邊生活配套缺乏的劣勢 。領秀華城分三期開發(fā)，共 70 棟；一期 22 棟，二期 6 棟小高層，13 棟多層；三期 3 棟小高層，24 棟多層；項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設計有大型景觀廣場（鐘鼎廣場）、社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項目開發(fā)周期長，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設計豐富，配套齊全。營銷對比分析營銷賣點項目名稱 推廣主題 核心廣告詞評述海信經(jīng)典流傳只有戶 型圖 ，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城上層 建筑 由于項目有底商，對校園經(jīng)濟也有一定表述。但整個項目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“ 孕育一種生活”來進行。主打戶型及價格對比分析主打戶型項目名稱 面積（㎡） 格局均價（元/㎡）評述海信翰林新城 127 三房二廳一衛(wèi) 2670面積 適中，格局一般，只有一個衛(wèi)生 間，價格在區(qū)域內(nèi)相對高。分析：主打戶型均為三房，面積在 130135㎡左右，反映了 濰坊市消費人群的總體需求傾向。二、典型個案縱向分析38 / 1381．海信順 峰蘭郡開發(fā)商 海信順峰置業(yè)地 理 位 置 濰坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新華路 1777 號物業(yè)管理 待定銷 售 熱 線 05368663777 8651777占地面積 120 畝 綠 化 率 36%總建筑面積 95990㎡ 容 積 率 1．2車 位 數(shù) 量 近 500 個 租售價格 待定組團開發(fā)順序 18 棟多層，3 棟高層 園林綠化 中心廣場、噴泉項目規(guī)劃 項 目 配 套 會所、酒店、休閑中心周邊配套 周邊基本無配套現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、 單張√尚未開盤目前工程進度 做外立面預計開盤時間 待定開售情況 預計開盤價格 2500 元/方米戶型項目 面積范圍 數(shù)量 比例 銷售率二房92 ～10105～110㎡200 套 39% ——三房 119～136㎡ 250 套 48% ——四房 16416171175㎡ 50 套 10% ——戶型其他戶型 復式 185～350㎡ 18 套 3% 商鋪 只租不售 19 號樓下共有商鋪 100 多㎡，可分割出租，租價待定。項目地處濰坊市南端，周邊幾乎沒有配套設施，也沒有直達公交車，生活起居不是特別方便。整體規(guī)劃為以不規(guī)則板式布局，加上區(qū)內(nèi)簡單水景和植被，很有美國鄉(xiāng)村味道。整體分布為，自主入口進入小區(qū)即為一條大道直接通到小區(qū)中心廣場，中心廣場中部為噴泉設計，并輔有少許水景。D．配套設施項目由于地處濰坊市邊緣，周邊幾乎沒有城市配套。（3）項目優(yōu)劣勢分析40 / 138優(yōu)勢：① 項 目為現(xiàn)房整體出售。② 建筑 風格新穎，外立面顏色獨特。③ 主打 戶型為濰坊市大眾接受戶型。劣勢：① 地段偏遠，生活配套設施不齊全。雖然小區(qū)內(nèi)以酒店、會所和娛樂休閑中心予以彌補配套不足，但又存在消費門檻過高的可能，仍不能滿足大眾人群需求，會在一定程度上造成客戶分流。小區(qū)中部部分樓宇存在樓間距過小的劣勢，這不但會影響到入住人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型相對出售難。B、建筑特色項目整體建筑風格為現(xiàn)代簡約式建筑風格，一期 5 棟小高層為并列式板式布局，外立面為淺灰色，輔以明艷的天藍色和鵝黃色，看起來清新大方。D、配套設施區(qū)內(nèi)沒有生活配套設施，居住人群的生活配套主要以對面的濰坊學院配套為主。項目正北方即為濰坊市頂級高等學府——濰坊學院，二者只有一街之隔。43 / 138另外，由于靠近濰坊學院，整個區(qū)域內(nèi)人文氣息相對濃厚，為項目的炒作提供了話題。② 主力 戶型面積及配比比較符合濰坊學院年輕消費者的需要。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的 44%。③ 項 目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。劣勢：① 區(qū)域樓盤眾多， 銷售競爭激烈。② 該項目使用土地為學校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權，很難進行二手交易。3．領秀華城44 / 138（1）項目基本情況一覽表項目名稱 領秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司地 理 位 置 健康東街 442 號投資商 浙江中成控股銷 售 熱 線 05368800000 8810000占地面積 萬㎡ 綠 化 率 41%總建筑面積26 萬㎡（一期約 萬㎡）容 積 率 車 位 數(shù) 量共 935 個（一期 130個）租售價格租 120 元/月售 8 萬元/個組團開發(fā)順序分三期，共 70 棟；一期 22 棟，二期 6棟小高層，13 棟多層；三期 3 棟小高層，24 棟多層；園林綠化大型景觀廣場（鐘鼎廣場），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項目規(guī)劃項 目 配 套 會所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套 汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、 實驗中學等； 現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、簡約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折 頁、戶型圖、 戶外大牌、道旗、圍墻開售情開盤時間 2022 年 6 月 銷 售 進 多層銷售約 85%，5 層單位保留較多；小高層銷售 35%左右；45 / 138目前工程進度部分已現(xiàn)房、其余已封頂 度況樓盤交樓時間2022 年 7 月 底開盤價格20222200 元/㎡管理費標準 元/平方米 整體均價 2700 元/平方米樓 層 差 價小高層約 80—120 元/層；多層層差約 60元，4 層之間差價 20 元左右方向差價樓號之間東西向差價約 100 元單元之間東西差價約30 元價格水平最 低 價 格小高層 2300 元/㎡多層 2550 元/㎡ 最 高 價 格小高層 3360 元/㎡多層 2820 元/㎡戶 型項 目面積范圍 數(shù)量 比例 銷售率二 房 99～108㎡97～112㎡370 57% 65%三 房 129～135㎡149～153㎡165 25% 70%復 式 194～306㎡ 115 18% 40%戶型熱銷戶型 三房 ㎡裝修標準 毛坯其它 促銷措施 無任何折扣（2）項目概況46 / 138A、總 體規(guī)劃項目分三期開發(fā)，共 70 棟；一期開發(fā) 22 棟，其中 5 棟小高層，17 棟多層；二期預計開發(fā)6 棟小高層，13 棟多層；三期預計開發(fā) 3 棟小高層，24 棟多層；B、建筑特色項目整體規(guī)劃為現(xiàn)代簡約建筑風格，其中外立面為淺灰色，屋頂為淺藍色，樓宇為并列板式布局，觀看效果現(xiàn)代氣息感強烈。D、配套設施項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園等眾多配套設施。（3）項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：① 項 目靠近市中心，交通便利，周 邊配套發(fā)達。② 園林景觀設施豐富。③ 項 目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。劣勢：① 項 目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。② 項 目在前期有過價格炒作，價格居高難下。對比結(jié)論及啟示1）本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)面積和占地面積在高新區(qū)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，加上開發(fā)商實力雄厚，對項目樹立美譽度創(chuàng)造了條件。3）濰坊市內(nèi)缺乏營銷推廣和現(xiàn)場包裝做得出類拔萃的住宅項目，48 / 138本項目可在這方面加大力度。第四節(jié)：濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預測一、新政對房地產(chǎn)市場的影響① 小 戶型數(shù)量增加，大戶型成為市場稀缺。② 首付款變化，將促進部分戶型銷售。③ 開 發(fā)商隊伍將進一步肅清。④ 房地 產(chǎn)市場信息的絕對公開將對營銷策略產(chǎn)生一定影響。二、土地供給量預測49 / 138根據(jù)從土地管理局的現(xiàn)場走訪調(diào)查，了解到 20222022 年，全市土地儲備量約 1 萬畝，將根據(jù)市場情況陸續(xù)在 23 年內(nèi)推出，主要集中在高新區(qū)。 三、市場競爭與未來市場供應預測① 買 方市場逐漸形成，市場競爭將進一步激烈。② “東移政策指示下， 東區(qū)房產(chǎn)發(fā)展突飛猛進，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)。③ 市場供給多層將主要集中在高新區(qū)，小高層和高層將陸續(xù)被市場接受。當小高層和高層價格逐漸與多層持平后，將陸續(xù)被市場所接受。原因有：① 經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民收入日漸提高， 帶動消費旺盛。2022 年，濰坊市商品住宅銷售面積達 266 萬平方米， 同比增長 %，當年竣工面積與銷售面積之比為 1：。② 商品房開發(fā)成本增加是價格上升內(nèi)在因素。③ 2022 年后，市 場供略過于求， 買方市場逐漸形成，房價上漲速率下降。51 / 138第四章： 濰 城、奎文、高新三區(qū)在售 項目 戶 型 專項 分析52 / 138本章節(jié)通過對各個區(qū)域內(nèi)典型項目的面積、總體配比、組團配比等幾個方面進行對比分析，找出各區(qū)域及市場暢銷項目，并對本項目的戶型操作提供一定借鑒意義。2 房和 3 房為各區(qū)域主力戶型，占到總套數(shù) 85%以上，3 房需求量最大，占到總套數(shù)的 51%以上。1．濰城區(qū)（1）面積分析 項目戶型 碧水豪庭 金都家園 巴黎假日 西城名都2 房（㎡） —— 70 —— 86953 房（㎡） 130148 85165 —— 1161384 房（㎡） 160170 —— —— ——復式（㎡） 190270 —— —— ——商務公寓（㎡） —— —— 3145775 ——53 / 13