【正文】 51 / 138第四章： 濰 城、奎文、高新三區(qū)在售 項(xiàng)目 戶 型 專項(xiàng) 分析52 / 138本章節(jié)通過(guò)對(duì)各個(gè)區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目的面積、總體配比、組團(tuán)配比等幾個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比分析，找出各區(qū)域及市場(chǎng)暢銷項(xiàng)目，并對(duì)本項(xiàng)目的戶型操作提供一定借鑒意義。原因有：① 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入日漸提高， 帶動(dòng)消費(fèi)旺盛。 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)① 買 方市場(chǎng)逐漸形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步激烈。② 首付款變化，將促進(jìn)部分戶型銷售。② 項(xiàng) 目在前期有過(guò)價(jià)格炒作，價(jià)格居高難下。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng) 目靠近市中心，交通便利，周 邊配套發(fā)達(dá)。劣勢(shì)：① 區(qū)域樓盤眾多， 銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈。43 / 138另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為項(xiàng)目的炒作提供了話題。小區(qū)中部部分樓宇存在樓間距過(guò)小的劣勢(shì)，這不但會(huì)影響到入住人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型相對(duì)出售難。② 建筑 風(fēng)格新穎，外立面顏色獨(dú)特。整體規(guī)劃為以不規(guī)則板式布局，加上區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)單水景和植被，很有美國(guó)鄉(xiāng)村味道。分析：主打戶型均為三房，面積在 130135㎡左右，反映了 濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。 順?lè)逄m郡18 棟多層，3 棟高層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、酒店、休閑中心；園林設(shè)計(jì)有中心廣場(chǎng)、噴泉；項(xiàng)目開發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)尚可，加強(qiáng)了區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，彌補(bǔ)周邊生活配套缺乏的劣勢(shì) 。? 隨著市政府的 東遷，區(qū)域內(nèi)人群 購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。① 高新區(qū)購(gòu) 房者主要 為企事業(yè)單位職員、政府公 務(wù)員、私 營(yíng)企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在 購(gòu)房者中占到 20%以下。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來(lái)看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī) 模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。4．區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)：該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產(chǎn)業(yè)將不會(huì)有太大動(dòng)作。? 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，25 年高新區(qū)內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進(jìn)區(qū)域 “新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源。? 2022 年后，市場(chǎng)供略過(guò)于求，買方市場(chǎng)逐漸形成，房?jī)r(jià)上漲速率逐漸減慢，競(jìng)爭(zhēng)更趨向激烈。 高新區(qū)作為 1992 年 4 月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問(wèn)題。 裝機(jī)總?cè)萘?450 萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量 800 億千瓦時(shí)。高新區(qū)：海運(yùn)：開發(fā)區(qū)周圍 200 公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、 日照等國(guó)際客貨港口，可直達(dá)世界各地；濰坊市的萬(wàn)噸級(jí)泊位港口即將投入運(yùn)營(yíng)。2．濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長(zhǎng)松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)。三、人均居住面積2314220510152025濰 坊 山 東 全 國(guó)單位(㎡) 圖示：2022 年濰坊、山東、全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國(guó) 9㎡和1㎡， 這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國(guó)水平，另一方面表明濰坊住宅市場(chǎng)供給量大，逐漸由賣房市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。第三節(jié)：居民生活【要點(diǎn)】? 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。財(cái)政收入 2022 年，全市完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，2022 年，全市完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %。近代涌現(xiàn)出了王盡美、陳少敏、王愿堅(jiān)、王統(tǒng)照、臧克家等一批革命家、文學(xué)家、藝術(shù)家。海岸 線為東南－西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長(zhǎng) 143公里。? 市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會(huì)優(yōu)勢(shì)。星國(guó)際、中央麗景、左岸華庭、 東方威尼斯? 高新區(qū)： SOHU 新 E 城、東城星國(guó)際 ...................................................................................................20三、領(lǐng)秀華城 ........................................................................................................20第三節(jié)：本章總結(jié)及啟示 ........................................................................................20一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總 ................................................................20二、啟示 ................................................................................................................20第五章：項(xiàng)目區(qū)域、開發(fā)條件分析 .............................................................................20第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 ........................................................................................20一、區(qū)域定位： ......................................................................................................205 / 138二、特征描述： ......................................................................................................20第二節(jié)：項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析 ........................................................................20一、項(xiàng)目地塊概況 ................................................................................................20二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ...........................................................................................20第三節(jié)：本章總結(jié) ....................................................................................................20第六章：消費(fèi)者調(diào)研分析 ............................................................................................20第一節(jié)、消費(fèi)者調(diào)研總體情況 ................................................................................20第二節(jié)、調(diào)研情況分析 ............................................................................................20一、主消費(fèi)群定位 ................................................................................................20二、消費(fèi)群細(xì)化分析 ............................................................................................20第七章：媒體調(diào)查與分析 ............................................................................................20一、戶外廣告： ......................................................................................................20二、報(bào)紙： ..............................................................................................................20三、電視媒體： ......................................................................................................20四、手機(jī)短信廣告 ................................................................................................20五、網(wǎng)絡(luò)廣告 ........................................................................................................20六、自辦發(fā)行（包括購(gòu)買點(diǎn)廣告）： ......................................................................20七、電臺(tái)廣告 ........................................................................................................20八、車身媒體： ......................................................................................................20第八章：市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) ................................................................................................20結(jié)束語(yǔ) ..........................................................................................................................20附件：濰坊市樓盤資料 ................................................................................................206 / 138第一章：市 場(chǎng)調(diào)查組織實(shí) 施和可信度分析7 / 138第一節(jié)：調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過(guò)程為保證調(diào)查過(guò)程的順利和調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確有效，正式調(diào)查前我司與國(guó)大公司進(jìn)行了多次溝通，框定了調(diào)查范圍和 調(diào)查對(duì)象，擬定了調(diào)查工作實(shí)施計(jì)劃，并精心組織了調(diào)查實(shí)施工作。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作為項(xiàng)目開發(fā)的有效依據(jù)，能夠客觀反映目前濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目成功運(yùn)作具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)意義。百盛園、西城名都? 奎文區(qū)： 東方御景、風(fēng)尚 100、嘉日花園、康橋水岸、領(lǐng)秀華城、名門第二節(jié)：調(diào)查結(jié)果的可信度分析二手資料由濰坊市國(guó)土局、開發(fā)辦和房管局等相關(guān)職能部門提供，準(zhǔn)確率 80%（由于濰坊政府在信息統(tǒng)計(jì)方面尚有欠缺， 難以達(dá)到100%的準(zhǔn)確率）；如從網(wǎng)絡(luò)查找的，經(jīng)再三核 證，準(zhǔn)確率 90%以上；樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司專人對(duì)相關(guān)樓盤的銷售部或物業(yè)部進(jìn)行了實(shí)地訪問(wèn)，準(zhǔn)確率 90%以上；以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過(guò)對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá) 95%以上。12 / 138二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭 4 區(qū)，青州、 諸城、安丘、昌邑、壽光、高密 6 市（縣級(jí)），臨朐、昌 樂(lè) 2 縣，共有 152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。到 2022 年，全市城市化水平將達(dá)到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 130 萬(wàn)人，屆時(shí)，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。人均 GDP 達(dá)到 14678 元，比上年增 長(zhǎng)%，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理1．各產(chǎn)業(yè)所占比重一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由 04 年的 ：： 調(diào)整為 05年的 13：57：