【正文】 元。一、2022 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售1．截止 2022 年統(tǒng)計(jì)情況截止 2022 年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降 ％；商品房竣工面積為 萬平方米，同比下降了％；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為 萬平方米，同比下降％，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比下降了％。第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況【要點(diǎn)】? 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求兩旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。①① 高新區(qū)作為 1992 年 4 月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。①① 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工 業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。26 / 138第五節(jié)：本章總結(jié)通過本章對(duì)濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：①① 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消 費(fèi)收入增 長較快，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活方便，社會(huì)秩序良好。 商住： 開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、 別墅、寫字樓 50 多萬平方米，可供投資者購置或租用。 通訊 ：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?65 萬門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量 4 萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。區(qū)內(nèi)有兩座 110 千伏、12．6 萬千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。濰坊機(jī)場可通達(dá)北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷。 公路： 濰坊公路以通 車?yán)锍潭?、路面等?jí)高聞名全國。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹。 三、各區(qū)域規(guī)劃概況1．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 82 350102030405060708090濰 城 奎 文 高 新單位（億元）0510152025303540單位（％）區(qū) 生 產(chǎn) 總 值增 長 率 表 1：2022 年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 1060102030405060濰 城 奎 文 高 新單位（億元）020406080100120140160單位（％）區(qū) 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 長 率 表 2：2022 年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長率從表 1 可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較24 / 138之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表 2 則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?，本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加，市場競爭將會(huì)日趨激烈?！皷|南組團(tuán)（高新區(qū)） ”位于新 華路以東， 東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā) 展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！伴L松組團(tuán)”在發(fā)展無污 染環(huán)境都市型工業(yè)基 礎(chǔ)的同時(shí)，將積極參23 / 138與推動(dòng)物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面。? “一廊”，即由白浪河、虞河兩 側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。二、城市布局及區(qū)域職能1．濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局 ——“一心、一環(huán)、一軸 、一廊”。一、城市性質(zhì)22 / 138 濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城”。第四節(jié)：城市規(guī)劃【要點(diǎn)】? 濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來 25 年內(nèi)將有大批量的樓 盤在此地涌現(xiàn)。29303132333435363738濰 坊 山 東 全 國單位(%) 圖示：2022 年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持21 / 13810%的增長速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 和 個(gè)百分點(diǎn)，反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對(duì)比較富裕，有比較高的消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)水平，有承受較高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。二、居民消費(fèi)情況1．濰坊 20222022 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況2022 年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 6123 元，2022 年均增長 %，2022 年均增長 %。2．濰坊市人均可支配收入情況2022 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元，比“九五” 末（即 2022 年底）增加了 %，年均增長 %。? 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日趨激烈。 01002003004005006007008009002022 2022年 份增加值（億元）第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值圖示：濰坊市 2022022 年一、二、三 產(chǎn)業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理1．各產(chǎn)業(yè)所占比重一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由 04 年的 ：： 調(diào)整為 05年的 13：57：30，其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比 04 年下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重上升 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)。0200400600800100012002022 2022年 份固定資產(chǎn)投資（億元） 圖示：濰坊 2022022 年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資2022 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元大關(guān)，其中住宅開發(fā)完成投資 億元；2022 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元，比上年增長%，其中住宅建設(shè)投資 50 億元，同比增 長 %。0204060801001201401602022 2022年 份財(cái)政收入（億元） 圖 1：濰坊市 2022022 年財(cái)政收入圖示濰坊市連續(xù) 19 年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，財(cái)政收入也在逐年以 25%左右的速度提升，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對(duì)居住條件較高，對(duì)房價(jià)承受能力較強(qiáng)的社會(huì)精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué) 歷在本科以上，年收入在 68 萬左右。人均 GDP 達(dá)到 14678 元，比上年增 長%，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)【要點(diǎn)】? 從 GDP 總量還是財(cái)政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游位置；? 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強(qiáng)的人群。 濰坊名 勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風(fēng)箏、楊 家埠木版年畫等中外馳名,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點(diǎn)?？兹?、范仲淹、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。到 2022 年，全市城市化水平將達(dá)到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 130 萬人，屆時(shí)，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。市區(qū)人口 68 萬。濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。南北長 188 公里，東西寬 164 公里，市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流 112 條，其中流域面積在 100 平方公里以上的有 55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河 5 條。12 / 138二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭 4 區(qū)，青州、 諸城、安丘、昌邑、壽光、高密 6 市（縣級(jí)），臨朐、昌 樂 2 縣，共有 152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。一、地理位置濰坊市位于山東半島中部，西至省會(huì)濟(jì)南 183 公里，西北至首都北京 410 公里。第一節(jié)：城市概況【要點(diǎn)】? 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。第二節(jié)：調(diào)查結(jié)果的可信度分析二手資料由濰坊市國土局、開發(fā)辦和房管局等相關(guān)職能部門提供，準(zhǔn)確率 80%（由于濰坊政府在信息統(tǒng)計(jì)方面尚有欠缺， 難以達(dá)到100%的準(zhǔn)確率）；如從網(wǎng)絡(luò)查找的，經(jīng)再三核 證，準(zhǔn)確率 90%以上；樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司專人對(duì)相關(guān)樓盤的銷售部或物業(yè)部進(jìn)行了實(shí)地訪問，準(zhǔn)確率 90%以上；以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá) 95%以上。并針對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行了消費(fèi)者隨機(jī)訪談。新海楓景、海信都市廣場、盛世豪庭、泰華城Ⅲ、陽光外灘、怡和百盛園、西城名都? 奎文區(qū)： 東方御景、風(fēng)尚 100、嘉日花園、康橋水岸、領(lǐng)秀華城、名門調(diào)查的程序設(shè)計(jì)正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計(jì)劃，并就計(jì)劃與開發(fā)商進(jìn)行了交流，雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實(shí)施中各項(xiàng)工作的順利展開。主要工作包括：? 市場預(yù)調(diào)? 調(diào)查隊(duì)伍組建? 調(diào)查的程序設(shè)計(jì)? 調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì)? 實(shí)地調(diào)查及信息采集? 信息分析及報(bào)告撰寫一、調(diào)查前期準(zhǔn)備市場預(yù)調(diào)５月上旬已專人到濰坊對(duì)城市、項(xiàng)目地塊及市場基本情況做簡單摸底調(diào)查和熟悉，并與開發(fā)商進(jìn)行了深度溝通。3 / 138目錄第一章：市場調(diào)查組織實(shí)施和可信度分析 ..................................................................6第一節(jié)：調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程 ..............................................................................7一、調(diào)查前期準(zhǔn)備 ..................................................................................................7二、調(diào)查實(shí)施 ..........................................................................................................8第二節(jié)：調(diào)查結(jié)果的可信度分析 ..............................................................................9第二章：濰坊市宏觀環(huán)境分析 ....................................................................................10第一節(jié)：城市概況 ....................................................................................................11一、地理位置 ........................................................................................................11二、行政區(qū)劃及面積 ............................................................................................12三、城市人口 ........................................................................................................12四、文化環(huán)境與歷史資源 ....................................................................................13第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) ....................................................................................................13一、國民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長 ....................................................14二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 ................................................................16三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 ......