【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)）、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。分析：濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹，可見濰坊消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看地段可價(jià)格上升到了對(duì)居住環(huán)境的要求上來(lái)。營(yíng)銷對(duì)比分析項(xiàng)目名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)評(píng)述推廣主題核心廣告詞海信順?lè)逄m郡韶光易逝經(jīng)典流傳只有戶型圖，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城上層建筑人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門口”“校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想”因項(xiàng)目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項(xiàng)目的生活配套來(lái)宣傳。由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。領(lǐng)秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動(dòng)脈——未來(lái)文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿——流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場(chǎng)中軸景觀帶——講究風(fēng)水之學(xué)”項(xiàng)目處在較靠近城市中心的地帶，對(duì)地段和升值潛力進(jìn)行了大段描述；另外園林景觀是本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，宣傳上也比較注重。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來(lái)進(jìn)行。分析：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個(gè)項(xiàng)目中，只有翰林新城項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點(diǎn)提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營(yíng)銷推廣新穎和現(xiàn)場(chǎng)包裝優(yōu)秀的住宅項(xiàng)目。主打戶型及價(jià)格對(duì)比分析項(xiàng)目名稱主打戶型均價(jià)（元/㎡）評(píng)述面積（㎡）格局海信順?lè)逄m郡119136三房二廳二衛(wèi)未開盤預(yù)計(jì)2500面積適中，格局合理，性價(jià)比比較高。翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)高。領(lǐng)秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相對(duì)比較低。分析：主打戶型均為三房，面積在130135㎡左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。以上幾個(gè)樓盤的開發(fā)素質(zhì)與本項(xiàng)目比較相近，為本樓盤均價(jià)的制定提供一定參考性。二、典型個(gè)案縱向分析1．海信順?lè)逄m郡（1）項(xiàng)目基本情況一覽項(xiàng)目名稱海信順?lè)逄m郡玄 武 東 街北 海 路玉 清 東 街順?lè)逄m峻新 華 路開發(fā)商海信順?lè)逯脴I(yè)地 理 位 置濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新華路1777號(hào)物業(yè)管理待定銷 售 熱 線05368663777 8651777項(xiàng)目規(guī)劃占地面積120畝綠 化 率36%總建筑面積95990㎡容 積 率1．2車 位 數(shù) 量近500個(gè)租售價(jià)格待定組團(tuán)開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場(chǎng)、噴泉項(xiàng) 目 配 套會(huì)所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無(wú)配套現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、單張開售情況√尚未開盤目前工程進(jìn)度做外立面預(yù)計(jì)開盤時(shí)間待定預(yù)計(jì)開盤價(jià)格2500元/方米戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二房92 ～10105～110㎡200套 39%——三房119～136㎡250套 48%——四房16416171175㎡50套 10%——其他戶型 復(fù)式 185～350㎡ 18套 3% 商鋪只租不售19號(hào)樓下共有商鋪100多㎡，可分割出租，租價(jià)待定。其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：刮膩?zhàn)?、配門窗促銷措施蓄客期（2）項(xiàng)目概況A．項(xiàng)目概況項(xiàng)目共有18棟多層，3棟高層，其中最南端的3棟為酒店和休閑中心，由順?lè)骞咀灾鹘?jīng)營(yíng)，不對(duì)外出售，其余為住宅。項(xiàng)目地處濰坊市南端，周邊幾乎沒有配套設(shè)施，也沒有直達(dá)公交車，生活起居不是特別方便。B．建筑特色項(xiàng)目為美式風(fēng)格建筑，屋頂為天藍(lán)色，外立面為白色和淺褐色。整體規(guī)劃為以不規(guī)則板式布局，加上區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)單水景和植被，很有美國(guó)鄉(xiāng)村味道。C．區(qū)園林景觀區(qū)內(nèi)園林景觀主要為中央廣場(chǎng)加簡(jiǎn)單水景。整體分布為，自主入口進(jìn)入小區(qū)即為一條大道直接通到小區(qū)中心廣場(chǎng)，中心廣場(chǎng)中部為噴泉設(shè)計(jì)，并輔有少許水景。綠化主要以小區(qū)主干道兩旁和樓距間的植被為主。D．配套設(shè)施項(xiàng)目由于地處濰坊市邊緣，周邊幾乎沒有城市配套。小區(qū)內(nèi)有3棟多層由順?lè)骞咀灾鹘?jīng)營(yíng)，為酒店和休閑中心；另有一棟多層做會(huì)所用。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目為現(xiàn)房整體出售。項(xiàng)目為現(xiàn)房出售，售后可直接入住，不存在爛尾和實(shí)際建設(shè)與規(guī)劃圖不一致等不確定因素，增強(qiáng)了消費(fèi)者的投資信心，降低了銷售壓力。② 建筑風(fēng)格新穎，外立面顏色獨(dú)特。美式建筑風(fēng)格在濰坊市為第一家，墻體外立面顏色為藍(lán)白相配，簡(jiǎn)單大方，在濰坊有較強(qiáng)的眼球吸引能力。③ 主打戶型為濰坊市大眾接受戶型。該項(xiàng)目主力戶型為面積在90100㎡的二房和120135㎡的三房，戶型面積和規(guī)劃都符合濰坊市絕大多數(shù)人群的需要，對(duì)銷售有促進(jìn)作用。劣勢(shì)：① 地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不齊全。項(xiàng)目地處濰坊市偏南方，公共交通設(shè)施和城市配套都非常不齊全，入住后生活起居及不方便。雖然小區(qū)內(nèi)以酒店、會(huì)所和娛樂(lè)休閑中心予以彌補(bǔ)配套不足，但又存在消費(fèi)門檻過(guò)高的可能，仍不能滿足大眾人群需求，會(huì)在一定程度上造成客戶分流。② 南北部分樓宇樓間距過(guò)于緊湊。小區(qū)中部部分樓宇存在樓間距過(guò)小的劣勢(shì)，這不但會(huì)影響到入住人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型相對(duì)出售難。2．翰林新城（1）項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學(xué)院正門對(duì)面物業(yè)管理待定銷售熱線05368538811 8538855項(xiàng)目規(guī)劃占地面積68000㎡車 位 數(shù) 量未建總建筑面積17萬(wàn)㎡（住宅11萬(wàn)㎡，沿街商業(yè)3萬(wàn)㎡，酒店式公寓3萬(wàn)㎡）容積率組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高 二期高層 三期待定園林綠化簡(jiǎn)單綠化項(xiàng) 目 配 套底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折?yè)、戶外大牌、墻體開售情況開盤時(shí)間06年4月18日銷售進(jìn)度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進(jìn)度都已封頂樓盤交樓時(shí)間06年 12月開盤價(jià)格2600元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡ 整體均價(jià) 2670元/㎡樓 層 差 價(jià)60元/層最 低 價(jià) 格2490元/㎡最高價(jià) 格2850元/㎡戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房91㎡105套44%100%三 房127㎡105套44%100%其他戶型 復(fù)式 160220㎡ 30套 12%商鋪沿街13層為商鋪 統(tǒng)一出售售價(jià)格水平 5000 元/㎡ 67 米 進(jìn)深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平 80 元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷開一棟賣一棟,交5萬(wàn)誠(chéng)意金進(jìn)行排號(hào),確定價(jià)格后排隊(duì)選房.（2）項(xiàng)目概況A、總體規(guī)劃項(xiàng)目位于濰坊學(xué)院對(duì)面，分三期開發(fā)，其中一期為5棟小高層，二期為高層，三期為單身公寓，多層臨街13層規(guī)劃為商鋪。B、建筑特色項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，一期5棟小高層為并列式板式布局，外立面為淺灰色，輔以明艷的天藍(lán)色和鵝黃色，看起來(lái)清新大方。C、園林景觀區(qū)內(nèi)沒有特別設(shè)立景觀造型，綠化也只有樓距間的少數(shù)植被。D、配套設(shè)施區(qū)內(nèi)沒有生活配套設(shè)施，居住人群的生活配套主要以對(duì)面的濰坊學(xué)院配套為主。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目靠近濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府。項(xiàng)目正北方即為濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府——濰坊學(xué)院，二者只有一街之隔。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，為項(xiàng)目很大程度上彌補(bǔ)了生活配套不足的缺陷。另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為項(xiàng)目的炒作提供了話題。再者，濰坊學(xué)院的老師和教授購(gòu)買能力相對(duì)強(qiáng)勁，為項(xiàng)目的銷售提供了消費(fèi)中堅(jiān)。② 主力戶型面積及配比比較符合濰坊學(xué)院年輕消費(fèi)者的需要。項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。雖然該戶型設(shè)計(jì)不是濰坊大眾消費(fèi)者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對(duì)面積相對(duì)較小，總價(jià)位相對(duì)較低的需要，其中包括學(xué)生、適婚老師等。③ 項(xiàng)目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項(xiàng)目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時(shí)區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。劣勢(shì)：① 區(qū)域樓盤眾多，銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈。該樓盤周邊住宅項(xiàng)目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項(xiàng)目將對(duì)其客戶造成一定分流。② 該項(xiàng)目使用土地為學(xué)校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權(quán)，很難進(jìn)行二手交易。該項(xiàng)目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)法進(jìn)行二手交易，這將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。3．領(lǐng)秀華城（1）項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司地 理 位 置健康東街442號(hào)投資商浙江中成控股銷 售 熱 線05368800000 8810000項(xiàng)目規(guī)劃占地面積㎡綠 化 率41%總建筑面積26萬(wàn)㎡（㎡）容 積 率車 位 數(shù) 量共935個(gè)（一期130個(gè)）租售價(jià)格租 120元/月售8萬(wàn)元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項(xiàng) 目 配 套會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等； 現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁(yè)、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情況開盤時(shí)間2005年6月銷 售 進(jìn) 度多層銷售約85%，5層單位保留較多；小高層銷售35%左右；目前工程進(jìn)度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時(shí)間2006 年 7 月 底開盤價(jià)格20002200元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體均價(jià)2700元/平方米樓 層 差 價(jià)小高層約80—120元/層；多層層差約60元，4層之間差價(jià)20元左右方向差價(jià)樓號(hào)之間東西向差價(jià)約100元單元之間東西差價(jià)約30元最 低 價(jià) 格小高層2300元/㎡多層2550元/㎡ 最 高 價(jià) 格小高層3360元/㎡多層2820元/㎡戶型戶 型項(xiàng) 目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房99～108㎡97～112㎡37057%65%三 房129～135㎡149～153㎡16525%70%復(fù) 式194～306㎡11518%40%熱銷戶型 三房 ㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯促銷措施無(wú)任何折扣（2）項(xiàng)目概況A、總體規(guī)劃項(xiàng)目分三期開發(fā)，共70棟；一期開發(fā)22棟，其中5棟小高層，17棟多層；二期預(yù)計(jì)開發(fā)6棟小高層，13棟多層；三期預(yù)計(jì)開發(fā)3棟小高層，24棟多層；B、建筑特色項(xiàng)目整體規(guī)劃為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，其中外立面為淺灰色，屋頂為淺藍(lán)色，樓宇為并列板式布局，觀看效果現(xiàn)代氣息感強(qiáng)烈。C、園林景觀該項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)分為一個(gè)大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)）、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局。D、配套設(shè)施項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等眾多配套設(shè)施。由于項(xiàng)目靠近市區(qū)，周邊城市配套發(fā)達(dá)，生活起居都很方便。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達(dá)。項(xiàng)目緊臨健康街與濰州路，市中心離項(xiàng)目大門只有1公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。② 園林景觀設(shè)施豐富。項(xiàng)目景觀配套由一個(gè)中心廣場(chǎng)、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對(duì)銷售會(huì)有一定促進(jìn)作用。③ 項(xiàng)目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。項(xiàng)目主力戶型以99112㎡的二房和129153㎡的三房為主，基本符合濰坊居民對(duì)住宅的普遍需求。劣勢(shì)：① 項(xiàng)目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。項(xiàng)目地處健康街，處于奎文區(qū)最南端，就區(qū)域而言，相對(duì)區(qū)域其它樓盤離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目消費(fèi)者有比較大的分流。② 項(xiàng)目在前期有過(guò)價(jià)格炒作，價(jià)格居高難下。根據(jù)實(shí)地走訪了解，該項(xiàng)目銷售前期有過(guò)價(jià)格炒作行為，把原來(lái)只有2000元左右/㎡的價(jià)格抬升到現(xiàn)在的2700元/㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點(diǎn)。對(duì)比結(jié)論及啟示1）本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，開發(fā)面積和占地面積在高新區(qū)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，加上開發(fā)商實(shí)力雄厚，對(duì)項(xiàng)目樹立美譽(yù)度創(chuàng)造了條件