【正文】 從20032005年，高新區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均在40%以上。178。數(shù)據(jù)歸納總結(jié)中可以發(fā)現(xiàn)，以上暢銷個(gè)案的不論是戶型配比還是售出率，三房的比例都占到很大，其中又尤以面積在100125㎡的三房二廳二衛(wèi)最受市場(chǎng)歡迎。濰坊市購(gòu)房者多以自住為主，且按揭客戶占絕大多數(shù)，首付和起居方便是該類型消費(fèi)者首要考慮因素。 通過以上兩節(jié)的歸納分析，得出適合高新區(qū)的戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)并匯總成表。就以上三個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，基本上都用到了飄窗和景觀陽(yáng)臺(tái)，而且都為戶型增色不少，這是由于以上三個(gè)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)景觀和周邊城市景觀都較好的緣故，如果景觀窗外看不到景觀，效果只會(huì)適得其反。從數(shù)據(jù)歸納總結(jié)中可以發(fā)現(xiàn)，以上暢銷個(gè)案的不論是戶型配比還是售出率，三房的比例都占到很大，其中又尤以面積在125135㎡左右的三房二廳二衛(wèi)最受市場(chǎng)歡迎。④ 戶型廚衛(wèi)分析廚房開間約2m，實(shí)用面積近8㎡，充分滿足廚房活動(dòng)需要；主臥衛(wèi)生間開間約2m，；，實(shí)用面積都在45㎡，符合北方人對(duì)小衛(wèi)生間的需求。臥室均帶有外飄窗（外飄60㎝），其中主臥為轉(zhuǎn)角飄窗，增大了使用空間的同時(shí)還能更好的欣賞景觀。三、領(lǐng)秀華城 項(xiàng)目基本情況地理位置：健康東街442號(hào)所屬區(qū)域：奎文區(qū)銷售周期：2005年6月開盤，銷售至今；06年7月交付。，實(shí)用面積近20㎡；，實(shí)用面積逾30㎡，大客廳小臥室設(shè)計(jì)，符合現(xiàn)代居家以休閑娛樂為主的潮流。廚房及公共衛(wèi)生間為明房設(shè)計(jì)，明亮衛(wèi)生；廚房工作臺(tái)為“L”型設(shè)計(jì)，實(shí)用大方。星國(guó)際項(xiàng)目基本情況地理位置：勝利東街和北海路路口北100米所屬區(qū)域：高新區(qū)銷售周期：一期03年12月開盤，二期04年12月開盤，均已交付。④ 戶型廚衛(wèi)分析，小衛(wèi)生間大廚房設(shè)計(jì)，通過祛除浴缸等中等收入家庭不必要的設(shè)備空間，縮減了衛(wèi)生間面積，降低了一定總價(jià)；而廚房設(shè)計(jì)寬敞，符合中等收入人群在家用餐時(shí)間多的需要。主臥衛(wèi)生間和廚房均為明房，通氣衛(wèi)生；廚房工作臺(tái)為“L”設(shè)計(jì)，實(shí)用大方，遺憾的是公共衛(wèi)生間為暗房，略顯不足。 列舉出以上三個(gè)項(xiàng)目的基本銷售情況、各個(gè)戶型的詳細(xì)情況進(jìn)行分析，找出每個(gè)熱銷樓盤中最暢銷的戶型。第二節(jié)：濰坊市暢銷項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析【要點(diǎn)】216。3）緊湊3房是市場(chǎng)熱銷戶型110130㎡左右的3房是市場(chǎng)上熱銷的戶型。小結(jié)：1）高新區(qū)的價(jià)格水平和發(fā)展程度均處于其它二區(qū)之間，有較大上升空間。戶型及面積2房面積集中在7090㎡，三房集中在110140㎡左右，4房集中在160170㎡左右，復(fù)式集中在190270㎡左右。3）大面積的3房以上戶型主要集中在多層上，小高層戶型則以2房和3房為主，形成區(qū)內(nèi)整體價(jià)格比較平均。順峰蘭郡清荷園小區(qū)翰林新城（一期）SOHU新E城東城星國(guó)際2房39%44%30%30%——%12．7%3房48%44%70%50%——%75．5%4房10%————8%————2．4%５房————————————3．8%復(fù)式3%12%——12%——%5．6%商務(wù)公寓————————100%————分析：1）據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以2房和3房為主，一般占到項(xiàng)目總戶數(shù)的85%以上。（2）總體戶型配比分析 項(xiàng)目戶型海信星國(guó)際2房(㎡)92 10105110918511099120——1021051003房(㎡)11913612796140120156——1151504房(㎡)16416171175————182————170５房(㎡)————————————190復(fù)式(㎡)185350160220——240250——180—230200以上商務(wù)公寓(㎡)————————4506080————分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)2房面積在集中在92110㎡，面積處在濰城與奎文區(qū)之間，主要由剛工作不久或新婚年輕人群購(gòu)買。3．高新區(qū)（1）面積分析 項(xiàng)目戶型海信（2）總體戶型配比分析表A 項(xiàng)目戶型領(lǐng)秀華城名門現(xiàn)代城泰華城Ⅲ2房57%————3房25%70%——4房——25%——5房——————復(fù)式18%5%——商務(wù)公寓————100%表B 項(xiàng)目戶型陽(yáng)光外灘盛世豪庭左岸華庭中央麗景2房12%30%25%28%3房63%55%70%57%4房25%12%5%——復(fù)式——3%——15%商務(wù)公寓————————分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)的戶型設(shè)計(jì)以2房和3房為主，約占到了總套數(shù)的87%左右。（3）組團(tuán)的戶型配比分析 項(xiàng)目戶型碧水豪庭金都家園西城名都巴黎假日高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—————100%—76%24%———3房56%44%———100%—37%63%———4房80%20%——————————復(fù)式40%60%——————————商務(wù)公寓—————————100%——分析：1）據(jù)調(diào)查分析，由于城市發(fā)展趨勢(shì)整體向東推進(jìn)，而該區(qū)域?yàn)槲鞑坷铣菂^(qū)，所以區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)以多層為主，只有少數(shù)小高層，而常以高層存在的寫字樓或商務(wù)公寓在該區(qū)域沒有市場(chǎng)，所以幾乎沒有開發(fā)高層建筑。（2）總體戶型配比分析 項(xiàng)目戶型碧水豪庭金都家園巴黎假日西城名都2房——31%——%3房%69%——%4房%——————復(fù)式7%——————商務(wù)公寓————100%——分析：1）據(jù)調(diào)查分析，該區(qū)域內(nèi)戶型配比以3房為主，一般占到總套數(shù)的85%左右。2房和3房為各區(qū)域主力戶型，占到總套數(shù)85%以上，3房需求量最大，占到總套數(shù)的51%以上。③ 2005年后，市場(chǎng)供略過于求，買方市場(chǎng)逐漸形成，房?jī)r(jià)上漲速率下降。2004年，濰坊市商品住宅銷售面積達(dá)266萬(wàn)平方米， %，當(dāng)年竣工面積與銷售面積之比為1：。當(dāng)小高層和高層價(jià)格逐漸與多層持平后，將陸續(xù)被市場(chǎng)所接受。② “東移政策指示下，東區(qū)房產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)。二、土地供給量預(yù)測(cè)根據(jù)從土地管理局的現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查，了解到20062007年，全市土地儲(chǔ)備量約1萬(wàn)畝，將根據(jù)市場(chǎng)情況陸續(xù)在23年內(nèi)推出，主要集中在高新區(qū)。③ 開發(fā)商隊(duì)伍將進(jìn)一步肅清。第四節(jié)：濰坊市未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)一、新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響① 小戶型數(shù)量增加，大戶型成為市場(chǎng)稀缺。對(duì)比結(jié)論及啟示1）本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，開發(fā)面積和占地面積在高新區(qū)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，加上開發(fā)商實(shí)力雄厚，對(duì)項(xiàng)目樹立美譽(yù)度創(chuàng)造了條件。劣勢(shì)：① 項(xiàng)目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。② 園林景觀設(shè)施豐富。D、配套設(shè)施項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等眾多配套設(shè)施。② 該項(xiàng)目使用土地為學(xué)校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權(quán)，很難進(jìn)行二手交易。③ 項(xiàng)目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。② 主力戶型面積及配比比較符合濰坊學(xué)院年輕消費(fèi)者的需要。項(xiàng)目正北方即為濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府——濰坊學(xué)院，二者只有一街之隔。B、建筑特色項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，一期5棟小高層為并列式板式布局，外立面為淺灰色，輔以明艷的天藍(lán)色和鵝黃色，看起來(lái)清新大方。雖然小區(qū)內(nèi)以酒店、會(huì)所和娛樂休閑中心予以彌補(bǔ)配套不足，但又存在消費(fèi)門檻過高的可能，仍不能滿足大眾人群需求，會(huì)在一定程度上造成客戶分流。③ 主打戶型為濰坊市大眾接受戶型。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目為現(xiàn)房整體出售。整體分布為，自主入口進(jìn)入小區(qū)即為一條大道直接通到小區(qū)中心廣場(chǎng)，中心廣場(chǎng)中部為噴泉設(shè)計(jì)，并輔有少許水景。項(xiàng)目地處濰坊市南端，周邊幾乎沒有配套設(shè)施，也沒有直達(dá)公交車，生活起居不是特別方便。二、典型個(gè)案縱向分析1．海信翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)高。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來(lái)進(jìn)行。經(jīng)典流傳只有戶型圖，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城上層建筑領(lǐng)秀華城分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)）、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。2．就開發(fā)公司情況來(lái)看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份有限公司全面實(shí)施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設(shè)立的子公司，其他兩家都是濰坊本土開發(fā)企業(yè)，與本項(xiàng)目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距。178。 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成，區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來(lái)更多客源。2006年出讓土地在5000畝左右，25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”， 區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來(lái)更多客源。② 高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購(gòu)房者中占到20%以下。③ 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)其他兩區(qū)要大，二房一廳、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來(lái)看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。③ 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在90116㎡左右的二房， 及面積在118160㎡的三房為主，其中還有不少單間設(shè)計(jì)的4050㎡純商務(wù)公寓，如泰華城Ⅲ。4．區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)：該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產(chǎn)業(yè)將不會(huì)有太大動(dòng)作。多層占85％以上。 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，25年高新區(qū)內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進(jìn)區(qū)域 “新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源。濰坊市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計(jì)表如下： 年份200120022003商品房竣工面積(萬(wàn)m2)全市商品房銷售面積(萬(wàn)m2)二、1998—2005年商品房?jī)r(jià)格情況從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來(lái)，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。一、2001以來(lái)濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售1．截止2005年統(tǒng)計(jì)情況截止2005年，％；，％；，％，％。第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況【要點(diǎn)】178。三、 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來(lái)的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活方便，社會(huì)秩序良好。 通訊 ：濰坊已形成有線、無(wú)線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?5萬(wàn)門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量4萬(wàn)門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來(lái)自居全國(guó)第二位的山東電網(wǎng)。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國(guó)各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹?！皷|南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。 “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。 “一心”，即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核心區(qū)，；216。一、城市性質(zhì)
濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國(guó)際風(fēng)箏城”。第四節(jié)：城市規(guī)劃【要點(diǎn)】178。二、居民消費(fèi)情況1．濰坊20032005城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況2003年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到6123元，%，%。 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。圖示：濰坊市2002005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來(lái)的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 圖示：濰坊2002005年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資2004年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元大關(guān)，；2005