【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第150頁 共150頁 山東濰坊東方天韻項目 專項市場調(diào)查研究報告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司 2006年6月28日前言首先，感謝國大房地產(chǎn)公司委托，由我司負(fù)責(zé)濰坊市東方天韻項目的策劃及銷售等工作。為了對項目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目的產(chǎn)品走向等做出準(zhǔn)確的判斷，首先必須對濰坊房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的市場調(diào)研，了解和把握濰坊房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況。市場調(diào)研報告作為項目開發(fā)的有效依據(jù)，能夠客觀反映目前濰坊房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，對項目成功運作具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)意義。為此，我司組成了專業(yè)的調(diào)研小組對濰坊房地產(chǎn)市場進(jìn)行了細(xì)致、深入的專項市場調(diào)研工作，并通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的收集整理，多次的深度討論與專業(yè)數(shù)據(jù)分析，最終形成本報告，力求對濰坊的房地產(chǎn)市場做到深刻，精確的認(rèn)識，為貴司項目的開發(fā)運作提供有效的指導(dǎo)建議。目錄第一章：市場調(diào)查組織實施和可信度分析 6第一節(jié)：調(diào)查的準(zhǔn)備及實施過程 7一、調(diào)查前期準(zhǔn)備 7二、調(diào)查實施 8第二節(jié)：調(diào)查結(jié)果的可信度分析 9第二章：濰坊市宏觀環(huán)境分析 10第一節(jié)：城市概況 11一、地理位置 11二、行政區(qū)劃及面積 12三、城市人口 12四、文化環(huán)境與歷史資源 13第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 13一、國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長 14二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 16三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 17第三節(jié)：居民生活 18一、居民收入情況 19二、居民消費情況 20三、人均居住面積 20第四節(jié)：城市規(guī)劃 20一、城市性質(zhì) 20二、城市布局及區(qū)域職能 20三、各區(qū)域規(guī)劃概況 20第五節(jié)：本章總結(jié) 20第三章：濰坊市房地產(chǎn)市場分析 20第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 20一、2001以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 20二、1998—2005年商品房價格情況 20第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 20一、濰城區(qū)區(qū)域 20二、奎文區(qū)區(qū)域 20三、高新區(qū)區(qū)域 20四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響 20第三節(jié)：典型項目分析 20一、典型項目橫向?qū)Ρ确治?20二、典型個案縱向分析 20第四節(jié)：濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預(yù)測 20一、新政對房地產(chǎn)市場的影響 20二、土地供給量預(yù)測 20三、市場競爭與未來市場供應(yīng)預(yù)測 20四、銷售價格預(yù)測 20第四章：濰城、奎文、高新三區(qū)在售項目戶型專項分析 20第一節(jié)：各區(qū)域戶型面積及配比分析 20第二節(jié)：濰坊市暢銷項目戶型專項分析 20一、嘉日花園 20二、怡和星國際 20三、領(lǐng)秀華城 20第三節(jié)：本章總結(jié)及啟示 20一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總 20二、啟示 20第五章：項目區(qū)域、開發(fā)條件分析 20第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 20一、區(qū)域定位： 20二、特征描述： 20第二節(jié)：項目概況及開發(fā)條件分析 20一、項目地塊概況 20二、項目SWOT分析 20第三節(jié)：本章總結(jié) 20第六章：消費者調(diào)研分析 20第一節(jié)、消費者調(diào)研總體情況 20第二節(jié)、調(diào)研情況分析 20一、主消費群定位 20二、消費群細(xì)化分析 20第七章：媒體調(diào)查與分析 20一、戶外廣告： 20二、報紙： 20三、電視媒體： 20四、手機(jī)短信廣告 20五、網(wǎng)絡(luò)廣告 20六、自辦發(fā)行（包括購買點廣告）： 20七、電臺廣告 20八、車身媒體： 20第八章：市場調(diào)查總結(jié) 20結(jié)束語 20附件：濰坊市樓盤資料 20第一章：市場調(diào)查組織實施和可信度分析第一節(jié)：調(diào)查的準(zhǔn)備及實施過程為保證調(diào)查過程的順利和調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確有效，正式調(diào)查前我司與國大公司進(jìn)行了多次溝通，框定了調(diào)查范圍和調(diào)查對象，擬定了調(diào)查工作實施計劃，并精心組織了調(diào)查實施工作。主要工作包括：178。 市場預(yù)調(diào)178。 調(diào)查隊伍組建178。 調(diào)查的程序設(shè)計178。 調(diào)查問卷及提綱設(shè)計178。 實地調(diào)查及信息采集178。 信息分析及報告撰寫一、調(diào)查前期準(zhǔn)備市場預(yù)調(diào)５月上旬已專人到濰坊對城市、項目地塊及市場基本情況做簡單摸底調(diào)查和熟悉，并與開發(fā)商進(jìn)行了深度溝通。調(diào)查隊伍組建公司總部策劃中心組建了由1名主要負(fù)責(zé)人，1名執(zhí)行負(fù)責(zé)人，4名調(diào)查人員組成的6人調(diào)查小組。調(diào)查的程序設(shè)計正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計劃，并就計劃與開發(fā)商進(jìn)行了交流，雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實施中各項工作的順利展開。調(diào)查問卷及提綱設(shè)計A、二手資料收集提綱B、政府部門、廣告公司及媒體深度訪談提綱C、消費者訪談問卷二、調(diào)查實施二手?jǐn)?shù)據(jù)收集178。 濰坊市概況：濰坊市歷史文化、發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃等178。 宏觀經(jīng)濟(jì)情況：包括濰坊市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、財政收入、居民消費水平等178。 濰坊市房地產(chǎn)市場情況：房地產(chǎn)投資、開工、竣工、銷售等資料178。 其它相關(guān)資料房地產(chǎn)項目實地調(diào)查178。 濰城區(qū)：巴黎假日、碧水豪庭、金都家園、名都百盛園、西城名都178。 奎文區(qū)：東方御景、風(fēng)尚100、嘉日花園、康橋水岸、領(lǐng)秀華城、名門現(xiàn)代城、三友文錦苑、圣榮都市廣場、盛世豪庭、泰華城Ⅲ、陽光外灘、怡和星國際、中央麗景、左岸華庭、東方威尼斯178。 高新區(qū)：SOHU新E城、東城新海楓景、海信順峰蘭郡、翰林新城、清荷園小區(qū)、富華公寓、隆基花園、金馬小區(qū)、福海花園深度訪談?wù){(diào)查小組先后去發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、主管及工程部相關(guān)人員、業(yè)內(nèi)同行、銷售人員進(jìn)行了深度訪談。并針對項目及所在區(qū)域進(jìn)行了消費者隨機(jī)訪談。調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報告撰寫調(diào)查小組成員對所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對以及補充電話訪問，作出統(tǒng)計分析，并經(jīng)過與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會議討論，最終形成項目的市場調(diào)查報告。第二節(jié)：調(diào)查結(jié)果的可信度分析二手資料由濰坊市國土局、開發(fā)辦和房管局等相關(guān)職能部門提供，準(zhǔn)確率80%（由于濰坊政府在信息統(tǒng)計方面尚有欠缺，難以達(dá)到100%的準(zhǔn)確率）；如從網(wǎng)絡(luò)查找的，經(jīng)再三核證，準(zhǔn)確率90%以上；樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司專人對相關(guān)樓盤的銷售部或物業(yè)部進(jìn)行了實地訪問，準(zhǔn)確率90%以上；以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗證、調(diào)整，本報告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá)95%以上。第二章：濰坊市宏觀環(huán)境分析本章通過對濰坊的城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測，準(zhǔn)確的把握濰坊房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)：城市概況【要點】178。 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。178。 市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會優(yōu)勢。一、地理位置濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟(jì)南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級），臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。南北長188公里，東西寬164公里，市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5條。海岸線為東南－西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長143公里。濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。三、城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。 圖示：濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時期。到2010年，全市城市化水平將達(dá)到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到130萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。四、文化環(huán)境與歷史資源“三皇五帝”中的舜、齊國政治家晏嬰、東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄、北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊。孔融、范仲淹、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。近代涌現(xiàn)出了王盡美、陳少敏、王愿堅、王統(tǒng)照、臧克家等一批革命家、文學(xué)家、藝術(shù)家。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風(fēng)箏、楊家埠木版年畫等中外馳名,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點。濰坊是歷史文化古城，具有深厚的東方文化背景，為房地產(chǎn)項目推廣宣傳的提供了炒作話題。第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)【要點】178。 從GDP總量還是財政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游位置；178。 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強(qiáng)的人群。一、國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長
地區(qū)生產(chǎn)總值2004年濰坊市GDP ，%。人均GDP達(dá)到14678元，%。2005年濰坊市生產(chǎn)總值（GDP），%；人均GDP達(dá)到17279元 圖1：濰坊20012005國民生產(chǎn)總值 圖2：濰坊市各縣區(qū)20042005生產(chǎn)總值對比從以上兩表可以看出，2001年以來，濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件較高，對房價承受能力較強(qiáng)的社會精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué)歷在本科以上，年收入在68萬左右。財政收入
2004年，%，2005年，%。 圖1：濰坊市2002005年財政收入圖示濰坊市連續(xù)19年實現(xiàn)財政收支平衡，財政收入也在逐年以25%左右的速度提升，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛
固定資產(chǎn)投資，2005上升到 ，%。 圖示：濰坊2002005年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資2004年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元大關(guān)，；2005年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79億元，%，其中住宅建設(shè)投資50億元，%。437950010203040506070809020042005年份投資額（億元）房地產(chǎn)建設(shè)投資額住宅建設(shè)投資額 圖示：濰坊2002005年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長，充分說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康，市民對住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項目推出的較好時機(jī)。三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理
1．各產(chǎn)業(yè)所占比重一、二、：：：57：30，。 圖示：濰坊市2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)所占百分比2．各產(chǎn)業(yè)增長比率%；%，%；一、二、。圖示：濰坊市2002005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。第三節(jié)：居民生活【要點】178。 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費收入增長迅速，消費能力進(jìn)一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。178。 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日趨激烈。一、居民收入情況濰坊市人均GDP及增長情況2004年人均GDP達(dá)到14678元（按現(xiàn)行匯率折算為1775美元），%；2005年人均GDP達(dá)到17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），%。2．濰坊市人均可支配收入情況2005年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10318元，比“九五”末（即2000年底）%，%。 圖1：濰坊市20002005年城鎮(zhèn)居民可支配收入圖2：20032005年濰坊市與全國人均GDP比較從以上兩表可以看出，濰坊市人均GDP總量及增長幅度遠(yuǎn)高于全國水平，%的速度快速增長，可見濰坊市居民消費實力強(qiáng)勁，可承受相對較高的房價。二、居民消費情況1．濰坊20032005城鎮(zhèn)人均消費性支出情況2003年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費性支出達(dá)到6123元，%，%。 圖示：20032005濰坊城鎮(zhèn)人均消費性支出2．濰坊、山東、全國恩格爾系數(shù)2005年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比“九五”。 圖示：2005年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持10%的增長速率，反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕，有比較高的消費實力和消費水平，有承受較高房價的經(jīng)濟(jì)實力。三、人均居住面積 圖示：2005年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國9