【正文】 供電： 開(kāi)發(fā)區(qū)電力來(lái)自居全國(guó)第二位的山東電網(wǎng)。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12．6萬(wàn)千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。 通訊 ：濰坊已形成有線、無(wú)線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?5萬(wàn)門；開(kāi)發(fā)區(qū)裝機(jī)容量4萬(wàn)門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。 商住： 開(kāi)發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬(wàn)平方米，可供投資者購(gòu)置或租用。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活方便，社會(huì)秩序良好。第五節(jié)：本章總結(jié)通過(guò)本章對(duì)濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：一、 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。三、 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來(lái)的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。五、 高新區(qū)作為1992年4月建立的開(kāi)發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問(wèn)題。第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況【要點(diǎn)】178。178。一、2001以來(lái)濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售1．截止2005年統(tǒng)計(jì)情況截止2005年，％；，％；，％，％。2．歷年情況2005年濰坊市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50億元，竣工面積500萬(wàn)平方米，其中住宅390萬(wàn)平方米；市區(qū)完成投資27億元，竣工面積275萬(wàn)平方米，其中住宅214萬(wàn)平方米，各項(xiàng)指標(biāo)均增長(zhǎng)20%以上。濰坊市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計(jì)表如下： 年份200120022003商品房竣工面積(萬(wàn)m2)全市商品房銷售面積(萬(wàn)m2)二、1998—2005年商品房?jī)r(jià)格情況從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來(lái)，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費(fèi)者投資及入住，但舊城改造進(jìn)度在未來(lái)幾年內(nèi)力度都不會(huì)太大，市場(chǎng)供應(yīng)有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，25年高新區(qū)內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進(jìn)區(qū)域 “新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 區(qū)內(nèi)樓盤較多，但規(guī)模不大，1030畝居多，尤其是以商業(yè)項(xiàng)目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。多層占85％以上。區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況：① 區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在1900～2400元/㎡之間，均價(jià)約2200/㎡元，多層小高層價(jià)格相差不大。4．區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)：該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產(chǎn)業(yè)將不會(huì)有太大動(dòng)作。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過(guò)濰城及高新兩區(qū)。③ 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在90116㎡左右的二房， 及面積在118160㎡的三房為主，其中還有不少單間設(shè)計(jì)的4050㎡純商務(wù)公寓，如泰華城Ⅲ。2）該區(qū)域均價(jià)在26002800元/ ㎡，是濰坊各區(qū)中最高的。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來(lái)看，該區(qū)域開(kāi)發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 樓盤較多，在建或已建項(xiàng)目約20個(gè)，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。③ 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)其他兩區(qū)要大，二房一廳、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。④ 大部分行政小區(qū)無(wú)土地證，房子無(wú)法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。② 高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購(gòu)房者中占到20%以下。② 區(qū)域均價(jià)相對(duì)奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高，對(duì)投資者具有一定吸引力。2006年出讓土地在5000畝左右，25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”， 區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來(lái)更多客源。 區(qū)域均價(jià)相對(duì)奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高，對(duì)投資者具有一定吸引力。 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，居住氛圍將逐漸形成，區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來(lái)更多客源。 由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房產(chǎn)未取得土地證，造成房產(chǎn)無(wú)法上市交易，而本項(xiàng)目在這點(diǎn)上具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。 以下列舉海信178。一、典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治鲩_(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)及規(guī)模對(duì)比分析項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)規(guī)模（㎡）占地面積總建面積海信2．就開(kāi)發(fā)公司情況來(lái)看，海信順?lè)逯脴I(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份有限公司全面實(shí)施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設(shè)立的子公司，其他兩家都是濰坊本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)口碑有一定差距。順?lè)逄m郡18棟多層，3棟高層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、酒店、休閑中心；園林設(shè)計(jì)有中心廣場(chǎng)、噴泉；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)尚可，加強(qiáng)了區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，彌補(bǔ)周邊生活配套缺乏的劣勢(shì)。領(lǐng)秀華城分三期開(kāi)發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)）、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，各期開(kāi)發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。營(yíng)銷對(duì)比分析項(xiàng)目名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)評(píng)述推廣主題核心廣告詞海信經(jīng)典流傳只有戶型圖，基本沒(méi)有核心廣告詞基本沒(méi)有廣告宣傳翰林新城上層建筑由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒(méi)有完全圍繞主題“孕育一種生活”來(lái)進(jìn)行。主打戶型及價(jià)格對(duì)比分析項(xiàng)目名稱主打戶型均價(jià)（元/㎡）評(píng)述面積（㎡）格局海信翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)高。分析：主打戶型均為三房，面積在130135㎡左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。二、典型個(gè)案縱向分析1．海信順?lè)逄m郡玄 武 東 街北 海 路玉 清 東 街順?lè)逄m峻新 華 路開(kāi)發(fā)商海信順?lè)逯脴I(yè)地 理 位 置濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新華路1777號(hào)物業(yè)管理待定銷 售 熱 線05368663777 8651777項(xiàng)目規(guī)劃占地面積120畝綠 化 率36%總建筑面積95990㎡容 積 率1．2車 位 數(shù) 量近500個(gè)租售價(jià)格待定組團(tuán)開(kāi)發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場(chǎng)、噴泉項(xiàng) 目 配 套會(huì)所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無(wú)配套現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略：戶外、圍墻、單張開(kāi)售情況√尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度做外立面預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間待定預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格2500元/方米戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二房92 ～10105～110㎡200套 39%——三房119～136㎡250套 48%——四房16416171175㎡50套 10%——其他戶型 復(fù)式 185～350㎡ 18套 3% 商鋪只租不售19號(hào)樓下共有商鋪100多㎡，可分割出租，租價(jià)待定。項(xiàng)目地處濰坊市南端，周邊幾乎沒(méi)有配套設(shè)施，也沒(méi)有直達(dá)公交車，生活起居不是特別方便。整體規(guī)劃為以不規(guī)則板式布局，加上區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)單水景和植被，很有美國(guó)鄉(xiāng)村味道。整體分布為，自主入口進(jìn)入小區(qū)即為一條大道直接通到小區(qū)中心廣場(chǎng)，中心廣場(chǎng)中部為噴泉設(shè)計(jì)，并輔有少許水景。D．配套設(shè)施項(xiàng)目由于地處濰坊市邊緣，周邊幾乎沒(méi)有城市配套。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目為現(xiàn)房整體出售。② 建筑風(fēng)格新穎，外立面顏色獨(dú)特。③ 主打戶型為濰坊市大眾接受戶型。劣勢(shì)：① 地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不齊全。雖然小區(qū)內(nèi)以酒店、會(huì)所和娛樂(lè)休閑中心予以彌補(bǔ)配套不足，但又存在消費(fèi)門檻過(guò)高的可能，仍不能滿足大眾人群需求，會(huì)在一定程度上造成客戶分流。小區(qū)中部部分樓宇存在樓間距過(guò)小的劣勢(shì)，這不但會(huì)影響到入住人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型相對(duì)出售難。B、建筑特色項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，一期5棟小高層為并列式板式布局，外立面為淺灰色，輔以明艷的天藍(lán)色和鵝黃色，看起來(lái)清新大方。D、配套設(shè)施區(qū)內(nèi)沒(méi)有生活配套設(shè)施，居住人群的生活配套主要以對(duì)面的濰坊學(xué)院配套為主。項(xiàng)目正北方即為濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府——濰坊學(xué)院，二者只有一街之隔。另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為項(xiàng)目的炒作提供了話題。② 主力戶型面積及配比比較符合濰坊學(xué)院年輕消費(fèi)者的需要。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。③ 項(xiàng)目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。劣勢(shì)：① 區(qū)域樓盤眾多，銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈。② 該項(xiàng)目使用土地為學(xué)校規(guī)劃用地，沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)，很難進(jìn)行二手交易。3．領(lǐng)秀華城（1）項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀華城開(kāi)發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地 理 位 置健康東街442號(hào)投資商浙江中成控股銷 售 熱 線05368800000 8810000項(xiàng)目規(guī)劃占地面積㎡綠 化 率41%總建筑面積26萬(wàn)㎡（㎡）容 積 率車 位 數(shù) 量共935個(gè)（一期130個(gè)）租售價(jià)格租 120元/月售8萬(wàn)元/個(gè)組團(tuán)開(kāi)發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項(xiàng) 目 配 套會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等； 現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁(yè)、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開(kāi)售情況開(kāi)盤時(shí)間2005年6月銷 售 進(jìn) 度多層銷售約85%，5層單位保留較多；小高層銷售35%左右；目前工程進(jìn)度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時(shí)間2006 年 7 月 底開(kāi)盤價(jià)格20002200元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體均價(jià)2700元/平方米樓 層 差 價(jià)小高層約80—120元/層；多層層差約60元，4層之間差價(jià)20元左右方向差價(jià)樓號(hào)之間東西向差價(jià)約100元單元之間東西差價(jià)約30元最 低 價(jià) 格小高層2300元/㎡多層2550元/㎡ 最 高 價(jià) 格小高層3360元/㎡多層2820元/㎡戶型戶 型項(xiàng) 目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房99～108㎡97～112㎡37057%65%三 房129～135㎡149～153㎡16525%70%復(fù) 式194～306㎡11518%40%熱銷戶型 三房 ㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯促銷措施無(wú)任何折扣（2）項(xiàng)目概況A、總體規(guī)劃項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，共70棟；一期開(kāi)發(fā)22棟，其中5棟小高層，17棟多層；二期預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)6棟小高層，13棟多層；三期預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)3棟小高層，24棟多層；B、建筑特色項(xiàng)目整體規(guī)劃為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，其中外立面為淺灰色，屋頂為淺藍(lán)色，樓宇為并列板式布局，觀看效果現(xiàn)代氣息感強(qiáng)烈。D、配套設(shè)施項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等眾多配套設(shè)施。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達(dá)。② 園林景觀設(shè)施豐富。③ 項(xiàng)目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。劣勢(shì)：① 項(xiàng)目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。② 項(xiàng)目在前期有過(guò)價(jià)格炒作，價(jià)格居高難下。對(duì)比結(jié)論及啟示1）本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)面積和占地面積在高新區(qū)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，加上開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，對(duì)項(xiàng)目樹(shù)立美譽(yù)度創(chuàng)造了條件。3）濰坊市內(nèi)缺乏營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝做得出類拔萃的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目可在這方面加大力度。第四節(jié)：濰坊市未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)一、新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響① 小戶型數(shù)量增加，大戶型成為市場(chǎng)稀缺。② 首付款變化，將促進(jìn)部分戶型銷售。③ 開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍將進(jìn)一步肅清。④ 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的絕對(duì)公開(kāi)將對(duì)營(yíng)銷策略產(chǎn)生一定影響。二、土地供給量預(yù)測(cè)根據(jù)從土地管理局的現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查，了解到20062007年，全市土地儲(chǔ)備量約1萬(wàn)畝，將根據(jù)市場(chǎng)情況陸續(xù)在23年內(nèi)推出，主要集中在高新區(qū)。 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)① 買方市場(chǎng)逐漸形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步激烈。② “東移政策指示下，東區(qū)房產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)。③ 市場(chǎng)供給多層將主要集中在高新區(qū)，小高層和高層將陸續(xù)被市場(chǎng)接受。當(dāng)小高層和高層價(jià)格逐漸與多層持平后，將陸續(xù)被市場(chǎng)所接受。原因有：① 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入日漸提高，帶動(dòng)消費(fèi)旺盛。2004年，濰坊市商品住宅銷售面積達(dá)26