【正文】 60%40%—100%——————100%3房—31%69%—30%70%—100%——————100%4房——100%——100%——————————復(fù)式—17%83%—15%85%—100%———————商務(wù)公寓——————————100%———— 項目戶型圣榮都市新城高層小高多層2房100%——3房100%——4房———5房———復(fù)式100%——商務(wù)公寓———分析：1）據(jù)調(diào)查分析，區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)以小高層和多層為主，其中多層占到項目總數(shù)的70%左右，符合濰坊市民的傳統(tǒng)居住需要。2）就戶型分布來看，2房和3房主要分布在多層上，占到戶型總套數(shù)的70%左右；小高層一般只占到20—30%左右。3）大面積的3房以上戶型主要集中在多層上，小高層戶型則以2房和3房為主，形成區(qū)內(nèi)整體價格比較平均。4．濰城、奎文、高新區(qū)三區(qū)比較分析 區(qū)域項目濰 城奎 文高 新產(chǎn)品類型多層為主，少量小高層，幾乎沒有高層。以寫字樓、商場、酒店為主的高層、小高層為主，多層相對少。以多層、小高層開發(fā)的住宅為主，輔以少量寫字樓和商務(wù)公寓，高層少。戶型及面積2房面積集中在7090㎡，三房集中在110140㎡左右，4房集中在160170㎡左右，復(fù)式集中在190270㎡左右。3房面積集中在110175㎡； 4房和5房面積集中在160190㎡之間；復(fù)式戶型種類更多，面積在100300㎡2房面積在集中在90110㎡，3房面積集中在115135㎡， 復(fù)式面積集中在160250㎡，并有少數(shù)迷你（如翰林）或超大（清荷園）復(fù)式價格多層：2400元/㎡小高：2200元/㎡多層：2700元/㎡小高：2900元/㎡公寓：3300元/㎡多層：2600元/㎡小高：2600元/㎡公寓：2700元/㎡消費者需求希望居住80㎡左右2房，120㎡左右3房，希望物業(yè)管理費低。主要消耗118160㎡3房，有承擔(dān)大面積4房以上戶型能力，并能選擇性的對產(chǎn)權(quán)酒店及商務(wù)公寓進行投資。主要消耗92110㎡的2房，120148㎡的3房，面積要求相對寬松。小結(jié)：1）高新區(qū)的價格水平和發(fā)展程度均處于其它二區(qū)之間，有較大上升空間。高新區(qū)建筑形態(tài)和發(fā)展規(guī)模要明顯高出濰城區(qū)，而市場均價又低于奎文區(qū)約100200元/㎡，處于中間水平，在市民心目中是發(fā)展?jié)摿^大的新興城區(qū)，發(fā)展前景良好。2）三區(qū)域功能劃分清晰，戶型面積及配比應(yīng)適合市場。整個濰坊市城市功能由西向東劃分為老城區(qū)（濰城）、商務(wù)區(qū)（奎文）、新興居住區(qū)（高新），各個區(qū)域人群構(gòu)成、消費結(jié)構(gòu)都隨著區(qū)域功能的劃分而變化，因而對區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)、面積及戶型需求都會有所不同。3）緊湊3房是市場熱銷戶型110130㎡左右的3房是市場上熱銷的戶型。在高新區(qū)內(nèi)，由于區(qū)域內(nèi)均價相對較低，總體消費力又較強，考慮到項目的實際情況，建議主力戶型面積相對縮小。4）4房以上大面積戶型總體需求量較小。4房以上大戶型，特別是頂層閣樓，基本上都采用贈送部分面積或提高單價的銷售方式，但大面積戶型總價較高，使大面積戶型成為少部分人的奢侈消費品。第二節(jié)：濰坊市暢銷項目戶型專項分析【要點】216。 目前濰坊市場上與本項目開發(fā)形態(tài)相近，且相對銷售比較出色的樓盤為“嘉日花園”、“怡和星國際”、“領(lǐng)秀華城”。216。 列舉出以上三個項目的基本銷售情況、各個戶型的詳細情況進行分析，找出每個熱銷樓盤中最暢銷的戶型。216。 對通過分析得出的暢銷戶型就戶型功能、面積、開間進深、廚衛(wèi)、戶型動線5個方面進行分析，找出其內(nèi)在聯(lián)系。一、嘉日花園項目基本情況地理位置：東風(fēng)街與新華路交匯處所屬區(qū)域：奎文區(qū)銷售周期：04年2月至今價格波動：平均上漲約620元/㎡項目各戶型詳細情況 項目戶型三房四房復(fù)式套數(shù)117套32套7套格局兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)四房三廳四衛(wèi)五房三廳四衛(wèi)七房三廳四衛(wèi)面積（㎡）銷售率100%87%90%80%100%暢銷戶型細項分析據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，㎡的三房二廳二衛(wèi)戶型，以下就該戶型做出5點分析：① 戶型功能分析該戶型為三房二廳二衛(wèi)設(shè)計，餐廳的獨立分離使娛樂和用餐互不干涉，房間、衛(wèi)生間的數(shù)量都符合普通三口之家的要求。主臥衛(wèi)生間和廚房均為明房，通氣衛(wèi)生；廚房工作臺為“L”設(shè)計，實用大方，遺憾的是公共衛(wèi)生間為暗房，略顯不足。臥室?guī)эh窗（外飄60㎝），客臥（）和客廳（）分帶景觀陽臺，所有房間采光良好，空氣流暢。② 戶型面積分析該戶型面積在奎文區(qū)顯得相對緊湊，造成總價相對較低，符合該區(qū)域中等收入水品人群的需要。③ 戶型開間進深分析，，使用面積逾20㎡，，橫跨整個單位，實用大方，這都符合北方人大氣的個性。④ 戶型廚衛(wèi)分析，，小衛(wèi)生間大廚房設(shè)計，通過祛除浴缸等中等收入家庭不必要的設(shè)備空間，縮減了衛(wèi)生間面積，降低了一定總價；而廚房設(shè)計寬敞，符合中等收入人群在家用餐時間多的需要。⑤ 戶型動線分析廚房設(shè)計在入戶門的北邊，且面對餐廳，入廚作業(yè)通過路線短且遠離臥室和客廳，符合人群活動線需要。而北向的臥室卻沖著餐廳開門，以及公共衛(wèi)生間開門也是正對餐廳，這點不太符合人群生活習(xí)慣。二、怡和星國際項目基本情況地理位置：勝利東街和北海路路口北100米所屬區(qū)域：高新區(qū)銷售周期：一期03年12月開盤，二期04年12月開盤，均已交付。 價格波動：平均上漲約800元/㎡2．項目各戶型詳細情況 項目戶型二房三房四房套數(shù)54套320套10套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)二廳二衛(wèi)面積（㎡）銷售率65%6%60%95%97%100% 項目戶型五房復(fù)式套數(shù)16套24套格局二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積（㎡）192銷售率93%92%3. 暢銷戶型細項分析據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，㎡的三房二廳二衛(wèi)戶型，其中以151㎡的尤其受到歡迎，以下就該戶型做出5點分析：① 戶型功能分析三房二廳二衛(wèi)設(shè)計，符合中等收入家庭的需要。臥室集中在房間東面，客廳和餐廳集中在西面，動靜分離，互不干擾。該戶型設(shè)計方正，坐北朝南，客廳和餐廳呈直線設(shè)計，客廳帶有景觀陽臺，采光良好，空氣對流。廚房及公共衛(wèi)生間為明房設(shè)計，明亮衛(wèi)生；廚房工作臺為“L”型設(shè)計，實用大方。衛(wèi)生間與洗手間分開設(shè)計，干濕分離，實用衛(wèi)生。② 戶型面積分析該戶型面積在奎文區(qū)屬于中等水平，但在該樓盤內(nèi)面積仍舊偏小，總價相對并不算太高，符合中上等收入人群對總價的需求。③ 戶型開間進深分析，整體戶型非常方正，符合人群普遍需求。，實用面積近20㎡；，實用面積逾30㎡，大客廳小臥室設(shè)計，符合現(xiàn)代居家以休閑娛樂為主的潮流。④ 戶型廚衛(wèi)分析，實用面積近9㎡，寬敞實用；工作臺為“L”型設(shè)計且加長，廚房作業(yè)更加方便。，面積纖小，符合北方人喜歡小衛(wèi)生間的需要；公共衛(wèi)生間里隔出洗手室，干濕分離，衛(wèi)生方便。⑤ 戶型動線分析該戶型客廳和餐廳、各個臥室之間，都預(yù)留有公共空間，飲食起居都可以互不干擾，動靜、干濕自然區(qū)分，整個戶型動線脈絡(luò)非常清晰。三、領(lǐng)秀華城 項目基本情況地理位置：健康東街442號所屬區(qū)域：奎文區(qū)銷售周期：2005年6月開盤，銷售至今；06年7月交付。價格波動：平均上漲約700元/㎡項目各戶型詳細情況 項目戶型二房三房復(fù)式套數(shù)370套165套115套格局二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi)二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)面積（㎡）194306銷售率66%64%69%70%40%據(jù)上表統(tǒng)計，可得出，㎡的三房二廳二衛(wèi)戶型，㎡的尤其受到歡迎，以下就該戶型做出5點分析：① 戶型功能分析該戶型為三房二廳二衛(wèi)設(shè)計，整體房間設(shè)計符合三口之家的生活需要。臥室統(tǒng)一設(shè)計在西向，東面為客廳和餐廳，整體動靜劃分明晰；廚房、衛(wèi)生間分離較遠，且都是明房，通風(fēng)衛(wèi)生；廚房工作臺為“】”型設(shè)計，比“L”型工作臺更實用。客廳和餐廳呈直線設(shè)計，貫通南北，加上雙陽臺設(shè)計，客廳及餐廳采光、通風(fēng)良好，明亮大方。臥室均帶有外飄窗（外飄60㎝），其中主臥為轉(zhuǎn)角飄窗，增大了使用空間的同時還能更好的欣賞景觀。② 戶型面積分析㎡，在奎文區(qū)內(nèi)屬于比較緊湊的三房，符合普通三口對低總價三房的需要。③ 戶型開間進深分析，開間稍顯寬闊，戶型比較方正。，實用面積逾30㎡，符合北方對大客廳的需要；，實用面積逾20㎡；客臥開間3m，實用面積近10㎡，略顯狹窄，卻正好體現(xiàn)出主人的珍貴。④ 戶型廚衛(wèi)分析廚房開間約2m，實用面積近8㎡，充分滿足廚房活動需要；主臥衛(wèi)生間開間約2m，；，實用面積都在45㎡，符合北方人對小衛(wèi)生間的需求。⑤ 戶型動線分析戶型留出公共空間，把餐廳和客廳、臥室和活動區(qū)間自然分割，人群活動互不干涉，動線劃分清晰。其中，廚房離大門和餐廳直線距離很近，衛(wèi)生間設(shè)在房屋中部的公共通道上，起居方便。小結(jié)：1）整體戶型以緊湊三房二廳二衛(wèi)最好銷售。從數(shù)據(jù)歸納總結(jié)中可以發(fā)現(xiàn)，以上暢銷個案的不論是戶型配比還是售出率，三房的比例都占到很大，其中又尤以面積在125135㎡左右的三房二廳二衛(wèi)最受市場歡迎。2）大客廳、大主臥設(shè)計，適當(dāng)減小客臥及衛(wèi)生間面積，以迎合市場需求。從分析可得出，客廳面積設(shè)計在30㎡左右，主臥設(shè)計在20㎡左右，客臥設(shè)計在10㎡左右，衛(wèi)生間設(shè)計在5㎡左右，符合北方對使用率高的客廳和主臥重視，而對使用率相對低的客臥及衛(wèi)生間不太重視的心理需求。3）外飄窗、景觀陽臺可為戶型加分，但要酌情使用。就以上三個項目來說，基本上都用到了飄窗和景觀陽臺，而且都為戶型增色不少，這是由于以上三個項目區(qū)內(nèi)景觀和周邊城市景觀都較好的緣故，如果景觀窗外看不到景觀，效果只會適得其反。4）方正戶型受到消費者歡迎，但經(jīng)濟實用才是首要考慮因素。方正的戶型符合思想傳統(tǒng)的北方人對戶型的需求，而真正決定消費者購買行為的仍舊是總價和實用率，濰坊購房多以自住為主，且按揭客戶占絕大多數(shù)，首付和起居方便是該類型消費者首要考慮因素。第三節(jié)：本章總結(jié)及啟示【要點】178。 通過以上兩節(jié)的歸納分析，得出適合高新區(qū)的戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)并匯總成表。178。 就總結(jié)提出適合本項目發(fā)展的啟示要點，并給予闡述。一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總通過以上二個小節(jié)的歸納分析，可總結(jié)得出適合本區(qū)域的系列戶型設(shè)計參考數(shù)據(jù)，如下表：戶型二房（半）標(biāo)準(zhǔn)三房三房半四房及以上戶型面積基本要求（M2）90110110130130138150200主力戶型（M2）≈100≈125≈135≈160主臥面積（M2）≈18≈20≥20≥20開間（M）≥≥≥≥次臥面積（M2）≈10≥13≥13≥14開間（M）≥≥≥≈客廳面積（M2）≈18≥20≥20≈30開間（M）≥≥≥≥餐廳面積（M2）≥5≥8≥10≥10開間（M）≈≥≥≥廚房面積（M2）≈5≥6≥8≈9開間（M）≥≥≥≥觀景陽臺面積（M2）≈7≥8≥8≥10進深（M）≥≥≥ 二、啟示中上收入家庭為市場購買中堅，價格及實用仍是他們考慮的首要因素。濰坊市購房者多以自住為主，且按揭客戶占絕大多數(shù)，首付和起居方便是該類型消費者首要考慮因素。市場剩余空間較大，項目存在機遇。市場內(nèi)相對比較成熟的項目及設(shè)計出色的戶型都集中在奎文區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)暫時沒有特別出色的項目及戶型產(chǎn)品。戶型面積緊湊的三房單位因性價比高而被市場接受。數(shù)據(jù)歸納總結(jié)中可以發(fā)現(xiàn)，以上暢銷個案的不論是戶型配比還是售出率，三房的比例都占到很大，其中又尤以面積在100125㎡的三房二廳二衛(wèi)最受市場歡迎。第五章：項目區(qū)域、開發(fā)條件分析 通過對項目所在區(qū)域，以及項目所具備的開發(fā)條件進行分析，找出項目所存在的優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅，并歸結(jié)出解決方法。第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展【要點】178。 項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃定位。178。 找出區(qū)域規(guī)劃定位所存在的特征。一、區(qū)域定位：根據(jù)市政的整體規(guī)劃發(fā)展定位，高新區(qū)在未來的25年內(nèi)迎來大規(guī)模的商品住宅開發(fā)，最終發(fā)展成濰坊市的“新城市居住中心”。二、特征描述：1．區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟健康快速發(fā)展。從20032005年，高新區(qū)各項主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅均在40%以上。處于全國53個國家級高新區(qū)前列。 圖1：0305年高新區(qū)技工貿(mào)總收入