【正文】 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79億元，%，其中住宅建設(shè)投資50億元，%。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件較高，對房價承受能力較強的社會精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué)歷在本科以上，年收入在68萬左右。 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強的人群。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風(fēng)箏、楊家埠木版年畫等中外馳名,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點。到2010年，全市城市化水平將達到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達到130萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進一步加強。濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級），臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。一、地理位置濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟南183公里，西北至首都北京410公里。第一節(jié)：城市概況【要點】178。并針對項目及所在區(qū)域進行了消費者隨機訪談。星國際、中央麗景、左岸華庭、東方威尼斯178。百盛園、西城名都178。 宏觀經(jīng)濟情況：包括濰坊市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、財政收入、居民消費水平等178。調(diào)查隊伍組建公司總部策劃中心組建了由1名主要負責人，1名執(zhí)行負責人，4名調(diào)查人員組成的6人調(diào)查小組。 調(diào)查的程序設(shè)計178。星國際 20三、領(lǐng)秀華城 20第三節(jié)：本章總結(jié)及啟示 20一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總 20二、啟示 20第五章：項目區(qū)域、開發(fā)條件分析 20第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 20一、區(qū)域定位： 20二、特征描述： 20第二節(jié)：項目概況及開發(fā)條件分析 20一、項目地塊概況 20二、項目SWOT分析 20第三節(jié)：本章總結(jié) 20第六章：消費者調(diào)研分析 20第一節(jié)、消費者調(diào)研總體情況 20第二節(jié)、調(diào)研情況分析 20一、主消費群定位 20二、消費群細化分析 20第七章：媒體調(diào)查與分析 20一、戶外廣告： 20二、報紙： 20三、電視媒體： 20四、手機短信廣告 20五、網(wǎng)絡(luò)廣告 20六、自辦發(fā)行（包括購買點廣告）： 20七、電臺廣告 20八、車身媒體： 20第八章：市場調(diào)查總結(jié) 20結(jié)束語 20附件：濰坊市樓盤資料 20第一章：市場調(diào)查組織實施和可信度分析第一節(jié)：調(diào)查的準備及實施過程為保證調(diào)查過程的順利和調(diào)查結(jié)果的準確有效，正式調(diào)查前我司與國大公司進行了多次溝通，框定了調(diào)查范圍和調(diào)查對象，擬定了調(diào)查工作實施計劃，并精心組織了調(diào)查實施工作。為了對項目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目的產(chǎn)品走向等做出準確的判斷，首先必須對濰坊房地產(chǎn)市場進行深入的市場調(diào)研，了解和把握濰坊房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況。市場調(diào)研報告作為項目開發(fā)的有效依據(jù)，能夠客觀反映目前濰坊房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，對項目成功運作具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)意義。主要工作包括：178。 調(diào)查問卷及提綱設(shè)計178。調(diào)查的程序設(shè)計正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計劃，并就計劃與開發(fā)商進行了交流，雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實施中各項工作的順利展開。 濰坊市房地產(chǎn)市場情況：房地產(chǎn)投資、開工、竣工、銷售等資料178。 奎文區(qū)：東方御景、風(fēng)尚100、嘉日花園、康橋水岸、領(lǐng)秀華城、名門 高新區(qū)：SOHU新E城、東城調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報告撰寫調(diào)查小組成員對所收集數(shù)據(jù)進行整理、核對以及補充電話訪問，作出統(tǒng)計分析，并經(jīng)過與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會議討論，最終形成項目的市場調(diào)查報告。 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西?？偯娣e15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。三、城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。四、文化環(huán)境與歷史資源“三皇五帝”中的舜、齊國政治家晏嬰、東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄、北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊。濰坊是歷史文化古城，具有深厚的東方文化背景，為房地產(chǎn)項目推廣宣傳的提供了炒作話題。一、國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長
地區(qū)生產(chǎn)總值2004年濰坊市GDP ，%。財政收入
2004年，%，2005年，%。437950010203040506070809020042005年份投資額（億元）房地產(chǎn)建設(shè)投資額住宅建設(shè)投資額 圖示：濰坊2002005年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長，充分說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康，市民對住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項目推出的較好時機。第三節(jié)：居民生活【要點】178。一、居民收入情況濰坊市人均GDP及增長情況2004年人均GDP達到14678元（按現(xiàn)行匯率折算為1775美元），%；2005年人均GDP達到17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），%。 圖示：20032005濰坊城鎮(zhèn)人均消費性支出2．濰坊、山東、全國恩格爾系數(shù)2005年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比“九五”。 濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來25年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；216。2．濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團?！俺隹诩庸そM團”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。高新區(qū)：海運：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺、 日照等國際客貨港口，可直達世界各地；濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運營。 空運： 開發(fā)區(qū)距濟南、青島兩個國際機場和濰坊機場分別為180公里、120公里、10公里。 裝機總?cè)萘?450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時。 廠房：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購置或自行建造。 高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。四、 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求兩旺盛，價格平穩(wěn)上漲。
04年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元，%，%。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，2002——2005年上半年的房價增長情況如下圖： 圖示：2002—2005年濰坊市中心商品房均價及走勢第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點】178。一、濰城區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：以白浪河為界，處于濰坊市西邊，北至濟青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。③ 戶型設(shè)計以80100㎡的二房，110148㎡的三房為主打。二、奎文區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟青高速公路，南達濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：1）根據(jù)現(xiàn)場走訪了解，來此購房的消費者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國客戶，投資成分比較大。三、高新區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：高新區(qū)西靠新華路，北至濟青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房預(yù)計占總量的51％。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測：① 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動地段價值提升。四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響項目地處高新區(qū)，具備以下幾點區(qū)域優(yōu)勢：216。216。第三節(jié)：典型項目分析【要點】178。 該三個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較出色，通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考。整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃評述海信分析：濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計也盡量做到出粹，可見濰坊消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段可價格上升到了對居住環(huán)境的要求上來。人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時代，成就財富夢想”因項目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項目的生活配套來宣傳。分析：根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個項目中，只有翰林新城項目的營銷推廣和現(xiàn)場包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營銷推廣新穎和現(xiàn)場包裝優(yōu)秀的住宅項目。領(lǐng)秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。順峰蘭郡（1）項目基本情況一覽項目名稱海信B．建筑特色項目為美式風(fēng)格建筑，屋頂為天藍色，外立面為白色和淺褐色。綠化主要以小區(qū)主干道兩旁和樓距間的植被為主。項目為現(xiàn)房出售，售后可直接入住，不存在爛尾和實際建設(shè)與規(guī)劃圖不一致等不確定因素，增強了消費者的投資信心，降低了銷售壓力。該項目主力戶型為面積在90100㎡的二房和120135㎡的三房，戶型面積和規(guī)劃都符合濰坊市絕大多數(shù)人群的需要，對銷售有促進作用。② 南北部分樓宇樓間距過于緊湊。C、園林景觀區(qū)內(nèi)沒有特別設(shè)立景觀造型，綠化也只有樓距間的少數(shù)植被。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運動場等，為項目很大程度上彌補了生活配套不足的缺陷。項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。該項目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費者購買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進行二手交易，這將對消費者購買信心產(chǎn)生嚴重影響。由于項目靠近市區(qū)，周邊城市配套發(fā)達，生活起居都很方便。項目景觀配套由一個中心廣場、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對銷售會有一定促進作用。項目地處健康街，處于奎文區(qū)最南端，就區(qū)域而言，相對區(qū)域其它樓盤離市中心較遠，對項目消費者有比較大的分流。2）百畝以上大型住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來?！皣鶙l”中硬性規(guī)定90㎡以下小戶型將占到區(qū)域總建面積的70%，屆時整個市場的小戶型數(shù)量激增，大戶型價格將有上揚的趨勢。開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)項目開發(fā)本金35%，這導(dǎo)致市場上開發(fā)實力不夠的開發(fā)商出局，將為有實力的開發(fā)商肅清市場。大規(guī)模土地建設(shè)將以北海路以東、市政府的東南方為主，該區(qū)域2006年全年預(yù)計將推出商住用地5000畝。未來的25年，濰坊市出讓土地70%以上集中在北海路以東的高新區(qū)，屆時將有大批高素質(zhì)樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境加強。四、銷售價格預(yù)測根據(jù)現(xiàn)有情況顯示，濰坊市房地產(chǎn)價格在近3年內(nèi)穩(wěn)中緩升。充分表明住宅需求旺盛，需求旺盛將拉動價格上升。2005年后，濰坊市每年住宅市場供應(yīng)略大于消耗，逐漸形成買方市場，房價雖持續(xù)上升，但上漲速率相對往年下降。整個濰坊市戶型面積集中在2房90100㎡，3房在120150㎡，復(fù)式180300㎡；其中濰城區(qū)因區(qū)域購買能力有限，而面積范圍在此基礎(chǔ)上稍顯緊湊，高新區(qū)則因區(qū)域價格相對較低而略有寬松。2）受到本區(qū)域內(nèi)消費能力相對低下的影響，所該區(qū)域內(nèi)某些樓盤2房占據(jù)總套數(shù)的比例很大，達到了80%左右，遠遠超過了其它兩區(qū)的2房比例。2）該區(qū)域組團開發(fā)比較單一，多以一種建筑形態(tài)為主（全多層或全小高層），且整體規(guī)劃或園林設(shè)計都較差，開發(fā)素質(zhì)處于奎文、高新區(qū)之下。2）4房以上大戶型所占的比率都很小，約在810%左右，這主要跟區(qū)域內(nèi)總比價較高有關(guān)。順峰蘭郡翰林新城（一期）東城2）3房面積集中在115150㎡，屬于適中水平，其中有很大一部分為變相集資房。順峰蘭郡翰林新城（一期）東城2）3房的總量占據(jù)比率最大，一般在45%左右，有個別甚至達到70%（如東城新海楓景高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層高層小高多層2房—21%79%—60%40%—100%——————100%3房—31%69%—30%70%—100%——————100%4房——100%——100%——————————復(fù)式—17%83%—15%85%—100%———————商務(wù)公寓——————————100%———— 項目戶型圣榮4．