【正文】 九溪玫瑰園、九樹公寓、國都從年齡階段分析，別墅客戶大部分是35歲以上的成功人士，客戶年齡結(jié)構(gòu)偏大，也有部分是以子女名義購房，但是數(shù)量較少。3．7杭州別墅市場客戶來源分析通過個別數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計分析顯示，杭州別墅主要購買群體為浙江省內(nèi)地區(qū)、杭州本地客戶以及上海等周邊客戶，這三類人群是支撐起整個別墅市場的主力客戶群體，其中還包括一定量的企業(yè)客戶；除此之外，還有一些國內(nèi)其他地區(qū)和在杭港澳臺人士購買，但其數(shù)量不足以影響市場。其次是美式風(fēng)格。未來幾年，杭州市將重點保證中低價位、中小套型政府保障性住房用地供應(yīng)。從上述數(shù)據(jù)可以看出，排名前四位的青山湖、西溪閑林、銀湖、湘湖板塊都是因為自身擁有湖泊、濕地、山林等優(yōu)越、無可比擬的自然條件優(yōu)勢，很適合開發(fā)別墅等豪宅類型，因此開發(fā)力度較大，同時也是前幾年別墅土地放量的主要板塊，所以市場土地存量面積較多。其次是擁有西溪濕地概念的西溪閑林板塊，市場土地存量約12260畝。西園、華元南岸花城、天地墅園、綠城西子青山湖畔、湖光山社、錦繡錢塘、綠城西子青山湖玫瑰園、大華 三、目前杭州市場別墅基本概況3．1杭州別墅板塊分布圖目前，杭州別墅主要分布在之江、銀湖、青山湖、湘湖、西溪閑林、小和山、良渚等七大板塊以及擁有少量高端公寓的中心城區(qū)。 以桃花源十錦園為代表的別墅產(chǎn)品，在空間過渡、室內(nèi)及庭院精裝修等方面都有創(chuàng)新，創(chuàng)造出全新的品質(zhì)別墅生活。這一階段的別墅可謂是百花齊放，主題各異突出個性化特征。這種別墅社區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美、戶型面積較大、私家花園面積大、私密性好，戶型面積大于400平方米，花園面積大于1000平方米，是身份實力的象征。 1996年底開工的九溪玫瑰園、2000年開始建設(shè)的西湖高爾夫別墅、桃花源東區(qū)以及富春山居可以稱為第三代別墅代表。 這一階段的別墅無論是在選址和開發(fā)理念上，還是規(guī)劃設(shè)計、建筑施工等方面都存在著極大的局限性。另外，還有湖畔花園、南都城市別墅等。最貴的如夢湖山莊、宏福山莊，當(dāng)時起價1000美元/平方米，而當(dāng)時杭州市中心的平均房價不過2000~3000元/平方米。（各風(fēng)格特征詳見附件1）二、杭州別墅市場的發(fā)展縱觀杭州別墅發(fā)展軌跡，從地段、時間、產(chǎn)品類型、建筑特色來分析，個人把杭州的別墅發(fā)展可以分為以下四個階段?，F(xiàn)在常說的“別墅”，實際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料如果直譯過來，House應(yīng)該是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。 第一階段：遠(yuǎn)郊別墅，超越規(guī)劃的曇花一現(xiàn) 　　1992年底，在杭州房地產(chǎn)市場尚處于萌芽階段時，第一批現(xiàn)代商業(yè)別墅群誕生在杭富公路沿線的銀湖區(qū)域，“貼近歐美、與港澳同步”的一種有天有地有花園的別墅居所登場?！?這些別墅一開始走的是港澳路線，面向港澳及國內(nèi)買家。此類別墅基本與公寓混合于一個小區(qū)，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的別墅生活形態(tài)。實質(zhì)上也是一種簡單的在形體上的模仿：獨立的大房子，有一定的公共配套。隨著消費者回歸理性，人們更多的看到別墅在價值上的體現(xiàn)，特別是對稀缺自然資源的占有，成為人們身份和地位的象征和對別墅價值的判斷。第二類別墅是總價、戶型面積均適中經(jīng)濟，以富春山居、七里香溪為代表的居家型別墅。 第四階段：庭院別墅，尋求自然與內(nèi)在精神共鳴 庭院是中國文化的精髓，也是情感交流的場所。桃花源所推出的全精裝別墅，引導(dǎo)了一種全新生活方式，不僅花園精裝修，別墅室內(nèi)也采取了精裝修的成品化道路。其中之江區(qū)塊是杭州較早的別墅區(qū)塊，發(fā)展較為成熟；西溪閑林、小和山板塊是近幾年逐漸崛起的別墅開發(fā)熱門區(qū)塊；而銀湖板塊是前幾年較熱門的區(qū)塊，區(qū)塊內(nèi)部分別墅項目甚至成為杭州別墅開發(fā)的典范之作，具有較高的性價比；青山湖、湘湖區(qū)塊憑借得天獨厚的自然資源，正迅速成長為受市場追捧的別墅圣地，并且由于這些區(qū)塊尚處于起步階段，土地儲備比較充足，在價格上存在一定的優(yōu)勢。西野風(fēng)韻、同人山莊、青城山語間、金基郁金香岸、天樂云都；西溪閑林板塊：大華和莊、西溪錦園、溪上鳳庭、新湖相比之下，其余板塊的土地存量相對較少。而之講、小和山板塊由于是杭州最傳統(tǒng)的別墅板塊，開發(fā)起步時間較早，可開發(fā)的土地資源比較稀缺，因此存量較少。因此可以預(yù)見，未來一段時期杭州別墅土地供應(yīng)將不再增加，別墅項目將越來越顯示出它的稀缺性特征。隨著中國傳統(tǒng)文化的復(fù)興，近幾年中式建筑風(fēng)格的別墅項目也在逐漸增多。3．8購買動機分析購買別墅的客戶主要以度假功能為主，很大一部分企業(yè)購買的還兼?zhèn)渖虅?wù)接待功能，其次，有一部分客戶購買近郊別墅起到第一居所的功能。四、目前杭州市場別墅區(qū)塊細(xì)分以及代表性樓盤截止2009年3月，杭州市（不含千島湖地區(qū)）現(xiàn)有別墅項目（包括含排屋及其他物業(yè)類型混合的項目）共67個，其中純別墅（含排屋）項目30個，排屋加高層、小高層或多層的項目共37個，具體數(shù)據(jù)見下表：物業(yè)類型目前狀態(tài)數(shù)量（個）百分比（%）純別墅排屋項目（28個）已交付（含少量現(xiàn)房銷售）6%在售16%尚未開盤銷售6%排屋與其他物業(yè)混合開發(fā)的項目（39個）已交付（含少量現(xiàn)房銷售）5%在售23%尚未開盤銷售11%合 計67100%圖4—1：純別墅、排屋項目與混合開發(fā)項目比例示意：圖4—2：純別墅、排屋項目數(shù)量分布：圖4—3：混合開發(fā)項目數(shù)量分布：之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊：該區(qū)域是杭州別墅排屋形成氣候最早的版塊，依托之江旅游度假區(qū)內(nèi)優(yōu)美的自然環(huán)境和近距離溝通城市中心的交通便利條件， 一躍成為杭州最早集中開發(fā)高檔住宅的區(qū)域，近年來隨著中國美院象山校區(qū)、浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)的遷入，以及杭州市關(guān)于打造之江新城工作的展開，之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊更是成為炙手可熱的焦點關(guān)注區(qū)域。陽明谷；閑林、老余杭區(qū)塊：該區(qū)域是杭州較早開始開發(fā)的郊外版塊之一，區(qū)域內(nèi)普通住宅開發(fā)量大，高品質(zhì)別墅排屋項目少。但該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型極為多樣，雖然有綠城西溪風(fēng)情、坤和◎ 代表樓盤：富越但該區(qū)域仍然缺少品牌開發(fā)公司入駐，樓盤質(zhì)量參差不齊?！?代表樓盤：保利香格里拉，萬科青山湖玫瑰園、中都公望、九龍一號。香墅（毛坯銷售價格770—1300萬元/套）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：排屋、多層，目前開發(fā)排屋部分，；◎ 總建筑面積：35540㎡，；◎ 推盤套數(shù)：27套；◎ 去化套數(shù)：16套；◎ 去化率：%◎ 優(yōu)點：◆ 地理位置優(yōu)越：鄰近城西中心區(qū)域，毗鄰省府住宅區(qū)，周邊配套全面。樣板房裝修完全采用陳文棟的設(shè)計，豪華鋪張，對部分民營企業(yè)主有吸引力?！?建筑外觀處理不夠精致，未能顯示出千萬豪宅的品位。陽明谷（別墅毛坯銷售價格1700萬元/幢起，排屋毛坯銷售均價800—900萬元/套）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：別墅、排屋、酒店；◎ 總建筑面積：80000㎡（包含酒店），除去酒店及藝術(shù)館，實際別墅、排屋建筑面積58000㎡左右，其中別墅共128套、排屋共70套；◎ 推盤套數(shù)：（其中別墅93套，排屋66套）；◎ 去化套數(shù)：（別墅10套，排屋56套）；◎ 去化率：（別墅11%，排屋85%）；◎ 優(yōu)點：◆ 地理位置優(yōu)越，位于杭州之江旅游度假村，背靠五云山，自然環(huán)境好。坤和桃花源◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：別墅；◎ 08年別墅、排屋推盤面積；21700㎡，推盤套數(shù)：104套；◎ 08年銷售均價：39000—41000元/㎡；◎ 去化套數(shù)：64套；◎ 去化率：% 延伸高價樓盤對比1）華元◆ 中式風(fēng)格外立面在同類產(chǎn)品中較少，且建筑及景觀成本相對低?！?開發(fā)公司沒有高端樓盤操作經(jīng)驗。該項目開發(fā)商即為九樹公寓的原班人馬，在九樹公寓獲得成功后，隨即在公元◆ 非主流營銷手段不成功。目前，該項目已與悅榕莊簽約。◎ 缺點：◆ 無法從之江路直接到達項目所在地，必須繞道轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，且為斷頭路，交通不便，周邊配套設(shè)施差；◆ 開發(fā)公司拿地時，處于市場行情高漲階段，前期客戶積累形勢好，公司對市場預(yù)期高。◆ 第五期即將推出的悅宮為雙拼排屋，類似獨棟別墅，具有一定產(chǎn)品優(yōu)勢?！?缺點：開發(fā)商沒有排屋項目的建設(shè)經(jīng)驗，產(chǎn)品質(zhì)量及效果有待考量。東灣（排屋毛坯均價：26500元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：排屋、多層；◎ 總建筑面積：㎡，排屋總建筑面積；◎ 推盤套數(shù)（排屋）：69套；◎ 去化套數(shù)：13套；◎ 去化率：%；