【正文】 一作品，也備受市場(chǎng)關(guān)注。西湖高爾夫（三期） 原南都2007年這一年里，別墅項(xiàng)目頻頻上演銷(xiāo)售神話(huà)，不但是當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的別墅在短時(shí)間內(nèi)被搶完，不少曾經(jīng)陷入滯銷(xiāo)的別墅項(xiàng)目都在年內(nèi)迅速清空。我個(gè)人認(rèn)為，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)別墅的營(yíng)銷(xiāo)除了挖掘自身產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還更應(yīng)該考慮目標(biāo)客戶(hù)的喜好和生活方式的追求，通過(guò)各種類(lèi)型的活動(dòng)將產(chǎn)品、附加服務(wù)和客戶(hù)結(jié)合和互動(dòng)起來(lái)，才更能對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)起到推波助瀾的作用，才更能體現(xiàn)客戶(hù)自身的尊貴性。 【特征】比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。因此，對(duì)中式傳統(tǒng)居住建筑，既不能照搬，也不容易借鑒。 【特征】北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。即使是進(jìn)入別墅市場(chǎng)百花齊放的今天，北美風(fēng)格依然占據(jù)著市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。中泰—在售別墅園景別墅1800萬(wàn)/幢坡地別墅2300萬(wàn)/幢886533882拱墅10萬(wàn)方在售㎡多層、小高層、高層及少量排屋880951116中海臨平在售別墅670—1300萬(wàn)/幢870656774建德14萬(wàn)方在售多層/小高層/排屋精裝修7000元/方毛坯5000元/方640922225丁橋12萬(wàn)方—預(yù)售排屋/高層—－879958906瓶窯30萬(wàn)方預(yù)售多層/小高層/排屋—－885496087良渚—已售多層/排屋—－879771118. 臨安青山湖板塊排屋、別墅列表序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域總建筑面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間樓盤(pán)狀態(tài)建筑類(lèi)型交付時(shí)間樓盤(pán)均價(jià)售樓電話(huà)1青山湖90萬(wàn)方在售別墅/排屋排屋200—250萬(wàn)元/套879832885青山湖在售別墅360萬(wàn)/幢879900023綠城青山湖26萬(wàn)方在售別墅起價(jià)500萬(wàn)/幢639633334六合盛銀湖20萬(wàn)方—已售別墅/排屋——871900229富陽(yáng)40萬(wàn)方—已售排屋/別墅—－－。 ㎡871611883下沙70萬(wàn)方預(yù)售高層/別墅－868780807. 良渚/臨平/塘棲/丁橋/華豐等排屋、別墅列表序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域總建筑面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間樓盤(pán)狀態(tài)建筑類(lèi)型交付時(shí)間樓盤(pán)均價(jià)售樓電話(huà)1良渚在售排屋—排屋350450萬(wàn)/套887678882新湖小和山15萬(wàn)方在售疊排/多層/小高層10500元/㎡853008006小和山15萬(wàn)方在售別墅/排屋/小高層1300015000元/㎡851288017余杭43萬(wàn)方未定預(yù)售山地排屋/山景高層公寓－865000888余杭50萬(wàn)方未定預(yù)售聯(lián)體別墅800—1200萬(wàn)元/幢887367889西溪未定預(yù)售排屋－8512112110百家樂(lè)轉(zhuǎn)塘12萬(wàn)方在售排屋/公寓起價(jià)17250元/㎡860667002之江8萬(wàn)方在售別墅/排屋一房一價(jià)880663333轉(zhuǎn)塘28萬(wàn)方在售排屋/高層2010年底25000元/㎡888082604西湖高爾夫別墅之江——已售別墅—1000－3000萬(wàn)/幢－5錢(qián)塘美國(guó)的建筑，尤其是住宅，是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國(guó)人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，使得美國(guó)的住宅成為國(guó)際上最先進(jìn)、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。 觀唐復(fù)原四合院詮釋中式風(fēng)格，易郡以現(xiàn)代版中式庭院呼應(yīng)傳統(tǒng)文脈，都在以不同的姿態(tài)與中式別墅的深邃內(nèi)涵遙相呼應(yīng)。其次，其結(jié)構(gòu)形式又是以木結(jié)構(gòu)為主，在建筑材料和施工工藝上都有先天不足。不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；而且，疊下有可愛(ài)的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒(méi)有聯(lián)排的見(jiàn)天見(jiàn)地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。它是由幾幢小于三層的單戶(hù)別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén)戶(hù)。在風(fēng)格各異，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，具有景觀稀缺性、高產(chǎn)品附加值的高品質(zhì)別墅將更能成為市場(chǎng)的寵兒。杭州市場(chǎng)隨經(jīng)濟(jì)大勢(shì)忽然爆發(fā)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力。陽(yáng)明谷項(xiàng)目南面，以酒店為主，內(nèi)有少量獨(dú)立別墅（無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)）。自在城地塊同時(shí)拍賣(mài)，且地理位置非?？拷ǜ邔雍团盼莸奈飿I(yè)類(lèi)型，宣傳將在09年4—5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。東灣（排屋毛坯均價(jià)：26500元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類(lèi)型：排屋、多層；◎ 總建筑面積：㎡，排屋總建筑面積；◎ 推盤(pán)套數(shù)（排屋）：69套；◎ 去化套數(shù)：13套；◎ 去化率：%； 綠城◆ 第五期即將推出的悅宮為雙拼排屋，類(lèi)似獨(dú)棟別墅，具有一定產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。目前，該項(xiàng)目已與悅榕莊簽約。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商即為九樹(shù)公寓的原班人馬，在九樹(shù)公寓獲得成功后，隨即在公元◆ 中式風(fēng)格外立面在同類(lèi)產(chǎn)品中較少，且建筑及景觀成本相對(duì)低。坤和◆ 建筑外觀處理不夠精致，未能顯示出千萬(wàn)豪宅的品位。香墅（毛坯銷(xiāo)售價(jià)格770—1300萬(wàn)元/套）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類(lèi)型：排屋、多層，目前開(kāi)發(fā)排屋部分，；◎ 總建筑面積：35540㎡，；◎ 推盤(pán)套數(shù)：27套；◎ 去化套數(shù)：16套；◎ 去化率：%◎ 優(yōu)點(diǎn)：◆ 地理位置優(yōu)越：鄰近城西中心區(qū)域，毗鄰省府住宅區(qū)，周邊配套全面。青山湖玫瑰園、中都◎ 代表樓盤(pán)：保利◎ 代表樓盤(pán)：富越但該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型極為多樣，雖然有綠城四、目前杭州市場(chǎng)別墅區(qū)塊細(xì)分以及代表性樓盤(pán)截止2009年3月，杭州市（不含千島湖地區(qū)）現(xiàn)有別墅項(xiàng)目（包括含排屋及其他物業(yè)類(lèi)型混合的項(xiàng)目）共67個(gè)，其中純別墅（含排屋）項(xiàng)目30個(gè)，排屋加高層、小高層或多層的項(xiàng)目共37個(gè)，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：物業(yè)類(lèi)型目前狀態(tài)數(shù)量（個(gè)）百分比（%）純別墅排屋項(xiàng)目（28個(gè)）已交付（含少量現(xiàn)房銷(xiāo)售）6%在售16%尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售6%排屋與其他物業(yè)混合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（39個(gè)）已交付（含少量現(xiàn)房銷(xiāo)售）5%在售23%尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售11%合 計(jì)67100%圖4—1：純別墅、排屋項(xiàng)目與混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比例示意：圖4—2：純別墅、排屋項(xiàng)目數(shù)量分布：圖4—3：混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量分布：之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊：該區(qū)域是杭州別墅排屋形成氣候最早的版塊，依托之江旅游度假區(qū)內(nèi)優(yōu)美的自然環(huán)境和近距離溝通城市中心的交通便利條件， 一躍成為杭州最早集中開(kāi)發(fā)高檔住宅的區(qū)域，近年來(lái)隨著中國(guó)美院象山校區(qū)、浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)的遷入，以及杭州市關(guān)于打造之江新城工作的展開(kāi)，之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊更是成為炙手可熱的焦點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。隨著中國(guó)傳統(tǒng)文化的復(fù)興，近幾年中式建筑風(fēng)格的別墅項(xiàng)目也在逐漸增多。而之講、小和山板塊由于是杭州最傳統(tǒng)的別墅板塊，開(kāi)發(fā)起步時(shí)間較早，可開(kāi)發(fā)的土地資源比較稀缺，因此存量較少。和莊、西溪錦園、溪上鳳庭、新湖西野風(fēng)韻、同人山莊、青城山語(yǔ)間、金基桃花源所推出的全精裝別墅，引導(dǎo)了一種全新生活方式，不僅花園精裝修，別墅室內(nèi)也采取了精裝修的成品化道路。第二類(lèi)別墅是總價(jià)、戶(hù)型面積均適中經(jīng)濟(jì)，以富春山居、七里香溪為代表的居家型別墅。實(shí)質(zhì)上也是一種簡(jiǎn)單的在形體上的模仿：獨(dú)立的大房子，有一定的公共配套?！?這些別墅一開(kāi)始走的是港澳路線(xiàn)，面向港澳及國(guó)內(nèi)買(mǎi)家。如果直譯過(guò)來(lái)，House應(yīng)該是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩(shī)意的住宅?，F(xiàn)在常說(shuō)的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類(lèi)型：一種是HOUSE，一種是Villa。最貴的如夢(mèng)湖山莊、宏福山莊，當(dāng)時(shí)起價(jià)1000美元/平方米，而當(dāng)時(shí)杭州市中心的平均房?jī)r(jià)不過(guò)2000~3000元/平方米。 這一階段的別墅無(wú)論是在選址和開(kāi)發(fā)理念上，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工等方面都存在著極大的局限性。這種別墅社區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美、戶(hù)型面積較大、私家花園面積大、私密性好，戶(hù)型面積大于400平方米，花園面積大于1000平方米，是身份實(shí)力的象征。 以桃花源十錦園為代表的別墅