【正文】 推盤套數(shù)：14套；◎ 去化套數(shù)：2套；◎ 去化率：%； 綠城 國(guó)都◆ 精裝修樣板房展示：雖然實(shí)際銷售為毛坯房，但開(kāi)發(fā)公司制作了樣板房供參觀，通過(guò)精裝修，在一定程度上弱化了房源本身開(kāi)間小，進(jìn)深大的缺陷?！?代表樓盤：萬(wàn)科◎ 代表樓盤：新湖上河；濱江、湘湖區(qū)塊：濱江區(qū)域主要依托錢塘江江景的自然資源，基本為高層/小高層/排屋混合的開(kāi)發(fā)模式，蕭山區(qū)域有湘湖及錢塘江江景等，加之地鐵1號(hào)線開(kāi)工、冠山隧道開(kāi)通、風(fēng)情大道貫通等交通條件的便利，近來(lái)逐漸為消費(fèi)者關(guān)注。◎ 代表樓盤：大華九溪玫瑰園、九樹公寓、國(guó)都3．7杭州別墅市場(chǎng)客戶來(lái)源分析通過(guò)個(gè)別數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，杭州別墅主要購(gòu)買群體為浙江省內(nèi)地區(qū)、杭州本地客戶以及上海等周邊客戶，這三類人群是支撐起整個(gè)別墅市場(chǎng)的主力客戶群體，其中還包括一定量的企業(yè)客戶；除此之外，還有一些國(guó)內(nèi)其他地區(qū)和在杭港澳臺(tái)人士購(gòu)買，但其數(shù)量不足以影響市場(chǎng)。未來(lái)幾年，杭州市將重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型政府保障性住房用地供應(yīng)。其次是擁有西溪濕地概念的西溪閑林板塊，市場(chǎng)土地存量約12260畝。南岸花城、天地墅園、綠城西子 三、目前杭州市場(chǎng)別墅基本概況3．1杭州別墅板塊分布圖目前，杭州別墅主要分布在之江、銀湖、青山湖、湘湖、西溪閑林、小和山、良渚等七大板塊以及擁有少量高端公寓的中心城區(qū)。這一階段的別墅可謂是百花齊放，主題各異突出個(gè)性化特征。 1996年底開(kāi)工的九溪玫瑰園、2000年開(kāi)始建設(shè)的西湖高爾夫別墅、桃花源東區(qū)以及富春山居可以稱為第三代別墅代表。另外，還有湖畔花園、南都城市別墅等。（各風(fēng)格特征詳見(jiàn)附件1）二、杭州別墅市場(chǎng)的發(fā)展縱觀杭州別墅發(fā)展軌跡，從地段、時(shí)間、產(chǎn)品類型、建筑特色來(lái)分析，個(gè)人把杭州的別墅發(fā)展可以分為以下四個(gè)階段。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料 第一階段：遠(yuǎn)郊別墅，超越規(guī)劃的曇花一現(xiàn) 　　1992年底，在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于萌芽階段時(shí)，第一批現(xiàn)代商業(yè)別墅群誕生在杭富公路沿線的銀湖區(qū)域，“貼近歐美、與港澳同步”的一種有天有地有花園的別墅居所登場(chǎng)。此類別墅基本與公寓混合于一個(gè)小區(qū)，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的別墅生活形態(tài)。隨著消費(fèi)者回歸理性，人們更多的看到別墅在價(jià)值上的體現(xiàn)，特別是對(duì)稀缺自然資源的占有，成為人們身份和地位的象征和對(duì)別墅價(jià)值的判斷。 第四階段：庭院別墅，尋求自然與內(nèi)在精神共鳴 庭院是中國(guó)文化的精髓，也是情感交流的場(chǎng)所。其中之江區(qū)塊是杭州較早的別墅區(qū)塊，發(fā)展較為成熟；西溪閑林、小和山板塊是近幾年逐漸崛起的別墅開(kāi)發(fā)熱門區(qū)塊；而銀湖板塊是前幾年較熱門的區(qū)塊，區(qū)塊內(nèi)部分別墅項(xiàng)目甚至成為杭州別墅開(kāi)發(fā)的典范之作，具有較高的性價(jià)比；青山湖、湘湖區(qū)塊憑借得天獨(dú)厚的自然資源，正迅速成長(zhǎng)為受市場(chǎng)追捧的別墅圣地，并且由于這些區(qū)塊尚處于起步階段，土地儲(chǔ)備比較充足，在價(jià)格上存在一定的優(yōu)勢(shì)。郁金香岸、天樂(lè)云都；西溪閑林板塊：大華相比之下，其余板塊的土地存量相對(duì)較少。因此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)期杭州別墅土地供應(yīng)將不再增加，別墅項(xiàng)目將越來(lái)越顯示出它的稀缺性特征。3．8購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析購(gòu)買別墅的客戶主要以度假功能為主，很大一部分企業(yè)購(gòu)買的還兼?zhèn)渖虅?wù)接待功能，其次，有一部分客戶購(gòu)買近郊別墅起到第一居所的功能。陽(yáng)明谷；閑林、老余杭區(qū)塊：該區(qū)域是杭州較早開(kāi)始開(kāi)發(fā)的郊外版塊之一，區(qū)域內(nèi)普通住宅開(kāi)發(fā)量大，高品質(zhì)別墅排屋項(xiàng)目少。西溪風(fēng)情、坤和但該區(qū)域仍然缺少品牌開(kāi)發(fā)公司入駐，樓盤質(zhì)量參差不齊。香格里拉，萬(wàn)科公望、九龍一號(hào)。樣板房裝修完全采用陳文棟的設(shè)計(jì)，豪華鋪張，對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)主有吸引力。陽(yáng)明谷（別墅毛坯銷售價(jià)格1700萬(wàn)元/幢起，排屋毛坯銷售均價(jià)800—900萬(wàn)元/套）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：別墅、排屋、酒店；◎ 總建筑面積：80000㎡（包含酒店），除去酒店及藝術(shù)館，實(shí)際別墅、排屋建筑面積58000㎡左右，其中別墅共128套、排屋共70套；◎ 推盤套數(shù)：（其中別墅93套，排屋66套）；◎ 去化套數(shù)：（別墅10套，排屋56套）；◎ 去化率：（別墅11%，排屋85%）；◎ 優(yōu)點(diǎn)：◆ 地理位置優(yōu)越，位于杭州之江旅游度假村，背靠五云山，自然環(huán)境好。桃花源◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：別墅；◎ 08年別墅、排屋推盤面積；21700㎡，推盤套數(shù)：104套；◎ 08年銷售均價(jià)：39000—41000元/㎡；◎ 去化套數(shù)：64套；◎ 去化率：% 延伸高價(jià)樓盤對(duì)比1）華元◆ 開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有高端樓盤操作經(jīng)驗(yàn)。◆ 非主流營(yíng)銷手段不成功。◎ 缺點(diǎn)：◆ 無(wú)法從之江路直接到達(dá)項(xiàng)目所在地，必須繞道轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，且為斷頭路，交通不便，周邊配套設(shè)施差；◆ 開(kāi)發(fā)公司拿地時(shí)，處于市場(chǎng)行情高漲階段，前期客戶積累形勢(shì)好，公司對(duì)市場(chǎng)預(yù)期高?！?缺點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有排屋項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品質(zhì)量及效果有待考量。因開(kāi)發(fā)公司本身實(shí)力強(qiáng)大的原因，而備受業(yè)界關(guān)注。西園 該項(xiàng)目地塊位于西溪濕地的核心位置，目前宣傳較多的項(xiàng)目基本是在西溪濕地公園的北面和東面，西園是位于西溪濕地的西邊，地理位置上距離主城區(qū)更遠(yuǎn)些，但項(xiàng)目非?？拷飨獫竦?，自然條件好。其中住宅用地部分之前已與萬(wàn)科簽署了合作的框架協(xié)議，截止目前暫未有明確的推進(jìn)信息。隨著地產(chǎn)環(huán)境的梳理和變革，以及消費(fèi)者在觀望對(duì)峙中的看多和看空，樓市前景似乎變的撲朔迷離。附件1 別墅各風(fēng)格類型特征一、獨(dú)棟別墅【定義】獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。而主觀原因則是由于國(guó)內(nèi)的富人們對(duì)于傳統(tǒng)建筑文化的不自信，沒(méi)有如對(duì)中國(guó)飲食文化、服飾文化那樣強(qiáng)烈的自信心。因?yàn)榻ㄖ牧系淖兓约艾F(xiàn)代生活方式的變化等原因造成的對(duì)建筑需求的變化——建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個(gè)結(jié)果。 經(jīng)過(guò)最初在中國(guó)發(fā)展后，北美風(fēng)格建筑逐漸融入中國(guó)市場(chǎng)，改變了人們頭腦中的固有觀念?；▓@閑林30萬(wàn)方在售排屋1300015000元/㎡876528604華門蕭山30萬(wàn)方在售排屋/小高層/高層20104101000萬(wàn)/套823107773通和銀湖在售別墅/排屋200萬(wàn)元/套877906703富陽(yáng)24萬(wàn)方在售排屋/別墅400500萬(wàn)/幢617719994銀湖預(yù)售排屋－871977995金宇銀湖7萬(wàn)方已售排屋/小高層10000元左右/方871901117三江蕭山靖江20萬(wàn)方在售多層/疊排排屋6000元/㎡821935556嘉園濱江25萬(wàn)方在售排屋/小高層/高層12000元/㎡877908967蕭山41萬(wàn)方已售多層/小高層/高層/排屋－823098886. 下沙/海寧 排屋、別墅列表 序號(hào)樓盤名稱區(qū)域總建筑面積開(kāi)盤時(shí)間樓盤狀態(tài)建筑類型交付時(shí)間樓盤均價(jià)售樓電話1下沙68萬(wàn)方在售高層/排屋7200—7500元/㎡868788882（十二島）海寧20萬(wàn)方在售別墅/排屋/公寓聯(lián)排6600元/㎡。依山郡老余杭14萬(wàn)方在售雙拼排屋/小高層/高層雙拼350萬(wàn)/套867100006中泰12萬(wàn)方預(yù)售排屋/高層－88638188 3. 西溪/小和山排屋、別墅列表序號(hào)樓盤名稱區(qū)域總建筑面積開(kāi)盤時(shí)間樓盤狀態(tài)建筑類型交付時(shí)間樓盤均價(jià)售樓電話1余杭50萬(wàn)方在售排屋27000—29000元/㎡888010782坤和特別是北京的納帕溪谷，雖然因其過(guò)于拿來(lái)主義的做法受到質(zhì)疑，但在設(shè)計(jì)和施工上充分體現(xiàn)了北美地區(qū)傳統(tǒng)住宅的魅力。互相影響、互相融合，并且隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步增強(qiáng)，適應(yīng)各種新功能的住宅形式紛紛出現(xiàn)，各種絢麗多