【正文】 推盤套數(shù)：14套；◎ 去化套數(shù)：2套；◎ 去化率：%； 綠城 國都◆ 精裝修樣板房展示：雖然實際銷售為毛坯房，但開發(fā)公司制作了樣板房供參觀，通過精裝修，在一定程度上弱化了房源本身開間小，進深大的缺陷?！?代表樓盤：萬科◎ 代表樓盤：新湖上河；濱江、湘湖區(qū)塊：濱江區(qū)域主要依托錢塘江江景的自然資源，基本為高層/小高層/排屋混合的開發(fā)模式，蕭山區(qū)域有湘湖及錢塘江江景等，加之地鐵1號線開工、冠山隧道開通、風情大道貫通等交通條件的便利，近來逐漸為消費者關注?！?代表樓盤：大華九溪玫瑰園、九樹公寓、國都3．7杭州別墅市場客戶來源分析通過個別數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計分析顯示，杭州別墅主要購買群體為浙江省內(nèi)地區(qū)、杭州本地客戶以及上海等周邊客戶，這三類人群是支撐起整個別墅市場的主力客戶群體，其中還包括一定量的企業(yè)客戶；除此之外，還有一些國內(nèi)其他地區(qū)和在杭港澳臺人士購買，但其數(shù)量不足以影響市場。未來幾年，杭州市將重點保證中低價位、中小套型政府保障性住房用地供應。其次是擁有西溪濕地概念的西溪閑林板塊，市場土地存量約12260畝。南岸花城、天地墅園、綠城西子 三、目前杭州市場別墅基本概況3．1杭州別墅板塊分布圖目前，杭州別墅主要分布在之江、銀湖、青山湖、湘湖、西溪閑林、小和山、良渚等七大板塊以及擁有少量高端公寓的中心城區(qū)。這一階段的別墅可謂是百花齊放，主題各異突出個性化特征。 1996年底開工的九溪玫瑰園、2000年開始建設的西湖高爾夫別墅、桃花源東區(qū)以及富春山居可以稱為第三代別墅代表。另外，還有湖畔花園、南都城市別墅等。（各風格特征詳見附件1）二、杭州別墅市場的發(fā)展縱觀杭州別墅發(fā)展軌跡，從地段、時間、產(chǎn)品類型、建筑特色來分析，個人把杭州的別墅發(fā)展可以分為以下四個階段。n更多企業(yè)學院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學院》46套講座+6020份資料 第一階段：遠郊別墅，超越規(guī)劃的曇花一現(xiàn) 　　1992年底，在杭州房地產(chǎn)市場尚處于萌芽階段時，第一批現(xiàn)代商業(yè)別墅群誕生在杭富公路沿線的銀湖區(qū)域，“貼近歐美、與港澳同步”的一種有天有地有花園的別墅居所登場。此類別墅基本與公寓混合于一個小區(qū)，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的別墅生活形態(tài)。隨著消費者回歸理性，人們更多的看到別墅在價值上的體現(xiàn)，特別是對稀缺自然資源的占有，成為人們身份和地位的象征和對別墅價值的判斷。 第四階段：庭院別墅，尋求自然與內(nèi)在精神共鳴 庭院是中國文化的精髓，也是情感交流的場所。其中之江區(qū)塊是杭州較早的別墅區(qū)塊，發(fā)展較為成熟；西溪閑林、小和山板塊是近幾年逐漸崛起的別墅開發(fā)熱門區(qū)塊；而銀湖板塊是前幾年較熱門的區(qū)塊，區(qū)塊內(nèi)部分別墅項目甚至成為杭州別墅開發(fā)的典范之作，具有較高的性價比；青山湖、湘湖區(qū)塊憑借得天獨厚的自然資源，正迅速成長為受市場追捧的別墅圣地，并且由于這些區(qū)塊尚處于起步階段，土地儲備比較充足，在價格上存在一定的優(yōu)勢。郁金香岸、天樂云都；西溪閑林板塊：大華相比之下，其余板塊的土地存量相對較少。因此可以預見，未來一段時期杭州別墅土地供應將不再增加，別墅項目將越來越顯示出它的稀缺性特征。3．8購買動機分析購買別墅的客戶主要以度假功能為主，很大一部分企業(yè)購買的還兼?zhèn)渖虅战哟δ?，其次，有一部分客戶購買近郊別墅起到第一居所的功能。陽明谷；閑林、老余杭區(qū)塊：該區(qū)域是杭州較早開始開發(fā)的郊外版塊之一，區(qū)域內(nèi)普通住宅開發(fā)量大，高品質(zhì)別墅排屋項目少。西溪風情、坤和但該區(qū)域仍然缺少品牌開發(fā)公司入駐，樓盤質(zhì)量參差不齊。香格里拉，萬科公望、九龍一號。樣板房裝修完全采用陳文棟的設計，豪華鋪張，對部分民營企業(yè)主有吸引力。陽明谷（別墅毛坯銷售價格1700萬元/幢起，排屋毛坯銷售均價800—900萬元/套）◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：別墅、排屋、酒店；◎ 總建筑面積：80000㎡（包含酒店），除去酒店及藝術館，實際別墅、排屋建筑面積58000㎡左右，其中別墅共128套、排屋共70套；◎ 推盤套數(shù)：（其中別墅93套，排屋66套）；◎ 去化套數(shù)：（別墅10套，排屋56套）；◎ 去化率：（別墅11%，排屋85%）；◎ 優(yōu)點：◆ 地理位置優(yōu)越，位于杭州之江旅游度假村，背靠五云山，自然環(huán)境好。桃花源◎ 容積率：；◎ 物業(yè)類型：別墅；◎ 08年別墅、排屋推盤面積；21700㎡，推盤套數(shù)：104套；◎ 08年銷售均價：39000—41000元/㎡；◎ 去化套數(shù)：64套；◎ 去化率：% 延伸高價樓盤對比1）華元◆ 開發(fā)公司沒有高端樓盤操作經(jīng)驗?！?非主流營銷手段不成功?！?缺點：◆ 無法從之江路直接到達項目所在地，必須繞道轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，且為斷頭路，交通不便，周邊配套設施差；◆ 開發(fā)公司拿地時，處于市場行情高漲階段，前期客戶積累形勢好，公司對市場預期高?！?缺點：開發(fā)商沒有排屋項目的建設經(jīng)驗，產(chǎn)品質(zhì)量及效果有待考量。因開發(fā)公司本身實力強大的原因，而備受業(yè)界關注。西園 該項目地塊位于西溪濕地的核心位置，目前宣傳較多的項目基本是在西溪濕地公園的北面和東面，西園是位于西溪濕地的西邊，地理位置上距離主城區(qū)更遠些，但項目非?？拷飨獫竦?，自然條件好。其中住宅用地部分之前已與萬科簽署了合作的框架協(xié)議，截止目前暫未有明確的推進信息。隨著地產(chǎn)環(huán)境的梳理和變革，以及消費者在觀望對峙中的看多和看空，樓市前景似乎變的撲朔迷離。附件1 別墅各風格類型特征一、獨棟別墅【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。而主觀原因則是由于國內(nèi)的富人們對于傳統(tǒng)建筑文化的不自信，沒有如對中國飲食文化、服飾文化那樣強烈的自信心。因為建筑材料的變化以及現(xiàn)代生活方式的變化等原因造成的對建筑需求的變化——建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個結果。 經(jīng)過最初在中國發(fā)展后，北美風格建筑逐漸融入中國市場，改變了人們頭腦中的固有觀念?；▓@閑林30萬方在售排屋1300015000元/㎡876528604華門蕭山30萬方在售排屋/小高層/高層20104101000萬/套823107773通和銀湖在售別墅/排屋200萬元/套877906703富陽24萬方在售排屋/別墅400500萬/幢617719994銀湖預售排屋－871977995金宇銀湖7萬方已售排屋/小高層10000元左右/方871901117三江蕭山靖江20萬方在售多層/疊排排屋6000元/㎡821935556嘉園濱江25萬方在售排屋/小高層/高層12000元/㎡877908967蕭山41萬方已售多層/小高層/高層/排屋－823098886. 下沙/海寧 排屋、別墅列表 序號樓盤名稱區(qū)域總建筑面積開盤時間樓盤狀態(tài)建筑類型交付時間樓盤均價售樓電話1下沙68萬方在售高層/排屋7200—7500元/㎡868788882（十二島）海寧20萬方在售別墅/排屋/公寓聯(lián)排6600元/㎡。依山郡老余杭14萬方在售雙拼排屋/小高層/高層雙拼350萬/套867100006中泰12萬方預售排屋/高層－88638188 3. 西溪/小和山排屋、別墅列表序號樓盤名稱區(qū)域總建筑面積開盤時間樓盤狀態(tài)建筑類型交付時間樓盤均價售樓電話1余杭50萬方在售排屋27000—29000元/㎡888010782坤和特別是北京的納帕溪谷，雖然因其過于拿來主義的做法受到質(zhì)疑，但在設計和施工上充分體現(xiàn)了北美地區(qū)傳統(tǒng)住宅的魅力?；ハ嘤绊憽⒒ハ嗳诤?，并且隨著經(jīng)濟實力的進一步增強，適應各種新功能的住宅形式紛紛出現(xiàn)，各種絢麗多