【正文】 本項(xiàng)目建設(shè)滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素一方面是地段因素，配套設(shè)施因素，水、電、通訊、道路、交通等方面條件較好；另一方面該地塊緊鄰城市經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心，與麗江古城和麗江黑龍?zhí)豆珗@近在咫尺，未來(lái)發(fā)展空間巨大。因此要有一套較成熟的整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，做好形象宣傳，提升項(xiàng)目的價(jià)值。目前，該區(qū)域已有較多的房地產(chǎn)樓盤(pán)都開(kāi)發(fā)有商業(yè)鋪面，樓盤(pán)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)較激烈。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。若要預(yù)售，則售價(jià)就會(huì)被壓得較低。預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)提高。三、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房屋銷(xiāo)售、成本控制以及社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力的變化。二、工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在本區(qū)域開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然具有諸多有利條件，但以往各種案例表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，市場(chǎng)可變因素越多，所以應(yīng)盡早推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)。另外，對(duì)本項(xiàng)目的報(bào)建、用地、預(yù)售等環(huán)節(jié)做好申請(qǐng)和核批工作，以盡快取得各項(xiàng)審批手續(xù)，不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售。因此，在處理過(guò)程中，要注重把握政策依據(jù)。施工過(guò)程中做到節(jié)能減排（1）加強(qiáng)施工管理，節(jié)約用水用電，減少建筑垃圾，減少施工揚(yáng)塵；（2）優(yōu)化施工流程，提高工作效率，建設(shè)材料浪費(fèi)，在施工中選擇排放較少的操作方式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的低碳生活宣傳在營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中將日常生活節(jié)約、節(jié)能減排，裝修等過(guò)程中的低碳生活概念向客戶(hù)做積極的宣傳。結(jié)合本項(xiàng)目的自然特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)研究，本項(xiàng)目是通過(guò)如下方式引入低碳經(jīng)濟(jì)措施，現(xiàn)實(shí)節(jié)能減排的效果。而住宅小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、實(shí)現(xiàn)低碳、實(shí)現(xiàn)真正的適居，也成了一個(gè)新的課題。2010年，節(jié)能減排已經(jīng)以“低碳經(jīng)濟(jì)”的嶄新概念出現(xiàn)在我們的生活當(dāng)中。我國(guó)人口多，人均資源相對(duì)貧乏，煤炭、石油、天然氣、可耕地、水資源和森林資源的人均擁有量?jī)H為世界平均值的1/1/1/21/1/4和1/6左右。第十章 項(xiàng)目建筑節(jié)能減排措施一、項(xiàng)目引入節(jié)能減排的原因黨中央提出要把我國(guó)建設(shè)成為節(jié)約型社會(huì)，胡錦濤總書(shū)記、溫家寶總理相繼提出要建成節(jié)能型住宅和公用建筑，這是根據(jù)我國(guó)資源緊張、能源不足、浪費(fèi)較大和結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)狀提出來(lái)的。 各單元房樓梯間內(nèi)各層都有手提式滅火器配備，提供快速可靠的滅火及自救保障。規(guī)劃區(qū)外道路上有市政消防管網(wǎng)保護(hù)。 項(xiàng)目建設(shè)完成后，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的植被將大大改善，更有利于水土保持。 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果見(jiàn)下表：項(xiàng)目擬采取的治理措施及預(yù)期效果類(lèi)型內(nèi)容排放源污染物名稱(chēng)治理措施預(yù)期治理效果大氣污染物施工期間場(chǎng)地內(nèi)及周?chē)┕し蹓m施工場(chǎng)地及運(yùn)輸?shù)缆窞⑺疁p少粉塵污染水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥進(jìn)入城市污水處理廠進(jìn)行深度處理達(dá)標(biāo)排放固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)施工場(chǎng)地生活垃圾建筑垃圾有完善的制度，分類(lèi)回收，專(zhuān)人清運(yùn)至市政垃圾處理場(chǎng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔整齊，無(wú)固體廢棄物污染噪聲科學(xué)而完善的施工作業(yè)時(shí)間，禁止在夜間施工，控制施工噪聲生態(tài)環(huán)境設(shè)立綠化景觀和中心綠地，形成綠色生態(tài)，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境其它四、水土保持措施 本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)大型的土石方工程，建設(shè)對(duì)目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水土保持影響較小。項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果 本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的保護(hù)，主要通過(guò)對(duì)施工期間施工粉塵、施工垃圾和施工廢水的控制，盡量減小污染程度和范圍，減少施工對(duì)環(huán)境的污染。 本項(xiàng)目為居住小區(qū)，因此不會(huì)產(chǎn)生工業(yè)廢氣，不會(huì)對(duì)麗江的大氣環(huán)境造成污染。生活污水由區(qū)域內(nèi)建筑排水系統(tǒng)收集，并由化糞池初步處理后，進(jìn)入市政污水系統(tǒng)，經(jīng)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放，不會(huì)造成水系的污染。三、項(xiàng)目擬采取的治理措施和預(yù)期效果環(huán)境污染的治理 本項(xiàng)目中所產(chǎn)生的污染物，通過(guò)集中收集和有效組織，形成一定程度的體系，并有市政基礎(chǔ)設(shè)施支持，環(huán)境保護(hù)設(shè)施可有序進(jìn)行。公共區(qū)域及綠化環(huán)境由專(zhuān)人負(fù)責(zé)清掃。 ④、固體廢棄物的影響：運(yùn)行中因生活活動(dòng)產(chǎn)生的廢棄物，集中收集清運(yùn)。區(qū)域地表雨水基本呈自然狀態(tài)排放，經(jīng)有組織地收集后排入周邊水域或市政雨水管道。 ②、對(duì)地表水的影響：運(yùn)行期間，因生活活動(dòng)將會(huì)產(chǎn)生一定量的生活污水、廢水，在其中含有BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥等，由區(qū)域建筑內(nèi)排污系統(tǒng)收集、匯聚，并由化糞池初步分解處理后，排入市政排污管道，到達(dá)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。 ⑤、對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響：規(guī)劃區(qū)原為荒地，原有的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不高，新的建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境影響不大。施工時(shí)人工作業(yè)程度較高，機(jī)械化程度低，控制夜間施工后，對(duì)周?chē)沫h(huán)境影響不大。 ②、對(duì)地表水的影響：施工過(guò)程中所產(chǎn)生的施工廢水和生活污水，含有BODCODcr、固體懸浮物、動(dòng)植物油、泥沙等，對(duì)環(huán)境有一定影響。主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況可參下表主要污染物及預(yù)計(jì)排放量類(lèi)型內(nèi)容排放源頭污染物名稱(chēng)處理前產(chǎn)生濃度及產(chǎn)生量排放濃度及排放量大氣污染物施工期間場(chǎng)地周?chē)┕し蹓m少量少量水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、SS、殘留農(nóng)藥化肥等少量少量固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場(chǎng)地內(nèi)生活垃圾和建筑垃圾少量少量噪聲規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場(chǎng)地內(nèi)施工噪聲生活噪聲及交通噪聲施工階段有生產(chǎn)噪聲、后期為規(guī)劃區(qū)道路交通噪聲其它施工期間環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析 ①、對(duì)空氣環(huán)境的影響：施工期間會(huì)產(chǎn)生一些粉塵、煙氣等有害物質(zhì)；該類(lèi)物質(zhì)為無(wú)組織不連續(xù)排放，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生短期影響。④、噪聲保護(hù)目標(biāo) 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)范圍為噪聲保護(hù)對(duì)象，執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。②、水環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水系水體為水環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》‘《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。規(guī)劃區(qū)內(nèi)大氣質(zhì)量，水環(huán)境及噪聲環(huán)境無(wú)嚴(yán)重問(wèn)題。該地塊對(duì)外交通主要利用新建的雪山路南行200米至?；勐罚ㄖ蓖ㄖ灵L(zhǎng)水路），雪山路將是南北貫穿麗江城區(qū)的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即為香格里拉大道，交通非常便利，有明顯的交通優(yōu)勢(shì)，很快將變成麗江居民的休閑散步好去處。31180。23180。56180。59180。在較為不利的環(huán)境下，也能獲得有一定的的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益一般。項(xiàng)目對(duì)建安成本級(jí)銷(xiāo)售的敏感程度較高，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需嚴(yán)格控制成本支出，有效提高項(xiàng)目的整體收益。（由于車(chē)位銷(xiāo)售額小，對(duì)項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車(chē)位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)）（3）成本盈虧點(diǎn)分析在保持方案中銷(xiāo)售價(jià)格不變、銷(xiāo)售周期不變的情況下，%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。（由于車(chē)位銷(xiāo)售額小，對(duì)項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車(chē)位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)），方可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保本盈利。：具體優(yōu)化方法有：分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)、向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力、及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。（2）資金的運(yùn)用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收、缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。216。216。（1）項(xiàng)目融資渠道216。項(xiàng)目資金籌措：通過(guò)現(xiàn)金流量表可以看出，需采用自由資金或者社會(huì)融資、合作的方式解決項(xiàng)目資金啟動(dòng)資金缺口。項(xiàng)目各期成本支出表　2011年2012年合計(jì)一季度二季度三季度4季度一季度二季度土地費(fèi)用 　　　　　 前期費(fèi)用 　　　　 工程費(fèi)用　 推廣費(fèi)　 　 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2011年2012年一季度二季度三季度4季度一季度二季度1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出成本支出銷(xiāo)售稅費(fèi)3稅前凈現(xiàn)金流量4所得稅5稅后凈現(xiàn)金流量6累計(jì)凈現(xiàn)金流量注：項(xiàng)目從2010年11月開(kāi)始計(jì)算開(kāi)發(fā)周期，但本表計(jì)算從2011年1月開(kāi)始進(jìn)行計(jì)算，2010年的支出計(jì)入2011年1月發(fā)生。銷(xiāo)售稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅及附加*%=（2）土地增值稅按銷(xiāo)售收入的1%預(yù)繳*1%=銷(xiāo)售純收入：=四、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目總體收益 。《云南省市政工程消耗量定額》《云南省建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》《云南省建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》《云南省施工臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法》《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》預(yù)、決算編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)用的10%計(jì)施工圖審查費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)用的10%計(jì)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)、其他假設(shè)費(fèi)之和的5%計(jì)1《價(jià)格信息》麗江價(jià)格套用二、項(xiàng)目投資成本：成本估算表序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目單位估算數(shù)量估算單價(jià)估算金額 （元）一土地費(fèi)用畝 52,200, 二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)前期費(fèi)用　 3,554,1 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng) 160,60,2 可研報(bào)告編制費(fèi) 項(xiàng) 1120,120,3 項(xiàng)目前期評(píng)估、審查費(fèi) 項(xiàng) 190,90,4 環(huán)境影響咨詢(xún)費(fèi) 項(xiàng) 160,60,5 交通影響咨詢(xún)費(fèi) 　 41,6地震度檢測(cè)及壓覆礦產(chǎn)評(píng)估 ㎡ 53,7 勘察費(fèi) 萬(wàn)元 320,8 規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 426,9 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 640,10 人防工程設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 26,11 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) ㎡ 320,12圖紙審查費(fèi) ㎡ 160,13工程招標(biāo)代理費(fèi) 項(xiàng) 100,100,14工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 萬(wàn)元 5‰433,15實(shí)體檢測(cè)費(fèi) ㎡ 53,16室內(nèi)環(huán)境費(fèi)檢測(cè)費(fèi) ㎡ 53,17沉降觀測(cè)費(fèi) ㎡ 37,18防雷接地觀測(cè)費(fèi) ㎡ 26,19房屋面積測(cè)繪 ㎡ 186,20購(gòu)房合同審驗(yàn) ㎡ 130,21綜合管網(wǎng)測(cè)繪費(fèi) ㎡ 26,22聲響檔案資料費(fèi) ㎡ 26,23項(xiàng)目結(jié)算審核費(fèi) ㎡ 106,24竣工檔案資料保管費(fèi) ㎡ 53,三 工程直接費(fèi)用（建安成本） 　 1,86,738,1前期工程費(fèi)㎡ 1,280, 施工三通一平工程費(fèi) ㎡ 800,臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ㎡ 266,臨時(shí)施工用電工程費(fèi) ㎡ 106,臨時(shí)施工用水工程費(fèi) ㎡ 26,臨時(shí)施工道路工程費(fèi) ㎡ 53,道路開(kāi)口費(fèi) ㎡ 26,市政配套費(fèi) ㎡ 　　 2配套工程費(fèi)　 6,362, 供水系統(tǒng)工程費(fèi) ㎡ 2,400, 供電系統(tǒng)工程費(fèi) ㎡ 3,201, 供氣系統(tǒng)工程費(fèi)(此費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)) 戶(hù) 3, 太陽(yáng)能工程費(fèi)(此費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)) ㎡ 3, 可視對(duì)講設(shè)備及安裝費(fèi)(此費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)) 戶(hù) 2, 道閘系統(tǒng)設(shè)備及安裝費(fèi) 套 100,200, 背景音樂(lè)設(shè)備及安裝費(fèi) ㎡ 266, 小區(qū)照明及公共照明工程費(fèi) ㎡ 266, 安防系統(tǒng)工程費(fèi) ㎡ 3, 中水處理系統(tǒng)工程費(fèi) 項(xiàng) 1,200, 住宅有線數(shù)字電視及寬帶 戶(hù) 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng) ㎡ 26,3建筑工程費(fèi)㎡ 1,73,453, 住宅 ㎡ 1,35,441, 商業(yè) ㎡ 1,14,431, 地下部分 ㎡ 2,23,580,4室外及附屬工程 ㎡ 5,642, 景觀、道路設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 106,場(chǎng)地、道路及室外工程 ㎡ 4,640,室外給排水管網(wǎng)工程 ㎡ 696,泵房設(shè)備 項(xiàng) 200,200,四推 廣 費(fèi)元207382000%5184550五管理費(fèi)