【正文】 頭腦風(fēng)暴法主要是組織專家參加積極的創(chuàng)造性思維。二是觀察法。 由于調(diào)查所得到的信息具有一定的時(shí)效性，隨著時(shí)間的推移會(huì)發(fā)生變化，因此．市場調(diào)查必須經(jīng)常地進(jìn)行。通過對(duì)調(diào)查所得信息的整理、分類、歸納，寫出調(diào)查報(bào)告。 調(diào)查相關(guān)因素。 ．調(diào)查階段 調(diào)查階段主要是搜集資料。市場調(diào)查可以分三個(gè)階段進(jìn)行。 1．市場調(diào)查與市場調(diào)查預(yù)測法 ．市場調(diào)查 市場調(diào)查預(yù)測是預(yù)測者在確定預(yù)測對(duì)象后，深入實(shí)際，直接進(jìn)行市場調(diào)查研究，取得必要的市場信息，再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)水平，對(duì)市場變化趨勢進(jìn)行預(yù)測。 ②動(dòng)態(tài)預(yù)測 動(dòng)態(tài)預(yù)測是指包含時(shí)間變動(dòng)因素，根據(jù)事物發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，對(duì)其未來發(fā)展前景做出的預(yù)測。定量預(yù)測與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法有密切關(guān)系。 ．按預(yù)測方法的性質(zhì)分類 ①定性預(yù)測 定性預(yù)測是指預(yù)測者通過調(diào)查研究，憑自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論、業(yè)務(wù)水平，對(duì)事物發(fā)展前景的性質(zhì)、方向和程度做出判斷進(jìn)行預(yù)測的方法，也稱為判斷預(yù)測或調(diào)研預(yù)測。 ②客房出租率、市場占有率預(yù)測。對(duì)飯店而言，預(yù)測期可分為： 長期預(yù)測：預(yù)測期一般在 5年或更長時(shí)間； 中期預(yù)測：預(yù)測期一般在 2~3年； 短期預(yù)測：預(yù)測期一般在一年以內(nèi)，以季、月計(jì)。 ．按時(shí)間分類 預(yù)測時(shí)間的長短是預(yù)測者要充分考慮的一個(gè)問題。在現(xiàn)實(shí)中，許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的變化并不是時(shí)間或其他因素的確定性函數(shù)，而是具有很大隨機(jī)性。因果法就是一種強(qiáng)調(diào)通過分析事物變化的原因和后果，找出事物變化的原因和后果之間的聯(lián)系規(guī)律，并以此規(guī)律進(jìn)行定量的預(yù)測方法。 ③因果法。這種方法主要是利用過去的資料來對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測。 ②外推法。這是一種定性的預(yù)測方法。但可運(yùn)用于飯店經(jīng)營預(yù)測的可歸為四大類。 ．堅(jiān)持動(dòng)態(tài)性原則。 ．堅(jiān)持系統(tǒng)性原則。 第一節(jié) 預(yù)測的基本原理 與定性預(yù)測方法 一、預(yù)測的基本原理 1．預(yù)測的基本原理 科學(xué)的預(yù)測一般有以下幾種途徑：一是因果分析，通過研究事物的形成原因來預(yù)測事物未來發(fā)展變化的必然結(jié)果；二是類比分析，如把單項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展同飯店技術(shù)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新下的增長相類比，把正在發(fā)展中的事物同歷史上的“先導(dǎo)事件”相類比等，通過類比分析預(yù)測事物的未來發(fā)展；三是統(tǒng)計(jì)分析，運(yùn)用一系列數(shù)學(xué)方法，通過對(duì)事物過去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析，去偽存真，由表及里，揭示出歷史數(shù)據(jù)背后的必然規(guī)律性，明確事物的未來發(fā)展趨勢。隨著預(yù)測方法研究的迅速發(fā)展，目前運(yùn)用于管理中的具體預(yù)測方法已達(dá)數(shù)百種之多，其中常用的預(yù)測方法也有 20多種。 飯店預(yù)測的季節(jié)指數(shù)法 飯店經(jīng)營預(yù)測的基本原則與程序 總體而言，國內(nèi)飯店選址缺少科學(xué)的方法體系，即使有些飯店在建造時(shí)考慮了地理位置問題，或者選擇了很好的地址，但由于城市的發(fā)展或商圈的變化，很好的地址也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣嫉膮^(qū)位，因此，在分析中不能簡單地照搬照抄。 [閱讀材料 ] 飯店選址方法評(píng)介 飯店選址問題是飯店投資策劃中最為重要的問題，國外飯店中，有不少有自己的飯店選址方法，特別是大型飯店集團(tuán)，但是，我們很難獲得其詳盡的方法或資料，所以，本書附錄較為詳盡地介紹了運(yùn)用于商業(yè)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的各種選址方法，目的在于提供具有借鑒意義的選址方法。還可通過發(fā)展多種經(jīng)營，以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。 與此同時(shí)．還可通過采取措施盡量減少投資風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于其它行業(yè)來說，飯店投資風(fēng)險(xiǎn)更大。每一項(xiàng)投資都會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)率計(jì)算后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤率，那么方案是可行的，否則是不可行的。風(fēng)險(xiǎn)率就是標(biāo)準(zhǔn)離差率與風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)的乘積。 ②計(jì)算每一種可能結(jié)果與損益期望值的差： 第ｉ種可能結(jié)果的離差 = ③計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)離差 δ ： （ 3—— 15） 一般說來，標(biāo)準(zhǔn)離美越大，說明方案盈利可能偏離期望值越大，投資收益分布松散，經(jīng)濟(jì)效益越不穩(wěn)定，因此風(fēng)險(xiǎn)程度大；相反，標(biāo)準(zhǔn)離差越小，說明方案盈利可能偏離期望值越小，投資收益分布緊湊，經(jīng)濟(jì)效益比較穩(wěn)定，因此風(fēng)險(xiǎn)程度小。 Ｐ i為第ｉ種可能結(jié)果出現(xiàn)的概率。 標(biāo)準(zhǔn)離差的計(jì)算步驟如下： ①計(jì)算各投資方案的損益期望值（預(yù)期報(bào)酬率），一般用表示。投資風(fēng)險(xiǎn)大小是通過風(fēng)險(xiǎn)程度來反映的。 ③利用插值公式，求得 IRR值 （ 3—— 12） 如果項(xiàng)目內(nèi)部收益率大于等于資本成本或期望投資報(bào)酬率，項(xiàng)目就可以接受。求解步驟如下： ①任選一貼現(xiàn)率（折現(xiàn)率） i代入上式，求出ＮＰＶ值，若Ｎ PV＞ 0，則換一較大的貼現(xiàn)率值重新計(jì)算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，則換一較小的貼現(xiàn)率值重新計(jì)算ＮＰＶ。用公式表示為： （ 3—— 11） 其中 IRR—— 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率公式和凈現(xiàn)值公式是一樣的，不同的是，使用凈現(xiàn)值公式，折現(xiàn)率是已知的，求凈現(xiàn)值；而使用內(nèi)部收益率公式時(shí)是令凈現(xiàn)值為零，求凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率（即內(nèi)部收益率）。凈現(xiàn)值比率是指投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計(jì)算公式為： （ 3—— 10） 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值比率=全部投資額．內(nèi)部收益率。公式為： （ 3—— 9） 式中：ＮＰＶ表示在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)的超額凈貢獻(xiàn)。 ．凈現(xiàn)值法。投資利潤率是指年度平均利潤與投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤額，其計(jì)算公式為： （ 3—— 8） 如果計(jì)算出來的利潤率高于現(xiàn)行市場資金利率，那么此方案就是可行的。世界上最快的飯店 4年便可回收投資， 6至7年可作為飯店投資回收期的一個(gè)指標(biāo)。其計(jì)算公式為： 現(xiàn)金凈流量 =（投資所增加的收入－投資所增加的費(fèi)用－投資的折舊）（１－所得稅率）＋折舊 （ 3—— 5） 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量等于稅后利潤加上折舊，所以投資回收期公式可以以寫成： （ 3—— 6） ? ?投資總額投資回收期 該項(xiàng)投資每年可獲稅后利潤 每年提取的折舊費(fèi) 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。其計(jì)算公式為： （ 3—— 4） 現(xiàn)金流量是指一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流動(dòng)的數(shù)量。 1．非貼現(xiàn)指標(biāo) ．投資回收期法。事實(shí)上，一項(xiàng)具體投資不可能同時(shí)滿足上述標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都很困難。 年銷售收入 = 項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力利用率產(chǎn)品銷售單價(jià) （ 3—— 2） ②項(xiàng)目投產(chǎn)后年成本的估算。計(jì)算公式如下： 建設(shè)期間當(dāng)年借款利息 =（年初借款累計(jì) + 本年借款 / 2 ） X利率 （ 3—— 1） 2．項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入和年成本估算 ①項(xiàng)目投產(chǎn)后年收入估算。 ③建設(shè)期間借款利息的估算。即以流動(dòng)資金占固定資金的比例來估算，通常用固定資金乘以 12— 20%的比例進(jìn)行估算。流動(dòng)資產(chǎn)的估算方法介紹兩種： A．產(chǎn)值資金率法。 各種費(fèi)用的估算可以參照同類飯店不同規(guī)模項(xiàng)目投資。 G．工程水電費(fèi)。 E．預(yù)付工程價(jià)款。 C．工程用設(shè)備費(fèi)，包括設(shè)備購置費(fèi)。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。 ①固定資產(chǎn)投資估算。 二、飯店投資估算 為了加強(qiáng)飯店投資管理，進(jìn)行投資項(xiàng)目決策前的財(cái)務(wù)分析十分必要。③逐一篩選投資方案，對(duì)每一個(gè)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，最終選出最優(yōu)方案。 為保證投資的有序性和有效性，需要確立飯店投資管理步驟：①項(xiàng)目預(yù)可行性研究，在正式確定投資意向之前，進(jìn)行必要的預(yù)可行性研究。②制定投資計(jì)劃。 ．飯店建筑的一般建筑規(guī)劃指標(biāo) 飯店建筑的一般建筑規(guī)劃指標(biāo)包括以下項(xiàng)目： ①征地面積 ②總用地面積 ③總建筑面積 ④建筑占地面積 ⑤容積率 ⑥建筑密度 ⑦綠地率 ．飯店建筑特有功能指標(biāo) ①公共區(qū)域 ②客房單間面積 ③餐廳面積 ④飯店會(huì)議、娛樂和健身等建筑面積 ⑤行政后勤服務(wù)部門設(shè)計(jì) 2．高層建筑的飯店功能分區(qū) ．地下室 ．低層公共區(qū)域 ．客房 ．頂層公共部分 ．頂層設(shè)備用房 3．飯店流線 第五節(jié) 飯店投資測算與風(fēng)險(xiǎn)控制 飯店投資資金需求較高，固定資產(chǎn)投資在飯店總投資額中占有很大的比重，如何選擇和確定一個(gè)適當(dāng)?shù)娘埖晖顿Y決策便是十分重要的問題。 ．崗位專業(yè)技能培訓(xùn) ．素質(zhì)提高培訓(xùn) ．新政策、新理論培訓(xùn) 4．試營業(yè) 辦理完工商營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營許可證、消防驗(yàn)收后，即可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的試營業(yè)階段，為飯店正式經(jīng)營鋪平道路。 3．新員工入職培訓(xùn) ．企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標(biāo)等。 ．最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。 五、 飯店開業(yè) 1．飯店經(jīng)營模式與管理模式方案 2．人員的招聘和培訓(xùn) ．計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。 ．為了避免建筑設(shè)計(jì)師與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)師之間的脫節(jié)，招標(biāo)裝修設(shè)計(jì)方案可由飯店建筑設(shè)計(jì)商來提出整體的設(shè)計(jì)。 四、 裝修方案的確定 1．設(shè)計(jì)要求要點(diǎn) ．裝修設(shè)計(jì)以及材料設(shè)備設(shè)施配置首先要嚴(yán)格按照國家對(duì)旅游涉外飯店的星級(jí)劃分依據(jù)進(jìn)行。 B．施工組織設(shè)計(jì) 大綱的具體表現(xiàn)，是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合的文件。一般分為二個(gè)階段。 1．招標(biāo)投標(biāo) ．招標(biāo) ．招標(biāo)階段 ．投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)書除企業(yè)狀況說明外，主要內(nèi)容包括：綜合說明，工程總報(bào)價(jià)和價(jià)格組成分析，計(jì)劃開竣工日期，施工組織和工程進(jìn)度計(jì)劃表，主要施工方法和保證質(zhì)量的措施，臨時(shí)設(shè)施占地?cái)?shù)量等。 三、施工的招投標(biāo)與施工的組織管理 根據(jù)國家對(duì)工程建設(shè)施工投標(biāo)的管理辦法，凡持有工商執(zhí)照、資格證書的勘測設(shè)計(jì)單位、建筑安裝企業(yè)、工程承包公司、城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，均可參加投標(biāo)，建設(shè)工程的招投標(biāo)，不受地區(qū)部門限制。 ：方案綜合說明書、設(shè)計(jì)內(nèi)容及圖紙、建設(shè)工期、主要技術(shù)要求和施工組織方案、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析、設(shè)計(jì)進(jìn)度和收費(fèi)等。 ．管理模式 管理形式主要有獨(dú)立管理、聘請(qǐng)管理顧問和委托飯店管理集團(tuán)管理等三種模式。 D．建立虛擬戰(zhàn)略聯(lián)盟。 B．獲得特許經(jīng)營權(quán)。 B．計(jì)算投入和產(chǎn)出之比，建造、裝修、改造投入要與飯店自身還本付息 的能力相適應(yīng)。 第三節(jié) 飯店投資程序 一、我國飯店建設(shè)中存在的問題 1．缺乏準(zhǔn)確的市場定位 2．飯店投資建設(shè)與經(jīng)營脫節(jié) 3．飯店建筑與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)各行其是 4．缺乏前瞻性與超前意識(shí) 二、飯店投資方案的確定 1．地點(diǎn)、額度、規(guī)模的確定 ．在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上，進(jìn)行周密的可行性研究。 8．結(jié)論 作出決策判斷，簡明扼要地對(duì)項(xiàng)目的可行性作出基本結(jié)論。 6．社會(huì)效益評(píng)價(jià) 包括飯店產(chǎn)品貢獻(xiàn)、提供的就業(yè)機(jī)會(huì)、勞動(dòng)條件的改善、和對(duì)社區(qū)精神文明的作用等。 ．基礎(chǔ)設(shè)施狀況 3．項(xiàng)目內(nèi)容 ．項(xiàng)目工程 ．費(fèi)用估算 ．飯店投資項(xiàng)目發(fā)展 ．旅游市場、價(jià)格及收入預(yù)測 4．資金籌措及財(cái)務(wù)分析 5．項(xiàng)目的組織管理 ．闡述項(xiàng)目的組成形式、資金管理、貸款辦理、工程承包、物資供應(yīng)、民工調(diào)配、土地調(diào)整、工程監(jiān)理、監(jiān)測評(píng)價(jià)、竣工驗(yàn)收等。 C．氣候資源。主要內(nèi)容應(yīng)包括： ．自然條件 A．地理位置。 四、飯店投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制提綱 1．項(xiàng)目概要 簡述項(xiàng)目名稱、主辦單位、項(xiàng)目的由來、依據(jù)和主要目標(biāo)；項(xiàng)目與國家或地方發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系；項(xiàng)目的優(yōu)勢條件和項(xiàng)目選擇的理由；項(xiàng)目規(guī)模、基本內(nèi)容、投資來源、投資數(shù)量、預(yù)期產(chǎn)出、項(xiàng)目效益評(píng)估，以及尚待解決的主要問題。 4．規(guī)范性的依據(jù) （ 1）國頒、部門或行業(yè)頒布的工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等。 3．參考性的依據(jù) （ 1）有關(guān)部門或單位完成或提供的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)方面的資料、調(diào)查報(bào)告等。 （ 2）已經(jīng)完成初步規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告或初步設(shè)計(jì)報(bào)告。