【正文】 體育活動 體育場、體育館、各類球場、賽場、滑雪地、海濱浴場 療養(yǎng) 療養(yǎng)院 探親 暫住、中轉(zhuǎn) 城市交通樞紐附近 在上述評價中，下列地段適宜建造飯店： a．交通方便：由于時間關(guān)系，飯店與車站、碼頭、航空港聯(lián)系方便，很受旅客歡迎。由于能夠提供參加各種中心區(qū)活動的便利條件，客房出租率高。 ．社區(qū)社會經(jīng)濟環(huán)境 ，限制政策，土地征用的規(guī)定 ．社區(qū)社會文化環(huán)境 ．社區(qū)生態(tài)環(huán)境 3．飯店選址的微觀選擇因素 ．自然氣候條件 ．水文地質(zhì)條件 ．地形交通條件 4．飯店建造前基地評價內(nèi)容 第二節(jié) 飯店投資的可行性研究 一、可行性研究目的與原則要求 1．目的 2．原則要求 ．使用的數(shù)據(jù)資料必須準(zhǔn)確可靠。 ．項目目標(biāo)與投入相平衡的原則。 ．注重效益原則。 1．項目背景與必要性分析 2．項目重點建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)條件的研究 3．市場研究 4．項目目標(biāo)研究 5．采取多方案比較的方法最后確定項目建設(shè)方案 6．投資估算和資金籌措研究 7．對飯店經(jīng)濟效益的研究評價 8．經(jīng)營機制與管理體制的研究 9．項目管理機構(gòu)的研究 10．項目可行性研究結(jié)論 三、可行性研究的依據(jù) 1．指導(dǎo)性依據(jù) （ 1）國家地區(qū)或部門的國民經(jīng)濟、社會發(fā)展計劃和遠景發(fā)展目標(biāo)。 2．指令性方面的依據(jù) （ 1）經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的項目建議書和項目建議書中確定的內(nèi)容。 （ 3）主管部門或委托單位的設(shè)想意見和要求。 （ 2）國家統(tǒng)計部門公布的資料。 （ 2）國家、部門公布的用于項目評估、評價、計算的有關(guān)參數(shù)和指標(biāo)等。 2．項目背景 介紹項目所處的地理位置和環(huán)境條件，從客觀上論述項目成立的理由。 B．土地資源。 ．社會經(jīng)濟條件 ．國家和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展，旅游規(guī)劃特別是飯店發(fā)展規(guī)劃與項目目標(biāo)的關(guān)系；國家對當(dāng)?shù)氐恼?，如資金和物資的投放政策、價格稅收政策等。 ．項目管理機構(gòu)。 7．存在問題及建議 可行性研究中發(fā)現(xiàn)而又一時尚未解決的問題，應(yīng)在報告中提出解決問題的途徑和辦法。使相關(guān)者（投資者、貸款者、評估者和審批單位）能對項目的基本情況（資源、市場、工程、技術(shù)、效益等），以及可行或不可行有一個清晰的決斷。 A．根據(jù)經(jīng)濟預(yù)測和市場調(diào)查預(yù)測確定項目的規(guī)模和方案 B．周圍的資源及公用設(shè)施情況 C．建店條件、店址方案 D．環(huán)境保護、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空等要求和采取的相應(yīng)措施 E．經(jīng)濟效益和社會效益評估 ．制定固定資產(chǎn)投資計劃 A．對目標(biāo)市場進行調(diào)研，多方試驗投資定位的正確性，根據(jù)目標(biāo)市場來確定飯店投資的規(guī)模與額度。 2．經(jīng)營模式和管理模式的確定 ．經(jīng)營模式 A．自主經(jīng)營。 C．以飯店自身力量，進行聯(lián)號或集團經(jīng)營。 E．上市運營。 準(zhǔn)備階段 招標(biāo)階段 投標(biāo)階段 。 開標(biāo)評標(biāo)階段 依據(jù)方案的優(yōu)劣、投入產(chǎn)出經(jīng)濟效益好壞、設(shè)計進度快慢等方面確定設(shè)計方案。工程項目主管部門和當(dāng)?shù)卣?，對外區(qū)、外部門的中標(biāo)單位一視同仁，提供方便。 ．開標(biāo)階段及評標(biāo)定標(biāo) 2．施工的組織管理 ．施工組織設(shè)計大綱編制 A．為了提高工程設(shè)計方案的合理性，合理地組織施工，提高經(jīng)濟效益，縮短建設(shè)周期，需要編制好建設(shè)工程的施工組織設(shè)計文件。初步設(shè)計階段編制施工組織設(shè)計大綱，由編制初步設(shè)計的設(shè)計單位負責(zé)編制，施工階段編制施工組織設(shè)計，由施工單位負責(zé)編制。 ．建筑工程施工管理 施工管理有二重性，不僅有技術(shù)方面還有其社會方面，具體要求是實現(xiàn)“三高一低”，即高速度、高質(zhì)量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任務(wù)、施工程序、施工準(zhǔn)備、施工組織設(shè)計和施工調(diào)度、總平面管理、圖紙會審、技術(shù)交底、材料構(gòu)件試驗檢驗、工程質(zhì)量基層管理等幾個部分。根據(jù)前面所希望的投資檔次進行裝修，不要盲目地用高級材料，浪費資金，擴大成本。 2．裝修招標(biāo) 過程和步驟類似于土建工程招投標(biāo)。 ．培訓(xùn)的考核與評估是培訓(xùn)工作的一個極其重要環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。并把理論應(yīng)用到實踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實處。 ．員工手冊培訓(xùn)：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。 第四節(jié) 飯店建筑設(shè)計 一、飯店建筑規(guī)劃與設(shè)計準(zhǔn)則 1．飯店設(shè)計任務(wù)書 ．飯店設(shè)計任務(wù)書的下達 ．飯店“設(shè)計計劃任務(wù)書”的主要內(nèi)容 飯店“設(shè)計計劃任務(wù)書”的主要內(nèi)容應(yīng)包括： ①項目概況 ②項目設(shè)計要求和原則 ③建筑地址和總平面 ④項目建筑的具體內(nèi)容 ⑤環(huán)境要求 ⑥項目進度 2．飯店建筑設(shè)計準(zhǔn)則 ．功能設(shè)計準(zhǔn)則 ．準(zhǔn)確的市場定位 —— 接待什么樣的人？ ．準(zhǔn)確的功能體現(xiàn) —— 以服務(wù)的對象為基點 ．快捷的服務(wù)需求 —— 滿足賓客需求的服務(wù)設(shè)計 ．高質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn) —— 方便員工服務(wù)與管理需要 ．效益設(shè)計準(zhǔn)則 ．以飯店星級評定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù) ．以經(jīng)濟效益為目標(biāo) ．生態(tài)設(shè)計準(zhǔn)則 ．飯店的環(huán)境生態(tài)設(shè)計 ．飯店內(nèi)部環(huán)境生態(tài)設(shè)計 ．飯店與環(huán)境之間的生態(tài)溝通 ．文化設(shè)計準(zhǔn)則 二、飯店的功能與流線 1．飯店規(guī)劃指標(biāo) 飯店建筑除了要滿足一般建筑物的各項通用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)外，還必須滿足飯店所特有的建筑功能。 一、飯店投資的要求和步驟 要求飯店投資要做到：①建立嚴(yán)密的投資管理程序。③進行投資項目的資金預(yù)算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。②根據(jù)投資意向，進行可行性研究，要求制定出若干個投資方案，以供篩選。④制訂詳細的投資計劃，監(jiān)督資金安排使用。 1．項目總投資估算 投資總額一般是指一個投資項目投入使用前的全部支出，它應(yīng)包括固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和建設(shè)期間的利息費用三大部分。固定資產(chǎn)投資通常由下列各項費用相加組成： A．施工前期準(zhǔn)備費用。 B．工程用材料費。 D．工程用工工資。 F．工程管理費。 H．其他費用，包括試運營費、職工培訓(xùn)費、辦公和生活用家具購置費等。 ②流動資產(chǎn)投資估算。經(jīng)營流動資金 = 正常年份銷售收人Ｘ產(chǎn)值資金率 B．固定資金比例法。飯店收益以現(xiàn)金結(jié)算收入較多，流動資金所占比例可略低一些。一般情況下，各年投資支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陸續(xù)支出的，因此在計算當(dāng)年投資借款的利息時，應(yīng)按照當(dāng)年借款總額的二分之一計算全年利息。飯店投資建設(shè)項目投產(chǎn)后的年銷售收入可根據(jù)項目的設(shè)計能力、生產(chǎn)能力利用率、產(chǎn)品銷售價格進行估算。 三、飯店投資指標(biāo)分析 用于進行投資決策判斷的經(jīng)濟指標(biāo)很多，大體有以下數(shù)種：①收益最大或付稅后利潤最大；②成本最??；③收益與成本之比最大；④承擔(dān)各種損失的風(fēng)險最??；⑤最好的服務(wù)質(zhì)量；⑥規(guī)模最大或質(zhì)量檔次最高的飯店；⑦飯店的發(fā)展速度最快等。對于大多數(shù)投資者來說，最經(jīng)常采用的決策標(biāo)準(zhǔn)是上述的第一和第三個，我們圍繞這兩個標(biāo)準(zhǔn)介紹一下評價投資方案經(jīng)濟效益的貼現(xiàn)方法和非貼現(xiàn)方法。投資回收期是指以項目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時間長度?，F(xiàn)金凈流量作為一項財務(wù)指標(biāo)是飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。就飯店的投資回收期來講，一般為 6至 7年，因為這時恰好是飯店設(shè)備的更新期，如果這時投資還未收回，勢必影響投資者再投資的信心。 ．投資利潤率。 100%??年平均銷售利潤投資利潤率 總投資支出2．貼現(xiàn)指標(biāo) 貼現(xiàn)法就是考慮貨幣時間價值的復(fù)利貼現(xiàn)方法，包括凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）法、凈現(xiàn)值率（ＮＰＶＲ）法和內(nèi)部報酬率（ＩＲＲ）法等。凈現(xiàn)值指項目按資本成本或設(shè)定的折現(xiàn)率（ｉ），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和，用ＮＰＶ表示。 ＣＩ —— 現(xiàn)金流入 ＣＯ —— 現(xiàn)金流出 （ＣＩ — ＣＯ） t— 一第ｔ年的凈現(xiàn)金流量 ｉ —— 折現(xiàn)率 ．凈現(xiàn)值比率法。內(nèi)部收益率（ Internal Rate of Return）就是使投資項目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率一般不易從 3—— 11式中直接求得，通常用“試算法”結(jié)合插值公式求解。 ②一直試算到相鄰兩個貼現(xiàn)率 i i2 對應(yīng)的 NPVNPV2符號相反為止。 四、飯店投資風(fēng)險控制 1．風(fēng)險計算。風(fēng)險程度可用絕對值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差表示，也可用相對值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差率表示，亦可用風(fēng)險率表示。 （ 3—— 14） 式中： 為第 i種可能結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期報酬率。 ｎ為所有可能結(jié)果的數(shù)目。 衡量投資風(fēng)險的大小，還可以用風(fēng)險率指標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)離差率是標(biāo)準(zhǔn)離差與期望利潤之間的比率；風(fēng)險價值系數(shù)一般有投資者主觀決定，愿冒風(fēng)險以追求高額利潤的投資者可以將風(fēng)險價值系數(shù)取值小點，否則可以取值大點。 2．減少風(fēng)險的對策。風(fēng)險，即有經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，又有市場風(fēng)險。因為飯店產(chǎn)品是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)，服務(wù)這種產(chǎn)品具有不可貯存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，飯店產(chǎn)品的銷售將會受阻，預(yù)期的投資效益無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉，因此，只有加強投資的風(fēng)險管理，進行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險帶來的損失，提高投資的經(jīng)濟效益。如加強對客源市場的分析研究，掌握旅游市場需求變化趨勢，組織適銷對路的產(chǎn)品，提供適合需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以吸引更多的客源。亦可通過嚴(yán)格管理，采取靈活的價格機制，建立能適應(yīng)市場變化的靈敏的反應(yīng)機制，積極參加企業(yè)的各項保險，使飯店風(fēng)險減少到最低限度。在學(xué)習(xí)過程中，可以根據(jù)所列理論，結(jié)合現(xiàn)有國內(nèi)飯店的所處區(qū)位，進行選址問題探討，已形成自己的選址判斷。 第四章 飯店經(jīng)營預(yù)測方法 學(xué)習(xí)要點： 飯店的定性預(yù)測方法 回歸分析預(yù)測法 預(yù)測是一門實用科學(xué)，并非憑空想象和主觀臆斷，它必須建立在市場調(diào)查和科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上。我們選擇一些適合于飯店經(jīng)營預(yù)測的方法加以介紹，以期達到事半功倍之效。 2．預(yù)測的基本原則 為保證預(yù)測工作的科學(xué)、有效，必須堅持以下幾條基本原則： ．堅持正確的指導(dǎo)思想。 ．堅持關(guān)聯(lián)性原則。 3．飯店經(jīng)營預(yù)測分類 ．按方法分類 經(jīng)營預(yù)測的具體方法很多，根據(jù)不同的預(yù)測對象，可采用不同的方法。 ①直觀法。它主要依靠預(yù)測者的經(jīng)驗和綜合分析的能力來預(yù)測。外推法是一種定量的預(yù)測方法。由于過去與未來之間有著必然的聯(lián)系，而這種內(nèi)在的必然性正是外推法賴以建立的基礎(chǔ)。有因必有果，有果乃有因。 ④隨機法。隨機性預(yù)測法就是利用隨機時間序列預(yù)測法和概率預(yù)測法來進行預(yù)測。對不同的預(yù)測期，必須采用不同的預(yù)測方法以增加預(yù)測的準(zhǔn)確性。 ．按內(nèi)容分類 飯店預(yù)測的內(nèi)容應(yīng)包括三個主要方面： ①社會需求量預(yù)測。 ③發(fā)展趨勢預(yù)測。 ②定量預(yù)測 定量預(yù)測是指根據(jù)準(zhǔn)確、及時、系統(tǒng)、全面的調(diào)查統(tǒng)計資料和信息，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型，對事物未來發(fā)展的規(guī)模、水平、速度和比例關(guān)系的測定。 ．按預(yù)測時是否考慮時間因素分類 ①靜態(tài)預(yù)測 靜態(tài)預(yù)測是指不包括時間變動因素，對事物在同一時期的因果關(guān)系進行預(yù)測。 4．預(yù)測的程序 為了保證預(yù)測工作的順利進行，以期取得應(yīng)有的成效，預(yù)測程序如下： ．明確預(yù)測任務(wù)，制定預(yù)測計劃 ．收集、審核和整理資料 ．選擇預(yù)測方法和建立數(shù)學(xué)模型 ．檢驗?zāi)Ｐ?，進行預(yù)測 ．分析預(yù)測誤差，評價預(yù)測結(jié)果 ．向決策者提交預(yù)測報告 二、定性預(yù)測方法 定性預(yù)測方法很多，我們著重介紹可直接用于飯店定性預(yù)測的市場調(diào)查法、專家意見法、經(jīng)營管理人員意見法、消費者意向調(diào)查法、推銷員意見綜合法和市場測試法。 市場調(diào)查就是將市場過去和目前對飯店產(chǎn)生影響的制約、機會等各方面的資料進行搜集、整理和分析的過程。 ．準(zhǔn)備階段 準(zhǔn)備階段主要對飯店經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理的情況進行初步分析．確定調(diào)查的方向、目的和要求．確定要預(yù)測的內(nèi)容及其所需要的各種相關(guān)資料。 組織抽樣調(diào)查，在各具代表性的地區(qū)和人員中進行抽樣調(diào)查。 ．處理階段 即對調(diào)查所獲得的信息進行整理分析。調(diào)查報告必須注重客觀性，切忌摻雜水分和盲目性推論。 ．市場調(diào)查方法 就市場調(diào)查的具體方法而言，飯店比較適用的市場調(diào)查方法主要有二種： 一是詢問法。 ．市場調(diào)查預(yù)測法 ．經(jīng)營人員意見法 ．消費者意向調(diào)查法 ．銷售人員綜合意見法 ．市場測試預(yù)測法 2．專家意見法 ．頭腦風(fēng)暴法 20世紀(jì) 50年代起，頭腦風(fēng)暴法作為一種創(chuàng)造性的思維方法在預(yù)測中得到廣泛應(yīng)用。 ．德爾菲法 第二節(jié) 定量預(yù)測方法 定量預(yù)測方法是運用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型進行預(yù)測的方法體系，其時間序列法、因果分析法和隨機預(yù)測法中均有適合飯店經(jīng)營預(yù)測的方法，我們摘取其中一些常用預(yù)測方法