【正文】 中心、游樂園 體育活動 體育場、體育館、各類球場、賽場、滑雪地、海濱浴場 療養(yǎng) 療養(yǎng)院 探親 暫住、中轉(zhuǎn) 城市交通樞紐附近 在上述評價中，下列地段適宜建造飯店： a．交通方便：由于時間關(guān)系，飯店與車站、碼頭、航空港聯(lián)系方便，很受旅客歡迎。由于能夠提供參加各種中心區(qū)活動的便利條件，客房出租率高。 ．社區(qū)社會經(jīng)濟環(huán)境 ，限制政策，土地征用的規(guī)定 ．社區(qū)社會文化環(huán)境 ．社區(qū)生態(tài)環(huán)境 3．飯店選址的微觀選擇因素 ．自然氣候條件 ．水文地質(zhì)條件 ．地形交通條件 4．飯店建造前基地評價內(nèi)容 第二節(jié) 飯店投資的可行性研究 一、可行性研究目的與原則要求 1．目的 2．原則要求 ．使用的數(shù)據(jù)資料必須準確可靠。 ．項目目標與投入相平衡的原則。 ．注重效益原則。 1．項目背景與必要性分析 2．項目重點建設內(nèi)容和建設條件的研究 3．市場研究 4．項目目標研究 5．采取多方案比較的方法最后確定項目建設方案 6．投資估算和資金籌措研究 7．對飯店經(jīng)濟效益的研究評價 8．經(jīng)營機制與管理體制的研究 9．項目管理機構(gòu)的研究 10．項目可行性研究結(jié)論 三、可行性研究的依據(jù) 1．指導性依據(jù) （ 1）國家地區(qū)或部門的國民經(jīng)濟、社會發(fā)展計劃和遠景發(fā)展目標。 2．指令性方面的依據(jù) （ 1）經(jīng)過有關(guān)部門批準的項目建議書和項目建議書中確定的內(nèi)容。 （ 3）主管部門或委托單位的設想意見和要求。 （ 2）國家統(tǒng)計部門公布的資料。 （ 2）國家、部門公布的用于項目評估、評價、計算的有關(guān)參數(shù)和指標等。 2．項目背景 介紹項目所處的地理位置和環(huán)境條件，從客觀上論述項目成立的理由。 B．土地資源。 ．社會經(jīng)濟條件 ．國家和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展，旅游規(guī)劃特別是飯店發(fā)展規(guī)劃與項目目標的關(guān)系；國家對當?shù)氐恼?，如資金和物資的投放政策、價格稅收政策等。 ．項目管理機構(gòu)。 7．存在問題及建議 可行性研究中發(fā)現(xiàn)而又一時尚未解決的問題，應在報告中提出解決問題的途徑和辦法。使相關(guān)者（投資者、貸款者、評估者和審批單位）能對項目的基本情況（資源、市場、工程、技術(shù)、效益等），以及可行或不可行有一個清晰的決斷。 A．根據(jù)經(jīng)濟預測和市場調(diào)查預測確定項目的規(guī)模和方案 B．周圍的資源及公用設施情況 C．建店條件、店址方案 D．環(huán)境保護、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空等要求和采取的相應措施 E．經(jīng)濟效益和社會效益評估 ．制定固定資產(chǎn)投資計劃 A．對目標市場進行調(diào)研，多方試驗投資定位的正確性，根據(jù)目標市場來確定飯店投資的規(guī)模與額度。 2．經(jīng)營模式和管理模式的確定 ．經(jīng)營模式 A．自主經(jīng)營。 C．以飯店自身力量，進行聯(lián)號或集團經(jīng)營。 E．上市運營。 準備階段 招標階段 投標階段 。 開標評標階段 依據(jù)方案的優(yōu)劣、投入產(chǎn)出經(jīng)濟效益好壞、設計進度快慢等方面確定設計方案。工程項目主管部門和當?shù)卣?，對外區(qū)、外部門的中標單位一視同仁，提供方便。 ．開標階段及評標定標 2．施工的組織管理 ．施工組織設計大綱編制 A．為了提高工程設計方案的合理性，合理地組織施工，提高經(jīng)濟效益，縮短建設周期，需要編制好建設工程的施工組織設計文件。初步設計階段編制施工組織設計大綱，由編制初步設計的設計單位負責編制，施工階段編制施工組織設計，由施工單位負責編制。 ．建筑工程施工管理 施工管理有二重性，不僅有技術(shù)方面還有其社會方面，具體要求是實現(xiàn)“三高一低”，即高速度、高質(zhì)量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任務、施工程序、施工準備、施工組織設計和施工調(diào)度、總平面管理、圖紙會審、技術(shù)交底、材料構(gòu)件試驗檢驗、工程質(zhì)量基層管理等幾個部分。根據(jù)前面所希望的投資檔次進行裝修，不要盲目地用高級材料，浪費資金，擴大成本。 2．裝修招標 過程和步驟類似于土建工程招投標。 ．培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓功效，掌握員工的接受效果。并把理論應用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。 ．員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。 第四節(jié) 飯店建筑設計 一、飯店建筑規(guī)劃與設計準則 1．飯店設計任務書 ．飯店設計任務書的下達 ．飯店“設計計劃任務書”的主要內(nèi)容 飯店“設計計劃任務書”的主要內(nèi)容應包括： ①項目概況 ②項目設計要求和原則 ③建筑地址和總平面 ④項目建筑的具體內(nèi)容 ⑤環(huán)境要求 ⑥項目進度 2．飯店建筑設計準則 ．功能設計準則 ．準確的市場定位 —— 接待什么樣的人？ ．準確的功能體現(xiàn) —— 以服務的對象為基點 ．快捷的服務需求 —— 滿足賓客需求的服務設計 ．高質(zhì)的服務體現(xiàn) —— 方便員工服務與管理需要 ．效益設計準則 ．以飯店星級評定標準為依據(jù) ．以經(jīng)濟效益為目標 ．生態(tài)設計準則 ．飯店的環(huán)境生態(tài)設計 ．飯店內(nèi)部環(huán)境生態(tài)設計 ．飯店與環(huán)境之間的生態(tài)溝通 ．文化設計準則 二、飯店的功能與流線 1．飯店規(guī)劃指標 飯店建筑除了要滿足一般建筑物的各項通用規(guī)范和標準外，還必須滿足飯店所特有的建筑功能。 一、飯店投資的要求和步驟 要求飯店投資要做到：①建立嚴密的投資管理程序。③進行投資項目的資金預算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。②根據(jù)投資意向，進行可行性研究，要求制定出若干個投資方案，以供篩選。④制訂詳細的投資計劃，監(jiān)督資金安排使用。 1．項目總投資估算 投資總額一般是指一個投資項目投入使用前的全部支出，它應包括固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和建設期間的利息費用三大部分。固定資產(chǎn)投資通常由下列各項費用相加組成： A．施工前期準備費用。 B．工程用材料費。 D．工程用工工資。 F．工程管理費。 H．其他費用，包括試運營費、職工培訓費、辦公和生活用家具購置費等。 ②流動資產(chǎn)投資估算。經(jīng)營流動資金 = 正常年份銷售收人Ｘ產(chǎn)值資金率 B．固定資金比例法。飯店收益以現(xiàn)金結(jié)算收入較多，流動資金所占比例可略低一些。一般情況下，各年投資支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陸續(xù)支出的，因此在計算當年投資借款的利息時，應按照當年借款總額的二分之一計算全年利息。飯店投資建設項目投產(chǎn)后的年銷售收入可根據(jù)項目的設計能力、生產(chǎn)能力利用率、產(chǎn)品銷售價格進行估算。 三、飯店投資指標分析 用于進行投資決策判斷的經(jīng)濟指標很多，大體有以下數(shù)種：①收益最大或付稅后利潤最大；②成本最小；③收益與成本之比最大；④承擔各種損失的風險最??；⑤最好的服務質(zhì)量；⑥規(guī)模最大或質(zhì)量檔次最高的飯店；⑦飯店的發(fā)展速度最快等。對于大多數(shù)投資者來說，最經(jīng)常采用的決策標準是上述的第一和第三個，我們圍繞這兩個標準介紹一下評價投資方案經(jīng)濟效益的貼現(xiàn)方法和非貼現(xiàn)方法。投資回收期是指以項目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時間長度?，F(xiàn)金凈流量作為一項財務指標是飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。就飯店的投資回收期來講，一般為 6至 7年，因為這時恰好是飯店設備的更新期，如果這時投資還未收回，勢必影響投資者再投資的信心。 ．投資利潤率。 100%??年平均銷售利潤投資利潤率 總投資支出2．貼現(xiàn)指標 貼現(xiàn)法就是考慮貨幣時間價值的復利貼現(xiàn)方法，包括凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）法、凈現(xiàn)值率（ＮＰＶＲ）法和內(nèi)部報酬率（ＩＲＲ）法等。凈現(xiàn)值指項目按資本成本或設定的折現(xiàn)率（ｉ），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設起點的現(xiàn)值之和，用ＮＰＶ表示。 ＣＩ —— 現(xiàn)金流入 ＣＯ —— 現(xiàn)金流出 （ＣＩ — ＣＯ） t— 一第ｔ年的凈現(xiàn)金流量 ｉ —— 折現(xiàn)率 ．凈現(xiàn)值比率法。內(nèi)部收益率（ Internal Rate of Return）就是使投資項目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率一般不易從 3—— 11式中直接求得，通常用“試算法”結(jié)合插值公式求解。 ②一直試算到相鄰兩個貼現(xiàn)率 i i2 對應的 NPVNPV2符號相反為止。 四、飯店投資風險控制 1．風險計算。風險程度可用絕對值即投資收益標準離差表示，也可用相對值即投資收益標準離差率表示，亦可用風險率表示。 （ 3—— 14） 式中： 為第 i種可能結(jié)果出現(xiàn)后的預期報酬率。 ｎ為所有可能結(jié)果的數(shù)目。 衡量投資風險的大小，還可以用風險率指標。標準離差率是標準離差與期望利潤之間的比率；風險價值系數(shù)一般有投資者主觀決定，愿冒風險以追求高額利潤的投資者可以將風險價值系數(shù)取值小點，否則可以取值大點。 2．減少風險的對策。風險，即有經(jīng)營風險、財務風險，又有市場風險。因為飯店產(chǎn)品是憑借各種設備設施所提供的服務，服務這種產(chǎn)品具有不可貯存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，飯店產(chǎn)品的銷售將會受阻，預期的投資效益無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉，因此，只有加強投資的風險管理，進行科學決策，才能降低風險帶來的損失，提高投資的經(jīng)濟效益。如加強對客源市場的分析研究，掌握旅游市場需求變化趨勢，組織適銷對路的產(chǎn)品，提供適合需求的優(yōu)質(zhì)服務，以吸引更多的客源。亦可通過嚴格管理，采取靈活的價格機制，建立能適應市場變化的靈敏的反應機制，積極參加企業(yè)的各項保險，使飯店風險減少到最低限度。在學習過程中，可以根據(jù)所列理論，結(jié)合現(xiàn)有國內(nèi)飯店的所處區(qū)位，進行選址問題探討，已形成自己的選址判斷。 第四章 飯店經(jīng)營預測方法 學習要點： 飯店的定性預測方法 回歸分析預測法 預測是一門實用科學，并非憑空想象和主觀臆斷，它必須建立在市場調(diào)查和科學分析的基礎(chǔ)之上。我們選擇一些適合于飯店經(jīng)營預測的方法加以介紹，以期達到事半功倍之效。 2．預測的基本原則 為保證預測工作的科學、有效，必須堅持以下幾條基本原則： ．堅持正確的指導思想。 ．堅持關(guān)聯(lián)性原則。 3．飯店經(jīng)營預測分類 ．按方法分類 經(jīng)營預測的具體方法很多，根據(jù)不同的預測對象，可采用不同的方法。 ①直觀法。它主要依靠預測者的經(jīng)驗和綜合分析的能力來預測。外推法是一種定量的預測方法。由于過去與未來之間有著必然的聯(lián)系，而這種內(nèi)在的必然性正是外推法賴以建立的基礎(chǔ)。有因必有果，有果乃有因。 ④隨機法。隨機性預測法就是利用隨機時間序列預測法和概率預測法來進行預測。對不同的預測期，必須采用不同的預測方法以增加預測的準確性。 ．按內(nèi)容分類 飯店預測的內(nèi)容應包括三個主要方面： ①社會需求量預測。 ③發(fā)展趨勢預測。 ②定量預測 定量預測是指根據(jù)準確、及時、系統(tǒng)、全面的調(diào)查統(tǒng)計資料和信息，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型，對事物未來發(fā)展的規(guī)模、水平、速度和比例關(guān)系的測定。 ．按預測時是否考慮時間因素分類 ①靜態(tài)預測 靜態(tài)預測是指不包括時間變動因素，對事物在同一時期的因果關(guān)系進行預測。 4．預測的程序 為了保證預測工作的順利進行，以期取得應有的成效，預測程序如下： ．明確預測任務，制定預測計劃 ．收集、審核和整理資料 ．選擇預測方法和建立數(shù)學模型 ．檢驗模型，進行預測 ．分析預測誤差，評價預測結(jié)果 ．向決策者提交預測報告 二、定性預測方法 定性預測方法很多，我們著重介紹可直接用于飯店定性預測的市場調(diào)查法、專家意見法、經(jīng)營管理人員意見法、消費者意向調(diào)查法、推銷員意見綜合法和市場測試法。 市場調(diào)查就是將市場過去和目前對飯店產(chǎn)生影響的制約、機會等各方面的資料進行搜集、整理和分析的過程。 ．準備階段 準備階段主要對飯店經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理的情況進行初步分析．確定調(diào)查的方向、目的和要求．確定要預測的內(nèi)容及其所需要的各種相關(guān)資料。 組織抽樣調(diào)查，在各具代表性的地區(qū)和人員中進行抽樣調(diào)查。 ．處理階段 即對調(diào)查所獲得的信息進行整理分析。調(diào)查報告必須注重客觀性，切忌摻雜水分和盲目性推論。 ．市場調(diào)查方法 就市場調(diào)查的具體方法而言，飯店比較適用的市場調(diào)查方法主要有二種： 一是詢問法。 ．市場調(diào)查預測法 ．經(jīng)營人員意見法 ．消費者意向調(diào)查法 ．銷售人員綜合意見法 ．市場測試預測法 2．專家意見法 ．頭腦風暴法 20世紀 50年代起，頭腦風暴法作為一種創(chuàng)造性的思維方法在預測中得到廣泛應用。 ．德爾菲法 第二節(jié) 定量預測方法 定量預測方法是運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型進行預測的方法體系，其時間序列法、因果分析法和隨機預測法中均有適合飯店經(jīng)營預測的方法，我們摘取其中一些常用預測方法介紹