【正文】 總結(jié)分析：項(xiàng)目所在版塊目前居住生活環(huán)境還沒完全形成，但本項(xiàng)目還是有很強(qiáng)的生存挖掘空間，并且擁有做中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，好的營(yíng)銷戰(zhàn)略定位與好的營(yíng)銷推廣執(zhí)行，都可取得顯而易見的銷售效果，在項(xiàng)目戶型、社區(qū)景觀及配套與生活方式的引導(dǎo)上，好的運(yùn)作就使項(xiàng)目成功推出變得相對(duì)輕松。而隨著住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)步攀升和居住消費(fèi)理念的進(jìn)一步成熟，未來住宅地產(chǎn)開發(fā)也將隨著成本、品牌要求，向規(guī)模化居住社區(qū)開發(fā)模式邁進(jìn)。住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)前景不斷看好，區(qū)域化、規(guī)?；?、戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)創(chuàng)新化、將成開發(fā)趨勢(shì)；漣源住宅地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)前景不斷看好。另外幾乎沒有一個(gè)上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式是可以復(fù)制的，都要因時(shí)、因地、因人而異。目前中小商業(yè)業(yè)主缺乏較強(qiáng)的消費(fèi)承載能力，且成就一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，目前在本市還不具備條件。二、項(xiàng)目市場(chǎng)空間分析礦山機(jī)電市場(chǎng)：與住宅開發(fā)相比，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)難度最大。資源性因素：政府強(qiáng)力支持的政策資源，另外，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水、電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施都已具備接入的條件，銀行、郵電、餐飲等配套服務(wù)設(shè)施也會(huì)跟隨區(qū)塊的發(fā)展陸續(xù)進(jìn)入.置業(yè)因素：周邊居民，因政府搬遷的機(jī)關(guān)事業(yè)單位消費(fèi)者、煤礦老板、私營(yíng)業(yè)主、相關(guān)行業(yè)之成功經(jīng)營(yíng)者，將成為主要的購買群體。市場(chǎng)因素：該項(xiàng)目具備完善的交通條件，東邊緊臨漣源市貫通東南北向進(jìn)出口通道的城市快速通道人民東路，往西就是橫貫?zāi)媳钡膴錆i高等級(jí)公路，交通優(yōu)勢(shì)明顯；本市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品類型與質(zhì)量還及待提高，其上升空間較大，居民大宗購買力很強(qiáng)，開發(fā)更高端且合適的產(chǎn)品是打開目前市場(chǎng)中高端放量消費(fèi)的基礎(chǔ)。加快人民東路新區(qū)開發(fā)，展開城市布局，實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)容提質(zhì)。第八章：項(xiàng)目市場(chǎng)空間分析一、項(xiàng)目綜合因素集合與排序宏觀主要因素：按照市政規(guī)劃，石馬山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為市政中心，市政府與市政府首腦機(jī)關(guān)各單位都將遷建人民東路新區(qū)。綜合而言，我們認(rèn)為本項(xiàng)目可以從以下幾個(gè)方面參與競(jìng)爭(zhēng)：1)從項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑表現(xiàn)、園林景觀、社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)文化等方面樹立項(xiàng)目鮮明的個(gè)性形象，全面提升產(chǎn)品綜合素質(zhì)，以此在對(duì)手中形成區(qū)閣，并以此迎合目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)要求；2)通過開方商加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的有效控制，合理控制戶型面積，注重戶型設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品達(dá)到較高的品質(zhì)要求，以更切合本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的實(shí)用型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)消費(fèi)需求對(duì)接。本卷總結(jié)：綜合以上分析，我們得出以下結(jié)論：相對(duì)而言項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平相較全市更低，但在政府的引導(dǎo)下，區(qū)域前景看好。3）、漣源住宅處于新老交替，居民將步入換房期，市場(chǎng)存在消費(fèi)機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)（Opportunities）1）、新市政府給該片區(qū)的發(fā)展帶來有利契機(jī)。威脅（threats）1）、地段相對(duì)冷僻,周邊欠成熟生活配套,版塊價(jià)值有待提升.2）、規(guī)模較大分期滾動(dòng)開發(fā),銷售周期長(zhǎng),其間存在諸多市場(chǎng)變數(shù),相當(dāng)一部分購房客會(huì)對(duì)其抱懷疑或觀望態(tài)度。3）、對(duì)于區(qū)域開發(fā)前景，消費(fèi)者帶著觀望的態(tài)度。劣勢(shì)（weakness）：1）、項(xiàng)目周邊配套欠缺，成為影響消費(fèi)者購房的一個(gè)不利因素。2）、項(xiàng)目周邊地域開闊，項(xiàng)目可塑性強(qiáng)，具有較大的升值潛力3）、該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒起步，居民對(duì)住房的居住理念還處于模糊狀態(tài)。周邊環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開發(fā)商圈地扎營(yíng)狀態(tài),區(qū)域內(nèi)配套主要以石馬山鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用駞^(qū)獨(dú)立組成，這也使本項(xiàng)目在配套設(shè)施上相對(duì)缺乏，在本項(xiàng)目2公里以內(nèi)無小學(xué)、銀行等配套設(shè)施，而本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)規(guī)劃中的新市政府還在擬訂中，區(qū)域環(huán)境前景很不明朗。地質(zhì)地貌地塊臨街面長(zhǎng)度較短，地塊現(xiàn)覆蓋物為農(nóng)田、雜草、池糖。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。在本項(xiàng)目規(guī)劃及推廣中，將注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、推廣理念創(chuàng)新的把握。而開發(fā)商為了保障合理的銷售利潤(rùn)，即對(duì)商品房項(xiàng)目冠以某些名不副實(shí)的炒作概念，樓盤品質(zhì)未能提升，卻使市場(chǎng)開發(fā)、消費(fèi)理念進(jìn)一步陷入盲區(qū)。由原來重地段、重價(jià)格、輕戶型、社區(qū)景觀及配套的消費(fèi)理念發(fā)展成至目前已經(jīng)逐步看重開發(fā)商對(duì)戶型的合理設(shè)計(jì)、社區(qū)人居景觀氛圍的營(yíng)造及開發(fā)商品牌信譽(yù)度等多個(gè)方面，市場(chǎng)期待開發(fā)商的開發(fā)理念及商品房開發(fā)水平的全方位提升。因此大部分商品房項(xiàng)目的戶型配比中，中大戶型比例較高，三房建筑面積在140平方米/套以上，四房在150160平方米/套以上。本卷總結(jié)：綜合以上分析，我們得出一下結(jié)論：目前漣源房地產(chǎn)總體開發(fā)水平不高，還處于低層次競(jìng)爭(zhēng)階段，消費(fèi)力還沒完全釋放，市場(chǎng)空間還很大。類型現(xiàn)房期房不確定人數(shù)2283993百分比%%%分析：調(diào)查對(duì)象絕大部分選擇現(xiàn)房，%，現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，%的人表示不確定，%的選擇購買期房，這表明期房因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)性太大，在漣源市場(chǎng)上還沒受到廣泛認(rèn)可。9）、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)類型的需求類型門面房商場(chǎng)鋪位普通住宅酒店式公寓別墅寫字樓人數(shù)1231329927429百分比分析：從產(chǎn)品需求類型上看，門面房、商場(chǎng)鋪位、普通住宅是需求量最大的。 從調(diào)查對(duì)象來看。另外價(jià)格始終是商品房銷售的敏感因子，建議本項(xiàng)目采用銀行按揭、分期付款等多種靈活的付款方法，從而減少消費(fèi)者的付款壓力，刺激潛在的購房群體。6）、消費(fèi)者能接受的樓盤總價(jià)樓盤單價(jià)（元）10萬以下1015萬1520萬2025萬2530萬30萬以上人數(shù)93168603063百分比（%）7）、消費(fèi)者購買商品房關(guān)注因素關(guān)注因素公司信譽(yù)地點(diǎn)環(huán)境交通便利房型設(shè)計(jì)學(xué)校價(jià)格人數(shù)932582161022745百分比%60關(guān)注因素園林景觀付款方式朝向公共配套物業(yè)管理寬帶網(wǎng)絡(luò)人數(shù)423319303932百分比%分析：從上圖可以看出，漣源消費(fèi)者購買商品房關(guān)注的五大因素分別為：地點(diǎn)環(huán)境、交通便利、房型設(shè)計(jì)、公司信譽(yù)和價(jià)格。5）、消費(fèi)者能接受的樓盤單價(jià)樓盤單價(jià)（元/㎡）1000以下10001200120015001500以上人數(shù)1771175115百分比%%%%分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，消費(fèi)者能接受的商品房單價(jià)主要集中在1000元/㎡以下，高達(dá)一半，其次是10001200元/㎡，%。%，可以推斷出，大規(guī)模的別墅在漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)還不成熟。2）在戶型的選擇上，三房二廳是主流占比例高達(dá)65%；其次是四室二廳，%。漣源消費(fèi)者購房需求心理分析1）、消費(fèi)者對(duì)購房區(qū)域的選擇區(qū)域市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍(lán)田鎮(zhèn)人數(shù)195423984百分比%%%%分析：從上圖的購房區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)是漣源市民購房首選，%，其次是藍(lán)田鎮(zhèn)，%，六畝塘和石馬山鎮(zhèn)比例相差不大，約為10%。漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力分析漣源消費(fèi)者三年內(nèi)購房意向購買意向肯定否定不確定人數(shù)12327210百分比%%%分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，漣源占三成以上的消費(fèi)者在近三年有購買商品房的需求，超過一半的消費(fèi)者不確定，其購買傾向?qū)⑴c市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)情況發(fā)生變化，%的消費(fèi)者明確表示沒有購房的意向。小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查資料，從目前漣源消費(fèi)者的住房面積和房齡分析，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場(chǎng)供需關(guān)系，可以推斷今后幾年的漣源的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。目前漣源消費(fèi)者住房的基本狀況分析1）、目前的住房面積面積（㎡）80以下80100101120121140141以上人數(shù)33105996360百分比%%%%%2）、目前的住房房齡年數(shù)3年以下35年58年810年10年以上租房人數(shù)608763486339百分比%%%%%%分析：從消費(fèi)者目前住房面積和房齡兩大因素進(jìn)行定量分析我們可以明顯看到：1） 根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅有不足10%的調(diào)查對(duì)象80平米以下， %的調(diào)查對(duì)象住房面積在80120㎡之間，說明漣源市場(chǎng)上房型的配置比較大，另外住房面積在140㎡%，這說明近幾年漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和政府宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的扶持，一部分人的住房得到改善，從經(jīng)濟(jì)型向享受型發(fā)展。 6）、調(diào)查對(duì)象獲取房地產(chǎn)信息的主要途徑渠道電視報(bào)紙電臺(tái)戶外看板郵送廣告宣傳資料親朋介紹其他人數(shù)1801324566241269645百分比50%%%%%35%%%分析：根據(jù)調(diào)查對(duì)象的統(tǒng)計(jì)資料，漣源消費(fèi)者主要通過電視、報(bào)紙、宣傳資料和朋友推薦四個(gè)渠道獲得房地產(chǎn)信息資料。5）、調(diào)查對(duì)象上下班通用的交通工具交通私家車摩托車公交車自行車步行其他人數(shù)2799692111730百分比%%%%%%分析：根據(jù)調(diào)查資料消費(fèi)者出行主要通過步行，%，這在某一方面反映了漣源城區(qū)的面積不大和公交不發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀，另從步行人數(shù)可以論證房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有很強(qiáng)的區(qū)域性，消費(fèi)人群主要在本地。3）、調(diào)查對(duì)象的性別構(gòu)成男性女性186174%%分析：消費(fèi)者的性別構(gòu)成比例相當(dāng)，符合當(dāng)今男女各半邊天的社會(huì)特征，也表明女性在購買房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。從實(shí)際調(diào)查情況來看，%,%，%，%，完全符合我們的調(diào)查要求。其中住宅360份，商業(yè)33份（針對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主），調(diào)查結(jié)果根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理和數(shù)量模型對(duì)有效問卷進(jìn)行定性定量分析。樣本數(shù)量和投放區(qū)域共在漣源市場(chǎng)投放問卷400份。4）、對(duì)小區(qū)的自身生活配套要求完善。目標(biāo)消費(fèi)群心理需求分析 1）、認(rèn)同具有國(guó)際感的、先進(jìn)的，潮流的事物2）、對(duì)外部景觀和內(nèi)部景觀具有較高的期待和要求。2）、希望住區(qū)能體現(xiàn)自己的生份與地位。3）、周邊的居民購房原因：換房目的是為了改善家庭居住條件，告別以往的生活方式，要求社區(qū)有良好的綜合素質(zhì)，并能體驗(yàn)到與從前不同的高品質(zhì)生活方式。第六章：潛在置業(yè)消費(fèi)群體調(diào)查一、定性判斷目標(biāo)消費(fèi)群研究經(jīng)過對(duì)漣源四大商圈、火車站商圈、新一佳商圈、六畝塘商圈、五馬廣場(chǎng)商圈的問卷調(diào)查走訪客戶分析，“華劍項(xiàng)目”的目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定在以下群體：1）、私營(yíng)業(yè)主購房原因：家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；政府部門與事業(yè)單位2）、職業(yè)：教師、公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)等。價(jià)格及付款方式的選擇1）、能承受的商鋪單價(jià)單價(jià)（元/㎡）150025002500350035004500450060006000以上人數(shù)228210百分比67%24%6%3%0%分析：從上圖表可看出，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感，單價(jià)超過6000元/㎡就無人問津了，67%的消費(fèi)者選擇15002500元/㎡，24%的消費(fèi)者選擇25003500元/㎡，前者的價(jià)格僅比住宅高一點(diǎn)，這樣的價(jià)格取向?qū)ξ覀冺?xiàng)目具有很大啟示，同時(shí)也反映出目前消費(fèi)者購買商鋪的心理承受力目前還相對(duì)較低。對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)門面本身的需求1）、