【正文】 調(diào)研報(bào)告—漣源華劍 —NO：012007—5—15漣源華劍項(xiàng)目前期可行性研究市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章：漣源宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市發(fā)展?jié)摿σ弧⑷丝冢撼擎?zhèn)居民數(shù)量與外來(lái)人口數(shù)量及人口增長(zhǎng)水平2006年末。 ‰， ‰， ‰。人口結(jié)構(gòu)2006年末，其中，，城鄉(xiāng)人口比為1：。二、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人均GDP與增長(zhǎng)速度ＧＤＰ（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），衡量的是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)總量，是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的簡(jiǎn)稱(chēng)，它是一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。人均ＧＤＰ評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界，人們更多地拿人均ＧＤＰ作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)。2005年全市地方生產(chǎn)總值(GDP)，扣除價(jià)格因素，%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年，在全市生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)排序，由2005的三、二、一轉(zhuǎn)變?yōu)槎?、三、一?%， % %。工業(yè)主導(dǎo)地位明顯增強(qiáng)。 %。2006年，增長(zhǎng)14 %。，%；，%；， %。社會(huì)消費(fèi)品零售額2006年，隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程速度的加快以及城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)日益升級(jí)，消費(fèi)政策和消費(fèi)環(huán)境不斷改善，漣源市消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭， %，分地域看， %，分別增長(zhǎng)8 %。分行業(yè)看， %；， %；， %。2006年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及分類(lèi)情況單位：億元指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)%社會(huì)消費(fèi)品零售總額其中：市縣縣以下9其中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)其中：限額以下55限額以下及個(gè)體戶住宿和餐飲業(yè)其他三、居民生活水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長(zhǎng)速度2006年，交通、科技、教育、文化、衛(wèi)生、統(tǒng)計(jì)、體育、計(jì)生、電信、保險(xiǎn)等社會(huì)事業(yè)和諧發(fā)展，人民生活水平進(jìn)一步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8009元， %；農(nóng)民人均純收入2566元， %。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2006年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額467624萬(wàn)元，增長(zhǎng)17 %。人均消費(fèi)水平居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2005年全市城鎮(zhèn)居民人均收入7609元，農(nóng)村居民人均可支配收入2422元，比2000年分別增加3096元和798元，分別增長(zhǎng)69%和49%。2005年，全市私人轎車(chē)700輛，比2000年增加500輛，；，比2000年增加9000臺(tái)，增長(zhǎng)3倍。人民消費(fèi)水平不僅有量的增長(zhǎng)，而且有質(zhì)的提高消費(fèi)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)和商業(yè)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)新的發(fā)展。以新一佳、三角坪廣場(chǎng)、五馬廣場(chǎng)為代表的超市、連鎖、專(zhuān)營(yíng)等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，其規(guī)模，購(gòu)銷(xiāo)理念上了一個(gè)新臺(tái)階。年末，全市商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)7682個(gè)；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)盛。水果、飲料、高檔服裝、家用電腦、移動(dòng)電話、大屏彩電、數(shù)碼相機(jī)以及空調(diào)、建材成為消費(fèi)市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)；家用電器、中高檔食品、成品服裝廣泛進(jìn)入農(nóng)村家庭。恩格爾系數(shù)19世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出則會(huì)下降。恩格爾系數(shù)是是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo),其計(jì)算公式如下：食物支出金額恩格爾系數(shù)＝───────總支出金額國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。改革開(kāi)放以來(lái)，%%%%。%，表明已經(jīng)邁入聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的富裕標(biāo)準(zhǔn)。人均住房面積 漣源市居民人均住房使用面積大于25平方米.四、城鎮(zhèn)化水平與城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與趨勢(shì)。；；。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房建設(shè)改為貨幣補(bǔ)貼的形式。擴(kuò)改建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院4所，集中入住五保對(duì)象142人.城市規(guī)劃發(fā)展方向漣源市整體規(guī)劃布局以一軸，兩心、三片區(qū)用地功能結(jié)構(gòu)?！耙惠S”——一條西方向的綜合性發(fā)展軸線。向東的有利條件：漣源東部距離本區(qū)域中心市婁底市僅45公里，向東發(fā)展可以將將漣源與婁底之間的空間拉近，而婁漣高級(jí)等級(jí)公路更是將兩地之間的時(shí)間距離大大縮短?！皟尚摹薄?）、老城商業(yè)金融中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施；2）、新城區(qū)行政文化中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施。“三片區(qū)” ——1）、老城區(qū)片區(qū)，全市性的商貿(mào)，文教，居住行政綜合區(qū)；2）、新城片區(qū)，新建的行政，文體、物流、居住綜合居；3）、城東工業(yè)片區(qū)，以倉(cāng)儲(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目投資進(jìn)展　 2006年漣源市委市政府確定了“立足超常發(fā)展，實(shí)現(xiàn)后發(fā)趕超”的工作思路，把城鎮(zhèn)化作為加速“三化”進(jìn)程的突破口，“北擴(kuò)東延，擴(kuò)容提質(zhì)”，全面推進(jìn)城市建設(shè)，鋪開(kāi)火車(chē)站廣場(chǎng)、光明山休閑廣場(chǎng)、體育館、環(huán)城北路等10個(gè)城建項(xiàng)目，掀起了城市建設(shè)的新高潮。 目前，各個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目正在緊張有序地推進(jìn)。投資9000萬(wàn)元的光明山休閑廣場(chǎng)主體工程提前完工，新一佳、通程、全友等全國(guó)知名品牌已進(jìn)駐展業(yè)，投資9500萬(wàn)元的火車(chē)站廣場(chǎng)第一、二期拆遷工程順利完工，6月份將完成第三期拆遷，并開(kāi)始對(duì)外招商和交通橋的施工。環(huán)北花園繼去年成功出讓340畝國(guó)有土地使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)商已完成了市場(chǎng)調(diào)查和商業(yè)策劃方案，日前正在抓緊進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，下半年將動(dòng)工建設(shè)并推出第一期工程，屆時(shí)將填補(bǔ)漣源市高檔社區(qū)的空白。舊城區(qū)改造工程已進(jìn)入招投標(biāo)階段，年內(nèi)將力爭(zhēng)完成三角坪至黨校路段的硬化、人民路配套設(shè)施的改造完善以及婁漣高等級(jí)公路聯(lián)絡(luò)線的建設(shè)。富洪生活垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)建設(shè)將于本月底進(jìn)場(chǎng)施工，年內(nèi)完成第一期工程并投入使用。各個(gè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，全盤(pán)聯(lián)動(dòng)，使?jié)i源的城市建設(shè)步入了健康快速的發(fā)展軌道，城市品位和發(fā)展環(huán)境將得到大幅提升。 重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目概況：1）、火車(chē)站廣場(chǎng)建設(shè)，總投資9500萬(wàn)元，已完成拆遷工程2）、華潤(rùn)電力漣源煤電一體化項(xiàng)目，總投資30億元，年內(nèi)完成電廠基建及主設(shè)備安裝和良相井煤礦的開(kāi)工建設(shè)。3）、臺(tái)灣國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)2150萬(wàn)噸水泥生產(chǎn)線，總投資15億元，年內(nèi)啟動(dòng)第一期工程。4）、匯源公司漣源城鎮(zhèn)煤氣項(xiàng)目120萬(wàn)噸焦化生產(chǎn)線，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。5）、湖南169廠化工有限責(zé)任公司1000萬(wàn)發(fā)非電子導(dǎo)爆雷管生產(chǎn)線，總投資2800萬(wàn)元，年內(nèi)竣工投產(chǎn)。6）、湄江栗山橋110KV變電站，總投資3480萬(wàn)元，年內(nèi)建成投入使用。 7）、中石油水洞底生物柴油建設(shè)項(xiàng)目，總投資3000萬(wàn)元，年內(nèi)建成試產(chǎn)。8）、楊市鎮(zhèn)生命鏈酒廠，總投資3000萬(wàn)元，年內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模，總產(chǎn)值達(dá)到近億元。9）、斗笠山礦區(qū)深部資源開(kāi)發(fā)，年內(nèi)啟動(dòng)。10）、華劍礦山機(jī)電城，年內(nèi)完成第一期工程。11）、大江口水庫(kù)大壩除險(xiǎn)加固和總干渠的興建，總投資3100萬(wàn)元，年內(nèi)完成。12）、山羅沖電站，總投資5200萬(wàn)元，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。13）、環(huán)城北路東段建設(shè)。，年內(nèi)完成拆遷安置及第一標(biāo)段路基工程。14）、洪水嶺森林公園，總投資1億元以上，年內(nèi)著手基礎(chǔ)設(shè)施和佛教文化園的建設(shè)。15）、人民醫(yī)院門(mén)診大樓，總投資3000萬(wàn)元，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。16）、廣播電視村村通和城鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目，總投資800萬(wàn)元，完成76個(gè)村的有線電視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)。17）、二廣高速和207國(guó)道改造工程，全力配合做好征地拆遷等開(kāi)工準(zhǔn)備工作。18）、農(nóng)村公路建設(shè)。硬化農(nóng)村公路440公里。19）、采煤沉陷區(qū)綜合治理工程，年內(nèi)完成安置小區(qū)的征地拆遷、三通一平及住宅建設(shè)。 20）、工業(yè)園區(qū)建設(shè)，年內(nèi)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，著手園內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本卷總結(jié)：通過(guò)對(duì)漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展?jié)摿σ约熬用裆钏降鹊恼{(diào)研，我們認(rèn)為：本市城市化進(jìn)程還有較大的增長(zhǎng)空間，其城鄉(xiāng)人口比相對(duì)較高。工業(yè)化進(jìn)程較快，企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)蘊(yùn)藏著巨大的增長(zhǎng)潛力。城市消費(fèi)品市場(chǎng)活躍，由于人均可支配收入的大幅提高，汽車(chē)、住房等消費(fèi)的不斷增加將預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。通過(guò)以上分析，我們不難看出，目前漣源市的總體經(jīng)濟(jì)能力在不斷增強(qiáng)，其社會(huì)消費(fèi)力得到大幅提高，人們開(kāi)始對(duì)生活質(zhì)量、居住條件進(jìn)行逐步提高與改善；隨著中高端消費(fèi)品的不斷擁有，汽車(chē)、住房等大宗耐久高端消費(fèi)品，將成為人們提高生活質(zhì)量，享受高端消費(fèi)的主要市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。第二章：漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況宏觀分析一、住宅物業(yè)漣源房地產(chǎn)目前由初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)成長(zhǎng)階段邁進(jìn)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在經(jīng)過(guò)前兩年發(fā)展后，已經(jīng)打下一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境正在逐步成長(zhǎng)，中低端物業(yè)產(chǎn)品正在不斷涌現(xiàn)，整體銷(xiāo)售勢(shì)頭良好；目前市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有中高端產(chǎn)品出現(xiàn)或規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品及供求格局變化即將到來(lái)。住房消費(fèi)理念逐漸形成，商品房市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平亟待提升隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐步成熟，市場(chǎng)信息傳遞渠道越來(lái)越通暢，消費(fèi)者的住房消費(fèi)理念正在逐漸形成。由原來(lái)重地段、重價(jià)格、輕戶型、輕社區(qū)景觀及配套的消費(fèi)理念發(fā)展成至目前已經(jīng)逐步看重開(kāi)發(fā)商對(duì)戶型的合理設(shè)計(jì)、社區(qū)人居景觀氛圍的營(yíng)造及開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)度等多個(gè)方面，市場(chǎng)期待開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念及商品房開(kāi)發(fā)水平的全方位提升。傳統(tǒng)住房消費(fèi)理念影響較深，在售商品房項(xiàng)目“中大”戶型比例較高在傳統(tǒng)住房觀念影響下，漣源市民對(duì)中大戶型一直以來(lái)比較偏愛(ài)。因此大部分商品房項(xiàng)目的戶型配比中，中大戶型比例較高，三房建筑面積在140平方米/套以上，四房在150160平方米/套以上。競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)將逐漸步入“品牌開(kāi)發(fā)時(shí)代” 大量民間資本及外資涌入漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇。因此，未來(lái)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)將由價(jià)格、戶型、地段、銷(xiāo)售模式之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸演變成為企業(yè)品牌影響力、開(kāi)發(fā)實(shí)力、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力及營(yíng)銷(xiāo)推廣理念之間的競(jìng)爭(zhēng)，“品牌開(kāi)發(fā)時(shí)代”將越來(lái)越近。二、商業(yè)物業(yè)在漣源，大小規(guī)模不等的商圈較多，但基本是沿著南北交通主軸人民路展開(kāi)，如五馬廣場(chǎng)商圈、火車(chē)站商圈、新一佳商圈等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布，主要?jiǎng)潪槿髤^(qū)域：五馬廣場(chǎng)商圈、火車(chē)站商圈、新一佳商圈；以人民路為核心的商業(yè)圈服務(wù)功能進(jìn)一步健全，購(gòu)物環(huán)境逐步優(yōu)化，特別是新一佳步行街規(guī)劃建設(shè)檔次較高，成為全市商圈打造的一個(gè)亮點(diǎn)。在石馬山鎮(zhèn)規(guī)劃為漣源未來(lái)城市行政中心、文體中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。典型項(xiàng)目調(diào)查：在售項(xiàng)目：安居百年樓盤(pán)名稱(chēng)安居百年售樓電話07384878666，4878666區(qū)域地段芙蓉廣場(chǎng)，芙蓉路與人民路交匯處發(fā)展商漣源市房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司代理商置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)占地面積10多畝建筑面積近1萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位商業(yè)、住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代棟數(shù)1棟朝向東南總套數(shù)14個(gè)獨(dú)立門(mén)面，58套住房，其余為內(nèi)門(mén)面主力戶型住房三房、四房面積130150㎡分?jǐn)偮首≌?5%，門(mén)面4%面積范圍門(mén)面30多㎡，可自由分割建筑結(jié)構(gòu)框架門(mén)面開(kāi)間進(jìn)深12m層高銷(xiāo)售方式準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售率銷(xiāo)售價(jià)格一樓獨(dú)立門(mén)面起價(jià)9388元/㎡，均價(jià)10000元/㎡，最高價(jià)12888元/㎡內(nèi)門(mén)面：1樓5000元/㎡，2樓3000元/㎡，3樓1800元/㎡住宅： 7樓起價(jià)878元/㎡，均價(jià)978元/㎡付款方式一次性銀行按揭交房時(shí)間，7月開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)定位1樓：地板地面、木業(yè)板材、油漆涂料、工程材料2樓：燈飾照明、陶瓷衛(wèi)浴、管材管件、五金機(jī)電、門(mén)窗鎖具、玻璃制品3樓：家私家具、布藝家紡、家居飾品區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商業(yè)配套，四樓空中花園周邊配套芙蓉廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)、生活超市、中心醫(yī)院、漣邵總醫(yī)院、漣源二中、福榮學(xué)校、市政機(jī)構(gòu)