【正文】 蒼南縣城新區(qū)521地塊市場調(diào)研報(bào)告地址（ADD）：溫州市車站大道萬順大廈A705706，郵政編碼（PC）：325000電話（TEL）：88982777 傳真（FAX）：88982778 Email: info @——目 錄——一、項(xiàng)目所在地初步市場情況調(diào)查A、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境研究經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境文化環(huán)境（二）宏觀環(huán)境綜述宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響住宅需求對(duì)項(xiàng)目的影響B(tài)、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析（一）蒼南縣房地產(chǎn)市場發(fā)展描述供應(yīng)量與需求量價(jià)格走勢(shì)（二）近期市場描述和未來走勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場狀況蒼南樓盤市場狀況市場走勢(shì)預(yù)測(cè)C、項(xiàng)目所在板塊市場研究（一）項(xiàng)目板塊地段劃分（二）項(xiàng)目地段描述項(xiàng)目板塊總體規(guī)劃板塊功能定位板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)板塊物業(yè)價(jià)格水平分析（三）板塊（已建、在建）項(xiàng)目分析已建項(xiàng)目分析在建項(xiàng)目分析二、確定可類比項(xiàng)目，對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研A、確定可類比項(xiàng)目并作深入的調(diào)查與分析B、對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行分析三、項(xiàng)目的SWOT分析及總體策劃思路擬定A、項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目簡介（二）項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的劣勢(shì)項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅分析（三）項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘B、項(xiàng)目的總體策劃思路擬定一、項(xiàng)目所在地初步市場情況調(diào)查A、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蒼南靈溪基本情況：靈溪鎮(zhèn)位于浙閩交界處鰲江流域，是浙江省最南端的一個(gè)縣域。靈溪地理?xiàng)l件優(yōu)越，其西南距閩東地區(qū)僅16公里，北上83公里即到溫州市區(qū)，西依玉蒼山，東瀕東海，周邊與浙江的平陽、文成、泰順三縣和福建省的福鼎相毗鄰，是浙江的南大門。經(jīng)過1992年和2000年兩次撤擴(kuò)并，，下轄9個(gè)辦事處、112個(gè)行政村、24個(gè)居民區(qū)。1981年蒼南從平陽分析出來并確定靈溪為縣城，至2000年完成公建項(xiàng)目600多個(gè)，建成區(qū)擴(kuò)大到9平方公里，使縣城建設(shè)得到充分的增長。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)生了質(zhì)的提高，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理已成為經(jīng)營城市的目標(biāo)，規(guī)劃的龍頭作用得到加強(qiáng)，城市建設(shè)更為有序；民房建設(shè)逐步告別單間獨(dú)戶形式，走進(jìn)住宅小區(qū)建設(shè)；城市形象得到重視，整山治水和綠化工程全面開展；縣城城市建設(shè)、管理已逐步走向市場化道路。目前全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。104國道貫穿全鎮(zhèn)10多公里，溫福鐵路靈溪站已在開工建設(shè)，同(江)三(亞)高速公路已經(jīng)開工并將在境內(nèi)切口設(shè)站。（一）宏觀環(huán)境研究經(jīng)濟(jì)環(huán)境靈溪工業(yè)從家庭作坊起步，經(jīng)歷了粗放型、規(guī)模型、集約型發(fā)展階段，基本形成了塑編、機(jī)械儀表、食品加工、工藝印刷、服飾等為主導(dǎo)的工業(yè)體系，全鎮(zhèn)現(xiàn)有成型企業(yè)300多家，其中塑編企業(yè)108家。2006年，比上年增長11%，比上年增長20%；，比上年上升13個(gè)百分點(diǎn)。，上年增長24%。20052006年綜合情況主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位20062005增長值增長率%年未總戶數(shù)戶339246338371875年末總?cè)丝谌?23803212310866946非農(nóng)業(yè)人口人26882525831410511自然增長率‰蒼南縣生產(chǎn)總值萬元15301901360563169627全社會(huì)固定資料投資萬元40394532404479901財(cái)政總收入萬元12750210537022132地方財(cái)政收入萬元727755801814757人均財(cái)政收入元1030857173農(nóng)民人均收入元/人58624992870社會(huì)消費(fèi)品零售額萬元73438863594598443年未城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額億元837011641386195625城鎮(zhèn)居民可支配收入元15068139211147總體來說，蒼南縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持平穩(wěn)快速增長。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的加快城市建設(shè)步伐，加快城市新區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步提高郊區(qū)城市化。在擴(kuò)大住房、汽車、教育、電信和旅游等熱點(diǎn)消費(fèi)上促進(jìn)了消費(fèi)升級(jí)。政策環(huán)境2006年的“國六條”對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，“國六條”和之后的“國十五條”政策的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。2007年3月1日起，溫州市正式施行《溫州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》。該《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自留房源不得超過開盤樓盤總套數(shù)或總建筑面積的20％。開發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)在網(wǎng)上進(jìn)行公開銷售，并提前3日將預(yù)售（開盤）時(shí)間、地點(diǎn)等信息上報(bào)網(wǎng)上銷售管理部門，由其在網(wǎng)上進(jìn)行公示。已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房（可售房源），市民有要求購買的，房開公司是不能以任何理由拒售的，在取得《商品房預(yù)售許可證》前，房開公司也不能以預(yù)訂、預(yù)約、訂房號(hào)、內(nèi)部登記、收取預(yù)訂款等各種形式進(jìn)行變相預(yù)售活動(dòng)?！?0/70”政策從06年年度蒼南縣城住房建議項(xiàng)目中已有相應(yīng)限制比例要求，于08年開始“90/70”政策在靈溪將得到全面執(zhí)行，2008年商品房項(xiàng)目都將受到“90/70”政策的限制，而《溫州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》也將于2008年上半年在靈溪實(shí)行，屆時(shí)靈溪的商品房銷售將公開和透明化。年度實(shí)施項(xiàng)目庫列表2006年度蒼南縣城住房建設(shè)項(xiàng)目庫(～)序 號(hào)樓 盤(地塊)位 置住房類型占地面積總建筑面積㎡90㎡以下套型備注㎡畝比例%面積㎡1宮后陳儲(chǔ)備地塊環(huán)城北路以南，東倉路以西商品房137504555070%31885靈溪鎮(zhèn)2上莊地塊江灣路以西，環(huán)城北路以南435009800070%686003鐵路花苑A1－A4站南路以南，廣場以西6647614701270%102900鐵路指揮部4521儲(chǔ)備地塊體育場路以東，建興以南，仁英路以北435158570060%51420縣城新區(qū)5安居工程三期瀆浦路以西，同安路以南經(jīng)濟(jì)適用住房1260019656100%19656部分建設(shè)量納入07年平衡廉租房840013104100%13104小計(jì)188241409022％2875652007年度蒼南縣城住房建設(shè)項(xiàng)目庫(～)序 號(hào)樓 盤(地塊)位 置住房類型占地面積總建筑面積㎡90㎡以下套型備注m2畝比例%面積㎡1鐵路花苑B站南路以南，廣場以東商品房6647614701270%102900鐵路指揮部　2縣城新區(qū)R4地塊玉蒼路以南，春暉路以東168841968030%5904縣 城新 區(qū)3縣城新區(qū)R5地塊玉蒼路以南184602692060%161524縣城新區(qū)C地塊站前大道以東，建興路以北，滬山路以南7614715000070%1050005安居工程三期瀆浦路以西，同安路以南經(jīng)濟(jì)適用住房1368021340100%21340部分建設(shè)量納入06年平衡廉租房912014228100%14228小計(jì)200767379180%265524文化環(huán)境（1）教育文環(huán)境靈溪鎮(zhèn)做為蒼南縣文化政治中心，初等教育、職業(yè)教育和學(xué)前教育全面發(fā)展，2000年被評(píng)為市級(jí)教育強(qiáng)鎮(zhèn)，力爭今年進(jìn)入省級(jí)教育強(qiáng)鎮(zhèn)行列。廣泛開展亮麗工程建設(shè)，全面實(shí)施藍(lán)天、碧水、綠地工程，㎡，縣城形象得到改善。精神文明之花結(jié)出了豐碩的果實(shí)，如今靈溪民風(fēng)淳樸，社會(huì)安定，先后被命名為溫州市文明示范鎮(zhèn)、市三星級(jí)文明鎮(zhèn)、全國綠化百佳鎮(zhèn)、浙江省綠化先進(jìn)單位、浙江省衛(wèi)生縣城、浙江省百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、浙江省社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位和溫州市全優(yōu)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)，并被省政府列入社會(huì)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)行列。（2）消費(fèi)環(huán)境，%，僅次于食品和交通通訊。消費(fèi)項(xiàng)目食品衣著服務(wù)醫(yī)療交通通訊教育娛樂居住其他共計(jì)支出（元）4640104647141917711072133228711038比重（%）429441610123100%（二）宏觀環(huán)境綜述宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場的連續(xù)5年調(diào)控，在08年取得了明顯的效果。其調(diào)控主要措施是金融緊縮和稅收政策。主要目的是抑制住房投資的需求。作為偏于一方的縣城，雖然消費(fèi)者的政策敏感度不如大城市，但蒼南人善于投資的購買力也會(huì)在一定程度上受到打擊。慶幸的是蒼南是一個(gè)藏富于民的地方，其經(jīng)濟(jì)增長始終保持11%以上，同時(shí)城市改造剛剛步入大發(fā)展階段。因此擴(kuò)充了項(xiàng)目的發(fā)展生存空間，同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)以自住剛性需求為主為切入點(diǎn)。投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）2006年固定資產(chǎn)投資額增加量大，%隨著靈溪新區(qū)和新型工業(yè)區(qū)的崛起，做為蒼南文化和政治中心的靈溪，逐漸在經(jīng)濟(jì)上和城市建設(shè)上超越了蒼南的經(jīng)濟(jì)中心龍港。人們已認(rèn)識(shí)到地處浙閩邊界靈溪的巨大發(fā)展?jié)摿?。特別是新區(qū)與靈溪火車站的規(guī)劃實(shí)施，其大型的市民廣場、金融、商業(yè)等基礎(chǔ)的建設(shè)，必將調(diào)動(dòng)蒼南縣居民在靈溪安居置業(yè)的積極性，促進(jìn)有效需求的釋