【正文】 強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，卻沒有合適的消費(fèi)產(chǎn)品，是目前本市房地產(chǎn)市場的一個(gè)主要突破口，從價(jià)格及人口，城市化進(jìn)程速度來看，本市房地產(chǎn)業(yè)還沒有迎來中高端市場集中放量的時(shí)機(jī)，其操作空間及利潤空間值得期待。而且，作為當(dāng)前國家房貸政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款和個(gè)人貸款都在嚴(yán)控之列。其所需要的資金量更多、對(duì)前期定位的準(zhǔn)確性要求更為嚴(yán)格、經(jīng)營管理的難度也最大、投資風(fēng)險(xiǎn)最高。項(xiàng)目微觀因素：項(xiàng)目所在區(qū)域地域開闊可塑性強(qiáng)，交通條件完善，項(xiàng)目可規(guī)劃能力強(qiáng)，未來預(yù)期較高。根據(jù)漣源市城市規(guī)劃，510年內(nèi)漣源市人口將達(dá)15萬人左右，漣源市城市總?cè)丝谶_(dá)30萬人。項(xiàng)目雖然有一些有利因素但并不具備明顯的先天優(yōu)勢(shì)，面對(duì)越來越激烈的市場競爭，更需要從內(nèi)部挖掘核心競爭力。2）、漣源房價(jià)正在逐步上漲，隨著周邊城鎮(zhèn)人口的不斷增加，市民對(duì)購房有較強(qiáng)的欲望。4）、項(xiàng)目所在區(qū)域是工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較大。因此本項(xiàng)目如能正確的引導(dǎo)消費(fèi)者，將居住理念灌輸給消費(fèi)者，將會(huì)很快搶得市場份額。地勢(shì)起伏，中心低落差約10米，其地塊另一面是漣水江，這對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)有較大難度，場地內(nèi)屬典型的丘陵地貌。第七章：項(xiàng)目地塊立地條件及整體項(xiàng)目SWOT分析一、立地條件項(xiàng)目位置位于漣源市石馬山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1992年成立，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東連婁底市，西臨漣源城市中心，南靠漣源火車站、汽車東站，正在修建的婁漣公路直接到達(dá)我們項(xiàng)目地，區(qū)內(nèi)擁有湖南三一重工，回春藥業(yè)，嘉鑫冶煉，遠(yuǎn)楊煤機(jī)等規(guī)模教大的企業(yè)。商品房產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、推廣理念創(chuàng)新意識(shí)匱乏隨著市場消費(fèi)理念的進(jìn)一步成熟，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃的要求越來越高。受傳統(tǒng)住房習(xí)慣影響，在售商品房項(xiàng)目“中大”戶型比例較高在傳統(tǒng)住房觀念影響下，婁底市民對(duì)中大戶型一直以來比較偏愛。別墅也有一定的需求，酒店式公寓、寫字樓需求極小。平方米以下，%，過低物業(yè)費(fèi)水平將直接制約商品房物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。從消費(fèi)者關(guān)注的因素的權(quán)重可以看出，地段、交通、戶型設(shè)計(jì)一直是影響樓盤銷售的重要因素。4）、消費(fèi)者選擇的付款方式付款方式一次性分期銀行按揭人數(shù)10219860百分比%55%%分析：在付款方式的選擇上，漣源市民主要選擇分期付款和一次性付款，分別占55%%，選擇銀行按揭的只占極少部分，%，可以看出漣源人購房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，但同時(shí)也反映出他們的消費(fèi)觀念受局限，對(duì)于提前消費(fèi)這種觀念還沒廣泛接受。2）、消費(fèi)者理想的戶型需求戶型111221322422522其他人數(shù)627234571521百分比%%65%%%% 3）、消費(fèi)者對(duì)商品房面積的理想需求面積80㎡以下81100㎡101120㎡121140141160㎡160㎡以上人數(shù)036901149327百分比0%10%25%%%%分析：從漣源消費(fèi)者對(duì)住房戶型和面積的理想需求可以看出：1）面積選擇上，主要集中在121140平米，其次是1011141160平米，各占25%，無人選擇80平米以下的中小戶型，表明漣源住房消費(fèi)者追求寬敞舒適的戶型。以上情況充分說明，隨著城市居民的收入增加和生活水平的提高，居民對(duì)住房的要求越來越高，改善現(xiàn)有住房條件的需求隨之而生，住房消費(fèi)也呈升級(jí)換代之勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場的潛在需求巨大。因此本項(xiàng)目在今后的推廣中應(yīng)把握重點(diǎn)，有的放矢，加大在報(bào)紙和電視的廣告投放，同時(shí)注重對(duì)銷售現(xiàn)場的包裝，樹立項(xiàng)目形象，通過現(xiàn)場POP廣告刺激消費(fèi)者的購買欲望，另外加強(qiáng)對(duì)品牌的宣傳，建立良好的口碑。4）、調(diào)查對(duì)象家庭年收入的基本狀況家庭年收入2萬元以下23萬元35萬元58萬元8萬元以上人數(shù)12313572219百分比%%20%%%分析：家庭年收入：本項(xiàng)調(diào)查，由于大多數(shù)人出于對(duì)隱私的保護(hù)，相關(guān)數(shù)據(jù)僅做為參考，其家庭年收入數(shù)據(jù)低于真實(shí)情況的反應(yīng)。三、住宅部分調(diào)查：漣源消費(fèi)者調(diào)查問卷樣本構(gòu)成分析1）、調(diào)查對(duì)象的年齡構(gòu)成狀況年齡1830歲3140歲4150歲5160歲60歲以上人數(shù)1591593093百分比%%%%%分析：根據(jù)商品房消費(fèi)者的習(xí)慣和特征，以及我司在其他樓盤客戶資料的分析整理，我們將調(diào)查對(duì)象鎖定在1850歲。二、需求意愿及需求特征調(diào)查形式和調(diào)查方法我司本次對(duì)漣源消費(fèi)者的市場調(diào)查，采取問卷調(diào)查、現(xiàn)場觀察和訪問等形式，通過抽樣調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查兩種方法。3）、要求產(chǎn)品景觀規(guī)劃好，戶型實(shí)用，價(jià)格適中，性價(jià)比高。購房原因：追求生活品味，提升居住格調(diào)；通過改善居住環(huán)境，提高自己的社會(huì)地位與身份，另外可以考慮用于投資。門面層高選擇上，52%的調(diào)查對(duì)象選擇45米，另有30%的調(diào)查對(duì)象選擇5米以上，他們希望層高高點(diǎn)，能分割成兩層用，一樓經(jīng)營，二樓做倉儲(chǔ)和居住。1/3的調(diào)查對(duì)象表示的愿意租賃，另有18%的，這部分人通常做生意的時(shí)間不長，沒有多少閑散資金，同時(shí)他們對(duì)不成熟的市場門面明顯信心不足。機(jī)電市場受訪者基本狀況分析1）、礦山設(shè)備主要銷往的地方地點(diǎn)漣源市湖南省內(nèi)全國各地人數(shù)101013百分比30%30%40%分析：由上圖表可以看出，礦山機(jī)電設(shè)備銷售市場面向廣泛，漣源礦山機(jī)電市場銷售遍及全國各地，欲做大做強(qiáng)，規(guī)范化市場及良好的交通、倉儲(chǔ)、物流都是機(jī)電設(shè)備市場未來發(fā)展的重要因素。月，越往東租金越低。經(jīng)營范圍包括煤礦機(jī)械、配件、五金電器、電纜、螺絲礦配、水泵水管、農(nóng)機(jī)批發(fā)、勞保用品、軸承、米機(jī)、潤滑油，此外摩托車行、修配、電動(dòng)車、單車進(jìn)駐此地較多。社區(qū)景觀、生活配套、物業(yè)管理等內(nèi)容正慢慢受到開發(fā)商重視。市場步入新的成長時(shí)期。水榭花都樓盤名稱大華一期尾盤促銷：每周推出特惠單位，享受如下優(yōu)惠：以購買住宅總價(jià)去零取整，買一萬送四百；送價(jià)值1萬元裝修優(yōu)惠禮包；免管道燃?xì)赓M(fèi)3千和1年管理費(fèi)；7樓單位額外贈(zèng)送價(jià)值3千元太陽能。石馬山鎮(zhèn)住人口密度不高，區(qū)域輻射能力不夠項(xiàng)目一帶大型工礦企業(yè)較多，空氣及水資源環(huán)境在目前條件下對(duì)居住有一定影響屬于規(guī)劃中的新市府板塊，其未來的市政配套，綜合環(huán)境以及社區(qū)物業(yè)水平，會(huì)讓消費(fèi)者有較高的預(yù)期。六、板塊目標(biāo)客戶來源地塊輻射范圍內(nèi)的周邊居民、煤礦老板、私營業(yè)主、企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、金融服務(wù)業(yè)人士七、板塊整體競爭力及內(nèi)部競爭形式分析項(xiàng)目所在版塊，在市政城市規(guī)劃中，處于未來的核心熱點(diǎn)區(qū)域，目前還處于開發(fā)商不斷圈地的待開發(fā)狀態(tài)，我們的項(xiàng)目目前處于領(lǐng)頭羊的位置，項(xiàng)目成敗將直接影響其它開發(fā)商的投資態(tài)度。三、區(qū)域市場房地產(chǎn)研究隨著市政的規(guī)劃的執(zhí)行與完善，漣源人民東路新區(qū)的開發(fā)力度也在日益加強(qiáng)，其未來價(jià)值上的潛在升值可以預(yù)期。正在建設(shè)中二廣高速公路互通繞取而過，漣水河穿腹貫通，客貨運(yùn)輸便利。部分定位不準(zhǔn)確、經(jīng)營管理不善、硬件配套設(shè)施不足的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開始受到市場擠壓。月。交通路西側(cè)南雜店，面積36㎡，租金36000元/年。三角坪話吧（兼營手機(jī)配件），㎡，租金22800元/年。㎡，逐漸遞減，再往內(nèi)，租金更低，3050元/月文藝北路油漆店 2030㎡，1萬多/年。文藝南路口四月天花店，3040㎡，原租賃經(jīng)營67年，后拍賣買下，價(jià)格為60多萬元。月物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間 年 月 日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)普通，中低檔采光通風(fēng)狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率10%550%，出租方式一年租車位數(shù)主導(dǎo)面積6070㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式樓面地價(jià) 元地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）租金1樓55元/月月，售價(jià)15000元左右/㎡漣源市建材大市場物業(yè)基本情況物業(yè)名稱漣源市建材大市場地理位置芙蓉路與人民西路交匯處經(jīng)營規(guī)模不大，較散交通情況位于芙蓉商圈，交通便捷裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，品牌店裝修較好商場定位以建材為主人流量10 人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果不佳經(jīng)營范圍（樣點(diǎn)描述）為臨街鋪面，大多數(shù)商鋪經(jīng)營不善，已有很多其他行業(yè)進(jìn)駐，如美發(fā)、網(wǎng)吧、茶樓等，沒什么人氣，客流量很小。南側(cè)臨街雙門面（靠五馬廣場），100㎡，18萬/年，待租。月，3樓8元/㎡媒體宣傳戶外、營銷中心、展板、折頁、DM單頁三角坪商業(yè)廣場樓盤名稱三角坪商業(yè)廣場售樓電話07384439888，4439999區(qū)域地段交通路與中山路交匯處發(fā)展商代理商占地面積10多畝建筑面積1萬㎡項(xiàng)目定位商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代棟數(shù)1棟朝向東北總套數(shù)7080個(gè)主力戶型面積40㎡分?jǐn)偮首≌?5%，門面4%面積范圍門面30多㎡，可自由分割建筑結(jié)構(gòu) 框架門面開間進(jìn)深12m層高銷售方式準(zhǔn)現(xiàn)房銷售率80%銷售價(jià)格起價(jià)：6388元/㎡，最高價(jià)10000多元/㎡付款方式一次性銀行按揭交房時(shí)間2007年9月15日交房，10月1日開業(yè)經(jīng)營定位1樓門面，小商品市場；24樓心連心超市，負(fù)1樓干貨市場區(qū)內(nèi)配套設(shè)施車庫，少量綠化周邊配套電信、移動(dòng)、超市、銀行、郵政、菜市場、市委黨校、民主小學(xué)、火車站、人民醫(yī)院、婦幼保健院、鴻一賓館優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：交通路與中山路交匯處，地理位置優(yōu)越。周邊市場已經(jīng)成型，人氣較旺。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布，主要?jiǎng)潪槿髤^(qū)域：五馬廣場商圈、火車站商圈、新一佳商圈；以人民路為核心的商業(yè)圈服務(wù)功能進(jìn)一步健全，購物環(huán)境逐步優(yōu)化，特別是新一佳步行街規(guī)劃建設(shè)檔次較高，成為全市商圈打造的一個(gè)亮點(diǎn)。因此大部分商品房項(xiàng)目的戶型配比中，中大戶型比例較高，三房建筑面積在140平方米/套以上，四房在150160平方米/套以上。第二章：漣源房地產(chǎn)市場供求狀況宏觀分析一、住宅物業(yè)漣源房地產(chǎn)目前由初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)成長階段邁進(jìn)漣源房地產(chǎn)市場起步較晚，在經(jīng)過前兩年發(fā)展后，已經(jīng)打下一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境正在逐步成長，中低端物業(yè)產(chǎn)品正在不斷涌現(xiàn)，整體銷售勢(shì)頭良好；目前市場已經(jīng)開始有中高端產(chǎn)品出現(xiàn)或規(guī)劃，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品及供求格局變化即將到來。本卷總結(jié)：通過對(duì)漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展?jié)摿σ约熬用裆钏降鹊恼{(diào)研，我們認(rèn)為：本市城市化進(jìn)程還有較大的增長空間，其城鄉(xiāng)人口比相對(duì)較高。18）、農(nóng)村公路建設(shè)。14）、洪水嶺森林公園，總投資1億元以上，年內(nèi)著手基礎(chǔ)設(shè)施和佛教文化園的建設(shè)。11）、大江口水庫大壩除險(xiǎn)加固和總干渠的興建，總投資3100萬元，年內(nèi)完成。 7）、中石油水洞底生物柴油建設(shè)項(xiàng)目，總投資3000萬元，年內(nèi)建成試產(chǎn)。3）、臺(tái)灣國產(chǎn)實(shí)業(yè)2150萬噸水泥生產(chǎn)線，總投資15億元，年內(nèi)啟動(dòng)第一期工程。舊城區(qū)改造工程已進(jìn)入招投標(biāo)階段，年內(nèi)將力爭完成三角坪至黨校路段的硬化、人民路配套設(shè)施的改造完善以及婁漣高等級(jí)公路聯(lián)絡(luò)線的建設(shè)。重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目投資進(jìn)展　 2006年漣源市委