【正文】 市政府確定了“立足超常發(fā)展，實現(xiàn)后發(fā)趕超”的工作思路，把城鎮(zhèn)化作為加速“三化”進(jìn)程的突破口，“北擴東延，擴容提質(zhì)”，全面推進(jìn)城市建設(shè)，鋪開火車站廣場、光明山休閑廣場、體育館、環(huán)城北路等10個城建項目，掀起了城市建設(shè)的新高潮。“一軸”——一條西方向的綜合性發(fā)展軸線。人均住房面積 漣源市居民人均住房使用面積大于25平方米.四、城鎮(zhèn)化水平與城市運營規(guī)劃城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與趨勢。恩格爾系數(shù)是是表示生活水平高低的一個指標(biāo),其計算公式如下：食物支出金額恩格爾系數(shù)＝───────總支出金額國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。以新一佳、三角坪廣場、五馬廣場為代表的超市、連鎖、專營等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營優(yōu)勢互補，其規(guī)模，購銷理念上了一個新臺階。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額2006年末，全市金融機構(gòu)各項存款余額467624萬元，增長17 %。社會消費品零售額2006年，隨著全面建設(shè)小康社會進(jìn)程速度的加快以及城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，居民消費結(jié)構(gòu)日益升級，消費政策和消費環(huán)境不斷改善，漣源市消費品市場呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的勢頭， %，分地域看， %，分別增長8 %。工業(yè)主導(dǎo)地位明顯增強。二、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人均GDP與增長速度ＧＤＰ（國內(nèi)生產(chǎn)總值），衡量的是一個國家的經(jīng)濟(jì)總量，是按市場價格計算的國內(nèi)生產(chǎn)總值的簡稱，它是一個國家（地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。調(diào)研報告—漣源華劍 —NO：012007—5—15漣源華劍項目前期可行性研究市場調(diào)研報告第一章：漣源宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市發(fā)展?jié)摿σ?、人口：城?zhèn)居民數(shù)量與外來人口數(shù)量及人口增長水平2006年末。人均ＧＤＰ評價的是一個國家的富裕程度。 %。分行業(yè)看， %；， %；， %。人均消費水平居民收入穩(wěn)步增長，2005年全市城鎮(zhèn)居民人均收入7609元，農(nóng)村居民人均可支配收入2422元，比2000年分別增加3096元和798元，分別增長69%和49%。年末，全市商業(yè)零售網(wǎng)點7682個；消費結(jié)構(gòu)升級，居民購買力強盛。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。；；。向東的有利條件：漣源東部距離本區(qū)域中心市婁底市僅45公里，向東發(fā)展可以將將漣源與婁底之間的空間拉近，而婁漣高級等級公路更是將兩地之間的時間距離大大縮短。 目前，各個重點建設(shè)項目正在緊張有序地推進(jìn)。富洪生活垃圾衛(wèi)生填埋場建設(shè)將于本月底進(jìn)場施工，年內(nèi)完成第一期工程并投入使用。4）、匯源公司漣源城鎮(zhèn)煤氣項目120萬噸焦化生產(chǎn)線，年內(nèi)開工建設(shè)。8）、楊市鎮(zhèn)生命鏈酒廠，總投資3000萬元，年內(nèi)擴大規(guī)模，總產(chǎn)值達(dá)到近億元。12）、山羅沖電站，總投資5200萬元，年內(nèi)開工建設(shè)。15）、人民醫(yī)院門診大樓，總投資3000萬元，年內(nèi)開工建設(shè)。硬化農(nóng)村公路440公里。工業(yè)化進(jìn)程較快，企業(yè)和個人的投資與消費蘊藏著巨大的增長潛力。住房消費理念逐漸形成，商品房市場整體開發(fā)水平亟待提升隨著市場環(huán)境的逐步成熟，市場信息傳遞渠道越來越通暢，消費者的住房消費理念正在逐漸形成。競爭加劇，市場將逐漸步入“品牌開發(fā)時代” 大量民間資本及外資涌入漣源房地產(chǎn)市場，必將導(dǎo)致市場競爭的進(jìn)一步加劇。在石馬山鎮(zhèn)規(guī)劃為漣源未來城市行政中心、文體中心、倉儲物流中心。政府強力支持，規(guī)?；?jīng)營，功能齊全，分區(qū)明晰。成熟商圈，人流量大，周邊配套設(shè)施齊全。月 五馬廣場商圈物業(yè)基本情況物業(yè)名稱五馬廣場商圈地理位置人民路五馬廣場至芙蓉廣場路段經(jīng)營規(guī)模臨街店鋪集中交通情況人民路主干道，交通便捷裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌服裝、鞋店裝修高檔，其他一般中等裝修商場定位以建材為主人流量3050 人/分鐘經(jīng)營模式招商、自營營、出租經(jīng)營效果較好經(jīng)營范圍（樣點描述）為臨街鋪面，大多數(shù)經(jīng)營品牌服裝、鞋類為主，飾品、文體用品、餐飲、銀行、賓館等為輔。文藝路口附近餐飲店，5060㎡，帶地下室半間，租金3萬/年服裝店（靠五馬廣場），5060㎡，租金8萬/年新一佳斜對面威威嬰兒用品，進(jìn)深20米，樓上半間，轉(zhuǎn)讓費6000元新華書店斜對面建材店，3040㎡，1萬元/年繁華度以新一佳、五馬廣場一帶最高，其余有東向西漸減。主入口靠左邊門面（經(jīng)營風(fēng)扇、消毒柜等），6070㎡，8000元/年，約10元/㎡㎡，2樓12元/月油漆店，十幾平方，8000元/年。文藝北路板材店，5060㎡，5萬多/年。㎡，東面步行街租金在280元/月中國移動手機店，靠廣場，面積42㎡，3萬多/年。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限35年裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，地面磚，吊頂采光通風(fēng)狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車位數(shù)主導(dǎo)面積3040㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價 元地面地價 元鋪位租售價格（包括均價）文藝路口五馬廣場附近由北向南，6090元/㎡調(diào)查人 ：肖勇 陳娟 調(diào)查時間：本卷總結(jié)：漣源市區(qū)中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量較大。第三章：項目區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場形成歷史石馬山鎮(zhèn)位于漣源城區(qū)東部，1992年成立，屬省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。二、區(qū)域市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)擁有湖南三一集團(tuán)、回春藥業(yè)、嘉鑫冶煉、遠(yuǎn)楊煤機等規(guī)模較大的企業(yè)。四、市場開發(fā)形式市府版塊位于漣源市城區(qū)的東部，隨著市政府的東遷，交通等配套設(shè)施的逐步完善，“北擴東延” 的趨勢已日漸明朗，由此給地產(chǎn)開發(fā)也帶來了巨大的商機，許多開發(fā)商在此圈地扎寨，可以預(yù)見東城是本市未來最具開發(fā)潛力和價值的一個區(qū)域。八、板塊內(nèi)整體銷售周期研究在價格導(dǎo)向高于價值導(dǎo)向的三線城市成長階段，項目銷售周期與其銷售價格關(guān)聯(lián)緊密，什么樣的價位銷售，就會出現(xiàn)什么樣的銷售速度；但隨著消費者房地產(chǎn)消費理念的不斷成熟，影響未來房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售周期的主要因素將不僅僅局限于價格與地段。隨著政府對區(qū)域市場配套的完善、婁漣公路的拉通及新市政府的遷入，整個板塊日趨成熟，但區(qū)域生活配套不足,人氣欠佳也是我們項目的最大障礙。媒體宣傳戶外、車體、道旗全面展開，宣傳攻勢強，二期開工腰鼓隊等游街示眾；DM單頁 宣傳語：把家安在花園里 定位：漣園首個大規(guī)模高尚居住區(qū)世紀(jì)花園樓盤名稱世紀(jì)花園售樓電話07384985888區(qū)域地段一中附近發(fā)展商發(fā)展商銷售代理自銷全程策劃無占地面積建筑面積12000㎡項目定位住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式棟數(shù)4棟朝向南北總套數(shù)80戶綠化率30%建筑覆蓋率主力戶型三房兩廳、四房兩廳面積130多㎡物業(yè)費用水榭花都售樓電話07384498666，7100777區(qū)域地段漣源市原酒廠內(nèi)發(fā)展商麥迪生電子（香港）有限公司發(fā)展商漣源市大華房地產(chǎn)有限公司銷售代理長沙方遠(yuǎn)房屋代理有限公司全程策劃長沙巨蟹廣告有限公司占地面積19300㎡建筑面積50000㎡項目定位住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式棟數(shù)10棟朝向南北總套數(shù)300多戶綠化率35%建筑覆蓋率%主力戶型三房兩廳、四房兩廳面積130多㎡物業(yè)費用隨著市場發(fā)展環(huán)境的逐步成熟，開發(fā)商開發(fā)理念的進(jìn)一步提升，從注重地段與產(chǎn)品價格，向產(chǎn)品質(zhì)量，景觀，物業(yè)及社區(qū)文化等方面靠攏?？梢灶A(yù)期，在未來的幾年內(nèi)，漣源房地產(chǎn)市場，將不斷涌現(xiàn)出中高端物業(yè)產(chǎn)品，人們住房消費理念大幅提高，中高端市場逐步活躍，并開始放量。人民東路農(nóng)機批發(fā)店，進(jìn)深7米，租金2萬多/年人民東路口拐角店，經(jīng)營潤滑油，3040㎡，租金3萬多/年審計局旁一小賣部，進(jìn)深8米，面積32㎡，㎡，租金10萬/年物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修或無采光通風(fēng)狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)118個（含車行、修配等30個）空置率交通路無空置，人民東路10%出租方式一年租車位數(shù)主導(dǎo)面積3040㎡鋪位分割面積售價月租金80100元/㎡發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價 元地面地價 元鋪位租售價格（包括均價）交通北路及南路五馬廣場附近市場成熟，租金較高，在80元100元/㎡1）、調(diào)查對象的年齡構(gòu)成狀況年齡2530歲3140歲4150歲50以上人數(shù)141351百分比43%39%15%3%分析：根據(jù)商業(yè)門面消費者的習(xí)慣和特征，以及我司在其他樓盤客戶資料的分析整理，我們將調(diào)查對象鎖定在2550歲。漣源礦山機電市場消費需求心理分析1）、消費者對礦山機電市場區(qū)域的選擇區(qū)域市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍(lán)田鎮(zhèn)人數(shù)15189百分比46%3%24%27%分析：從上圖市場區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)仍是首選，占總調(diào)查對象的46%，其次是藍(lán)田鎮(zhèn)和石馬山鎮(zhèn)，分別為27%和24%，六畝塘僅占3%。3）、消費者對市場形式的需求市場形式專業(yè)市場零散市場一樓門面上面住房人數(shù)2715百分比82%3%18%分析：從漣源消費者對市場形式的需求可以看出：專業(yè)市場是經(jīng)營業(yè)主的首選，占了82%，可見做生意都講究成行就市的，零散因其分散性，不被經(jīng)營者看好，而一樓門面上面住房這種形式也有小部分人選擇，可見也有一定的優(yōu)越性。價格及付款方式的選擇1）、能承受的商鋪單價單價（元/㎡）150025002500350035004500450060006000以上人數(shù)228210百分比67%24%6%3%0%分析：從上圖表可看出，消費者對價格非常敏感，單價超過6000元/㎡就無人問津了，67%的消費者選擇15002500元/㎡，24%的消費者選擇25003500元/㎡，前者的價格僅比住宅高一點，這樣的價格取向?qū)ξ覀冺椖烤哂泻艽髥⑹?，同時也反映出目前消費者購買商鋪的心理承受力目前還相對較低。3）、周邊的居民購房原因：換房目的是為了改善家庭居住條件，告別以往的生活方式，要求社區(qū)有良好的綜合素質(zhì)，并能體驗到與從前不同的高品質(zhì)生活方式。目標(biāo)消費群心理需求分析 1）、認(rèn)同具有國際感的、先進(jìn)的，潮流的事物2）、對外部景觀和內(nèi)部景觀具有較高的期待和要求。樣本數(shù)量和投放區(qū)域共在漣源市場投放問卷400份。從實際調(diào)查情況來看，%,%，%，%，完全符合我們的調(diào)查要求。