【正文】 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地段優(yōu)越，位居漣源三大核心商圈之一的芙蓉廣場，人民路芙蓉路交匯地。率先引入一站式家居建材消費模式。周邊市場已經(jīng)成型，人氣較旺。政府強力支持，規(guī)?；?jīng)營，功能齊全，分區(qū)明晰。劣勢：價位較高，項目以西人流量少。包租實際上對投資戶來說，風險很大促銷策略現(xiàn)鋪六年包租，年回報8%，總收益48%，這是針對23樓銷售困難單位限量推出的，其余基本都以1年包租為主，即首付抵扣1年的租金。媒體宣傳戶外、營銷中心、展板、折頁、DM單頁三角坪商業(yè)廣場樓盤名稱三角坪商業(yè)廣場售樓電話07384439888，4439999區(qū)域地段交通路與中山路交匯處發(fā)展商代理商占地面積10多畝建筑面積1萬㎡項目定位商業(yè)建筑風格現(xiàn)代棟數(shù)1棟朝向東北總套數(shù)7080個主力戶型面積40㎡分攤率住宅15%，門面4%面積范圍門面30多㎡，可自由分割建筑結構 框架門面開間進深12m層高銷售方式準現(xiàn)房銷售率80%銷售價格起價：6388元/㎡，最高價10000多元/㎡付款方式一次性銀行按揭交房時間2007年9月15日交房，10月1日開業(yè)經(jīng)營定位1樓門面，小商品市場；24樓心連心超市，負1樓干貨市場區(qū)內(nèi)配套設施車庫，少量綠化周邊配套電信、移動、超市、銀行、郵政、菜市場、市委黨校、民主小學、火車站、人民醫(yī)院、婦幼保健院、鴻一賓館優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：交通路與中山路交匯處，地理位置優(yōu)越。成熟商圈，人流量大，周邊配套設施齊全。成功引進品牌連鎖超市，有力帶旺人氣，促進銷售劣勢：周邊環(huán)境臟、亂、差，影響項目形象業(yè)態(tài)多，但并沒有形成專業(yè)的消費市場促銷策略，價格促銷媒體宣傳戶外、營銷中心，無基本宣傳資料 已售項目： 金地帶時尚廣場 物業(yè)基本情況物業(yè)名稱金地帶時尚廣場地理位置人民西路新一佳斜對面經(jīng)營規(guī)模13層交通情況交通便捷裝修標準普通裝修，統(tǒng)一外裝修商場定位綜合物業(yè)人流量10人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果較差經(jīng)營范圍（分層描述）1F：男女服裝、童裝、運動服、鞋類、皮具、內(nèi)衣、床上用品2F：窗簾、毛線、床上用品、飾品、拉丁舞培訓、玉器珠寶、手機、美容美體美發(fā)3F：電腦總匯、桌椅、電器、數(shù)碼、錄影錄像、健身、培訓、律師事務物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間年 月 日出租期限裝修標準中檔，地板磚、吊頂采光通風狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限35年總鋪數(shù)空置率1樓10%，3樓40% 111212111311111101101110bgc 發(fā)500005050%，3550%，出租方式一年租車位數(shù)主導面積5060㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價元地面地價元鋪位租售價格（包括均價）租金1樓55元/㎡月，2樓12元/㎡月，3樓8元/㎡月 五馬廣場商圈物業(yè)基本情況物業(yè)名稱五馬廣場商圈地理位置人民路五馬廣場至芙蓉廣場路段經(jīng)營規(guī)模臨街店鋪集中交通情況人民路主干道，交通便捷裝修標準品牌服裝、鞋店裝修高檔，其他一般中等裝修商場定位以建材為主人流量3050 人/分鐘經(jīng)營模式招商、自營營、出租經(jīng)營效果較好經(jīng)營范圍（樣點描述）為臨街鋪面，大多數(shù)經(jīng)營品牌服裝、鞋類為主，飾品、文體用品、餐飲、銀行、賓館等為輔。文具店（靠五馬廣場），面積5060㎡，進深15m,層高45米，租金8000元/年，123元/㎡月，售價100萬。南側臨街雙門面（靠五馬廣場），100㎡，18萬/年，待租。文藝路口附近餐飲店，5060㎡，帶地下室半間，租金3萬/年服裝店（靠五馬廣場），5060㎡，租金8萬/年新一佳斜對面威威嬰兒用品，進深20米，樓上半間，轉(zhuǎn)讓費6000元新華書店斜對面建材店，3040㎡，1萬元/年繁華度以新一佳、五馬廣場一帶最高，其余有東向西漸減。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限裝修標準中高檔采光通風狀況好 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車位數(shù)無主導面積5060㎡鋪位分割面積售價月租金100120元/㎡月發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價 元地面地價元 鋪位租售價格（包括均價）100120元/㎡月，售價15000元左右/㎡漣源市建材大市場物業(yè)基本情況物業(yè)名稱漣源市建材大市場地理位置芙蓉路與人民西路交匯處經(jīng)營規(guī)模不大，較散交通情況位于芙蓉商圈，交通便捷裝修標準普通裝修，品牌店裝修較好商場定位以建材為主人流量10 人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果不佳經(jīng)營范圍（樣點描述）為臨街鋪面，大多數(shù)商鋪經(jīng)營不善，已有很多其他行業(yè)進駐，如美發(fā)、網(wǎng)吧、茶樓等，沒什么人氣，客流量很小。主入口靠左邊門面（經(jīng)營風扇、消毒柜等），6070㎡，8000元/年，約10元/㎡月靠左邊第六家店，經(jīng)營油漆，60㎡左右，轉(zhuǎn)讓費1萬元（含9個月房租）6000元/年，約8元/㎡月左邊第9家，經(jīng)營燈具，50㎡，4000元/年，㎡月物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限裝修標準普通，中低檔采光通風狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率10%550%，出租方式一年租車位數(shù)主導面積6070㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價 元地面地價 元 鋪位租售價格（包括均價）租金1樓55元/月㎡，2樓12元/月㎡，3樓8元/月㎡文藝路建材大市場物業(yè)基本情況物業(yè)名稱文藝路建材大市場地理位置人民西路與文藝路交匯處經(jīng)營規(guī)模不大，較散交通情況便利裝修標準普通裝修，品牌店裝修較好商場定位以建材為主人流量20 人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果不佳經(jīng)營范圍（樣點描述）臨街鋪面，租賃費用較高，以文藝橋為界，過文藝橋至餐飲處，較便宜，且多為文藝南路遷過來的租戶。文藝南路口四月天花店，3040㎡，原租賃經(jīng)營67年，后拍賣買下，價格為60多萬元。油漆店，十幾平方，8000元/年。對面潔具店，35㎡，2萬/年。文藝北路潔具店，20㎡，2萬/年。文藝北路油漆店 2030㎡，1萬多/年。文藝北路板材店，5060㎡，5萬多/年。附近步行街，服裝店，7080㎡，轉(zhuǎn)讓費12800元，租金23580元/年。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限裝修標準中低檔采光通風狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車位數(shù)主導面積3040㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式先租后買，拍賣所得，一次性付款樓面地價 元地面地價 元 鋪位租售價格（包括均價）文藝路口向南北租金8060元/月㎡，逐漸遞減，再往內(nèi)，租金更低，3050元/月㎡，東面步行街租金在280元/月㎡左右交通路手機市場（街）物業(yè)基本情況物業(yè)名稱交通路手機市場（街）地理位置交通南路至三角坪經(jīng)營規(guī)模不大，較集中交通情況便利裝修標準普通裝修，品牌店裝修較好商場定位以建材為主人流量30 人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果不佳經(jīng)營范圍（樣點描述）臨街鋪面，人流量較大，租賃費用較高，周邊有電信大樓，郵政局，已形成成熟的手機市場，同時有其他的商業(yè)配套，如服裝鞋類、銀行等，配套齊全?？坎藞觯ㄈ瞧海└浇謾C店，面積4050㎡，租金10000元/月。三角坪話吧（兼營手機配件），㎡，租金22800元/年。中國移動手機店，靠廣場，面積42㎡，3萬多/年。鄂爾多斯專賣店，㎡，租金58000元/年，㎡天，簽約五年，2008年到期交通路西側，服裝店5060㎡，56萬/年。交通路西側南雜店，面積36㎡，租金36000元/年。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限35年裝修標準普通裝修，地面磚，吊頂采光通風狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車位數(shù)主導面積3040㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價 元地面地價 元鋪位租售價格（包括均價）文藝路口五馬廣場附近由北向南，6090元/㎡月，電信大樓附近4060元/㎡月，菜場附近，環(huán)境差，租金較低，1225元/㎡月。調(diào)查人 ：肖勇 陳娟 調(diào)查時間：本卷總結：漣源市區(qū)中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量較大。新商業(yè)項目不斷推出，發(fā)展勢頭如火如荼。充足的市場供應量，及有限的有效消費力，必然會造成市場一定時間內(nèi)的供求結構失衡。部分定位不準確、經(jīng)營管理不善、硬件配套設施不足的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開始受到市場擠壓。第三章：項目區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場形成歷史石馬山鎮(zhèn)位于漣源城區(qū)東部，1992年成立，屬省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。本區(qū)地理位置優(yōu)越，東連婁底市，西臨漣源城市中心，南靠漣源火車站、汽車東站，北至婁漣高級等級公路。207國道、雙連公路、婁漣高等級公路穿越本境。正在建設中二廣高速公路互通繞取而過，漣水河穿腹貫通，客貨運輸便利。二、區(qū)域市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)擁有湖南三一集團、回春藥業(yè)、嘉鑫冶煉、遠楊煤機等規(guī)模較大的企業(yè)。開發(fā)區(qū)日趨完善，規(guī)劃建設的工業(yè)園區(qū)，經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)、文化娛樂區(qū)、住宅區(qū)、高效農(nóng)業(yè)框架結構以具規(guī)模。區(qū)內(nèi)有11萬伏、22萬伏變電站，日產(chǎn)5萬噸的水廠，各項配套設施齊全。三、區(qū)域市場房地產(chǎn)研究