【正文】 另外價(jià)格始終是商品房銷售的敏感因子，建議本項(xiàng)目采用銀行按揭、分期付款等多種靈活的付款方法，從而減少消費(fèi)者的付款壓力，刺激潛在的購(gòu)房群體。 6） 、消費(fèi)者能接受的樓盤總價(jià) 樓盤單價(jià)（元） 10 萬以下 1015萬 1520萬 2025萬 2530萬 30 萬以上 人數(shù) 93 168 60 30 6 3 百分比（ %） 0 .81 .78 .31 6 .74 6 .72 5 .805010015020010萬以下 1015萬 1520萬 2025萬 2530萬30萬以上01020304050人數(shù)百分比 7） 、消費(fèi)者購(gòu)買商品房關(guān)注因素 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 48 關(guān)注因素 公司信譽(yù) 地點(diǎn)環(huán)境 交通便利 房 型設(shè)計(jì) 學(xué)校 價(jià)格 人數(shù) 93 258 216 102 27 45 百分比 % 60 關(guān)注因素 園林景觀 付款方式 朝向 公共配套 物業(yè)管理 寬帶網(wǎng)絡(luò) 人數(shù) 42 33 19 30 39 32 百分比 % 分析： 從上圖可以看出，漣源消費(fèi)者購(gòu)買商品房關(guān)注的五大因素分別為：地點(diǎn)環(huán)境、交通便利、房型設(shè)計(jì)、公司信譽(yù)和價(jià)格。 5） 、消費(fèi)者能接受的樓盤單價(jià) 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 47 樓盤單價(jià)（元 /㎡） 1000 以下 10001200 12001500 1500 以上 人數(shù) 177 117 51 15 百分比 % % % % 4 .2 0 %1 4 .2 0 %3 2 .5 0 %4 9 .1 0 %05010015020010 00 以下 10001200 12001500 15 00 以上0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %人數(shù)百分比 分析： 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，消費(fèi)者能接受的商品房單價(jià)主要集中在 1000 元 /㎡以下，高達(dá)一半，其次是 10001200 元 /㎡，占 %。另外從面積超過 160 平方米的僅占 %，可以推斷出，大規(guī)模的別墅在漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)還不成熟。 2）在戶型的選擇上 ，三房二廳是主流占比例高達(dá) 65%；其次是四室二廳，占 %。 漣源消費(fèi)者購(gòu)房需求心理分析 1） 、消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇 區(qū)域 市內(nèi) 六畝塘 石馬山鎮(zhèn) 藍(lán)田鎮(zhèn) 人數(shù) 195 42 39 84 百分比 % % % % 42 3984195 54 .20 %11 .70 % 10 .80 %23 .30 %050100150200250市內(nèi) 六畝塘 石馬山鎮(zhèn) 藍(lán)田鎮(zhèn) 0%10 .00 %20 .00 %30 .00 %40 .00 %50 .00 %60 .00 %人數(shù)百分比分析： 從上圖的購(gòu)房區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)是漣源市民購(gòu)房首選，占總調(diào)查對(duì)象的 %，其次是藍(lán)田鎮(zhèn)，為 %， 六畝塘和石馬山鎮(zhèn)比例相差不大，約為 10%。 漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力分析 漣源消費(fèi)者三年內(nèi)購(gòu)房意向 購(gòu)買意向 肯定 否定 不確定 人數(shù) 123 27 210 百分比 % % % 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 44 肯定%否定%不確定%肯定否定不確定 分析： 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，漣源占三成以上的消費(fèi)者在近三年有購(gòu)買商品房的需求， 超過一半的消費(fèi)者不確定，其購(gòu)買傾向?qū)⑴c市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)情況發(fā)生變化， 僅 %的消費(fèi)者明確表示沒有購(gòu)房的意向。 小 結(jié)： 根據(jù)調(diào)查資料，從目前漣源 消費(fèi)者的住房面積和房齡分析，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場(chǎng)供需關(guān)系，可以推斷今后幾年的漣源的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。 目前漣源消費(fèi)者住房的基本狀況分析 1） 、目前的住房面積 面積（㎡） 80 以下 80100 101120 121140 141 以上 人 數(shù) 33 105 99 63 60 百分比 % % % % % 02040608010012080以 下 80100 101120 121140 140 以上0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %人數(shù)百分比 2） 、目前的住房房齡 年數(shù) 3 年以下 35 年 58 年 810 年 10 年以上 租房 人數(shù) 60 87 63 48 63 39 百分比 % % % % % % 0204060801003年 以下 35年 58年 810年 10 年以上 租房0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %3 0 .0 0 %人數(shù)百分比 分析： 從消費(fèi)者目前住房面積和房齡兩大因素進(jìn)行定量分析我們可以明顯 看調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 43 到： 1） 根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅有不足 10%的調(diào)查對(duì)象 80 平米以下， %的調(diào)查對(duì)象住房面積在 80120 ㎡之間，說明漣源市場(chǎng)上房型的配置比較大，另外住房面積在 140 ㎡以上的也高達(dá) %，這說明近幾年漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和政府宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的扶持，一部分人的住房得到改善，從經(jīng)濟(jì)型向享受型發(fā)展。 6） 、調(diào)查對(duì)象獲取房地產(chǎn)信息的主要途徑 18013245661269614% % % % % % %050100150200電視 報(bào)紙 電臺(tái)戶外看板 宣傳資料 朋友推薦其他人數(shù)百分比 分析： 根據(jù)調(diào)查對(duì)象的統(tǒng)計(jì)資料，漣源消費(fèi)者主要通過電視、報(bào)紙、宣傳資渠道 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 戶外看板 郵送廣告 宣傳資料 親朋介紹 其他 人數(shù) 180 132 45 66 24 126 96 45 百分比 50% % % % % 35% % % 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 42 料和朋友推薦四個(gè)渠道獲得房地產(chǎn)信息資料。 5） 、調(diào)查對(duì)象上下班通用的交通工具 交通 私家車 摩托車 公交車 自行車 步行 其他 人數(shù) 27 99 69 21 117 30 百分比 % % % % % % 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 41 私家車7%摩托車27%公交車19%其他8%自行車6%步行33% 分析： 根據(jù)調(diào)查 資料消費(fèi)者出行主要通過步行，占總調(diào)查人數(shù)的 %，這 在某一方面 反映了漣源城區(qū)的面積不大和公交不發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀， 另從步行人數(shù)可以論證房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有很強(qiáng)的區(qū)域性，消費(fèi)人群主要在本地。 3） 、 調(diào)查對(duì)象的性別構(gòu)成 男性 女性 186 174 % % 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 40 52%48%男性女性 分析： 消費(fèi)者的性別構(gòu)成比例相當(dāng)，符合當(dāng)今男女各半邊天的社會(huì)特征，也表明女性在購(gòu)買房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。 從實(shí)際調(diào)查情況來看，調(diào)查對(duì)象在 1840 歲之間的占 %,1830 歲的占 %， 3140 歲的占 %， 4150 歲的占 %，完全符合我們的調(diào)查要求。其中住宅 360 份，商業(yè)33 份（針對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主），調(diào)查結(jié)果根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理和數(shù)量模型對(duì)有效問卷進(jìn)行定 性定量分析。 樣本數(shù)量和投放區(qū)域 共在漣源市場(chǎng)投放問卷 400 份 。 4） 、 對(duì)小區(qū)的自身生活配套要求完善。 目標(biāo)消費(fèi)群心理需求分析 1） 、 認(rèn)同具有國(guó)際感的、先進(jìn)的，潮流的事物 2） 、 對(duì)外部景觀和內(nèi)部景觀具有較高的期待和要求。 2） 、 希望住區(qū)能體現(xiàn)自己的生份與地位。 3） 、周邊的居民 購(gòu)房原因：換房目的是為了改善家庭居住條件，告別以往的生活方式 ，要求社區(qū)有良好的綜合素質(zhì)，并能體驗(yàn)到與從前不同的高品質(zhì)生活方式。 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 37 第六章：潛在置業(yè)消費(fèi)群體調(diào)查 一 、定性判斷 目標(biāo)消費(fèi)群研究 經(jīng)過對(duì) 漣源四大 商圈、 火車站商圈 、 新一佳商圈 、 六畝塘商圈、五馬廣場(chǎng)商圈 的問卷調(diào)查走訪 客戶分析 ， “華劍項(xiàng)目”的目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定在以下群體： 1） 、私營(yíng)業(yè)主 購(gòu)房原因：家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位； 政府部門與事業(yè)單位 2） 、 職業(yè)：教師、公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)等。 價(jià)格及付款方式的選擇 1） 、能承受的商鋪單價(jià) 單價(jià)（元 /㎡） 15002500 25003500 35004500 45006000 6000 以上 人數(shù) 22 8 2 1 0 百分比 67% 24% 6% 3% 0% 67%24%6% 3% 0%150025002500350035004500450060006 0 0 0 以上 分析： 從上圖表可看出，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感，單價(jià)超過 6000 元 /㎡就無人問津了， 67%的消費(fèi)者選擇 15002500 元 /㎡， 24%的消費(fèi)者選擇 25003500元 /㎡，前者的價(jià)格僅比住宅高一點(diǎn)，這樣的價(jià)格取向?qū)ξ覀冺?xiàng)目具有很大啟示 ，同時(shí)也反映出目前消費(fèi)者購(gòu)買商鋪的心理承受力目前還相對(duì)較低 。 對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)門面本身的需求 1） 、對(duì)門面面積的需求 面積（㎡） 2030 4050 6080 100 以上 人數(shù) 1 10 12 10 百分比 3% 30% 37% 30% 3%30%37%30%2030405060801 0 0 以上 2） 、對(duì)門面開間的需求 開間（ m） 人數(shù) 4 17 12 百分比 12% 52% 36% 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 34 12%52%36% 3） 、對(duì)門面進(jìn)深的需求 進(jìn)深（ m） 68 910 1112 人數(shù) 4 14 15 百分比 12% 42% 46% 12%42%46% 4） 、對(duì)門面層高的需求 層高（ m） 34 45 5 米以上 人數(shù) 6 17 12 百分比 18% 52% 30% 18%52%30%34米45米5 米以上 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 35 分析： 根據(jù)礦山機(jī)電市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，在面積選擇上 2030 平米的小型商鋪不適合， 4050、 6080、 100 平米以上的門面各占 1/3 左右，可見面積需求為中大型商鋪，開間選擇上，普遍要求的 米以上，這與一般的門面相似，開間大，便于吸引人流；在進(jìn)深選擇上， 910 米， 1112 米各占42%、 46%，而 68 米僅占 12%，可見進(jìn)深太短無法滿足礦山機(jī)電市場(chǎng)的需求。 3） 、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)形式的需求 市場(chǎng)形式 專業(yè)市場(chǎng) 零散市場(chǎng) 一樓 門面上面住房 人數(shù) 27 1 5 百分比 82% 3% 18% 82%3%15% 0%專業(yè)市場(chǎng)零散市場(chǎng)一樓門面上面住房分析： 從漣源消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)形式的需求可以看出：專業(yè)市場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)業(yè)主的首選，占了 82%，可見做生意都講究成行就市的，零散因其分散性，不被經(jīng)營(yíng)者看好，而一樓門面上面住房這種形式也有小部分人選擇，可見也有一定的優(yōu)越性 。 2） 、偏向于商鋪購(gòu)買還是租賃 租賃 購(gòu)買 先租后買 人數(shù) 10 17 6 百分比 30% 52% 18% 30%52%18%租賃購(gòu)買先租后買 分析： 調(diào)查對(duì)象 50%以上表示愿意自己購(gòu)買，這部分人通常都是做生意多年的，手頭寬裕，不堪忍受昂貴的門面租金。 漣源礦山機(jī)電市場(chǎng)消費(fèi)需求心理分析 1） 、消費(fèi)者對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)區(qū)域的選擇 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 31 區(qū)域 市內(nèi) 六畝塘 石馬山