【正文】 結(jié)： 通過對(duì)漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展?jié)摿σ约熬用裆钏降鹊恼{(diào)研，我們認(rèn)為： 本市城市化進(jìn)程還有較大的增長空間，其城鄉(xiāng)人口比相對(duì)較高 。周邊市場(chǎng)已經(jīng)成型，人氣較旺。 月，售價(jià) 15000 元左右 /㎡ 漣源市建材大市場(chǎng) 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱 漣源市建材大市場(chǎng) 地理位置 芙蓉路與人民西路交匯處 經(jīng)營規(guī)模 不大，較散 交通情況 位于芙蓉商圈，交通便捷 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修，品牌店裝修較好 商場(chǎng)定位 以建材為主 人流量 10 人 /分鐘 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 16 經(jīng)營模式 自營、出租 經(jīng)營效果 不佳 經(jīng)營范圍 （樣點(diǎn)描述） 為臨街鋪面，大多數(shù)商鋪經(jīng)營不善，已有很多其他行業(yè)進(jìn)駐，如美發(fā)、網(wǎng)吧、茶樓等，沒什么人氣，客流量很小。 ㎡ ，逐漸遞減，再往內(nèi)，租金更低， 3050 元 /月 部 分定位不準(zhǔn)確、經(jīng)營管理不善、硬件配套設(shè)施不足的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開始受到市場(chǎng)擠壓。 石馬山鎮(zhèn)住人口密度不高， 區(qū)域輻射能力不夠 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 23 項(xiàng)目 一帶大型工礦企業(yè)較多，空氣及水資源環(huán)境 在目前條件下 對(duì)居住有一定影響 屬于規(guī)劃中的新市府板塊，其未來的市政配套，綜合環(huán)境以及社區(qū)物業(yè)水平，會(huì)讓消費(fèi)者有較高的預(yù)期。 社區(qū)景觀、生活配套、物業(yè)管理 等 內(nèi)容 正慢慢受 到開發(fā)商重視。 1/3 的調(diào)查對(duì)象表示的愿意租賃，另有 18%的，這部分人通常做生意的時(shí)間不長，沒有多少閑散資金，同時(shí)他調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 32 們對(duì)不成熟的市場(chǎng)門面明顯信心不足。 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 38 二 、需求意愿及需求特征 調(diào)查形式和調(diào)查方法 我司本次對(duì)漣源消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)查，采取問卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)觀察和訪問等形式，通過抽樣調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查兩種方法。 以上情況充分說明，隨著城市居民的收入增加和生活水平的提高，居民對(duì)住房的要求越來越高，改善現(xiàn)有住房條件的需求隨之而生，住房消費(fèi)也呈升級(jí)換代之勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的潛在需求巨大。 從消費(fèi)者關(guān)注的因素的 權(quán)重可以看出，地段、交通、戶型設(shè)計(jì)一直是影響樓盤銷售的重要因素。因此本項(xiàng)目在今后的推廣中應(yīng)把握重點(diǎn)，有的放矢，加大在報(bào)紙和電視的廣告投放，同時(shí)注重對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝，樹立項(xiàng)目形象，通過現(xiàn)場(chǎng) POP 廣告刺激消費(fèi)者的購買欲望，另外加強(qiáng)對(duì)品牌的宣傳，建立良好的口碑。 3） 、 要求產(chǎn)品景觀規(guī)劃好，戶型實(shí)用，價(jià)格適中，性價(jià)比高。 機(jī)電市場(chǎng)受訪者基本狀況分析 1）、 礦山設(shè)備主要銷往的地方 地點(diǎn) 漣源市 湖南省內(nèi) 全國各地 人數(shù) 10 10 13 百分比 30% 30% 40% 02468101214漣源市 湖南省內(nèi) 全國各地0%10%20%30%40%50%人數(shù)百分比 分析： 由上圖表可以看出， 礦山機(jī)電設(shè)備銷售市場(chǎng)面向廣泛， 漣源礦山機(jī)電市場(chǎng)銷售遍及全 國各地， 欲做大做強(qiáng)，規(guī)范化市場(chǎng)及良好的交通、倉儲(chǔ)、物流都是機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)未來發(fā)展的重要因素 。市場(chǎng)步入新的成長時(shí)期。 六 、 板塊目標(biāo)客戶來源 地塊輻射范圍內(nèi)的 周邊居民、煤礦老板、私營業(yè)主、企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、金融服務(wù)業(yè) 人士 七 、 板塊整體競(jìng)爭(zhēng)力及內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)形式分析 項(xiàng)目所在版 塊 ，在市政城市規(guī)劃中，處于未來的核心熱點(diǎn)區(qū)域，目前 還處于開發(fā)商 不斷 圈地 的待開發(fā) 狀態(tài)，我們的項(xiàng)目 目前 處于領(lǐng)頭羊的位置 ，項(xiàng)目成敗將直接影響其它開發(fā)商的投資態(tài)度 。月。 文藝北路油漆店 2030 ㎡， 1 萬多 /年。 南側(cè)臨街雙門面（靠五馬廣場(chǎng)）， 100 ㎡， 18 萬 /年，待租。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布，主要?jiǎng)潪槿髤^(qū)域： 五馬廣場(chǎng)商圈、火車站商圈、新一佳商圈 ； 以人民路為核心的商業(yè)圈服務(wù)功能進(jìn)一步健全，購物環(huán)境逐步優(yōu)化，特別是新一佳步行街規(guī)劃建設(shè)檔次較高，成為全市商圈打造的一個(gè)亮點(diǎn) ?？偼顿Y 億元，年內(nèi)完成拆遷安置及第一 14） 、洪水嶺森林公園，總投資 1 億元以上，年內(nèi)著手基礎(chǔ)設(shè)施和佛教 15） 、人民醫(yī)院門診大樓，總投資 3000 16） 、廣播電視村村通和城鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目，總投資 800 萬元，完成 76 個(gè)村的有線電視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)。 “兩心” —— 1）、 老城商業(yè)金融中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施 ； 2）、 新城區(qū)行政文化中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施。人民消費(fèi)水平不僅有量的增長，而且有質(zhì)的提高 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 新的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)和商業(yè)交易市場(chǎng) 呈現(xiàn) 新的發(fā)展。 人口結(jié)構(gòu) 20xx 年末，全市總?cè)丝跒? 萬人， 其中，城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人 ，城鄉(xiāng)人口比為 1： 。 社會(huì)消費(fèi)品零售額 20xx 年 ，隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程速度的加快以及城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)日益升級(jí)，消費(fèi)政策和消費(fèi)環(huán)境不斷改善， 漣源 市消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長 的勢(shì)頭 ，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，分地域看，市城區(qū)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，市區(qū)以外零售額 億元，分別增長 8 %。 人均住房面積 漣源 市 居民人均住房使用面積大于 25 平方米 . 四 、 城鎮(zhèn)化水平與城市運(yùn)營規(guī)劃 城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與趨勢(shì) 全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。 重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目 概況： 1） 、 火車站廣場(chǎng)建設(shè)，總投資 9500 萬元，已完成拆遷工程 2） 、 華潤電力漣源煤電一體化項(xiàng)目，總投資 30 億元，年內(nèi)完成電廠基建及主設(shè)備安裝和良相井煤礦的開工建設(shè)。 住房 消費(fèi)理念逐漸 形成 ，商品房市場(chǎng)整體開發(fā)水平亟待提升 隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐步成熟，市場(chǎng)信息傳遞渠道越來越通暢，消費(fèi)者的 住調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 10 房消費(fèi) 理念正在逐漸 形成 。 成熟商圈，人流量大，周邊配套設(shè)施齊全。 ㎡ ， 2 樓 12 元 /月 中國移動(dòng)手機(jī)店，靠廣場(chǎng)，開間 米，面積 42 ㎡，3 萬多 /年。 二 、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)內(nèi)擁有湖南三一集團(tuán)、回春藥業(yè)、嘉鑫冶煉、遠(yuǎn)楊煤機(jī)等規(guī)模較大的企業(yè)。 媒體宣傳 戶外、車體、道旗全面展開，宣傳攻勢(shì)強(qiáng)，二期開工腰鼓隊(duì)等游街示眾； DM 單頁 宣傳語：把家安在花園里 定位：漣園首個(gè)大規(guī)模高尚居住區(qū) 世紀(jì)花園 樓盤名稱 世紀(jì)花園 售樓電話 07384985888 區(qū)域地段 一中附近 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 25 發(fā)展商 發(fā)展商 銷售代理 自銷 全程策劃 無 占地面積 建筑面積 120xx ㎡ 項(xiàng)目定位 住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式 棟數(shù) 4 棟 朝向 南北 總套數(shù) 80 戶 綠化率 30% 建筑覆蓋 率 主力戶型 三房?jī)蓮d、四 房?jī)蓮d 面積 130 多㎡ 物業(yè)費(fèi)用 元 /月 人民東路農(nóng)機(jī)批發(fā)店， 開間 米，進(jìn)深 7 米，層高 米，租金 2 萬多 /年 人民東路口拐角店，經(jīng)營潤滑油， 3040 ㎡，租金 3 萬多 /年 審計(jì)局旁一小賣部，開間 米，進(jìn)深 8 米，面積 32 ㎡，租金 萬 /年 紅豆紅百貨斜對(duì)面 ㎡，租金 10 萬 /年 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修或無 采光通風(fēng)狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 118 個(gè)（含車行、修配等 30 個(gè)） 空置率 交通路無空置，人民東路10% 出租方式 一年租 車位數(shù) 主導(dǎo)面積 3040 ㎡ 鋪位分割面積 售價(jià) 月租金 80100 元 /㎡ 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 付款方式 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 29 樓面地價(jià) 元 地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)） 交通北路及南路五馬廣場(chǎng)附近市場(chǎng)成熟，租金較高，在 80 元 100 元 /㎡ 價(jià)格及付款方式的選擇 1） 、能承受的商鋪單價(jià) 單價(jià)（元 /㎡） 15002500 25003500 35004500 45006000 6000 以上 人數(shù) 22 8 2 1 0 百分比 67% 24% 6% 3% 0% 67%24%6% 3% 0%150025002500350035004500450060006 0 0 0 以上 分析： 從上圖表可看出，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感，單價(jià)超過 6000 元 /㎡就無人問津了， 67%的消費(fèi)者選擇 15002500 元 /㎡， 24%的消費(fèi)者選擇 25003500元 /㎡，前者的價(jià)格僅比住宅高一點(diǎn)，這樣的價(jià)格取向?qū)ξ覀冺?xiàng)目具有很大啟示 ，同時(shí)也反映出目前消費(fèi)者購買商鋪的心理承受力目前還相對(duì)較低 。 從實(shí)際調(diào)查情況來看，調(diào)查對(duì)象在 1840 歲之間的占 %,1830 歲的占 %， 3140 歲的占 %， 4150 歲的占 %，完全符合我們的調(diào)查要求。 2）在戶型的選擇上 ，三房二廳是主流占比例高達(dá) 65%；其次是四室二廳，占 %。另外從面積超過 160 平方米的僅占 %，可以推斷出，大規(guī)模的別墅在漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)還不成熟。 3） 、 調(diào)查對(duì)象的性別構(gòu)成 男性 女性 186 174 % % 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 40 52%48%男性女性 分析： 消費(fèi)者的性別構(gòu)成比例相當(dāng)，符合當(dāng)今男女各半邊天的社會(huì)特征，也表明女性在購買房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 37 第六章：潛在置業(yè)消費(fèi)群體調(diào)查 一 、定性判斷 目標(biāo)消費(fèi)群研究 經(jīng)過對(duì) 漣源四大 商圈、 火車站商圈 、 新一佳商圈 、 六畝塘商圈、五馬廣場(chǎng)商圈 的問卷調(diào)查走訪 客戶分析 ， “華劍項(xiàng)目”的目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定在以下群體： 1） 、私營業(yè)主 購房原因：家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位； 政府部門與事業(yè)單位 2） 、 職業(yè)：教師、公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)等。月，人民東路沿線， 3050 元 /㎡ 劣勢(shì)：規(guī)模小，區(qū)內(nèi)配套簡(jiǎn)單 促銷策略 推出頂層特價(jià)房 媒體宣傳 無 定位：花園小 區(qū) 大華區(qū)內(nèi)有 11 萬伏、 22 萬伏變電站，日產(chǎn) 5 萬噸的水廠，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全 。天，簽約五年， 20xx 年到期 交通路西側(cè)，服裝店 5060 ㎡， 56 萬 /年。 ㎡ 文藝路建材大市場(chǎng) 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱 文藝路建材大市場(chǎng) 地理位置 人民西路與文藝路交匯處 經(jīng)營規(guī)模 不大，較散 交通情況 便利 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修，品牌店裝修較好 商場(chǎng)定位 以建材為主 人流量 20 人 /分鐘 經(jīng)營模式 自營、出租 經(jīng)營效果 不佳 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 17 經(jīng)營范圍 （樣點(diǎn)描述） 臨街鋪面，租賃費(fèi)用較高，以文藝橋?yàn)榻?，過文藝橋至餐飲處，較便宜，且多為文藝南路遷過來的租戶。月， 2 樓 12 元 /㎡ 傳統(tǒng)住房消費(fèi)理念 影響 較深 ，在售商品房項(xiàng)目“中大”戶型比例較高 在傳統(tǒng)住房觀念影響 下， 漣源 市民對(duì)中大戶型一直以來比較偏愛。 6） 、湄江栗山橋 110KV 變電站，總投資 3480 萬元，年內(nèi)建成投入使用。新建城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米。 20xx 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及分類情況 單位：億元 指標(biāo) 絕對(duì)數(shù) 比上年增長 % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 其中：市 縣 縣以下 9 01020304050607020xx 20xx 20xx 20xx 20xx漣源市歷年生產(chǎn)總值完成情況(億元)調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 4 其中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 其中： 限額以下 55 限額以下及個(gè)體戶 住宿和餐飲業(yè)