【正文】 按工程造價(jià)構(gòu)成 ， 此類(lèi)建筑的基礎(chǔ)工程占 13％ ， 結(jié)構(gòu)工程占 60％ ， 裝飾工程占 27％ ， 該工程已進(jìn)入裝飾階段 ， 已完成裝飾工程的 20％ ， 該在建工程的評(píng)估價(jià)值是 （ ） 。 該在建工程在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的完工程度是 （ ） 。 ? 某項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù) 2022平方米 ， 總預(yù)算為40萬(wàn)元 ， 評(píng)估時(shí) ， 建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成 ，結(jié)構(gòu)工程完成 50％ ， 設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行 。 ?被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值 80萬(wàn)元 ， 1995年建成 ，要求評(píng)估 1998年該建筑物的重置成本 。 價(jià)格、設(shè)計(jì)變動(dòng)調(diào)整值 ? 重編預(yù)算工程進(jìn)度法： 重新編制工程預(yù)算，按工程進(jìn)度法估算（工期長(zhǎng)、物價(jià)變動(dòng)大、設(shè)計(jì)變更大） ?在現(xiàn)場(chǎng)勘查中 ， 發(fā)現(xiàn)某房屋結(jié)構(gòu)較多損壞 ，強(qiáng)度有減 、 屋面漏水 、 裝修損壞 、 變形 、 粉刷剝落 ， 根據(jù) （ 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ） 判定 ， 該房屋屬 （ ） 。 ? 工程進(jìn)度法： 以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時(shí)確認(rèn)的完工程度評(píng)估在建工程價(jià)值。試求待估宗地的價(jià)值。 A B C D E F 2022 元 /英尺 道路 2022**10 2022**10 2022**20 2022**20 2022*(+)*30 2022*(++)*30 ?某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 1618米，路線價(jià)為 1500元 /m2， 待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為 15米，臨街深度為 20米。標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。故深度百分率 = （所給深度 /標(biāo)準(zhǔn)深度）的平方根*100% ?臺(tái)灣省的臨街地深度指數(shù)表 ： 深度（米） 深度指數(shù)（ %） 04 48 812 1216 1618 130 125 120 110 100 18以上 40 深度 （英尺） 單獨(dú) 累積 平均 25 50 75 100 125 150 175 200 40 40 160 30 70 140 20 90 120 10 100 100 9 109 8 117 78 7 124 6 130 65 深度百分率表制作示例 (以四三二一法則為例 ) 單位： % 注：英美等國(guó)采用累積深度百分率： U=V*dV*f 臺(tái)灣、日本等國(guó)采用平均深度百分表： U=V*dV*f*d 其中： U臨街地的地價(jià) V路線價(jià)； dV深度百分率； f地塊臨街寬度； d地塊的深度 ?例： 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E、 F，深度分別為 2 50、 7 100、 125和 150英尺，寬度分別為 30和 30英尺。即： 25英尺 %； 50英尺 67%； 75英尺 %； 100英尺 100% ?哈伯法則（ Harper Rule )： 創(chuàng)設(shè)于英國(guó)。 ?蘇幕斯法則： 100英尺深的土地，前半臨街 50英尺部分占全宗地價(jià) %；后半 50英尺僅占%；若再增加 50英尺，則該宗地所增加的價(jià)值僅為 15%。第四個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的 10%。 第七節(jié) 路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 4）路線價(jià)法估價(jià)程序 ? 1）路線價(jià)區(qū)段劃分； ? 2）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定（形狀、寬度、深度標(biāo)準(zhǔn)的土地）； ? 3）路線價(jià)的評(píng)估； ? 4）深度百分率表的制作； ? 5）計(jì)算宗地價(jià)格。 修正額 ? 注：矩形地、街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、袋地等深度百分率的變化。 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 六級(jí) 七級(jí) 八級(jí) 九級(jí) 十級(jí) 商業(yè) 72109750 56807680 45306130 37205090 27204000 19702900 11501980 5301180 250540 140260 綜合 55408250 44406000 36204940 26503900 19602790 12902080 8801320 430900 200450 140260 居住 47407000 38005760 27304590 20903600 15002790 10601820 6301080 330650 180370 140260 工業(yè) 12001800 10001220 8501050 600900 420680 310510 220330 150240 100170 北京市基準(zhǔn)地價(jià)表（ 2022年） 各種用地類(lèi)型土地價(jià)格評(píng)估方法選擇 (城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 〉 匯總） 用地類(lèi)型 適用的方法 市場(chǎng)法 收益法 基準(zhǔn)地價(jià)法 剩余法法 成本法 居住用地 △△△ △△ △△ △△ △ 綜合用地 △△ △△ △△ 工業(yè)用地 △△ △ △△ △ △△ 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 △△ △△ △△ △△ △△ 劃撥土地 使用權(quán) △△ △△ △△ △△ △△ 承租土地 使用權(quán) △△ △△ 土地租賃權(quán) △△ △△ △ 地役權(quán) △△ △△ 注：△△△首選方法 △△宜選方法 △特殊情況可選用方法 1）含義：對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該街道上，據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算臨接該街道的各宗地塊價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ? 短時(shí)間、大面積、數(shù)量眾多的土地價(jià)格的評(píng)估 。 1）含義：利用城市基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處地區(qū)的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)日價(jià)格的方法。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000元 /平米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的 %，其他稅費(fèi)為樓價(jià)的 %，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率 6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為15%。 ? B． 建筑物地面一層建筑面積為 500平方米 ， 總建筑面積為 6000平方米 ? C． 建筑物地面一層建筑面積為 600平方米 ， 總建筑面積為 4800平方米 ? D． 建筑物地面一層建筑面積為 400平方米 ， 總建筑面積為 1200平方米 ?例 有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地。 ? 估算稅金 銷(xiāo)售過(guò)程的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加； ? 估算租售費(fèi)用 中介、廣告、手續(xù)等費(fèi)用，一般為售價(jià)的一定比例（ 2%4%）； ? 第五步：確定開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)（銷(xiāo)售收入或投資利潤(rùn)率） ? 第六步：估算待估地產(chǎn)價(jià)格 ?例 某宗土地 1000平方米 ， 國(guó)家規(guī)定容積率為 5， 建筑密度為 0． 6， 下列建設(shè)方案中哪個(gè)最可行 （ ） 。正確計(jì)算 開(kāi)發(fā)商投資利息，包括支付土地費(fèi)用、建設(shè)工程費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用的利息。 ? 估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 主要是前期工程費(fèi)用，包括可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程施工招標(biāo)費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理、預(yù)決算審計(jì)費(fèi)等費(fèi)用。試根據(jù)以上條件，評(píng)估待估宗地 2022年 1月份的價(jià)格。該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在 l～ ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加 3%。 ? 例 有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與其類(lèi)似的 2宗地 A、 B。 交通便捷性 商業(yè)繁華程度 文化氛圍 自然環(huán)境 38 24 16 22 綜合得分 得分 81 75 69 76 方莊（芳群公寓） 加權(quán)分 7650 得分 69 62 58 77 豐臺(tái)鎮(zhèn)（豐澤園） 加權(quán)分 6730 得分 87 77 87 77 中關(guān)村（知春路小區(qū)） 加權(quán)分 8240