【正文】 ； ? 與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況； ? 政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。對該區(qū)域房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。 ? 房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性。其價格是由近十個大項、幾十個小項構(gòu)成，非常復(fù)雜。不可移動性、個別性等因素決定。需求日益增加；供給受種種條件的限制。 四、房地產(chǎn)價格特征 ? 土地價格不由生產(chǎn)成本決定 而是地租的資本化。 ? 補地價。 ? 期望價。 ? 底價、期望價和補地價 ? 底價。所謂標(biāo)志性宗地，可借鑒日本的稱謂叫做標(biāo)準(zhǔn)宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。 ? 標(biāo)定地價。目前，我國對整體評估主要是從綜合收益的角度進行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價 三、房地產(chǎn)價格種類 — 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格、租賃價格 市場價 — 實際成交價 評估價 — 基準(zhǔn)地價（區(qū)域均價）、標(biāo)定地價（具體宗地價）、課稅價格 土地價格 建筑物價格 房地產(chǎn)價格 總價格 單位價格：單位地價、單位房價、單位房地產(chǎn)價格 樓面價格 公告價格 — 政府定期公布的土地價格 申報價格 — 房地產(chǎn)成交價格申報制度 拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格 底價、期望價和補地價 按權(quán)益 按形成 按實物形態(tài) 按單位 其他價格 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價 ? 城市基準(zhǔn)地價。 ? 整體房地產(chǎn)評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個估價對象進行綜合估價。 ? 具備完整使用功能的單項房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨立使用功能的房地產(chǎn)，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等均可作為單項資產(chǎn)評估?！爱a(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，也包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面。 ? 地產(chǎn) 是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。它包括“房”和“產(chǎn)”兩個方面。特點：涉及的行業(yè)多、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價差異大；受腐蝕的可能性大。特點：收益性、經(jīng)營內(nèi)容多、轉(zhuǎn)租多、裝修高檔而復(fù)雜，且折舊快。 ? 按住宅評估標(biāo)的物分 ：住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)。 ? 按市場化程度分 ? 社會保障性住宅 ：政府、單位、個人共同投資，以優(yōu)惠的稅費和價格向中低收入者提供，如經(jīng)濟適用房等。 二、房地產(chǎn)評估分類 房地產(chǎn)分類 （ 1）居住房地產(chǎn) ? 按檔次分 ? 普通住宅： 為普通居民提供，采用地方或國產(chǎn)建材設(shè)備，進行一般裝修。 ? 房地產(chǎn)易受政策影響（規(guī)劃、征用） ? 房地產(chǎn)相互影響（領(lǐng)近）。 土地所有權(quán) —— 屬于國家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 —— 地價指土地使用權(quán)價格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉(zhuǎn)讓 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標(biāo) or拍賣 or掛牌 土地使用權(quán) 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)辦理過戶 申請續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 期限屆滿未申請 or申請續(xù)期未被批準(zhǔn) —— 國家無償收回 房屋建筑物特點：不能脫離土地而獨立存在；使用壽命有限；屬可再生的社會資源。第三章 房地產(chǎn)評估 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ?第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ?第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ?第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ?第五節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ?第六節(jié) 基準(zhǔn)地價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ?第七節(jié) 路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ?第八節(jié) 在建工程評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)特性 土地特性： ? 土地：自然供給（無彈性） 經(jīng)濟供給（有彈性） ? 自然特性：數(shù)量固定、質(zhì)量差異性、位置不可移性、效用持久性。 ? 人文特性：用途廣泛、數(shù)量稀缺、社會經(jīng)濟位置可變、可壟斷。 房地產(chǎn)特點： ? 房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性 ? 房地產(chǎn)使用的長期性（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、祖?zhèn)鞯龋? ? 房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大。 ? 房地產(chǎn)增值保值性。 ? 高級住宅： 為中高收入者建造，戶型、功能多樣化；建筑面積大，裝修、設(shè)施高檔化；戶外環(huán)境要求高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善（安全、物業(yè)），稅費額度大，造價高。 ? 市場化商品住宅： 以市場價交易的各類住宅。 （ 2）商業(yè)房地產(chǎn)：商場、購物中心、旅館、寫字樓、游泳館、歌舞廳、高爾夫球場等。 （ 3）工業(yè)房地產(chǎn)：廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫等。 房地產(chǎn)評估分類 （ 1）房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估 ? 房產(chǎn) 是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱?！胺俊卑ǚ课菁捌湟酝獾钠渌ㄖ锖驮O(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面?！暗亍币话阒概c房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個立體物質(zhì)體。 （ 2）單項評估與整體評估 ? 單項房地產(chǎn)評估是指對具備 完整或相對獨立的可確指分割使用功能的 房地產(chǎn)作為估價對象的評估。 ? 一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能，不能作為單項資產(chǎn)進行評估；房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產(chǎn)權(quán)，不可從房屋中將它分割出來。 ? 如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價。 它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格水平。 是指標(biāo)志性宗地在某一時點的價格。標(biāo)定地價的價格時點是相對固定的，就是有關(guān)部門公布確定的時間。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時所確定的最低價格。是指出售房地產(chǎn)時所希望賣出的滿意價格。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時，需要交給政府的一筆地價款。 ? 房地產(chǎn)的保值性與增值性。 ? 房地產(chǎn)價值的個別性。 ? 房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性 。 ? 房地產(chǎn)價格的多因素制約性 。 ? 房地產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性（所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)益） 五、房地產(chǎn)價格影響因素 一般因素 影響一定區(qū)域內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的因素 經(jīng)濟發(fā)展 —— 經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、物價指數(shù) 居民收入、財政金融 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) —— 第三產(chǎn)業(yè)比重大地價高 人口 —— 數(shù)量、密度、素質(zhì) 家庭規(guī)模 —— 小型化，住宅套數(shù)需求量增加 房地產(chǎn)投資 —— 漲跌 +平抑 城市化水平、社會福利、教育水平 +政治安定 +治安程度 政策因素 —— 土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關(guān)系 心理因素 —— 價格預(yù)期、欣賞趣味、時尚、號碼、風(fēng)水等 經(jīng)濟 社會 區(qū)域因素 ? 指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。 ? 影響 住宅房地產(chǎn) 價格的主要區(qū)域因素： ? 日照、風(fēng)向等氣候條件； ? 當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等居住環(huán)境； ? 街道的寬度、構(gòu)造； ? 離市中心的距離及交通狀況； ? 商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況； ? 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； ? 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； ? 噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況； ? 景觀環(huán)境裝況； ? 影響 商業(yè)房地產(chǎn) 價格的主要區(qū)域因素： ? 商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度； ? 顧客來源及購買力狀況； ? 顧客的交通手段及交通狀況； ? 營業(yè)類別及競爭裝況； ? 經(jīng)營者的創(chuàng)造力及資信狀況； ? 土地利用的管制狀況等。 個別因素 ? 指某具體房地產(chǎn)表現(xiàn)的個別特性。 ? 影響土地價格的個別因素 ? 位置、面積、地勢、地質(zhì) ? 形狀、寬度、深度 ? 臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地） ? 容積率：與地價同方向變動，但不成正比 ? 用途