【正文】 根據(jù)工程造價(jià)構(gòu)成表得知 ， 在混合結(jié)構(gòu)的建筑項(xiàng)目中 ，其中基礎(chǔ)工程 、 結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個(gè)建筑工程的比重分別是 15％ 、 60％ 和 25％ 。 深度 （英尺） 單獨(dú) 累積 平均 25 50 75 100 125 150 175 200 40 40 160 30 70 140 20 90 120 10 100 100 9 109 8 117 78 7 124 6 130 65 深度百分率表制作示例 (以四三二一法則為例 ) 單位： % 注：英美等國(guó)采用累積深度百分率： U=V*dV*f 臺(tái)灣、日本等國(guó)采用平均深度百分表： U=V*dV*f*d 第八節(jié) 在建工程評(píng)估 ? 現(xiàn)價(jià)決算法： 成色全新，有按年度編制的工程核算資料，有完整的用工、用料和設(shè)備安裝記錄，用現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)重新決算。一宗土地的價(jià)值與其深度的平方根呈正比。 3）路線價(jià)法的使用范圍：同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，如土地課稅、土地重劃、征地拆遷。試估算該宗土地的單位地價(jià)和樓面地價(jià) 。 ? 估算建設(shè)期限及投資進(jìn)度。 ?例 被估地塊剩余使用年限為 30年 ， 參照物剩余使用年限為 25年 ， 假定折現(xiàn)率為 8 ％ ，被估地塊的年限修正系數(shù)最接近于 （ ） 。土地、建筑物資本化率分別為 7%、 8%。 ? 例 被估房產(chǎn)剩余使用年限為 10年 ， 在剩余 10年中每年純租金為 20萬(wàn)元 ， 假設(shè)折現(xiàn)率為 10％ ， 該房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于 （ ） 萬(wàn)元 。 ? 預(yù)期收益中不扣除房屋折舊和土地?cái)備N(xiāo)。 附： 0506年與房地產(chǎn)有關(guān)的政策 ? (04年） ? 老 “ 國(guó)八條 ” :05年 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 》 ? 新 “ 國(guó)八條 ” : 05年 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 具體化細(xì)則 ? 貸款利率上調(diào) :06年 % ? 國(guó)六條 :06年 施 . ? 九部委 “ 十五條 ” :06年 :90平米 70%比重結(jié)構(gòu) 。 ? 房屋建筑物實(shí)體性貶值的計(jì)算 ?使用年限法 ： ?房屋建筑物實(shí)體性貶值 =重置全價(jià) *有形損耗率 ?有形損耗率 =建筑物實(shí)際已使用年限 ?（建筑物實(shí)際已使用年限 +尚可使用年限） *100% ?打分法 ：借助建筑物成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，比照建筑物實(shí)際狀況打分，得出建筑物成新率，進(jìn)而計(jì)算出實(shí)體貶值。第一年投資四分之三，利潤(rùn)率為 10%。12畝， 1 . / m2。屬個(gè)人的應(yīng)支付給個(gè)人。 土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi) 養(yǎng)老補(bǔ)償費(fèi) 菜田建設(shè)基金 耕地占用費(fèi) 土地墾復(fù)基金 征用農(nóng)用生地費(fèi)用 城市取得毛地費(fèi)用 土地出讓金 過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 搬家 獎(jiǎng)勵(lì)、 補(bǔ)償 家用設(shè)施移裝費(fèi) 其他設(shè)施補(bǔ)償 停產(chǎn)損失費(fèi) 一級(jí)市場(chǎng)政府有償出讓金 二級(jí)市場(chǎng)土地有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 土地取得費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償 ?土地補(bǔ)償費(fèi)：由于土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 ? 運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果 。 ? 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 ? 位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì) ? 形狀、寬度、深度 ? 臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地） ? 容積率：與地價(jià)同方向變動(dòng)，但不成正比 ? 用途：商業(yè)用地價(jià) — 住宅用地價(jià) — 工業(yè)用地價(jià) ? 土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限 ? 影響房屋建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 ? 面積、構(gòu)造、材料、新舊程度、用途 ? 設(shè)計(jì)、設(shè)備、裝修水平、內(nèi)部格局 ? 施工質(zhì)量、外觀 ? 樓層、朝向、產(chǎn)權(quán) ? 環(huán)境質(zhì)量（景致環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境等） ? 各種法規(guī)對(duì)建筑物的管制 房屋朝向因素調(diào)價(jià)系數(shù)參考表（ %） 滄州 邢臺(tái) 蚌埠 湘潭 邵陽(yáng) 貴州 無(wú)錫 朝南 0 +10 0 +2 0 2 +2 朝東 2 0 2 0 2 +2 1 朝北 3 5 6 2 2 0 +3 朝西 4 10 4 2 4 4 2 房屋樓層因素調(diào)價(jià)系數(shù)參考表（ %） 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一層 0 2 2 2 2 2 2 二層 +2 +2 +2 +2 +2 +2 三層 0 +2 +3 +4 +5 四層 2 0 +2 +3 五層 3 2 0 六層 4 3 七層 5 合計(jì) 0 0 0 0 0 0 0 六、房地產(chǎn)評(píng)估程序 評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟： ? 明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的多因素制約性 。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)，需要交給政府的一筆地價(jià)款。 是指標(biāo)志性宗地在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 （ 2）單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 ? 單項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)具備 完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的 房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。 （ 3）工業(yè)房地產(chǎn)：廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)等。 ? 房地產(chǎn)增值保值性。 土地所有權(quán) —— 屬于國(guó)家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 —— 地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈(zèng)與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉(zhuǎn)讓 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標(biāo) or拍賣(mài) or掛牌 土地使用權(quán) 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)辦理過(guò)戶 申請(qǐng)續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 期限屆滿未申請(qǐng) or申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn) —— 國(guó)家無(wú)償收回 房屋建筑物特點(diǎn)：不能脫離土地而獨(dú)立存在；使用壽命有限；屬可再生的社會(huì)資源。 ? 按住宅評(píng)估標(biāo)的物分 ：住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)。 ? 地產(chǎn) 是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。目前，我國(guó)對(duì)整體評(píng)估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，或采用單項(xiàng)評(píng)估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià) 三、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi) — 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格 市場(chǎng)價(jià) — 實(shí)際成交價(jià) 評(píng)估價(jià) — 基準(zhǔn)地價(jià)（區(qū)域均價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)（具體宗地價(jià)）、課稅價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 總價(jià)格 單位價(jià)格：?jiǎn)挝坏貎r(jià)、單位房?jī)r(jià)、單位房地產(chǎn)價(jià)格 樓面價(jià)格 公告價(jià)格 — 政府定期公布的土地價(jià)格 申報(bào)價(jià)格 — 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格 底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià) 按權(quán)益 按形成 按實(shí)物形態(tài) 按單位 其他價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)。 ? 期望價(jià)。不可移動(dòng)性、個(gè)別性等因素決定。 ? 影響 工業(yè)房地產(chǎn) 價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況； ? 動(dòng)力供應(yīng)和供排水狀況； ? 勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)狀況； ? 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系； ? 與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況； ? 政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。2）對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 ? 公共設(shè)施費(fèi) 用于街道辦事處、派出所、房管所、中小學(xué)、托兒所、街道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公園等。承包地應(yīng)支付給個(gè)人。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚(yú)塘、園地、菜地等支付給地方財(cái)政。 問(wèn)該項(xiàng)投資利息最有可能是 （ ）萬(wàn)元 。工作量相對(duì)少，適于數(shù)量多、結(jié)構(gòu)相似的建筑物評(píng)估。 ? 房屋建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析 ?房屋經(jīng)濟(jì)性貶值是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降。2年土地閑置 ? 74號(hào)文件 :06年 5月 31日 ， 國(guó)稅總局下發(fā) 《 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理