【正文】 ：商業(yè)用地價(jià) — 住宅用地價(jià) — 工業(yè)用地價(jià) ? 土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限 ? 影響房屋建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 ? 面積、構(gòu)造、材料、新舊程度、用途 ? 設(shè)計(jì)、設(shè)備、裝修水平、內(nèi)部格局 ? 施工質(zhì)量、外觀(guān) ? 樓層、朝向、產(chǎn)權(quán) ? 環(huán)境質(zhì)量（景致環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境等） ? 各種法規(guī)對(duì)建筑物的管制 房屋朝向因素調(diào)價(jià)系數(shù)參考表（ %） 滄州 邢臺(tái) 蚌埠 湘潭 邵陽(yáng) 貴州 無(wú)錫 朝南 0 +10 0 +2 0 2 +2 朝東 2 0 2 0 2 +2 1 朝北 3 5 6 2 2 0 +3 朝西 4 10 4 2 4 4 2 房屋樓層因素調(diào)價(jià)系數(shù)參考表（ %） 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一層 0 2 2 2 2 2 2 二層 +2 +2 +2 +2 +2 +2 三層 0 +2 +3 +4 +5 四層 2 0 +2 +3 五層 3 2 0 六層 4 3 七層 5 合計(jì) 0 0 0 0 0 0 0 六、房地產(chǎn)評(píng)估程序 評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟： ? 明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。 3）制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。 ? 實(shí)地勘察：包括： 1）對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周?chē)h(huán)境。 3）了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況。 ? 運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果 。 第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?一、適用范圍：特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，無(wú)收益、少交易的特殊房地產(chǎn)。 ? 土地取得費(fèi)： ? 城市 出讓金、動(dòng)遷費(fèi)； ? 農(nóng)村：土地補(bǔ)償費(fèi) +地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi) +勞動(dòng)力安置費(fèi) +新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 ? 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) +公共設(shè)施費(fèi) +小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) —— 用于住宅建設(shè)配套的“三通一平”、“七通一平”費(fèi)用，即大市政費(fèi)。 ? 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 小區(qū)變電站、增壓站、道路、綠化、人防等。 土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi) 養(yǎng)老補(bǔ)償費(fèi) 菜田建設(shè)基金 耕地占用費(fèi) 土地墾復(fù)基金 征用農(nóng)用生地費(fèi)用 城市取得毛地費(fèi)用 土地出讓金 過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 搬家 獎(jiǎng)勵(lì)、 補(bǔ)償 家用設(shè)施移裝費(fèi) 其他設(shè)施補(bǔ)償 停產(chǎn)損失費(fèi) 一級(jí)市場(chǎng)政府有償出讓金 二級(jí)市場(chǎng)土地有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 土地取得費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償 ?土地補(bǔ)償費(fèi)：由于土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失。支付給被征地單位而非個(gè)人。一般按在田作物的一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計(jì)算。 ?地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：房屋、樹(shù)木、水井等。屬個(gè)人的應(yīng)支付給個(gè)人。一般A=S*D*P/H； A征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)； S征用前 3年單位面積平均年產(chǎn)值； D補(bǔ)助倍數(shù)， 46； P征用耕地面積； H人均耕地面積。城市人口百萬(wàn)以上， 700010000元 /畝； 50萬(wàn)人以上， 50007000元 /畝；不足 50萬(wàn)人， 30005000/畝。按實(shí)際占用面積和規(guī)定的稅額一次性征收。12畝， 1 . / m2。3畝以上， 15元 /m2； ? 土地管理費(fèi)：征地中發(fā)生的辦公、宣傳、差旅等費(fèi)用。 ?例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)共1000萬(wàn)元 ， 其中自有資金 300萬(wàn)元 ， 借入資金700萬(wàn)元 ， 投資期為 2年 ， 均勻投入 ， 月利率為 1％ 。 ?例 某宗地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用每平方米300元 ， 當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9％ ， 二年期貸款利率 10％ ， 三年期貸款利率 11％ ， 開(kāi)發(fā)周期為三年 ， 第一年投資占總投資 1／ 2，第二 、 三年投資各占總投資 1/4， 問(wèn)該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為 （ ） 。第一年投資四分之三，利潤(rùn)率為 10%。 ?三、新建房地產(chǎn)的成本法估算 ? 新建房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得成本 +土地、建筑物的開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) ? 開(kāi)發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)以及前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程的其他費(fèi)用 ? 其他成本要素估算同上。 ? 預(yù)決算調(diào)整法 ： 與前者比較，不需重新計(jì)算工程量，但需提供完整的工程決算資料。 ? 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 ： 利用帳面價(jià)值和建筑業(yè)類(lèi)似房產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)調(diào)整而得。 ? 房屋建筑物實(shí)體性貶值的計(jì)算 ?使用年限法 ： ?房屋建筑物實(shí)體性貶值 =重置全價(jià) *有形損耗率 ?有形損耗率 =建筑物實(shí)際已使用年限 ?（建筑物實(shí)際已使用年限 +尚可使用年限） *100% ?打分法 ：借助建筑物成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，比照建筑物實(shí)際狀況打分，得出建筑物成新率，進(jìn)而計(jì)算出實(shí)體貶值。 不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型房屋成新率的評(píng)分修正系數(shù) 單層 二、三層 四 六層 七層以上 鋼混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 G S B G S B G S B G S B 結(jié)構(gòu)類(lèi)別 修 正 系 數(shù) 樓別 成新率 =（結(jié)構(gòu)部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設(shè)備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。例如： ? 建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地的最佳使用不一致所產(chǎn)生的貶值； ? 現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；甚至有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)體育鍛煉場(chǎng)所，許多新建辦公樓配有中央空調(diào)、電梯，采用雙回路供電，不少具備 3A一 SA智能化水準(zhǔn)，住宅使用功能大為提高。這常常是因市場(chǎng)變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。 附： 0506年與房地產(chǎn)有關(guān)的政策 ? (04年） ? 老 “ 國(guó)八條 ” :05年 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 》 ? 新 “ 國(guó)八條 ” : 05年 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 具體化細(xì)則 ? 貸款利率上調(diào) :06年 % ? 國(guó)六條 :06年 施 . ? 九部委 “ 十五條 ” :06年 :90平米 70%比重結(jié)構(gòu) 。3年空置 。5年?duì)I業(yè)稅 。 ? 存貸款利率再次上調(diào) :06年 8月 18日下發(fā) 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知 》 第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?一、適用范圍 ? 有收益的房地產(chǎn)：商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓 ?二、預(yù)期收益估算 ? 預(yù)期收益 =客觀(guān)總收益 客觀(guān)總費(fèi)用。 ? 預(yù)期收益中不扣除房屋折舊和土地?cái)備N(xiāo)。 ? 自用或未使用房地產(chǎn)參照同一市場(chǎng)有收益類(lèi)似房地產(chǎn)估算。 ? 計(jì)算方法 ?純收益與價(jià)格比率法： 充分市場(chǎng)調(diào)查類(lèi)似交易 ?安全利率與風(fēng)險(xiǎn)利率累加法 ?收益率插值法 ? 種類(lèi) ?房地合一的綜合資本化率 R ?土地資本化率 R1 ?房屋建筑物資本化率 R2 ? 三者關(guān)系 R=（ R1L+R2B） /（ L+B） ?其中 L為土地價(jià)值； B為房屋建筑物價(jià)值 ?四、收益期限的確定 ? 單獨(dú)土地或房屋建筑物的評(píng)估 ?根據(jù)土地使用權(quán)年限或房屋建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期確定。 ?房屋經(jīng)濟(jì)壽命期短于土地使用權(quán)年限，根據(jù)房屋經(jīng)濟(jì)壽命期確定計(jì)算期，但最后要加上土地使用權(quán)年限超出部分的使用價(jià)值的折現(xiàn)值。 ? 例 被估房產(chǎn)剩余使用年限為 10年 ， 在剩余 10年中每年純租金為 20萬(wàn)元 ， 假設(shè)折現(xiàn)率為 10％ ， 該房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于 （ ） 萬(wàn)元 。 建筑物的年純收益為