房產(chǎn)投資分析ppt課件(參考版)
2025-05-15 03:46本頁面
【正文】 動態(tài)評價指標(biāo)（單位：萬元） 指標(biāo) 協(xié)信城 國際社區(qū) 凈現(xiàn)值 投入資金現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率 % % LOGO 2022/5/31 。 ? 由下表可知， 8年后，兩個樓盤的投資收益凈現(xiàn)值分別為，協(xié)信城；國際社區(qū) ，二者相差不大，國際社區(qū)略大于協(xié)信城。 2022/5/31 43 靜態(tài)評價 ?根據(jù)現(xiàn)金流量表計算得到靜態(tài)指標(biāo)，如下表： 可以看出，兩個樓盤收益水平不相上下，協(xié)信城投資收益率較高。 2022/5/31 42 現(xiàn)金流量表 ?基于以上獲得數(shù)據(jù)以及假設(shè)，作出協(xié)信城和國際社區(qū)兩個樓盤投資的現(xiàn)金流量圖，見附件。 ?發(fā)現(xiàn) 30年按揭與 20年按揭的兩種方式的收益無顯著性差異。 2022/5/31 41 確定按揭年限 ?在進(jìn)行買房按揭時，往往有如下幾種選擇： 10年、20年以及 30年按揭。根據(jù)市場調(diào)查，房屋初裝修費(fèi)用可按如下方法計算： （ 這里的 30000是家具費(fèi)用） ?由于受到實際交房時間、房屋裝修的影響，另外還要考慮尋找租用房屋客源，因此假設(shè)房屋是從第三年開始起租?？紤]到若干年后，投資出售的房子已經(jīng)是二手房，另外還適當(dāng)考慮到風(fēng)險因素， 保守估計未來的房價平均漲幅為 12%（僅適用與二手房的情況）。實際中，住房按揭是實行浮動利率的，但是 為了便于計算，認(rèn)為按揭利率是固定不變的 。 ?簡單處理， 取銀行存款利率，即 ；對于投資風(fēng)險，由于無法量化，不考慮， ；目前的通脹水平是大于 3%，但長期看，可以取 。 2022/5/31 34 投資成本費(fèi)用估算基本參數(shù)及依據(jù) ?通過實地踩盤，得到如下基本參數(shù) 項目 樓盤 面積（套內(nèi)） 單價 總價 首付（ 30%） 貸款金額 協(xié)信城 58 12022 696000 208800 487200 國際社區(qū) 9200 722200 216660 505540 2022/5/31 35 投資成本費(fèi)用估算基本參數(shù)及依據(jù) ?本項目的投資成本費(fèi)用估算依據(jù) ①重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件 ② 貸款利率 =貸款基準(zhǔn)利率 +浮動利率 中國人民銀行最新調(diào)整的五年以上貸款基準(zhǔn)利 率 %， 上浮 15%， 最終利率為 % ③ 其他相關(guān)資料 ?投資估算內(nèi)容依據(jù)： ① 重慶市住房價格計算暫行辦法 ② 《 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) 》 第三版 ③ 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 》 2022/5/31 36 基準(zhǔn)收益率的確定 ?在進(jìn)行盈利分析時，必須要進(jìn)行動態(tài)分析，這就涉及到基準(zhǔn)收益率。投資者不能只看短期內(nèi)樓價上升了多少，還應(yīng)算一筆投資成本的帳。 樓盤評分表 分值 國際社區(qū)觀 園 龍湖酈江 南濱國際 協(xié)信城 10 8 3 8 8 20 8 5 8 14 10 9 8 2 3 10 7 8 5 6 10 7 9 5 6 10 8 8 8 8 5 2 5 3 3 5 3 2 3 4 10 8 7 6 6 10教育醫(yī)療 10 4 4 5 5 總分 100 64 59 53 63 2022/5/31 33 四、投資策略分析 ? 房地產(chǎn)短期投資者應(yīng)考慮的風(fēng)險與影響收益的因素 （一） 房地產(chǎn)市場風(fēng)險與政策風(fēng)險 投機(jī)過度，有泡沫正在形成 國家房地產(chǎn)政策對短期房地產(chǎn)投資是一個最大的風(fēng)險因素國家的土地供給政策、房地產(chǎn)開發(fā)政策、房地產(chǎn)金融信貸政策、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策影響著房地產(chǎn)的成本、購房者的信貸成本以及房地產(chǎn)持有成本和房地產(chǎn)交易成本，也是國家對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)出的信號，引導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的走向。 2022/5/31 30 三、樓盤評價指標(biāo)體系及目標(biāo)樓盤的確定 目標(biāo)樓盤的初選 ?（ 1）對以上 27個樓盤進(jìn)行詳細(xì)的了解后，并根據(jù)戶型、位置、開發(fā)商品質(zhì)等指標(biāo)選出 8個優(yōu)選樓盤，然后通過無
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