【正文】 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ks v*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2z Vkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^ Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。cdPq 9JWKf wvGt YM*Jgamp。tjA shfP39。 d39。 保底封頂 模式情況下的優(yōu)先次序 如果談判進(jìn)入北京 YYYY 西海岸新區(qū)保底封頂模式，建議 優(yōu)先選擇作法一和作法三，因?yàn)楸日毡本?YYYY 的模式，減少上繳比例，從而做大可分配收益， 雙方的壓力都比較小。（注：土地售價(jià)在 250 萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 9 億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； （ 3）在 30—— 35 億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 42%： 58%。 如下圖： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 49 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 50 形成分配方式如下： 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 到 的情況下，上繳 26%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： （ 1）在 0—— 20 億元之間時(shí)，雙方分配比例為 0%： 100%。 作法 四： 整體投入，上繳 26% 企業(yè)投資為 萬(wàn)元，投資 收益率為 85%、 100%、 110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。（注：土地售價(jià)在 250 萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； （ 3）在 42—— 47 億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 60%： 40%。 如下圖： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 47 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 48 形成分配方式如下： 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 到 的情況下，上繳 10%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： （ 1）在 0—— 32 億元之間時(shí)，雙方分配比例為 23%： 77%。 作法 三： 整體投入，上繳 10% 企業(yè)投資為 萬(wàn)元，投資收益率為 85%、 100%、 110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。（注：土地售價(jià)在 250 萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； （ 3）在 30—— 35 億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 87%： 13%。 如下圖： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 45 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 46 形成分配方式如下： 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 到 的情況下，上繳 26%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： （ 1）在 0—— 20 億元之間時(shí)，雙方分配比例為 42%： 58%。 作法 二： 分別投入，上繳 26% 企業(yè)投資為 萬(wàn)元，投資收益率為 85%、 100%、 110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。（注：土地售價(jià)在 250 萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； （ 3）在 42—— 47 億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 85%： 15%（注：土地售價(jià)接近 250 萬(wàn)元 /畝，企業(yè)分得 億元，企業(yè)投資收益率累計(jì)約為 110%）。 如下圖 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 44 形成如下分配方式： 在可出讓面積調(diào) 整至 65%、容積率調(diào)整至 至 的情況下，上繳 10%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： （ 1）在 0—— 32 億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為 64%： 36%。為此，形成 建議分配模式如下： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 43 作法 一： 分別投入，上繳 10% 企業(yè)投資為 萬(wàn)元，投資收益率為 85%、 100%、 110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。根據(jù)本報(bào)告第二部分對(duì) YYYY 案例的調(diào)研，可知土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資收益率最多為 110%。 準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂 ?？谑鞋F(xiàn)行較為成功的土地一級(jí)合作開(kāi)發(fā)的案例是與北京 YYYY 開(kāi)發(fā)是西海岸新區(qū)，該案例采用的是保底封頂?shù)淖龇ā? 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 上述推薦的四個(gè)合作模型 各有特點(diǎn)，方案一，風(fēng)險(xiǎn)最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在 300 萬(wàn)元 /畝價(jià)格的情況下實(shí)現(xiàn) 100%的投資收益率。 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 合作模式選擇 41 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 42 6 本項(xiàng)目合作 對(duì)策與措施 針對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，建議公司在本輪談判中重點(diǎn)推出以下對(duì)策與措施。上述分配比例是按照企業(yè)須在 300 萬(wàn)元 /畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益計(jì)算得出的。 （ 2）雙方分成辦法 土地成交價(jià)款，在上繳省級(jí)以上約 10%的各 項(xiàng)費(fèi)用后，雙方分成比例按 54%：46%，政府分配 54%，企業(yè)分配 46%。然而，該方案的最大優(yōu)點(diǎn)是，一旦可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問(wèn)題，可以確保土地變現(xiàn)中的價(jià)格水平。 （ 3）方案評(píng)價(jià) 該方案的最大特點(diǎn)是 操作難度大，因?yàn)樯鲜型恋乇仨氝M(jìn)入公開(kāi)交易市場(chǎng)即掛牌交易程序。 合作模式三： 整體投入，價(jià)不保底，土地 分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 合作模式選擇 40 程開(kāi)發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 （ 3）方案評(píng)價(jià) 該方案 因?yàn)?企 業(yè) 投資增加， 投資回收 也增加，為了化解 變數(shù) ， 須在 300 萬(wàn)元 /畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益 ，上述分成比例就是據(jù)此計(jì)算得來(lái)的 。 合作模式二：整體投入， 價(jià)格保底， 按比例分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開(kāi)發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 （ 3）方案評(píng)價(jià) 該方法 的最大特點(diǎn)是 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān) 、利益共享。 合作模式一：分別投入， 價(jià)格保底， 按 投入 分成 （ 1） 工作分工與投入 政府一方投入費(fèi)用約 億元，負(fù)責(zé)土地征收的全部工作 以及土地掛牌銷售工作 ；企業(yè)投入費(fèi)用約 億元，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及“五通一平”等工程工作。 （ 2）項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)成本 按照上述規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整后，可出讓土地面積調(diào)整為 畝，則單位出讓面積項(xiàng)目總成本為 萬(wàn)元 /畝。 土地 出讓保底價(jià)格 （ 1）項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi) 在企業(yè)分成收入中，須繳納的稅種至少包括：營(yíng)業(yè)稅及其附加（營(yíng)業(yè)稅 =營(yíng)業(yè)收入 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 =營(yíng)業(yè)稅 5%，教育附加費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 3%）、堤圍費(fèi)（ =營(yíng)業(yè)收入 %）、印花稅（ =營(yíng)業(yè)收入 %）、代征所得稅（約 =營(yíng)業(yè)收入%）。 根據(jù)上圖所示， 2500 元 /畝的樓面地價(jià)應(yīng)該是較為理性的樓面地價(jià)水平，這樣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期土地售價(jià)的 保障容積率水平應(yīng)該為 到 。隨著中央相繼出臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格遏制政策，海南房地產(chǎn)水平也不會(huì)一直保持高位，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降的趨勢(shì)。如果對(duì)樓面地價(jià)有不同的預(yù)期，則可以得出不同的容積率調(diào)整目標(biāo)。 （ 1）基于樓面地價(jià) 3260 元 /平方米的 容積率 規(guī)調(diào)整指標(biāo) 結(jié)合西海岸新區(qū) 3260 元 /平方米樓面 土地 單價(jià) ， 計(jì)算出確保 預(yù)期