【正文】 項目經(jīng)濟可行性分析 30 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟可行性分析 31 待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動 完成上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發(fā)總成本，得到的是項目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動情況。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟可行性分析 34 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟可行性分析 35 從上圖可以看出，如果出讓土地售價在 200 萬元 /畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實現(xiàn)投資收益率超過 100%。 （ 2）可出讓土地面積比例調(diào)整目標 綜合規(guī)劃調(diào)整的難度，并兼顧項目收益， 建議規(guī)劃可出讓比例調(diào)整至 65%，從而實現(xiàn) 200%到 300%的項目投資 收益率水平。 控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況 根據(jù)前文的分析，可知在當前市場和當前項目土地容積率水平和可出讓面積的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項目開發(fā)投入，即項目的待分配收益為負值，從經(jīng)濟分析的角度項目不可行。 控規(guī)調(diào)整的動態(tài)情況 前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個因素都作出調(diào)整的情況下，可以實現(xiàn)較為理想的項目投資收益率。 控規(guī)調(diào)整目標 關(guān)于可出讓土地所占比例，前文已經(jīng)進行了分析，為了實現(xiàn)項目預(yù)期收益，可出讓土地所占比例應(yīng)該不小于 65%，以下就容積率調(diào)整方向進行分析。（為計算方便，未考慮修正系數(shù)） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 37 （ 2）容積率 指標隨 樓面地價 的 變動情況 隨著樓面地價的變化，實現(xiàn)土地市場預(yù)期的容積率保證也會有所不同，以下是樓面地價在 2021 至 5000 之間實現(xiàn)土地出讓地價的容積率保證值。 （ 3）本項目合理的容積率調(diào)整指標 2021 年 01 號掛牌地塊，是截至目前最高的地價水平，即地王水平。所以， 3260 元 /畝的樓面地價不應(yīng)該作為容積率計算的基本指標。 （ 4）本項目綜合控規(guī)調(diào)整目標 綜上所述，為確保項目實現(xiàn)預(yù)期收益，控規(guī)調(diào)整的總體目標方向是：可出讓XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 38 比例調(diào)整到 65%，容積率指標調(diào)整至 至 。 綜上所列，企業(yè)須繳納稅費約占其收入的 %。 （ 3）保底價格計算 按照 8%一般行業(yè)利潤率， 企業(yè) 稅后單位收益應(yīng)不小于 萬元 /畝，稅前收益不小于 萬元 /畝，則土地出讓保底價格為 萬元 /畝。 （ 2）雙方分成 辦法 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 39 土地成交價款， 在上繳省級以上 約 26%的 各項費用后，雙方按照投資比例對收益進行分配，分配比例大約為 54%： 46%。 該方案 缺點是土地出讓由政府主導，由于政府要承擔其他的社會責任，往往通過土地補償進行兌現(xiàn)，從而致使該方案不能確保土地出讓按最理想價格實現(xiàn)。 （ 2）雙方分成 辦法 土地成交價款，在上繳省級以上約 26%的各項費用后，雙方分成比例按 37%：63%，政府分配 37%，企業(yè)分配 63%。 該方案也有土地出讓價格不保證的問題。 （ 2）雙方分成辦法 土地一級開發(fā)完成后，將土地的 40%以零地價轉(zhuǎn)到企業(yè)名下，不再發(fā)生其他費用，政府將其余的 60 土地掛牌出讓。另外， 企業(yè)獲得土地的價格折合 萬元 /畝 ，升值空間也非常有限。 合作模式四：上繳 10%，整體投入，保底分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負責投入全部約 億元的費用，負責項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。詳見下圖： （ 3）方案評價 該方案的優(yōu)點是上繳比例小，待分配收益有增加。方案的缺點仍然是政府在土地出讓過程中，因為各種原因，不能保證土地按照最理想價格實現(xiàn)。 堅持推進控規(guī)調(diào)整 調(diào)整的目標，前文已述，這里再重復一遍： 在當前樓面地價 3260 元 /平方米前提下， 可出讓比例 65%，容積率在 至 之間。 建議首選方案一，其次選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。 如果對方提出收益封頂，則該項目的收益將受到很大的局限。 如果與對方談判無法實現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問題。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。（注：土地售價在 200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 億元，投資收益率約 %） （ 2）在 32—— 42 億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為 75%： 25%。 （ 4）在 47 億元以上時，收益全部歸政府方。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。（注：土地售價在200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 億元，投資收投資收益率約 %）； （ 2）在 20—— 30 億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為 75%： 25%。（注：土地售價接近或稍稍超過 250 萬元 /畝，企業(yè)分得 億元，企業(yè)投資收益率累計接近 110%）； （ 4）在 35 億元以上時，收益全部歸政府方。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。（注：土地售價在200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 億元，投資收益率約 %） （ 2）在 32—— 42 億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為 50%： 50%。（注：土地售價接近 250 萬元 /畝，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計接近 110%）； （ 4）在 47 億元以上時，收益全部歸政府方。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。（注：土地售價在200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 20 億元，投資收投資收益率約 %） （ 2）在 20—— 30 億元之間時 ，政府與企業(yè)雙方分配比例為 10%： 90%。（注：土地售價接近或稍稍超過 250 萬元 /畝，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計接近110%）； （ 4）在 35 億元以上時，收益全部歸政府方。 XXXX（海南） 旅游開發(fā)有限公司 二 O 一 O 年 五月二十 日 內(nèi)部資料 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 本項目合作對策與措施 51 請勿外傳 項 目 經(jīng) 理項 目 副 經(jīng) 理 項 目 總 工 質(zhì) 安 總 監(jiān)工程管理部物資管理部技術(shù)管理部檢測試驗室質(zhì)安管理部監(jiān) 督 工 程 管 理部 、 物 資 管 理部 、 檢 測 試 驗 室現(xiàn) 場 質(zhì) 檢 員 、 施 工 員施 工 班 組 3N7N承 承 承 承 承 承 承承 承3S7S承 承 承 承 承 承承 承 承3N7N承 承 承 承 承 承 承承 承 承 承3S7S承 承 承 承 承 承承 承 承 承 承3N7N承 承 承 承 承 承 承承 承3S7S承 承 承 承 承 承承 承 承3N7N承 承 承 承 承 承 3S7S承 承 承 承 承 承3N7N承 承 承 承 承 承 承承 承 承 承3S7S承 承 承 承 承 承承 承 承 承 承3N7N承 承 承 承 承 承 承承 承 承3S7S承 承 承 承 承 承承 承 承 承3N7N承 3S7S承 承 承承 承 承3N7N承 承 承 承 承 承 3S7S承 承 承 承 承 承e39。A（萬kWh）shg1Pshg1PshfPb b39。ae39。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Amv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNa