【正文】 235 戶；羅王村約 696 人， 約 232 戶； 陶朗村約 687 人， 約 229 戶； 雙坡村 654 人， 約 218戶； 良古村約 169 人， 約 56 戶； 南調(diào)村（包括上中下）約 750 人 ，約 250 戶 。 計算方法 ，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成 11 個地塊，然后統(tǒng)計地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則 總面積 S=D30+D31 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35 +S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37 +H38 +H39+H40+HW3 =（平方米）， 計 畝 。 據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級開發(fā)的分成基本思路是“投 7 回 7”的模式，即投入約 7 億元人民幣，回報 7 億元人民幣。3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。1,700,000,000）元至貳拾億元（ 165。也就是說，北京 YYYY 主要負(fù)責(zé)工 程工作并承擔(dān)費(fèi)用，土地儲備中心主要負(fù)責(zé)土地征收工作并承擔(dān)費(fèi)用。 見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 9 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 10 類似案例調(diào)研 案例基本情況 2021 年 12 月，北京 YYYY 股份有限公司與?？谑型恋貎湔碇行?，就西海岸新區(qū)土地一級開發(fā)達(dá)成協(xié)議。 （如下圖所示） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 7 2 項目區(qū)域基本情況 調(diào)查 項目區(qū)域規(guī)劃情況 調(diào)查 按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項目區(qū)域規(guī)劃有地塊 11 塊（ 30地塊到 40地塊） 。 鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例 —— 北京 YYYY 西海岸新區(qū)的情況，本報告針對?？谑型恋貎渲行目赡芴岢龅谋５追忭?shù)膭酉颍?做出 了 破解 分析并提 出 了應(yīng)對措施。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為 畝，平均容積率 的水平，結(jié)合目前土地市場的基本行情，項目收益為負(fù)值，即經(jīng)濟(jì)不可行。 2021 年 1 月 14 日， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司與?？谑型恋貎渲行碾p方成立的談判小組進(jìn)行了第一次對接。 2021 年 11 月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發(fā)資格基本確定為 XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司。 分析顯示 ，該項目 開發(fā)總投資約 29 億元，其中 土地征收成本大約 億元，五通一平工程成本約 。并對四種操作建議分別進(jìn)行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。 根據(jù) 現(xiàn)行 《?？谑薪瓥| 組團(tuán) 片區(qū) 控制性 詳細(xì)規(guī)劃》，并結(jié)合于海口市國土局接洽溝通的意見，目前的威尼斯水城包括了從魯能皇冠假日以東 、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場以西、海岸線以南的約 畝的范圍。 可經(jīng)營性建設(shè)用地 為 商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計 1412559平方米， 即 畝 ， 所占的比例為 %。 雙方分工 及投入 在合作方式中，雙方明確：土地儲備中心負(fù)責(zé)辦理項目地塊一級開發(fā)前的各項審批手續(xù)并負(fù)責(zé)投入資金完成項目地塊一期約 4050 畝土地的征地、拆遷、國有土地收回置換工作；北京 YYYY 股份有限公司投入資金累計不低于 7 億元人民幣，其中 3 億元用于第一期行政中心建設(shè)， 4 億元用于項目地塊一期和二期的土地一級開發(fā)；北京 YYYY 股份有限公司具體負(fù)責(zé)完成項目地塊用地紅線內(nèi)土地一級開發(fā)中的通路、通電、排水、土地平整。）元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照 65%： 35%的比例進(jìn)行分配；（ 2）在人民幣壹拾柒億（ 165。3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照 95%： 5%的比例進(jìn)行分配；（ 4）超過人民幣叁拾億元（ 165。在封頂前雙方收入比例為 %： %。 項目區(qū)域 土地情況 調(diào)查 項目區(qū)域土地 面積 項目范圍內(nèi)土地面積 平方米， 計 畝 。 上述區(qū)域 范圍內(nèi) ， 自然村 主要 有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 16 3 項目開發(fā)成本計算 及資金安排 土地征收成本 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 根據(jù)財綜【 2021】 48 號文件，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每畝 萬元，本項目 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)總額為 萬元 。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 17 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 參照《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補(bǔ)償方案》 （?？谕韴缶W(wǎng) 11 月 8 日訊） ，魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為 3500 元 /畝 ，低位蝦塘 包干 補(bǔ)償費(fèi) 5500 元 /畝 ，高位蝦塘 包干補(bǔ)償費(fèi) 16000 元 /畝 。 社會保障費(fèi) 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則， 參照《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補(bǔ)償方 案》 （海口晚報網(wǎng) 11 月 8 日訊） ， 其中政府負(fù)擔(dān)部分按每畝 5000元計收，本項目 社會保障費(fèi)為 萬元 。 比照 北京 YYYY 公司長流南片區(qū) 土地一級開發(fā) 估算標(biāo)準(zhǔn)，按 2700 元 /平方米 單位造價投入 建設(shè)，全部投資為 52704 萬元。 根據(jù)《?？谑腥嗣裾P(guān)于頒布實施 海口市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（海府【 2021】84 號）， 靈山鎮(zhèn) 居住 用地三級 土地基準(zhǔn)地價 22 萬元 /畝 ，則需繳納 占用土地費(fèi)用 萬元 。 見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 20 征地拆遷其他費(fèi)用 安置房立項及設(shè)計費(fèi)約 3000 萬元 ；拆遷及安置房 建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000 萬元 。 工程建設(shè)成本 五通一平 工程費(fèi)用 據(jù)估算，五通一平工程費(fèi)用大約為每畝 25 萬元，本項目 工程費(fèi)用約為XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 21 萬元 。 項目 工期與 資金安排 項目開發(fā)周期 5 年， 本著分期投入、滾動開發(fā)的原則，項目的資金使用情況如下圖所示： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 22 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 23 4 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 在明確本項目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上， 以上已經(jīng)計算出本項目的投入情況，下面 將 結(jié)合市場以及項目本身規(guī)劃調(diào)整 的可能 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。 （ 5）國家廉租房建設(shè)基金 在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設(shè)基金，計提金額 =土地出讓凈收益 10%； 上繳項目總和 上述上繳項目的計算基礎(chǔ)都有不同，為計算方便，將上述上繳項目 計算基礎(chǔ)統(tǒng)一 轉(zhuǎn)化為土地成交價款，則 全部上繳計提項目大約為成 交價款的 26%（因為一些項目是以土地面積為基礎(chǔ)的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時，本文采取了一般情況下估算的方式） 。 本項目規(guī)劃指標(biāo) 如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項目 規(guī)劃地塊 11 塊，總面積 畝，其中 可出讓面積 畝， 占規(guī)劃地塊的 %，占項目總占地面積的 %， 項目區(qū)域內(nèi)平均容積率為 。 靜態(tài)分析結(jié)論 根據(jù)以上計算與分析可知，在當(dāng)前市場條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，本項目的收益為負(fù)值。 土地成交價款之于 控規(guī)調(diào)整與 市場 預(yù)期 的雙因素變動 按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是 畝，占總占地面積 的 %，通過規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。 具體情況見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 30 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 31 待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動 完成上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發(fā)總成本，得到的是項目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動情況。 （ 2）可出讓土地面積比例調(diào)整目標(biāo) 綜合規(guī)劃調(diào)整的難度，并兼顧項目收益， 建議規(guī)劃可出讓比例調(diào)整至 65%，從而實現(xiàn) 200%到 300%的項目投資 收益率水平。 控規(guī)調(diào)整的動態(tài)情況 前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個因素都作出調(diào)整的情況下，可以實現(xiàn)較為理想的項目投資收益率。（為計算方便，未考慮修正系數(shù)） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 37 （ 2）容積率 指標(biāo)隨 樓面地價 的 變動情況 隨著樓面地價的變化，實現(xiàn)土地市場預(yù)期的容積率保證也會有所不同，以下是樓面地價在 2021 至 5000 之間實現(xiàn)土地出讓地價的容積率保證值。所以， 3260 元 /畝的樓面地價不應(yīng)該作為容積率計算的基本指標(biāo)。 綜上所列，企業(yè)須繳納稅費(fèi)約占其收入的 %。 （ 2）雙方分成 辦法 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 39 土地成交價款， 在上繳省級以上 約 26%的 各項費(fèi)用后，雙方按照投資比例對收益進(jìn)行分配，分配比例大約為 54%： 46%。 （ 2）雙方分成 辦法 土地成交價款，在上繳省級以上約 26%的各項費(fèi)用后，雙方分成比例按 37%：63%，政府分配 37%，企業(yè)分配 63%。 （ 2）雙方分成辦法 土地一級開發(fā)完成后，將土地的 40%以零地價轉(zhuǎn)到企業(yè)名下，不再發(fā)生其他費(fèi)用，政府將其余的 60 土地掛牌出讓。 合作模式四：上繳 10%，整體投入，保底分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。方案的缺點仍然是政府在土地出讓過程中，因為各種原因，不能保證土地按照最理想價格實現(xiàn)。 建議首選方案一，其次選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。 如果與對方談判無法實現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問題。（注：土地售價在 200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 億元，投資收益率約 %） （ 2）在 32—— 42 億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為 75%： 25%。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。（注：土地售價接近或稍稍超過 250 萬元 /畝，企業(yè)分得 億元，企業(yè)投資收益率累計接近 110%）； （ 4）在 35 億元以上時，收益全部歸政府方。（注：土地售價在200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 億元，投資收益率約 %） （ 2）在 32—— 42 億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為 50%： 50%。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。（注：土地售價接近或稍稍超過 250 萬元 /畝，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計接近110%）； （ 4）在 35 億元以上時，收益全部歸政府方。A（萬kWh）shg1Pshg1PshfPb b39。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkuma