【正文】 — 32 億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為 64%： 36%。 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 上述推薦的四個(gè)合作模型 各有特點(diǎn)，方案一，風(fēng)險(xiǎn)最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在 300 萬元 /畝價(jià)格的情況下實(shí)現(xiàn) 100%的投資收益率。然而，該方案的最大優(yōu)點(diǎn)是，一旦可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問題，可以確保土地變現(xiàn)中的價(jià)格水平。 合作模式二：整體投入， 價(jià)格保底， 按比例分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 土地 出讓保底價(jià)格 （ 1）項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi) 在企業(yè)分成收入中，須繳納的稅種至少包括：營(yíng)業(yè)稅及其附加（營(yíng)業(yè)稅 =營(yíng)業(yè)收入 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 =營(yíng)業(yè)稅 5%，教育附加費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 3%）、堤圍費(fèi)（ =營(yíng)業(yè)收入 %）、印花稅（ =營(yíng)業(yè)收入 %）、代征所得稅（約 =營(yíng)業(yè)收入%）。 （ 1）基于樓面地價(jià) 3260 元 /平方米的 容積率 規(guī)調(diào)整指標(biāo) 結(jié)合西海岸新區(qū) 3260 元 /平方米樓面 土地 單價(jià) ， 計(jì)算出確保 預(yù)期 土地市場(chǎng)價(jià)實(shí)現(xiàn)的容積率水平 在 到 之間 。 在 可出讓比例 45%以下時(shí)，無論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價(jià)，都無法滿足投資收益率滿足 200%；圖中茶色區(qū)域即投資收益率 300%以上的情況，控規(guī)調(diào)整的難度已經(jīng)非常大了。 下面 以可出讓面積和土地市場(chǎng)單 價(jià)為雙變動(dòng)因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項(xiàng)目的收益及可分配情況。 折合樓面地價(jià)為 3260 元 /平方米。動(dòng)態(tài)分析是指綜合考慮變動(dòng)的市場(chǎng)及規(guī) 劃調(diào)整 雙 因素，分析項(xiàng)目在不同情況下的收益情況。 土地征收各項(xiàng)費(fèi)用總和 萬元 。 居民安置土地成本 按容積率 計(jì)算，安置房需占用土地 萬平方米（ =，其中 萬平方米為共計(jì)需建設(shè)的安置房 總面積 ），即 畝 （ =） 。 耕地占用復(fù)墾費(fèi) 根據(jù)《 海南省人民政府關(guān)于印發(fā) 海南省耕地開墾費(fèi)收繳使用管理辦法 的通知 》 （ 瓊府 【 2021】 7 號(hào) ） ，耕地占用復(fù)墾費(fèi)為每畝 12021 元，本項(xiàng)目 耕地占用復(fù)墾費(fèi)為 萬元 。 見下表 ： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 15 項(xiàng)目區(qū)域 地類 情況 根據(jù)國(guó)土局測(cè)繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計(jì)顯示， 上述范圍內(nèi) 主要地類面積及所占比例如下 ： （ 1） 耕地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 2） 林地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 3） 養(yǎng)殖水面 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 4） 除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地” 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 5） 居民點(diǎn) 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 6） 除居民點(diǎn)以外的其他建設(shè)用地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 7） 未利用地 平方米，即 畝，占總面積的 %。進(jìn)而可知在保底的基礎(chǔ)上，北京 YYYY 股份有限公司的XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 12 分成按投資收益率計(jì)算，梯次分別為 85%、 102%、 109%。2,000,000,000）元至叁拾億元（ 165?？梢杂?jì)算得出，項(xiàng)目開發(fā)可出讓土地所占比例為不小于 %。 2021 年 1 月 14 日與海口市國(guó)土局首次正式對(duì)接。 根據(jù)雙方共識(shí)要求， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的權(quán)屬情況、地類情況、居民人口情況進(jìn)行了全方位調(diào)查，并結(jié)合?？谑鞋F(xiàn)行土地征收政策及一級(jí)開發(fā)工程一般成本情況，對(duì)項(xiàng)目土地征收及工程開發(fā)投資進(jìn)行了初步核算 ，并結(jié)合當(dāng)前土地市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目操作的可行性進(jìn)行了分析 。雙方達(dá)成共識(shí)， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行調(diào)查研究，并核算項(xiàng)目開發(fā)成本，為雙方進(jìn)入下一輪談判作好 基礎(chǔ)性 準(zhǔn)備。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 目錄 目錄 報(bào)告提要 ................................................................................................................... ii 1 項(xiàng)目背景及范圍 ............................................................................................. 6 2 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 ................................................................................. 7 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 ....................................................................... 7 地塊數(shù) 據(jù)統(tǒng)計(jì) ................................................................................ 7 主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果 ................................................................................ 8 類似案例調(diào)研 ..................................................................................... 10 案例基本情況 .............................................................................. 10 雙方分工及投入 .......................................................................... 10 土地價(jià)款之費(fèi)用上繳 .................................................................. 10 雙方收益分配 .............................................................................. 10 分配模型破解 .............................................................................. 11 項(xiàng)目區(qū)域土地情況調(diào)查 ..................................................................... 12 項(xiàng)目區(qū)域土地面積 ...................................................................... 12 土地權(quán)屬和村莊分布 .................................................................. 14 村莊人口及戶數(shù) .......................................................................... 14 項(xiàng)目區(qū)域地類情況 ...................................................................... 15 3 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排 ................................................................... 16 土地征收成本 ..................................................................................... 16 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) .......................................................... 16 征地補(bǔ)償 ...................................................................................... 16 青苗補(bǔ)償 ...................................................................................... 16 林木補(bǔ)償 ...................................................................................... 16 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 .............................................................................. 17 耕地占用稅 .................................................................................. 17 耕地占用復(fù)墾費(fèi) .......................................................................... 17 社會(huì)保障費(fèi) .................................................................................. 17 征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì) .............................................................................. 18 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償 ................................................................ 18 居民安置土地成本 .................................................................... 19 居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償 .................................................................... 19 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 目錄 征地拆遷其他費(fèi)用 .................................................................... 20 土地征收總成本 ........................................................................ 20 工程建設(shè)成本 ..................................................................................... 20 五通一平工程費(fèi)用 ...................................................................... 20 項(xiàng)目前期后期費(fèi)用 ............................................................................. 21 項(xiàng)目總投資 ......................................................................................... 21 項(xiàng)目工期與資金安排 ......................................................................... 21 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 ................................................................................... 23 土地成交收益上繳 ............................................................................. 23 上繳項(xiàng)目分項(xiàng) .............................................................................. 23 上繳項(xiàng)目總和 .............................................................................. 24 靜態(tài)分析 ............................................................................................. 26 當(dāng)前市場(chǎng)情況 ....................................................................