【正文】 — 32 億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為 64%： 36%。 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 上述推薦的四個合作模型 各有特點，方案一，風險最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在 300 萬元 /畝價格的情況下實現(xiàn) 100%的投資收益率。然而，該方案的最大優(yōu)點是，一旦可以實現(xiàn)企業(yè)獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問題，可以確保土地變現(xiàn)中的價格水平。 合作模式二：整體投入， 價格保底， 按比例分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負責投入全部約 億元的費用，負責項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 土地 出讓保底價格 （ 1）項目發(fā)生的稅費 在企業(yè)分成收入中，須繳納的稅種至少包括：營業(yè)稅及其附加（營業(yè)稅 =營業(yè)收入 5%，城市維護建設(shè)稅 =營業(yè)稅 5%，教育附加費 =營業(yè)稅 3%）、堤圍費（ =營業(yè)收入 %）、印花稅（ =營業(yè)收入 %）、代征所得稅（約 =營業(yè)收入%）。 （ 1）基于樓面地價 3260 元 /平方米的 容積率 規(guī)調(diào)整指標 結(jié)合西海岸新區(qū) 3260 元 /平方米樓面 土地 單價 ， 計算出確保 預期 土地市場價實現(xiàn)的容積率水平 在 到 之間 。 在 可出讓比例 45%以下時，無論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價，都無法滿足投資收益率滿足 200%；圖中茶色區(qū)域即投資收益率 300%以上的情況，控規(guī)調(diào)整的難度已經(jīng)非常大了。 下面 以可出讓面積和土地市場單 價為雙變動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分配情況。 折合樓面地價為 3260 元 /平方米。動態(tài)分析是指綜合考慮變動的市場及規(guī) 劃調(diào)整 雙 因素，分析項目在不同情況下的收益情況。 土地征收各項費用總和 萬元 。 居民安置土地成本 按容積率 計算，安置房需占用土地 萬平方米（ =，其中 萬平方米為共計需建設(shè)的安置房 總面積 ），即 畝 （ =） 。 耕地占用復墾費 根據(jù)《 海南省人民政府關(guān)于印發(fā) 海南省耕地開墾費收繳使用管理辦法 的通知 》 （ 瓊府 【 2021】 7 號 ） ，耕地占用復墾費為每畝 12021 元，本項目 耕地占用復墾費為 萬元 。 見下表 ： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 15 項目區(qū)域 地類 情況 根據(jù)國土局測繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計顯示， 上述范圍內(nèi) 主要地類面積及所占比例如下 ： （ 1） 耕地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 2） 林地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 3） 養(yǎng)殖水面 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 4） 除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地” 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 5） 居民點 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 6） 除居民點以外的其他建設(shè)用地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 7） 未利用地 平方米，即 畝，占總面積的 %。進而可知在保底的基礎(chǔ)上，北京 YYYY 股份有限公司的XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 12 分成按投資收益率計算，梯次分別為 85%、 102%、 109%。2,000,000,000）元至叁拾億元（ 165?？梢杂嬎愕贸觯椖块_發(fā)可出讓土地所占比例為不小于 %。 2021 年 1 月 14 日與海口市國土局首次正式對接。 根據(jù)雙方共識要求， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的權(quán)屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調(diào)查，并結(jié)合海口市現(xiàn)行土地征收政策及一級開發(fā)工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了初步核算 ，并結(jié)合當前土地市場情況，對項目操作的可行性進行了分析 。雙方達成共識， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本情況進行調(diào)查研究，并核算項目開發(fā)成本，為雙方進入下一輪談判作好 基礎(chǔ)性 準備。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 目錄 目錄 報告提要 ................................................................................................................... ii 1 項目背景及范圍 ............................................................................................. 6 2 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 ................................................................................. 7 項目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 ....................................................................... 7 地塊數(shù) 據(jù)統(tǒng)計 ................................................................................ 7 主要統(tǒng)計結(jié)果 ................................................................................ 8 類似案例調(diào)研 ..................................................................................... 10 案例基本情況 .............................................................................. 10 雙方分工及投入 .......................................................................... 10 土地價款之費用上繳 .................................................................. 10 雙方收益分配 .............................................................................. 10 分配模型破解 .............................................................................. 11 項目區(qū)域土地情況調(diào)查 ..................................................................... 12 項目區(qū)域土地面積 ...................................................................... 12 土地權(quán)屬和村莊分布 .................................................................. 14 村莊人口及戶數(shù) .......................................................................... 14 項目區(qū)域地類情況 ...................................................................... 15 3 項目開發(fā)成本計算及資金安排 ................................................................... 16 土地征收成本 ..................................................................................... 16 新增建設(shè)用地有償使用費 .......................................................... 16 征地補償 ...................................................................................... 16 青苗補償 ...................................................................................... 16 林木補償 ...................................................................................... 16 養(yǎng)殖水面補償 .............................................................................. 17 耕地占用稅 .................................................................................. 17 耕地占用復墾費 .......................................................................... 17 社會保障費 .................................................................................. 17 征地補償統(tǒng)計 .............................................................................. 18 居民安置非現(xiàn)金補償 ................................................................ 18 居民安置土地成本 .................................................................... 19 居民安置現(xiàn)金補償 .................................................................... 19 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 目錄 征地拆遷其他費用 .................................................................... 20 土地征收總成本 ........................................................................ 20 工程建設(shè)成本 ..................................................................................... 20 五通一平工程費用 ...................................................................... 20 項目前期后期費用 ............................................................................. 21 項目總投資 ......................................................................................... 21 項目工期與資金安排 ......................................................................... 21 4 項目經(jīng)濟可行性分析 ................................................................................... 23 土地成交收益上繳 ............................................................................. 23 上繳項目分項 .............................................................................. 23 上繳項目總和 .............................................................................. 24 靜態(tài)分析 ............................................................................................. 26 當前市場情況 ....................................................................