【正文】 wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。ae39。（注：土地售價在200 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 20 億元，投資收投資收益率約 %） （ 2）在 20—— 30 億元之間時 ，政府與企業(yè)雙方分配比例為 10%： 90%。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬元。 （ 4）在 47 億元以上時，收益全部歸政府方。 如果對方提出收益封頂，則該項目的收益將受到很大的局限。詳見下圖： （ 3）方案評價 該方案的優(yōu)點是上繳比例小，待分配收益有增加。 該方案也有土地出讓價格不保證的問題。 （ 3）保底價格計算 按照 8%一般行業(yè)利潤率， 企業(yè) 稅后單位收益應(yīng)不小于 萬元 /畝，稅前收益不小于 萬元 /畝，則土地出讓保底價格為 萬元 /畝。 （ 3）本項目合理的容積率調(diào)整指標 2021 年 01 號掛牌地塊，是截至目前最高的地價水平，即地王水平。 控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況 根據(jù)前文的分析，可知在當前市場和當前項目土地容積率水平和可出讓面積的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項目開發(fā)投入，即項目的待分配收益為負值，從經(jīng)濟分析的角度項目不可行。我們選取上述兩個變數(shù)來模擬項目土地出讓收入情況。 在上述靜態(tài)條件下， 本項目土地成交價款約為 萬元，扣除上繳 省級以上財政 的 26%， 則 本 項目 土地出讓凈 收益為 萬元 。 上繳項目分項 （ 1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金 根據(jù)《關(guān)于印發(fā) 用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法 的通知》（瓊財字【 2021】 288 號），在土地成交價款中須計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計 提金額 =開發(fā)面積（畝） ； （ 2）土地收益基金 根據(jù)《關(guān)于印發(fā) 國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 的通知》（財綜【 2021】XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟可行性分析 24 68 號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額 =土地成交價款3%；上繳計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地成交價款，命名為“土地成交總價款”。 項目 總 投資 項目總投資包括了土地征收費用、工程建設(shè)成本及項目前期后期費用三個部分。 比照北京 YYYY 公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標準， 每戶 萬元現(xiàn)金補償， 補償費用為 萬元 。七項之和為 萬元 ，見下表： 居民安置非現(xiàn)金補償 項目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659 人 ，約 1220 戶 ，考慮到本項目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案 。 青苗補償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知》（瓊府【 2021】 41 號） ， 常見短期農(nóng)作物補償標準 約 2021 元 /畝左右 ， 則 青苗補償費 萬元 。 見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 13 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 14 土地 權(quán)屬 和村莊分布 上述 區(qū)域 范圍內(nèi)，涉及的 土地 權(quán)屬有：防潮堤、東營小學、國有地和農(nóng)民集體土地 。 分配模型破解 在實際運作中，雙方按 照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_發(fā)上述項目的，出讓土地保底單價為 125 萬元 /畝。 土地價款 之費用上繳 根據(jù)了解，海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費用，雙方按照項目土地出讓價款的 10%（即只繳納土地出讓金）進行的計提。 地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計 根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整理列表如下： 威尼斯水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)） 地塊編碼 用地性質(zhì) 用地性質(zhì)代碼 用地 面積 容積率 建筑 密度 建筑限高 綠地率 30 地塊 3001 廣場用地 S2 23883 3002 防護綠地 G22 37311 3003 河港用地 T42 110757 3004 商業(yè)用地 C21 38234 30 20 35 31 地塊 3101 河港用地 T42 102116 3102 防護綠地 G22 84575 90 32 地塊 3201 防護綠地 G22 79801 90 3202 一類居住用地 R11 263761 （ ） 22 13（ 19） 45 33 地塊 3301 幼兒園用地 R12 10895 25 13 45 3302 一類居住用地 R11 295745 （ ） 18 13（ 19） 40 3303 防護綠地 G22 61116 90 34 地塊 3401 防護綠地 G22 100065 90 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 8 3402 賓館酒店用地 C25 80285 （ ） 15 16（ 23） 50 3403 一類居住用地 R11 143032 （ ） 18 13（ 19） 45 3404 小學 R12 24623 25 16 45 35 地塊 3501 防護綠地 G22 53834 90 3502 賓館酒店用地 C25 71836 （ ） 18 13（ 19） 50 3503 一類居住用地 R11 74625 （ ） 18 13（ 19） 45 36 地塊 3601 一類居住用地 R11 183172 （ ） 18 13（ 19） 45 37 地塊 3701 一類居住用地 R11 261869 （ ） 18 13（ 19） 45 38 地塊 3801 公共綠地 G11 194214 80 39 地塊 3901 公共綠地 G11 323532 80 40 地塊 4001 公共綠地 G11 68177 80 數(shù) 據(jù) 合 計 合 計 2687458 平方米 合 畝 主要統(tǒng)計結(jié)果 統(tǒng)計結(jié)果表明，項目地塊內(nèi)：廣場用地 23883 平方米，防護綠地 835970 平方米，河港用地 212873 平方米，幼兒園用地 10895 平方米，小學 24623 平方米，公共綠地 342746 平方米，商業(yè)用地 38234 平方米，賓館酒店用地 152121 平方米，一類居住用地 1222204 平方米。項目開發(fā)經(jīng)濟可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項目可行的控規(guī)調(diào)整目標為：可出讓比例提高到 65%，平均容積率提高到 到 。 威尼斯水城項目 可行性分析 報告 The Feasibility Analysis Report of Venice Water City Project XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司 2021 年 5 月 20 日 X X X X （海南 ）旅游開發(fā)有限 公司 威尼斯 水城項目 報告提要 報告 提要 威尼斯水城項目是指位于?？谑薪瓥|片區(qū)魯能皇冠假日以東約 畝土地的一級開發(fā)項目。 在上述分析的基礎(chǔ)上， 本著確保企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期回報的原則， 本報告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入 ， 價格保底 ， 按比例分成；整體 投入 ， 價不保底 ， 用土地分成；上繳 10%，整體投入 ，保底分成。 總面積 2687458 平方米 ， 即約 畝 。 雙方收益分配 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調(diào)查 11 關(guān)于土地出讓收益分配，雙方明確，項目地塊一級開發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進行分配： 扣繳海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費用； 扣除所有出讓地塊應(yīng)分攤的土地一級開發(fā)成本； 剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（ 1）在人民幣壹拾柒億（ 165。結(jié)合上述分配比例可以看出，北京 YYYY 股份有限公司的封頂收益為 億元，而在封頂值以前，政府方的收益為 億元。主要 經(jīng)濟社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南 調(diào)下等。 林木補償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知 》（瓊府【 2021】 41 號 ，林木補償費為每畝約 5845 元 （區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補償價格 35 元 /株，每畝合理株數(shù) 167） ，即 林木補償費 萬元 。 拆遷 補償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶 160 平方米安置房考慮，共需建設(shè)安置房面積 萬平方米。 每戶補償項 分別 為：按每平方米 2700 元回購 70 平方米拆遷房需要 189000 元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補助費 54000 元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補助費 1800 元；搬家費 600 元；拆房及渣土清理 1500 元；獎勵費 7000 元。即 項目總投入 =土地征收費用 +工程建設(shè)成本 +前期后期費用 = 萬元 。 （ 3）土地出讓金 根據(jù)《海南人民政府關(guān)于進一步加強土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作的通知》（瓊府【 2021】 26 號），須上繳省土地出讓金，計提金額 =土地成交總價款 10%； （ 4）被征地農(nóng)民保障資金 根據(jù)《海南省 政府辦公廳 關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障工作 的通知》（瓊府辦【 2021】 20 號），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計提金額 =土地成交總價款 15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務(wù)費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。 本項目可分配收益 在上述土地出讓凈收益的基礎(chǔ)上，扣除項目投入的開發(fā)成本 （即 萬XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟可行性分析 27 元 ） ，則 本項目的可分配收益為 萬元 。見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目 經(jīng)濟可行性分析 28 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟可行性分析 29 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動 上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成交價款，在上述計算的基礎(chǔ)上，將土地成交價款扣除上 繳的 26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動情況。 在控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況下，無法合作，建議不合作。隨著中央相繼出臺房地產(chǎn)價格遏制政策，海南房地產(chǎn)水平也不會一直保持高位，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降的趨勢。 合作模式一：分別投入， 價格保底， 按 投入 分成 （ 1） 工作分工與投入 政府一方投入費用約 億元，負責土地征收的全部工作 以及土地掛牌銷售工作 ；企業(yè)投入費用約 億元，負責項目規(guī)劃設(shè)計以及“五通一平”等工程工作。 合作模式三： 整體投入，價不保底，土地 分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負責投入全部約 億元的費用，負責項目規(guī)劃以及“五通一平”等工XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 40 程開發(fā)；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。上述分配比例是按照企業(yè)須在 300 萬元 /畝價格情況下回收預(yù)期收益計算得出的。根據(jù)本報告第二部分對 YYYY 案例的調(diào)研，可知土地一級開發(fā)投資收益率最多為 110%。 作法 二： 分別投入，上繳 26% 企業(yè)投資為 萬元，投資收益率為 85%、 100%、 110%的情況時，企業(yè)分配的回報分別為 萬元、 萬元、 萬元。 如下圖： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 本項目合作對策與措施 47 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 本項目合作對策與措施 48 形成分配方式如下： 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 到 的情況下，上繳 10%并扣減開發(fā)成本后的待分配收益： （ 1）在 0—— 32 億元之間時，雙方分配比例為 23%： 77%。（注：土地售價在 250 萬元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 9 億元，投資收益率累計達到 %）； （ 3）在 30—— 35 億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例