【正文】 售價(jià)在 200 萬(wàn)元 /畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資收益率超過(guò) 100%。XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 25 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 26 靜態(tài)分析 當(dāng)前市場(chǎng)情況 2021 年 4 月 10 日，海口市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告 001 號(hào)， 整體掛牌位于?？谑形骱０缎聟^(qū)地塊 畝，容積率 ，起始掛牌價(jià)為 元 /平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司以 8150 元 /平方米價(jià)格競(jìng)得， 競(jìng)得單價(jià) 折合 萬(wàn)元 /畝。 土地征收總成本 土地征收總成本包括了新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi) 、居民拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、安置房用地基準(zhǔn)地價(jià)款、安置房設(shè)計(jì)費(fèi)、安置房建設(shè)的資金成本即財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 耕地占用稅 根據(jù)《海南省實(shí)施 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 辦法 》 （海南省人民政府令第 217 號(hào)） ， 海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅 征收 標(biāo)準(zhǔn)為 35 元 /平方米，即 元 /畝 ，本項(xiàng)目 耕地占用稅為 萬(wàn)元 。北京 YYYY 股份有限公司在海口市西海岸新區(qū)一級(jí)開發(fā)中，基本只負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是 7 億元人民幣左右（由于項(xiàng)目資金采取滾動(dòng)回流的方式，項(xiàng)目資金完全 可以兼顧行政中心建設(shè)的投資使用），而其封頂回報(bào)卻是 億元，可見有 億元，屬于項(xiàng)目增值收益的獎(jiǎng)勵(lì)部分。雙方約定，項(xiàng)目地塊總面積約為 5209 畝，扣除行政中心劃撥用地、會(huì)展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓用地后，可出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積不低于 3300 畝。雙方達(dá)成共識(shí)， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行調(diào)查研究，并核算項(xiàng)目開發(fā)成本，為雙方進(jìn)入下一輪談判作好 基礎(chǔ)性 準(zhǔn)備。 2021 年 1 月 14 日與?？谑袊?guó)土局首次正式對(duì)接。2,000,000,000）元至叁拾億元（ 165。 見下表 ： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 15 項(xiàng)目區(qū)域 地類 情況 根據(jù)國(guó)土局測(cè)繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計(jì)顯示， 上述范圍內(nèi) 主要地類面積及所占比例如下 ： （ 1） 耕地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 2） 林地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 3） 養(yǎng)殖水面 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 4） 除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地” 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 5） 居民點(diǎn) 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 6） 除居民點(diǎn)以外的其他建設(shè)用地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 7） 未利用地 平方米，即 畝，占總面積的 %。 居民安置土地成本 按容積率 計(jì)算，安置房需占用土地 萬(wàn)平方米（ =，其中 萬(wàn)平方米為共計(jì)需建設(shè)的安置房 總面積 ），即 畝 （ =） 。動(dòng)態(tài)分析是指綜合考慮變動(dòng)的市場(chǎng)及規(guī) 劃調(diào)整 雙 因素，分析項(xiàng)目在不同情況下的收益情況。 下面 以可出讓面積和土地市場(chǎng)單 價(jià)為雙變動(dòng)因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項(xiàng)目的收益及可分配情況。 （ 1）基于樓面地價(jià) 3260 元 /平方米的 容積率 規(guī)調(diào)整指標(biāo) 結(jié)合西海岸新區(qū) 3260 元 /平方米樓面 土地 單價(jià) ， 計(jì)算出確保 預(yù)期 土地市場(chǎng)價(jià)實(shí)現(xiàn)的容積率水平 在 到 之間 。 合作模式二：整體投入， 價(jià)格保底， 按比例分成 （ 1）工作分工與投入 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 上述推薦的四個(gè)合作模型 各有特點(diǎn)，方案一，風(fēng)險(xiǎn)最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在 300 萬(wàn)元 /畝價(jià)格的情況下實(shí)現(xiàn) 100%的投資收益率。（注：土地售價(jià)在 250 萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； （ 3）在 30—— 35 億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 87%： 13%。 d39。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。tjA shfP39。 作法 三： 整體投入，上繳 10% 企業(yè)投資為 萬(wàn)元，投資收益率為 85%、 100%、 110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。 準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂 海口市現(xiàn)行較為成功的土地一級(jí)合作開發(fā)的案例是與北京 YYYY 開發(fā)是西海岸新區(qū)，該案例采用的是保底封頂?shù)淖龇ā? （ 3）方案評(píng)價(jià) 該方案 因?yàn)?企 業(yè) 投資增加， 投資回收 也增加，為了化解 變數(shù) ， 須在 300 萬(wàn)元 /畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益 ，上述分成比例就是據(jù)此計(jì)算得來(lái)的 。如果對(duì)樓面地價(jià)有不同的預(yù)期，則可以得出不同的容積率調(diào)整目標(biāo)。同時(shí)，?？谑型恋厥袌?chǎng)一直處于變動(dòng)之中。 土地成交收益上繳 在項(xiàng)目土地實(shí)現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級(jí)以上財(cái)政繳納應(yīng)該繳付的稅費(fèi)，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級(jí)開發(fā)所需繳付的分項(xiàng)，然后，將所提交的各個(gè)分項(xiàng)按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進(jìn)行歸納，形成以土地成交價(jià)款為基礎(chǔ)的總的上繳比例 值 。 居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659 人， 約 1220 戶。 征地 補(bǔ)償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【 2021】 41 號(hào)） ，靈山鎮(zhèn) 年產(chǎn)值為 2805 元 /畝， 綜合補(bǔ)償倍數(shù)為 26 倍，征地補(bǔ)償費(fèi)為 72930 元 /畝 ，即 征地補(bǔ)償費(fèi) 萬(wàn)元 。3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。 （如下圖所示） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 7 2 項(xiàng)目區(qū)域基本情況 調(diào)查 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況 調(diào)查 按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃有地塊 11 塊（ 30地塊到 40地塊） 。 2021 年 11 月，作為海南國(guó)際會(huì)展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項(xiàng)目開發(fā)資格基本確定為 XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司。 可經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地 為 商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計(jì) 1412559平方米， 即 畝 ， 所占的比例為 %。在封頂前雙方收入比例為 %： %。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排 17 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 參照《海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案》 （?？谕韴?bào)網(wǎng) 11 月 8 日訊） ，魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為 3500 元 /畝 ，低位蝦塘 包干 補(bǔ)償費(fèi) 5500 元 /畝 ，高位蝦塘 包干補(bǔ)償費(fèi) 16000 元 /畝 。 見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排 20 征地拆遷其他費(fèi)用 安置房立項(xiàng)及設(shè)計(jì)費(fèi)約 3000 萬(wàn)元 ；拆遷及安置房 建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000 萬(wàn)元 。 （ 5）國(guó)家廉租房建設(shè)基金 在土地凈收益中，須上繳國(guó)家廉租房建設(shè)基金，計(jì)提金額 =土地出讓凈收益 10%； 上繳項(xiàng)目總和 上述上繳項(xiàng)目的計(jì)算基礎(chǔ)都有不同，為計(jì)算方便，將上述上繳項(xiàng)目 計(jì)算基礎(chǔ)統(tǒng)一 轉(zhuǎn)化為土地成交價(jià)款，則 全部上繳計(jì)提項(xiàng)目大約為成 交價(jià)款的 26%（因?yàn)橐恍╉?xiàng)目是以土地面積為基礎(chǔ)的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時(shí)，本文采取了一般情況下估算的方式） 。 具體情況見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 30 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 31 待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng) 完成上述土地出讓凈收益的計(jì)算后，減去項(xiàng)目開發(fā)總成本，得到的是項(xiàng)目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)情況。所以， 3260 元 /畝的樓面地價(jià)不應(yīng)該作為容積率計(jì)算的基本指標(biāo)。 （ 2）雙方分成辦法 土地一級(jí)開發(fā)完成后，將土地的 40%以零地價(jià)轉(zhuǎn)到企業(yè)名下，不再發(fā)生其他費(fèi)用，政府將其余的 60 土地掛牌出讓。 如果與對(duì)方談判無(wú)法實(shí)現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問(wèn)題。（注：土地售價(jià)在200 萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得約 億元，投資收益率約 %） （ 2）在 32—— 42 億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為 50%： 50%。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。（注：土地售價(jià)接近或稍稍超過(guò) 250 萬(wàn)元 /畝，企業(yè)分得 億元，投資收益率累計(jì)接近110%）； （ 4）在 35 億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為 萬(wàn)元。方案的缺點(diǎn)仍然是政府在土地出讓過(guò)程中，因?yàn)楦鞣N原因，不能保證土地按照最理想價(jià)格實(shí)現(xiàn)。 （ 2）雙方分成 辦法 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 合作模式選擇 39 土地成交價(jià)款， 在上繳省級(jí)以上 約 26%的 各項(xiàng)費(fèi)用后，雙方按照投資比例對(duì)收益進(jìn)行分配，分配比例大約為 54%： 46%。 控規(guī)調(diào)整的動(dòng)態(tài)情況 前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個(gè)因素都作出調(diào)整的情況下，可以實(shí)現(xiàn)較為理想的項(xiàng)目投資收益率。 靜態(tài)分析結(jié)論 根據(jù)以上計(jì)算與分析可知，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，本項(xiàng)目的收益為負(fù)值。 項(xiàng)目 工期與 資金安排 項(xiàng)目開發(fā)周期 5 年， 本著分期投入、滾動(dòng)開發(fā)的原則，項(xiàng)目的資金使用情況如下圖所示： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排 22 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 23 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 在明確本項(xiàng)目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上， 以上已經(jīng)計(jì)算出本項(xiàng)目的投入情況，下面 將 結(jié)合市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身規(guī)劃調(diào)整 的可能 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。 比照 北京 YYYY 公司長(zhǎng)流南片區(qū) 土地一級(jí)開發(fā) 估算標(biāo)準(zhǔn)，按 2700 元 /平方米 單位造價(jià)投入 建設(shè)，全部投資為 52704 萬(wàn)元。 上述區(qū)域 范圍內(nèi) ， 自然村 主要 有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。）元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照 65%： 35%的比例進(jìn)行分配；（ 2）在人民幣壹拾柒億（ 165。并對(duì)四種操作建議分別進(jìn)行了評(píng)價(jià)并排列了談判爭(zhēng)取的優(yōu)先次序。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為 畝，平均容積率 的水平，結(jié)合目前土地市場(chǎng)的基本行情，項(xiàng)目收益為負(fù)值，即經(jīng)濟(jì)不可行。也就是說(shuō)，北京 YYYY 主要負(fù)責(zé)工 程工作并承擔(dān)費(fèi)用，土地儲(chǔ)備中心主要負(fù)責(zé)土地征收工作并承擔(dān)費(fèi)用。 計(jì)算方法 ，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成 11 個(gè)地塊，然后統(tǒng)計(jì)地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來(lái)），則 總面積 S=D30+D31 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33