【文章內(nèi)容簡介】 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 16 3 項目開發(fā)成本計算 及資金安排 土地征收成本 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 根據(jù)財綜【 2021】 48 號文件，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每畝 萬元，本項目 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)總額為 萬元 。 征地 補(bǔ)償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【 2021】 41 號） ，靈山鎮(zhèn) 年產(chǎn)值為 2805 元 /畝， 綜合補(bǔ)償倍數(shù)為 26 倍，征地補(bǔ)償費(fèi)為 72930 元 /畝 ，即 征地補(bǔ)償費(fèi) 萬元 。 青苗補(bǔ)償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【 2021】 41 號） ， 常見短期農(nóng)作物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 約 2021 元 /畝左右 ， 則 青苗補(bǔ)償費(fèi) 萬元 。 林木補(bǔ)償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知 》（瓊府【 2021】 41 號 ，林木補(bǔ)償費(fèi)為每畝約 5845 元 （區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補(bǔ)償價格 35 元 /株，每畝合理株數(shù) 167） ，即 林木補(bǔ)償費(fèi) 萬元 。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 17 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 參照《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補(bǔ)償方案》 （?？谕韴缶W(wǎng) 11 月 8 日訊） ，魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為 3500 元 /畝 ，低位蝦塘 包干 補(bǔ)償費(fèi) 5500 元 /畝 ，高位蝦塘 包干補(bǔ)償費(fèi) 16000 元 /畝 。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對項目內(nèi)養(yǎng)殖水面補(bǔ)償情況進(jìn)行預(yù)估，則 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)為 萬元 。 耕地占用稅 根據(jù)《海南省實施 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 辦法 》 （海南省人民政府令第 217 號） ， 海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅 征收 標(biāo)準(zhǔn)為 35 元 /平方米，即 元 /畝 ，本項目 耕地占用稅為 萬元 。 耕地占用復(fù)墾費(fèi) 根據(jù)《 海南省人民政府關(guān)于印發(fā) 海南省耕地開墾費(fèi)收繳使用管理辦法 的通知 》 （ 瓊府 【 2021】 7 號 ） ，耕地占用復(fù)墾費(fèi)為每畝 12021 元，本項目 耕地占用復(fù)墾費(fèi)為 萬元 。 社會保障費(fèi) 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則， 參照《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補(bǔ)償方 案》 （?？谕韴缶W(wǎng) 11 月 8 日訊） ， 其中政府負(fù)擔(dān)部分按每畝 5000元計收，本項目 社會保障費(fèi)為 萬元 。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 18 征地補(bǔ)償統(tǒng)計 這里的征地補(bǔ)償包括了上述的征地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、蝦塘等養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾費(fèi)、被征地農(nóng)民社保費(fèi)。七項之和為 萬元 ，見下表： 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償 項目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659 人 ，約 1220 戶 ，考慮到本項目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案 。 拆遷 補(bǔ)償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶 160 平方米安置房考慮，共需建設(shè)安置房面積 萬平方米。 比照 北京 YYYY 公司長流南片區(qū) 土地一級開發(fā) 估算標(biāo)準(zhǔn)，按 2700 元 /平方米 單位造價投入 建設(shè)，全部投資為 52704 萬元。 每戶拆遷安置補(bǔ)償 80 平方米住房和 10 平方米商鋪，拆遷戶另需按 2700 元 /平方米 價格回購 70 平方米住房。安置房的最終成本 （即 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償部分）XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 19 為 萬元 。 居民安置土地成本 按容積率 計算，安置房需占用土地 萬平方米（ =，其中 萬平方米為共計需建設(shè)的安置房 總面積 ），即 畝 （ =） 。 根據(jù)《?？谑腥嗣裾P(guān)于頒布實施 ?？谑谐擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（海府【 2021】84 號）， 靈山鎮(zhèn) 居住 用地三級 土地基準(zhǔn)地價 22 萬元 /畝 ，則需繳納 占用土地費(fèi)用 萬元 。 居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償 項目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659 人， 約 1220 戶。 比照北京 YYYY 公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)， 每戶 萬元現(xiàn)金補(bǔ)償， 補(bǔ)償費(fèi)用為 萬元 。 每戶補(bǔ)償項 分別 為：按每平方米 2700 元回購 70 平方米拆遷房需要 189000 元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補(bǔ)助費(fèi) 54000 元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi) 1800 元；搬家費(fèi) 600 元；拆房及渣土清理 1500 元；獎勵費(fèi) 7000 元。 見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 20 征地拆遷其他費(fèi)用 安置房立項及設(shè)計費(fèi)約 3000 萬元 ；拆遷及安置房 建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000 萬元 。共計約為 8000 萬元。 土地征收總成本 土地征收總成本包括了新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi) 、居民拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、安置房用地基準(zhǔn)地價款、安置房設(shè)計費(fèi)、安置房建設(shè)的資金成本即財務(wù)費(fèi)用等。 土地征收各項費(fèi)用總和 萬元 。 工程建設(shè)成本 五通一平 工程費(fèi)用 據(jù)估算，五通一平工程費(fèi)用大約為每畝 25 萬元，本項目 工程費(fèi)用約為XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 21 萬元 。 項目前期后期費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗估算， 前期控規(guī)調(diào)整及后期項目招商大約費(fèi)用為 3000 萬元 。 項目 總 投資 項目總投資包括了土地征收費(fèi)用、工程建設(shè)成本及項目前期后期費(fèi)用三個部分。即 項目總投入 =土地征收費(fèi)用 +工程建設(shè)成本 +前期后期費(fèi)用 = 萬元 。 項目 工期與 資金安排 項目開發(fā)周期 5 年， 本著分期投入、滾動開發(fā)的原則，項目的資金使用情況如下圖所示： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 22 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 23 4 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 在明確本項目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上， 以上已經(jīng)計算出本項目的投入情況，下面 將 結(jié)合市場以及項目本身規(guī)劃調(diào)整 的可能 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。分析包括兩個方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動態(tài)分析 。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場情況， 計算 分析項目的收益情況。動態(tài)分析是指綜合考慮變動的市場及規(guī) 劃調(diào)整 雙 因素，分析項目在不同情況下的收益情況。首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。 土地成交收益上繳 在項目土地實現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級以上財政繳納應(yīng)該繳付的稅費(fèi)，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級開發(fā)所需繳付的分項，然后，將所提交的各個分項按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進(jìn)行歸納，形成以土地成交價款為基礎(chǔ)的總的上繳比例 值 。 上繳項目分項 （ 1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金 根據(jù)《關(guān)于印發(fā) 用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法 的通知》（瓊財字【 2021】 288 號），在土地成交價款中須計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計 提金額 =開發(fā)面積（畝） ； （ 2）土地收益基金 根據(jù)《關(guān)于印發(fā) 國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 的通知》（財綜【 2021】XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 24 68 號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額 =土地成交價款3%；上繳計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地成交價款，命名為“土地成交總價款”。 （ 3）土地出讓金 根據(jù)《海南人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作的通知》（瓊府【 2021】 26 號），須上繳省土地出讓金，計提金額 =土地成交總價款 10%； （ 4）被征地農(nóng)民保障資金 根據(jù)《海南省 政府辦公廳 關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作 的通知》（瓊府辦【 2021】 20 號），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計提金額 =土地成交總價款 15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。 （ 5）國家廉租房建設(shè)基金 在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設(shè)基金，計提金額 =土地出讓凈收益 10%； 上繳項目總和 上述上繳項目的計算基礎(chǔ)都有不同，為計算方便，將上述上繳項目 計算基礎(chǔ)統(tǒng)一 轉(zhuǎn)化為土地成交價款，則 全部上繳計提項目大約為成 交價款的 26%（因為一些項目是以土地面積為基礎(chǔ)的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時，本文采取了一般情況下估算的方式） 。 扣除上述省級以上土地財政上繳項目后，剩余 部分為項目 土地 出讓 凈收益。XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 25 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 26 靜態(tài)分析 當(dāng)前市場情況 2021 年 4 月 10 日，?？谑袊薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告 001 號， 整體掛牌位于?？谑形骱０缎聟^(qū)地塊 畝，容積率 ，起始掛牌價為 元 /平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司以 8150 元 /平方米價格競得， 競得單價 折合 萬元 /畝。 折合樓面地價為 3260 元 /平方米。 本項目規(guī)劃指標(biāo) 如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項目 規(guī)劃地塊 11 塊，總面積 畝，其中 可出讓面積 畝， 占規(guī)劃地塊的 %，占項目總占地面積的 %， 項目區(qū)域內(nèi)平均容積率為 。 本項目 土地出讓凈 收益 比照 2021 年 001 號西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項目地塊假定 也能夠 實現(xiàn)樓面地價 3260 元 /平方米，則本項目地價為 2608 元 /平方米，即 萬元 /畝。 在上述靜態(tài)條件下， 本項目土地成交價款約為 萬元，扣除上繳 省級以上財政 的 26%， 則 本 項目 土地出讓凈 收益為 萬元 。 本項目可分配收益 在上述土地出讓凈收益的基礎(chǔ)上，扣除項目投入的開發(fā)成本 （即 萬XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 27 元 ） ，則 本項目的可分配收益為 萬元 。 靜態(tài)分析結(jié)論 根據(jù)以上計算與分析可知，在當(dāng)前市場條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，本項目的收益為負(fù)值。也就是說，項目收益無法抵償項目投入， 在當(dāng)前靜態(tài)的情況下是經(jīng)濟(jì)不可行的。 動態(tài)分析 在規(guī)劃可出讓面積可以調(diào)整的情況下，在市場價格發(fā)生變動的情況下，對項目收益的計算和分析，屬于動態(tài)分析。 下面 以可出讓面積和土地市場單 價為雙變動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分配情況。 土地成交價款之于 控規(guī)調(diào)整與 市場 預(yù)期 的雙因素變動 按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是 畝，占總占地面積 的 %，通過規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。同時，?？谑型恋厥袌鲆恢碧幱谧儎又?。我們選取上述兩個變數(shù)來模擬項目土地出讓收入情況。見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目 經(jīng)濟(jì)可行性分析 28 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 29 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動 上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成交價款，在上述計算的基礎(chǔ)上，將土地成交價款扣除上 繳的 26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動情況。 具體情況見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 30 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 31 待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動 完成上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發(fā)總成本，得到的是項目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預(yù)期的雙因素變動情況。詳見下圖： （說明：紅字部分為負(fù)值） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 32 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 33 結(jié)合雙因素變動的 待分配收益 經(jīng)濟(jì) 分析 （ 1）投資收益率 計算及分析 待 分配收益除以項目投入的總成本，等于項目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率 100%到 200%之間的情況，茶色區(qū)域為投資收益率大于 300%的情況，期間 黃色 的區(qū)域為投資收益率為 200%到 300%的情況。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 34 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經(jīng)濟(jì)可行性分析 35 從上圖可以看出，如果出讓土地售價在 200 萬元 /畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無