【正文】 土地市場價實現(xiàn)的容積率水平 在 到 之間 。以下，首先鎖定控規(guī)調整的目標，然后，在此基礎上提出幾個合作 模型。 在控規(guī)不調整的靜態(tài)情況下，無法合作，建議不合作。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 合作模式選擇 36 5 合作模式選擇 根據(jù)以上分析，在以下兩種情況下，推薦選擇幾種不同的操作模式。 在 可出讓比例 45%以下時，無論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價，都無法滿足投資收益率滿足 200%；圖中茶色區(qū)域即投資收益率 300%以上的情況，控規(guī)調整的難度已經非常大了。詳見下圖： （說明：紅字部分為負值） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經濟可行性分析 32 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經濟可行性分析 33 結合雙因素變動的 待分配收益 經濟 分析 （ 1）投資收益率 計算及分析 待 分配收益除以項目投入的總成本，等于項目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率 100%到 200%之間的情況，茶色區(qū)域為投資收益率大于 300%的情況，期間 黃色 的區(qū)域為投資收益率為 200%到 300%的情況。見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目 經濟可行性分析 28 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經濟可行性分析 29 土地出讓凈收益之于控規(guī)調整與市場預期的雙因素變動 上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成交價款，在上述計算的基礎上，將土地成交價款扣除上 繳的 26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調整與市場預期的雙因素變動情況。同時，?？谑型恋厥袌鲆恢碧幱谧儎又小?下面 以可出讓面積和土地市場單 價為雙變動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分配情況。也就是說，項目收益無法抵償項目投入， 在當前靜態(tài)的情況下是經濟不可行的。 本項目可分配收益 在上述土地出讓凈收益的基礎上，扣除項目投入的開發(fā)成本 （即 萬XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目經濟可行性分析 27 元 ） ，則 本項目的可分配收益為 萬元 。 本項目 土地出讓凈 收益 比照 2021 年 001 號西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項目地塊假定 也能夠 實現(xiàn)樓面地價 3260 元 /平方米，則本項目地價為 2608 元 /平方米，即 萬元 /畝。 折合樓面地價為 3260 元 /平方米。 扣除上述省級以上土地財政上繳項目后，剩余 部分為項目 土地 出讓 凈收益。 （ 3）土地出讓金 根據(jù)《海南人民政府關于進一步加強土地使用權出讓金征收與使用管理工作的通知》（瓊府【 2021】 26 號），須上繳省土地出讓金，計提金額 =土地成交總價款 10%； （ 4）被征地農民保障資金 根據(jù)《海南省 政府辦公廳 關于做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障工作 的通知》（瓊府辦【 2021】 20 號），須上繳被征地農民保障資金，計提金額 =土地成交總價款 15%；上繳省土地出讓金、被征地農民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。 土地成交收益上繳 在項目土地實現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級以上財政繳納應該繳付的稅費，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級開發(fā)所需繳付的分項，然后，將所提交的各個分項按照統(tǒng)一的基礎基數(shù)進行歸納，形成以土地成交價款為基礎的總的上繳比例 值 。動態(tài)分析是指綜合考慮變動的市場及規(guī) 劃調整 雙 因素，分析項目在不同情況下的收益情況。分析包括兩個方面的內容：靜態(tài)分析和動態(tài)分析 。即 項目總投入 =土地征收費用 +工程建設成本 +前期后期費用 = 萬元 。 項目前期后期費用 根據(jù)經驗估算， 前期控規(guī)調整及后期項目招商大約費用為 3000 萬元 。 土地征收各項費用總和 萬元 。共計約為 8000 萬元。 每戶補償項 分別 為：按每平方米 2700 元回購 70 平方米拆遷房需要 189000 元；農轉居生活補助費 54000 元；超轉病殘醫(yī)療補助費 1800 元；搬家費 600 元；拆房及渣土清理 1500 元；獎勵費 7000 元。 居民安置現(xiàn)金補償 項目區(qū)域內共有人口 3659 人， 約 1220 戶。 居民安置土地成本 按容積率 計算，安置房需占用土地 萬平方米（ =，其中 萬平方米為共計需建設的安置房 總面積 ），即 畝 （ =） 。 每戶拆遷安置補償 80 平方米住房和 10 平方米商鋪，拆遷戶另需按 2700 元 /平方米 價格回購 70 平方米住房。 拆遷 補償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶 160 平方米安置房考慮，共需建設安置房面積 萬平方米。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目開發(fā)成本計算及資金安排 18 征地補償統(tǒng)計 這里的征地補償包括了上述的征地補償費、青苗補償費、林木補償費、蝦塘等養(yǎng)殖水面補償費、耕地占用稅、耕地復墾費、被征地農民社保費。 耕地占用復墾費 根據(jù)《 海南省人民政府關于印發(fā) 海南省耕地開墾費收繳使用管理辦法 的通知 》 （ 瓊府 【 2021】 7 號 ） ，耕地占用復墾費為每畝 12021 元，本項目 耕地占用復墾費為 萬元 。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對項目內養(yǎng)殖水面補償情況進行預估，則 養(yǎng)殖水面補償費為 萬元 。 林木補償 根據(jù) 《關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知 》（瓊府【 2021】 41 號 ，林木補償費為每畝約 5845 元 （區(qū)域內大部分為桉樹，補償價格 35 元 /株，每畝合理株數(shù) 167） ，即 林木補償費 萬元 。 征地 補償 根據(jù) 《關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知》（瓊府【 2021】 41 號） ，靈山鎮(zhèn) 年產值為 2805 元 /畝， 綜合補償倍數(shù)為 26 倍，征地補償費為 72930 元 /畝 ，即 征地補償費 萬元 。 見下表 ： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調查 15 項目區(qū)域 地類 情況 根據(jù)國土局測繪院提供的“二調”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計顯示， 上述范圍內 主要地類面積及所占比例如下 ： （ 1） 耕地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 2） 林地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 3） 養(yǎng)殖水面 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 4） 除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農用地” 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 5） 居民點 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 6） 除居民點以外的其他建設用地 平方米，即 畝，占總面積的 %； （ 7） 未利用地 平方米，即 畝，占總面積的 %。 見下圖 ： 村莊 人口 及戶數(shù) 根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國土所調查的數(shù)據(jù)了解到：羅烈村有人口約 703 人， 約 235 戶；羅王村約 696 人， 約 232 戶； 陶朗村約 687 人， 約 229 戶； 雙坡村 654 人， 約 218戶； 良古村約 169 人， 約 56 戶； 南調村（包括上中下）約 750 人 ，約 250 戶 。主要 經濟社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調上、南調中、南 調下等。 計算方法 ，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成 11 個地塊，然后統(tǒng)計地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則 總面積 S=D30+D31 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35 +S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37 +H38 +H39+H40+HW3 =（平方米）， 計 畝 。進而可知在保底的基礎上，北京 YYYY 股份有限公司的XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調查 12 分成按投資收益率計算，梯次分別為 85%、 102%、 109%。 據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級開發(fā)的分成基本思路是“投 7 回 7”的模式，即投入約 7 億元人民幣，回報 7 億元人民幣。結合上述分配比例可以看出，北京 YYYY 股份有限公司的封頂收益為 億元，而在封頂值以前，政府方的收益為 億元。3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2,000,000,000）元至叁拾億元（ 165。1,700,000,000）元至貳拾億元（ 165。 雙方收益分配 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調查 11 關于土地出讓收益分配，雙方明確，項目地塊一級開發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進行分配： 扣繳海南省人民政府規(guī)定應上繳的費用； 扣除所有出讓地塊應分攤的土地一級開發(fā)成本； 剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（ 1）在人民幣壹拾柒億（ 165。也就是說，北京 YYYY 主要負責工 程工作并承擔費用，土地儲備中心主要負責土地征收工作并承擔費用?？梢杂嬎愕贸觯椖块_發(fā)可出讓土地所占比例為不小于 %。 見下表： XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調查 9 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調查 10 類似案例調研 案例基本情況 2021 年 12 月，北京 YYYY 股份有限公司與?？谑型恋貎湔碇行?，就西海岸新區(qū)土地一級開發(fā)達成協(xié)議。 總面積 2687458 平方米 ， 即約 畝 。 （如下圖所示） XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 項目區(qū)域基本情況調查 7 2 項目區(qū)域基本情況 調查 項目區(qū)域規(guī)劃情況 調查 按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項目區(qū)域規(guī)劃有地塊 11 塊（ 30地塊到 40地塊） 。 2021 年 1 月 14 日與?？谑袊辆质状握綄?。 鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例 —— 北京 YYYY 西海岸新區(qū)的情況，本報告針對海口市土地儲備中心可能提出的保底封頂?shù)膭酉?，?做出 了 破解 分析并提 出 了應對措施。 在上述分析的基礎上， 本著確保企業(yè)實現(xiàn)預期回報的原則， 本報告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入 ， 價格保底 ， 按比例分成；整體 投入 ， 價不保底 ， 用土地分成；上繳 10%，整體投入 ，保底分成。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為 畝，平均容積率 的水平，結合目前土地市場的基本行情，項目收益為負值，即經濟不可行。 根據(jù)雙方共識要求， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的權屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調查，并結合?？谑鞋F(xiàn)行土地征收政策及一級開發(fā)工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了初步核算 ，并結合當前土地市場情況，對項目操作的可行性進行了分析 。 2021 年 1 月 14 日， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司與海口市土地儲備中心雙方成立的談判小組進行了第一次對接。 威尼斯水城項目 可行性分析 報告 The Feasibility Analysis Report of Venice Water City Project XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司 2021 年 5 月 20 日 X X X X （海南 ）旅游開發(fā)有限 公司 威尼斯 水城項目 報告提要 報告 提要 威尼斯水城項目是指位于?？谑薪瓥|片區(qū)魯能皇冠假日以東約 畝土地的一級開發(fā)項目。 2021 年 11 月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發(fā)資格基本確定為 XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司。雙方達成共識， XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本情況進行調查研究，并核算項目開發(fā)成本，為雙方進入下一輪談判作好 基礎性 準備。 分析顯示 ，該項目 開發(fā)總投資約 29 億元，其中 土地征收成本大約 億元，五通一平工程成本約 。項目開發(fā)經濟可行的出路在于調整控規(guī)，項目可行的控規(guī)調整目標為：可出讓比例提高到 65%，平均容積率提高到 到 。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。 XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司 威尼斯水城項目 目錄 目錄 報告提要 ................................................................................................................... ii 1 項目背景及范圍 .........