【正文】 ................................. 50 XXX X（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目背景及范圍 6 1 項(xiàng)目背景 及范圍 2021 年底 海南國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目土地掛牌的捆綁項(xiàng)目 。 根據(jù) 現(xiàn)行 《?？谑薪瓥| 組團(tuán) 片區(qū) 控制性 詳細(xì)規(guī)劃》，并結(jié)合于?？谑袊?guó)土局接洽溝通的意見(jiàn)，目前的威尼斯水城包括了從魯能皇冠假日以東 、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場(chǎng)以西、海岸線以南的約 畝的范圍。 地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整理列表如下： 威尼斯水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)） 地塊編碼 用地性質(zhì) 用地性質(zhì)代碼 用地 面積 容積率 建筑 密度 建筑限高 綠地率 30 地塊 3001 廣場(chǎng)用地 S2 23883 3002 防護(hù)綠地 G22 37311 3003 河港用地 T42 110757 3004 商業(yè)用地 C21 38234 30 20 35 31 地塊 3101 河港用地 T42 102116 3102 防護(hù)綠地 G22 84575 90 32 地塊 3201 防護(hù)綠地 G22 79801 90 3202 一類居住用地 R11 263761 （ ） 22 13（ 19） 45 33 地塊 3301 幼兒園用地 R12 10895 25 13 45 3302 一類居住用地 R11 295745 （ ） 18 13（ 19） 40 3303 防護(hù)綠地 G22 61116 90 34 地塊 3401 防護(hù)綠地 G22 100065 90 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 8 3402 賓館酒店用地 C25 80285 （ ） 15 16（ 23） 50 3403 一類居住用地 R11 143032 （ ） 18 13（ 19） 45 3404 小學(xué) R12 24623 25 16 45 35 地塊 3501 防護(hù)綠地 G22 53834 90 3502 賓館酒店用地 C25 71836 （ ） 18 13（ 19） 50 3503 一類居住用地 R11 74625 （ ） 18 13（ 19） 45 36 地塊 3601 一類居住用地 R11 183172 （ ） 18 13（ 19） 45 37 地塊 3701 一類居住用地 R11 261869 （ ） 18 13（ 19） 45 38 地塊 3801 公共綠地 G11 194214 80 39 地塊 3901 公共綠地 G11 323532 80 40 地塊 4001 公共綠地 G11 68177 80 數(shù) 據(jù) 合 計(jì) 合 計(jì) 2687458 平方米 合 畝 主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果 統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，項(xiàng)目地塊內(nèi)：廣場(chǎng)用地 23883 平方米，防護(hù)綠地 835970 平方米，河港用地 212873 平方米，幼兒園用地 10895 平方米，小學(xué) 24623 平方米，公共綠地 342746 平方米，商業(yè)用地 38234 平方米，賓館酒店用地 152121 平方米，一類居住用地 1222204 平方米。 可經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地 為 商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計(jì) 1412559平方米， 即 畝 ， 所占的比例為 %。雙方約定，項(xiàng)目地塊總面積約為 5209 畝，扣除行政中心劃撥用地、會(huì)展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓用地后，可出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積不低于 3300 畝。 雙方分工 及投入 在合作方式中，雙方明確：土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)前的各項(xiàng)審批手續(xù)并負(fù)責(zé)投入資金完成項(xiàng)目地塊一期約 4050 畝土地的征地、拆遷、國(guó)有土地收回置換工作；北京 YYYY 股份有限公司投入資金累計(jì)不低于 7 億元人民幣，其中 3 億元用于第一期行政中心建設(shè)， 4 億元用于項(xiàng)目地塊一期和二期的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；北京 YYYY 股份有限公司具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目地塊用地紅線內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的通路、通電、排水、土地平整。 土地價(jià)款 之費(fèi)用上繳 根據(jù)了解，海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費(fèi)用，雙方按照項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的 10%（即只繳納土地出讓金）進(jìn)行的計(jì)提。）元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照 65%： 35%的比例進(jìn)行分配；（ 2）在人民幣壹拾柒億（ 165。2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照 60%： 40%的比例進(jìn)行分配；（ 3）在人民幣貳拾億元（ 165。3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照 95%： 5%的比例進(jìn)行分配；（ 4）超過(guò)人民幣叁拾億元（ 165。 分配模型破解 在實(shí)際運(yùn)作中，雙方按 照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_(kāi)發(fā)上述項(xiàng)目的，出讓土地保底單價(jià)為 125 萬(wàn)元 /畝。在封頂前雙方收入比例為 %： %。北京 YYYY 股份有限公司在?？谑形骱０缎聟^(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)中，基本只負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是 7 億元人民幣左右（由于項(xiàng)目資金采取滾動(dòng)回流的方式，項(xiàng)目資金完全 可以兼顧行政中心建設(shè)的投資使用），而其封頂回報(bào)卻是 億元，可見(jiàn)有 億元，屬于項(xiàng)目增值收益的獎(jiǎng)勵(lì)部分。 項(xiàng)目區(qū)域 土地情況 調(diào)查 項(xiàng)目區(qū)域土地 面積 項(xiàng)目范圍內(nèi)土地面積 平方米， 計(jì) 畝 。 見(jiàn)下表： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 13 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 14 土地 權(quán)屬 和村莊分布 上述 區(qū)域 范圍內(nèi)，涉及的 土地 權(quán)屬有：防潮堤、東營(yíng)小學(xué)、國(guó)有地和農(nóng)民集體土地 。 上述區(qū)域 范圍內(nèi) ， 自然村 主要 有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。項(xiàng)目范圍內(nèi)共有人口約 3659 人 ，約 1220 戶 。 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排 16 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算 及資金安排 土地征收成本 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 根據(jù)財(cái)綜【 2021】 48 號(hào)文件，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每畝 萬(wàn)元，本項(xiàng)目 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)總額為 萬(wàn)元 。 青苗補(bǔ)償 根據(jù) 《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【 2021】 41 號(hào)） ， 常見(jiàn)短期農(nóng)作物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 約 2021 元 /畝左右 ， 則 青苗補(bǔ)償費(fèi) 萬(wàn)元 。 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排 17 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 參照《海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案》 （?？谕韴?bào)網(wǎng) 11 月 8 日訊） ，魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為 3500 元 /畝 ，低位蝦塘 包干 補(bǔ)償費(fèi) 5500 元 /畝 ，高位蝦塘 包干補(bǔ)償費(fèi) 16000 元 /畝 。 耕地占用稅 根據(jù)《海南省實(shí)施 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 辦法 》 （海南省人民政府令第 217 號(hào)） ， 海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅 征收 標(biāo)準(zhǔn)為 35 元 /平方米，即 元 /畝 ，本項(xiàng)目 耕地占用稅為 萬(wàn)元 。 社會(huì)保障費(fèi) 根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則， 參照《海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方 案》 （?？谕韴?bào)網(wǎng) 11 月 8 日訊） ， 其中政府負(fù)擔(dān)部分按每畝 5000元計(jì)收，本項(xiàng)目 社會(huì)保障費(fèi)為 萬(wàn)元 。七項(xiàng)之和為 萬(wàn)元 ，見(jiàn)下表： 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659 人 ，約 1220 戶 ，考慮到本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案 。 比照 北京 YYYY 公司長(zhǎng)流南片區(qū) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 估算標(biāo)準(zhǔn)，按 2700 元 /平方米 單位造價(jià)投入 建設(shè)，全部投資為 52704 萬(wàn)元。安置房的最終成本 （即 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償部分）XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排 19 為 萬(wàn)元 。 根據(jù)《?？谑腥嗣裾P(guān)于頒布實(shí)施 海口市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（海府【 2021】84 號(hào)）， 靈山鎮(zhèn) 居住 用地三級(jí) 土地基準(zhǔn)地價(jià) 22 萬(wàn)元 /畝 ，則需繳納 占用土地費(fèi)用 萬(wàn)元 。 比照北京 YYYY 公司長(zhǎng)流南片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)， 每戶 萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)償， 補(bǔ)償費(fèi)用為 萬(wàn)元 。 見(jiàn)下表： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排 20 征地拆遷其他費(fèi)用 安置房立項(xiàng)及設(shè)計(jì)費(fèi)約 3000 萬(wàn)元 ；拆遷及安置房 建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000 萬(wàn)元 。 土地征收總成本 土地征收總成本包括了新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi) 、居民拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、安置房用地基準(zhǔn)地價(jià)款、安置房設(shè)計(jì)費(fèi)、安置房建設(shè)的資金成本即財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 工程建設(shè)成本 五通一平 工程費(fèi)用 據(jù)估算，五通一平工程費(fèi)用大約為每畝 25 萬(wàn)元，本項(xiàng)目 工程費(fèi)用約為XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排 21 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目 總 投資 項(xiàng)目總投資包括了土地征收費(fèi)用、工程建設(shè)成本及項(xiàng)目前期后期費(fèi)用三個(gè)部分。 項(xiàng)目 工期與 資金安排 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 5 年， 本著分期投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的原則，項(xiàng)目的資金使用情況如下圖所示： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排 22 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 23 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 在明確本項(xiàng)目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上， 以上已經(jīng)計(jì)算出本項(xiàng)目的投入情況，下面 將 結(jié)合市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身規(guī)劃調(diào)整 的可能 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場(chǎng)情況， 計(jì)算 分析項(xiàng)目的收益情況。首先，明確土地成交后須上繳省級(jí)以上土地財(cái)政的比例。 上繳項(xiàng)目分項(xiàng) （ 1）農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)資金 根據(jù)《關(guān)于印發(fā) 用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金使用管理辦法 的通知》（瓊財(cái)字【 2021】 288 號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)資金，計(jì) 提金額 =開(kāi)發(fā)面積（畝） ； （ 2）土地收益基金 根據(jù)《關(guān)于印發(fā) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 的通知》（財(cái)綜【 2021】XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 24 68 號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提國(guó)有土地收益基金，計(jì)提金額 =土地成交價(jià)款3%；上繳計(jì)提農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)資金與國(guó)有土地收益基金后的土地成交價(jià)款，命名為“土地成交總價(jià)款”。 （ 5）國(guó)家廉租房建設(shè)基金 在土地凈收益中，須上繳國(guó)家廉租房建設(shè)基金，計(jì)提金額 =土地出讓凈收益 10%； 上繳項(xiàng)目總和 上述上繳項(xiàng)目的計(jì)算基礎(chǔ)都有不同，為計(jì)算方便，將上述上繳項(xiàng)目 計(jì)算基礎(chǔ)統(tǒng)一 轉(zhuǎn)化為土地成交價(jià)款，則 全部上繳計(jì)提項(xiàng)目大約為成 交價(jià)款的 26%（因?yàn)橐恍╉?xiàng)目是以土地面積為基礎(chǔ)的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時(shí)，本文采取了一般情況下估算的方式） 。XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 25 XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 26 靜態(tài)分析 當(dāng)前市場(chǎng)情況 2021 年 4 月 10 日，海口市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告 001 號(hào)， 整體掛牌位于?？谑形骱０缎聟^(qū)地塊 畝，容積率 ，起始掛牌價(jià)為 元 /平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司以 8150 元 /平方米價(jià)格競(jìng)得， 競(jìng)得單價(jià) 折合 萬(wàn)元 /畝。 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項(xiàng)目 規(guī)劃地塊 11 塊，總面積 畝，其中 可出讓面積 畝， 占規(guī)劃地塊的 %，占項(xiàng)目總占地面積的 %， 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)平均容積率為 。 在上述靜態(tài)條件下， 本項(xiàng)目土地成交價(jià)款約為 萬(wàn)元，扣除上繳 省級(jí)以上財(cái)政 的 26%， 則 本 項(xiàng)目 土地出讓凈 收益為 萬(wàn)元 。 靜態(tài)分析結(jié)論 根據(jù)以上計(jì)算與分析可知，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，本項(xiàng)目的收益為負(fù)值。 動(dòng)態(tài)分析 在規(guī)劃可出讓面積可以調(diào)整的情況下，在市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的情況下，對(duì)項(xiàng)目收益的計(jì)算和分析，屬于動(dòng)態(tài)分析。 土地成交價(jià)款之于 控規(guī)調(diào)整與 市場(chǎng) 預(yù)期 的雙因素變動(dòng) 按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是 畝，占總占地面積 的 %，通過(guò)規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。我們選取上述兩個(gè)變數(shù)來(lái)模擬項(xiàng)目土地出讓收入情況。 具體情況見(jiàn)下表： XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司 威尼斯水城項(xiàng)目