[工程科技]威尼斯水城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性分析(參考版)
2025-02-20 22:53本頁(yè)面
【正文】 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法四之收益分配情況 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序 ? 如果談判進(jìn)入北京首創(chuàng)西海岸新區(qū)保底封頂模式，建議優(yōu)先選擇作法一和作法三，因?yàn)楸日毡本┦讋?chuàng)的模式，減少上繳比例，從而做大可分配收益，雙方的壓力都比較小。（注：土地售價(jià)在 250萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 9億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； ? （ 3）在 30—— 35億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 42%： 58%。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂收益三之收益分配情況 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法四：整體投入，上繳 26% ? 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 下，上繳 26%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： ? （ 1）在 0—— 20億元之間時(shí)，雙方分配比例為 0%：100%。（注：土地售價(jià)在 250萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 ，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； ? （ 3）在 42—— 47億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 60%： 40%。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法二之收益分配情況 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法三：整體投入，上繳 10% ? 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 下，上繳 10%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： ? （ 1）在 0—— 32億元之間時(shí)，雙方分配比例為 23%：77%。（注：土地售價(jià)在 250萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 ，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； ? （ 3）在 30—— 35億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 87%： 13%。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法一之收益分配情況 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法二：分別投入，上繳 26% ? 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 下，上繳 26%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： ? （ 1）在 0—— 20億元之間時(shí)，雙方分配比例為 42%：58%。（注：土地售價(jià)在 250萬(wàn)元 /畝以內(nèi)，企業(yè)分得 ，投資收益率累計(jì)達(dá)到 %）； ? （ 3）在 42—— 47億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為 85%： 15%（注：土地售價(jià)接近 250萬(wàn)元 /畝，企業(yè)分得 ，企業(yè)投資收益率累計(jì)約為 110%）。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 封頂作法一：分別投入，上繳 10% ? 在可出讓面積調(diào)整至 65%、容積率調(diào)整至 下，上繳 10%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益： ? （ 1）在 0—— 32億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為 64%： 36%。建議首選方案一，其次選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 上繳 10%情況下的待分配收益情況 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 對(duì)策與措施（或談判建議） ? 堅(jiān)持推進(jìn)控規(guī)調(diào)整。上述分配比例是按照企業(yè)須在 300萬(wàn)元 /畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益計(jì)算得出的。 ? 土地成交價(jià)款，在上繳省級(jí)以上約 10%的各項(xiàng)費(fèi)用后，雙方分成比例按 54%： 46%，政府分配54%，企業(yè)分配 46%。然而，該方案的最大優(yōu)點(diǎn)是，一旦可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問(wèn)題，可以確保土地變現(xiàn)中的價(jià)格水平。 ? 該方案的最大特點(diǎn)是操作難度大，因?yàn)樯鲜型恋乇仨氝M(jìn)入公開(kāi)交易市場(chǎng)即掛牌交易程序。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 合作模式三：整體投入，價(jià)不保底，土地分成 ? 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 ，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開(kāi)發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 ? 該方案因?yàn)槠髽I(yè)投資增加，投資回收也增加，為了化解變數(shù)，須在 300萬(wàn)元 /畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益，上述分成比例就是據(jù)此計(jì)算得來(lái)的。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 合作模式二：整體投入，價(jià)格保底，按比例分成 ? 企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約 ，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開(kāi)發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。 ? 該方法的最大特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。 XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司 TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD. 合作模式一：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成 ? 政府一方投入費(fèi)用約 ，負(fù)責(zé)土地征收的全部工作以及土地掛牌銷售工作；企業(yè)投入費(fèi)用約 ，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及“五通一平”等工程工作。 ? 按照上述規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整后，可出讓土地面積調(diào)整為，單位出讓面積項(xiàng)目成本為 /畝。
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